某某与河南金建建设有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

河南省平顶山市卫东区人民法院 民事判决书 （2023）豫0403民初3730号 原告：***，男，1971年2月13日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区。 委托诉讼代理人：**，河南大乘律师事务所律师。 被告：河南金建建设有限公司，住所地：河南省平顶山市新华区中兴路北段5号。统一社会信用代码：91410400668883229T。 法定代表人：***，总经理。 原告***与被告河南金建建设有限公司（以下简称“***司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2023年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。被告***司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告双方2016年2月19日和2020年11月10日签订的房屋买卖协议和补充协议；2.依法判令被告返还原告购房款及利息、违约金和赔偿损失金合计3889392元（其中包括购房款1691040元及利息和违约金507312元、赔偿损失1691040元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年2月19日和2020年11月10日，原、被告双方签订房屋买卖协议和补充协议各一份，约定被告将自己所有的位于平顶山市卫东区矿工路中段路南老汽车站对面（原市建安总公司安装公司楼下）一楼大门西侧第3、第4间门面房出售给原告，出售房屋的建筑面积105.69平方米，双方协议约定房款一次性支付（房款一部分冲抵了被告欠原告的借款，另一部分转账给了被告），房产证暂不进行过户，但进行合同公证。合同还对违约责任进行了明确约定，该合同第6条约定，如因该房屋对第三方抵押及一房多卖纠纷和甲方的债权人主张债权（包括起诉等形式）对乙方造成的产权灭失实际损失时，甲方应向乙方支付违约金（违约金等于发生纠纷时乙方失去房屋实际价值的1.3倍）。还约定被告应保证出售房屋拥有全产权的真实性和合法性，及出售房屋不存在对第三方抵押、一房多卖的情形。被告明知已将案涉房屋出售给了原告，后仍以该房屋为***业公司与市郊农信联社签订的借款合同提供了抵押担保并承担连带责任保证担保，并于2019年3月27日办理了抵押登记（不动产登记证明号为豫（2019）平顶山市不动产证明第0××3号）。***嘉业公司还不上信用社的借款，案涉房产被强制执行。原告提出了执行异议，后被驳回，原告又提出了执行异议之诉，最后平顶山市中级人民法院作出（2023）豫04民终762号民事判决书，驳回了原告对执行标的的异议之诉请求。后原告多次与被告沟通解决此事，被告总是推诿。现起诉至人民法院，请求查明事实依法判决，支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。 ***司无正当理由未到庭参加诉讼，未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，因被告未到庭参加诉讼，本院不再组织当事人进行证据交换和质证。原告提交的证据有房屋买卖协议、补充协议，付款情况说明，银行转款凭证，收款收据、收条、POS机交易单据，（2023）豫04民终762号民事判决书。本院审查后予以确认并在卷佐证。 经审理查明，2016年2月19日，***（买方、乙方）与***司（卖方、甲方）签订“房屋买卖协议”一份，约定甲方将位于平顶山市卫东区矿工路中段路南老汽车站对面（原市建安总公司安装公司楼下）一楼大门西侧第3、第4间门面房出售给乙方，建筑面积为114.3平方米（最终面积以实际产权证面积为准）；价格为每平方米壹万陆仟元整，合计壹佰捌拾贰万捌仟捌佰元整，付款方式为协议签订后当日内乙方将购房款一次性支付给甲方，同时甲方应向乙方出具收据，房产证暂不进行过户，但进行合同公证；如因该房屋对第三方抵押，及一房多卖纠纷和甲方的债权人主张债权（包括起诉等形式）对乙方造成的产权灭失实际损失时，甲方应向乙方支付违约金（违约金等于发生纠纷时乙方失去房屋实际价值的1.3倍），对乙方的房屋经营和使用权造成损失时，赔偿由此给乙方造成的实际损失……上述违约金及赔偿自违约事实实际发生之日起30日内，甲方向乙方履行完毕。落款处，******并在“法定代表人”处签字，***签字并摁印。 2020年11月10日，甲方***司与乙方***另签订“补充协议”一份，约定双方于2016年2月19日签订房屋转让协议一份，由甲方将位于本市卫东区××路××路南（老汽车站对面）78号院临街一楼大门西侧两间底商出售给乙方，原协议约定转让房屋面积暂按114.3平方米，转让单价为1.6万元／平方米，因原协议约定转让房屋面积不准确，双方于2020年6月28日共同进行现场实测，测得建筑面积为105.69平方米，现就转让面积和价款据实变更事宜签订补充协议如下：1.双方约定，转让房屋实测面积105.69平方米与原协议约定出售面积114.3平方米的差值为8.61平方米，以1.6万元／平方米计算的房屋价差为137760元应退还乙方。2.若以后办理房产证时房产部门测定面积与本次双方测量面积不一致时，双方同意以房产部门实测面积为准，并据实结算价款，多退少补。落款处，******，***签字并摁印。 ***提供工商银行交易凭证及交易明细显示，其本人账户于2016年2月1日向对方户名为***的银行账户转款金额1400000元，2016年2月3日向对方户名为***的银行账户转款金额2200000元，2016年2月19日向对方户名为***的银行账户转款金额1156800元。另提供显示为***出具的“付款情况说明”一份，记载内容：1.购房面积114.3平方米，总房款182.88万元。2.冲抵***借款67.2万元。3.应付购房款余款115.68万元。并在庭审中称***为“被告公司会计”。 ***另提供收款收据、收条、POS机交易单据一组，记载显示为***司于2016年2月25日**出具收款收据（编号0004401），收到***人民币1828800元，系付购房款。记载显示为***司于2016年2月25日**出具收款收据，收到***人民币1691040元，系付“购房款（原收据0004401作废，2016年2月25日）”，并标注“2020年11月1*日换收据”。