***与徐州赛夫特矿山安全设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）苏03民终7977号

上诉人（原审被告）：***，男，1968年1月2曰出生，汉族，住江苏省邳州市。

委托诉讼代理人：朱飞鹏，江苏景来律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张辉，江苏景来律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：徐州赛夫特矿山安全设备有限公司，住所地江苏省邳州市运平路**。

法定代表人：许峰，该公司董事长。

委托诉讼代理人：辛立左，江苏金合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：朱娄，该公司副总经理。

上诉人***因与被上诉人徐州赛夫特矿山安全设备有限公司（以下简称赛夫特公司）房屋租赁合同纠纷一案，***不服江苏省邳州市人民法院（2018）苏0382民初5937号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

上诉人***上诉请求：1、撤销原审判决并予以改判；2、被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、一审查明事实错误。一审法院查明事实首先查明《厂房及场地租凭合同》及合同约定内容，继而认定“合同签订后，赛夫特公司将涉案厂房及土地交由***使用，***一直租赁使用涉案厂房及土地至今。”该事实的认定是错误的。1、合同内容明确了总租赁面积及四至，一审法院无视租赁物的交付范围是否符合合同约定；2、合同确立了“出租方应于租期开始日前将租赁物按乙方要求交付乙方使有，租金具体支付时间为合同签订之日即付清第一年租金壹拾陆万元整”，而合同确立的租期开始日与合同签订之日同为2016年12月1日，因此合同就确立了出租方先交付租赁物承租方后交付租金的先履行合同义务，且该等租赁物的交付还必需按乙方要求交付，一审法院仅对合同内容条款简单的罗列，对合同此特别约定的先履行原则予以忽略，是对案件事实的漠视。3、出租方交付租赁物与合同约定状况相符与否，一审法院查明事实的内容却缺失了此焦点，在此基础事实缺乏下径直认定违约责任的承担及合同解除与否，显然错误。4、一审查明上诉人于合同签订后，已支付6万元租金，而未涉及合同先履原则及被上诉人租赁交付符合合同约定与否，更是对上诉人对应交付部分租金先履行抗辩权事实的漠视。二、一审判决否认合同先履行义务，不能成立。案涉租赁合同确立了出租方先交付租赁物的先履行义务，对此上诉人应就被上诉人租赁物的交付符合合同约定与否承担举证责任，上诉人举证责任也应仅限于此，就此上诉人已向法庭提交了被上诉人负责人拒绝交付的通话录音，租赁物部份不能使用的现场的照片，租赁场地交付状况平面示意图，法庭亦就此至现场做了法庭调查。一审法院以“被告提供的证据不足以证明现租赁物处于原告的实际控制下”为由，要求上诉人对租赁物的实际控制承担举证责任，不仅是改变及加重了上诉人的举证责任，而且直接导致了对事实认定的歪曲。三、一审判决与事实相悖，有失公允显失公平。一审法院片面认定了***一直未主张权利，推定“与常理不符、亦于法相悖”，有失公允。一审判决上诉人限期清空搬离租赁厂房场地，但对上诉人添附财产处置却不予理涉，不仅不符合租赁合同约定的补偿原则，且是对上诉人权利的无视和不公。四、一审法院对涉案租赁物的厂房土地的性质、权属、面积缺乏必要性审查，由此所作出的判决认定错误。1、一审法院以涉案租赁厂房无相应规划或准建手续为由，认定涉案租赁合同关于厂房租赁部分无效，但租赁物房屋产权及规划准建手续一审法院并无审查核实，因此相关合同效力的认定缺乏事实依据。2、涉案租赁合同约定租赁场地面积为20000平米，而该租赁土地性质、所有权及实际合法面积一审法院并无查明认定。被上诉无权出租而不能交付，一审判决的认定是以判决的形式支付了非法行为。五、一审判决适用法律错误。

被上诉人赛夫特公司答辩称：一审判决查明事实正确，适用法律正确，审判程序合法。上诉人在履行合同中拒不支付租金，转租租赁物违反合同约定，私自搞违章建筑，这三点都是根本违约行为。请求二审法院依法驳回上诉维持原判。

赛夫特公司向本院提出诉讼请求：1、终止租赁合同、责成***限期搬走恢复原状；2、判令***支付拖欠的租金180000元、并计算至搬走恢复原状时止；3、***承担本案诉讼费用。