记载显示为***司于2015年6月16日**出具收款收据，收到***60万元现金。另，***于2016年2月19日出具收条，记载显示为今收到利息50400元，计息时间2015年6月16日至2016年2月19日。***另于2016年2月19日出具收条，记载显示为今收到悦和园利息21600元，计息时间2015年6月16日至2016年2月19日。对此，***的委托诉讼代理人在庭审中解释称：“原来房屋面积为114.3平方，总房款为1828800元，后经过实际测量，房屋面积减少，实际为105.69平方，所以房款减少为1691040元，所以把1828800元收据作废换为1691040元收据。1691040元包括从原告账户转给***（被告公司会计）账户1156800元和从原告卡上刷POS机的60万，这60万就是收款收据上的60万（收款收据日期为2015年2月16日），POS机单记录因为时间长现在看不清了。这60万是原告借给被告的钱，应付利息（2015年6月16日-2016年2月19日）为72000元，没有给原告，在协商用借款本金和利息冲抵购房款共计672000元，因为没有支付利息，所以原告向被告出具两份收条分别记载收到利息50400元和21600元，视作已支付并冲抵房款。因此，总房款1691040元总共分为两部分，一部分为银行转账1156800元，另一部分为借款本息共计672000元冲抵房款，实际两部分总金额为1828800元，现被告多收137760元仍未退还原告，但原告不请求在本案中处理，仍保留该诉权。” 后在平顶山市湛河区人民法院执行***与***司等金融不良债权追偿纠纷之诉一案中，裁定查封登记在***司名下位于平顶山市卫东区××路××段××号院。***向该法院提出执行异议，后又提起执行异议之诉，请求判决终止对登记在***司名下位于平顶山市卫东区××路××路××号院（豫（2019）平顶山市不动产证明第0××3号）中的第3、4间门面房（建筑面积约114.3平方米）的执行，该法院作出（2022）豫0411民初2395号民事判决：驳回***的诉讼请求。宣判后，***不服判决提出上诉。河南省平顶山市中级人民法院于2023年3月14日作出（2023）豫04民终762号民事判决：驳回上诉，维持原判。***的委托诉讼代理人在本案庭审中称：“（本案诉争房屋与（2023）豫04民终762号民事判决中所涉房屋）是同一标的物，已被法院在该判决中所涉及的执行案件中执行走了。同时，该判决书中也显示***司出具证明认可***为该公司会计。”“房屋证是办在被告公司处的大证，没有给原告办理过户登记。原告手中没有该房屋的房产证，后来原告要求被告办房产证，被告一直未配合办理。” 在本案庭审中，***的委托诉讼代理人明确诉讼请求第二项中利息计算标准及依据为：“以第二项诉请总金额3889392元为基数，从违约之日（2020年12月1日）起至3889392元支付完毕之日止，标准按月息1分计算（合同约定利率标准高于月息1分，我方自愿按照月息1分计算）。”诉讼请求第二项违约金507312元、赔偿损失1691040元的计算标准及依据为：“违约金以1691040为基数从2020年12月1日-2023年6月30日计算为507312元（按月息1分计算），该项合同中有约定，但标准高，我方按月息1分计算。今后至以上款项支付完毕之日止按上述利息标准计算，不再重复计算。赔偿损失1691040元按原商品房买卖司法解释第8条规定计算，即不超房款一倍的损失。无论是按照以上司法解释的规定还是按照双方签订的房屋买卖协议第6条约定，被告至少应按照不少于购房款一倍的损失给原告予以赔偿。” 本院认为，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案所涉合同或协议虽成立于民法典施行前，但符合上述司法解释规定的“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件”，且不存在法律、司法解释另有规定的除外情形，故可以适用《中华人民共和国民法典》及配套司法解释来处理裁判。 当事人之间订立合同，自依法成立时生效，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同生效后，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。不履行或者不完全履行合同义务的，应当依约依法承担相应的违约责任或法律责任。依据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方***行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”第五百六十五条：“当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”原、被告关于案涉房屋签订有房屋买卖协议及补充协议，约定被告将案涉房屋出卖给原告，并具体约定了价款、建筑面积等内容，原告亦按照约定支付了购房款，但案涉房屋后被法院强制执行，致使原告的合同目的不能实现，符合上述法律规定的合同解除的法定事由，现诉至本院请求判决解除合同，应予支持。 依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。”原、被告关于案涉房屋的买卖协议及补充协议解除后，被告应当向原告承担返还购房款的法律责任，并承担因其违约造成的损失赔偿责任。关于原告已付购房款金额，根据其提供的相关证据材料可以确认为1691040元，应由被告向其返还。关于原告诉请的利息、违约金及赔偿损失金额，在庭审中明确了诉请计算标准及依据，但是依据《中华人民共和国民法典》第五百八十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”第五百八十四条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”违约责任的承担方式采取填补规则，即违约责任具有填补违约的相对方损失的补偿性，在违约相对方的损失为财产损失时，通过支付违约金、赔偿金和其他方式使违约相对方的实际损失得到全部补偿。补偿性原则体现在：一是因违约造成财产损失的情况下，应当以实际损失作为确定赔偿范围的标准，无损失则无赔偿；二是损失赔偿不能超过实际损失。违约责任的补偿性意味着违约方的相对方不能因此获利。违约方因违约行为造成合同相对方的损失数额难以计算的，应在合同当事人签订合同可预见的范围内，综合考量违约方过错程度等因素，酌情判定损失数额。因此，原告诉请的利息、违约金、赔偿损失金额应当综合考量认定，诉请计算标准过高部分于法无据，不应支持。 原告诉请的利息及违约金，根据其委托诉讼代理人在庭审中明确的计算标准及依据，存在重复计算的情形，应当按照房屋买卖协议约定认定为违约金。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第50条：“认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，这里的损失包括合同履行后可以获得的利益。除借款合同外的双务合同，作为对价的价款或者报酬给付之债，并非借款合同项下的还款义务，不能以受法律保护的民间借贷利率上限作为判断违约金是否过高的标准，而应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。主张违约金过高的违约方应当对违约金是否过高承担举证责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款（现《中华人民共和国民法典》第五百八十四条）：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款（现《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款）：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”明确规定了违约损失应适用填平原则而非惩罚原则，即应当相当于违约所造成的损失，约定的违约金或违约利息等超过实际损失30%的，应予以适当调减。 对于本案所涉买卖合同违约损失的认定处理，可以参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款关于“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失”的规定处理。本案中，原告未提供有效证据证明其实际损失，故可以按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.5倍计算逾期付款损失，并在此基础上再加计30%计算违约金（即违约利息或资金占用利息损失），也即按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.95倍【即一年期LPR×（1.5＋1.5×30%）】计算。因此，原告诉请的利息及违约金可以按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率为基础，并以其1.95倍作为计算逾期利息损失的年利率，以购房款金额为基数计付至实际清偿完毕之日止。因原、被告在房屋买卖协议及补充协议中均未明确约定办理不动产权过户登记时间范围，原告亦未提供证据证明案涉房屋符合办理不动产权过户登记条件，根据原告委托诉讼代理人在庭审中陈述案涉房屋未办理不动产权登记的情况，不足以得出支持其诉请起算时间即2020年12月1日的确定性判断，即不足以认定被告在此时间既已确定构成实质性违约而不能办理不动产权过户登记，也不足以认定在此时间案涉房屋既已被法院执行处置。因此，可以原告向法院提起执行异议之诉请求排除对案涉房屋的强制执行，经生效裁判驳回其诉讼请求之日即2023年3月14日为起算日期。 关于原告诉请的赔偿损失，根据其委托诉讼代理人在庭审中明确的计算标准及依据，同上所述，超出法律保护的违约损失上限范围部分，不予支持。同时，原告委托诉讼代理人在庭审中明确法律依据为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第八条：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”但未提供证据证明案涉房屋属于商品房，亦未提供证据证明其与被告之间已经订立符合法律规定的商品房买卖合同，且根据其委托诉讼代理人在庭审中所述及提供证据材料显示“购房款”构成，其中部分款项为借款抵顶，存在以物抵债的情形。因此，原告的该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条第一款、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下： 一、解除原告***与被告河南金建建设有限公司于2016年2月19日签订的“房屋买卖协议”和2020年11月10日签订的“补充协议”。 二、被告河南金建建设有限公司于本判决发生法律效力后十日内向原告***返还购房款1691040元，并以此金额为基数自2023年3月14日起以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）的1.95倍为利率标准，计付违约金（违约利息）至清偿完毕之日止。 三、驳回原告***的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付***行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付***行金。 案件受理费37915.14元，减半收取18957.57元，由被告河南金建建设有限公司负担8242.42元，原告***负担10715.15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年十月二十四日 书记员*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方***行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方***行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。 第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。 当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就***行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十七条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十七条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 1