一审法院查明：2016年12月1日，赛夫特公司（出租方、甲方）与***（承租方、乙方）签订《厂房及场地租赁合同》一份，约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法规，甲方将位于邳州市徐州赛夫特矿山安全设备有限公司的东厂院内，第一钢结构厂房及食堂和所有土地租赁给乙方使用；双方本着互惠互利的原则，经协商一致签订本合同。一、租赁总面积：约20000平方米（包括南北走向厂房2000平方米，南至办公室前墙，北至北墙头，东从东墙头，西至西围栏）。二、租赁期限：1、物业租赁期限共计五年（在政府不征用的情况下），自2016年12月1日起至2021年12月1日止；租赁期前三年租金保持不变，第四年增加5000元，第五年增加7000元。三、租金及支付：l、租金标准为：合计租金为：16万元/每年（人民币大写壹拾陆万元整）不含税票。2、支付方式：租金按年支付，乙方以现金方式支付租金，具体支付时间为合同签订之日即付清第一年租金；壹拾陆万元整；以后每年12月1日之前交清一年租金。四、租赁物业交接：l、甲方应于租期开始日前将租赁物按乙方要求交付乙方使用，双方在交接时对租赁物（含附属设施）的状况共同进行清点检验，并签署租赁物业移交书、交付厂房钥匙。2、甲方延迟交付租赁物业的，租赁期限相应顺延。甲方迟延交付物业超过15日的，乙方有权终止本合同。六、乙方的权利和义务：l、乙方在使用租赁物业期间，如需对所租厂房进行改造、装修、安装设施设备的，改造及装修工程由乙方自行实施并且提前告知甲方，经甲方同意后方进行实施，在租用场地上不能建设永久性建筑物（不允许违反开发区规定建设），合理使用广房及附属设施，做好厂房的日常维护工作，所有费用由乙方承担。4、在本合同有效期内，甲方不得出租转让其出租给乙方的所有租赁物给第三方，如因甲方行为给乙方由此造成的所有经济损失均由甲方赔偿。5、租赁期内乙方有权使用租赁物外墙上可合法发布广告的广告牌位。涉及市容、工商等许可或备案手续及费用有乙方承担。七、违约及赔偿责任：1、在本合同有效期内，任何一方不得无故终止本合同，否则将以支付剩余租期全部租金作为违约金支付对方作为违约赔偿。2、在租赁期限内，未经乙方同意甲方不得擅自提高租金价格。3、乙方延期支付租金及其它费用，应事先经甲方同意，否则视为违约。”上述合同签订后，赛夫特公司将涉案厂房及土地交由***使用，***一直租赁使用涉案厂房及土地至今。***于上述合同签订后，已支付6万元租金。

另查明，涉案土地登记使用权人为赛夫特公司，用途为工业。

一审法院认为，关于《厂房及场地租赁合同》应否解除。1、关于厂房租赁部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，涉案厂房无相应的规划或准建手续，故涉案租赁合同关于厂房租赁部分无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。故***应当返还租赁厂房，并参照合同约定支付相应的租金。2、关于场地租赁部分。双方签订的《厂房及场地租赁合同》就场地租赁部分系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。首先，根据《厂房及场地租赁合同》第七条第三项、第五项的约定，***至今只支付了6万元租金，未按约定交付租金，构成违约，且从赛夫特公司提供的录音中可以看出，赛夫特公司已经向***催要租金，故赛夫特公司有权按照合同约定解除合同。***主张赛夫特公司未交付全部租赁物，未履行先合同义务。但***提供的证据并不足以证明现租赁物处于赛夫特公司的实际控制下、赛夫特公司未交付租赁物，且双方协议约定的租赁期从2016年12月1日起开始计算，如赛夫特公司未交付租赁物，***应在相应时间内及时提出要求解除合同及返还租金等主张，但***一直未主张相关权利，与常理不符、亦于法相悖。且即便赛夫特公司未全部交付租赁物，***也仅就未交付部分有抗辩权利，而不能以此为由不缴纳全部租金，故此项抗辩理由不能成立。其次，根据《厂房及场地租赁合同》第六条的约定，***未举证证明其经赛夫特公司同意加盖房屋，构成违约，赛夫特公司享有解除合同的权利。综上，赛夫特公司要求解除《厂房及场地租赁合同》，予以支持。合同解除后，***应将涉案厂房及场地以符合正常使用的状态返还赛夫特公司。关于租金。***仅支付了6万元租金，之后租金未付，赛夫特公司请求支付租金至返还之日止，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除徐州赛夫特矿山安全设备有限公司与***签订的《厂房及场地租赁合同》；二、***于判决发生法律效力之日起60日内，清空、搬离位于邳州市侧（南至办公室前墙，北至北墙头，东至东墙头，西至西围栏）厂房及场地，将该厂房及场地返还徐州赛夫特矿山安全设备有限公司；三、***于判决发生法律效力之日起十日内向徐州赛夫特矿山安全设备有限公司支付租金（自2016年12月1日起至返还之日止，按2016年12月1日至2019年11月30日每年16万元，2019年12月1日至2020年11月30日16.5万元，2020年12月1日至2021年12月1日16.7万元计算，扣除已支付的6万元租金）。

二审期间，上诉人***提供2017年6月23日录音光盘一份，以证明赛夫特公司对于没有按照合同约定交付租赁场地是明知的，也认可其做的不到位，且愿意和***协商。赛夫特公司质证认为：1、该证据不具有合法性，录音没有经过在场人员的允许。2、即使有这个证据应该在一审提供，现在已经过了举证期限。3、录音内容听不清楚，达不到证明目的。双方曾经有过这样一次谈话，但是我方的意思是围墙确实有洞，但是不影响使用。

本院二审查明事实与一审查明事实一致。

本院认为，上诉人***和被上诉人赛夫特公司签订《厂房及场地租赁合同》一份，约定由***承租赛夫特公司的厂房和场地，双方均应按照合同的约定履行各自的义务。赛夫特公司已经将涉案厂房、场地交给***使用，但***仅支付租金6万元，且存在未经赛夫特公司同意加盖房屋的情形，赛夫特公司已向***催要租金但***未如期支付，故赛夫特公司有权按照合同约定解除合同。虽然***主张赛夫特公司未完全交付租赁物且交付有瑕疵，但双方合同上写了租赁面积的同时亦注明了四至，即使***认为对方仅交付了部分租赁物，亦应在相应时间内及时提出要求解除合同及返还租金等主张，但***一直未主张相关权利，与常理不符。同时，在***实际使用涉案厂房场地的情况下，未能完全交付租赁物及交付的租赁物存在一定的瑕疵，都不能成为不缴纳租金的抗辩理由，***二审提供的录音资料不能证明其上诉主张，本院不予采信。一审法院要求***清空、搬离涉案厂房场地于法有据，本院予以确认。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费11320元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长　祝　杰

审判员　宋新河

审判员　孟　娟

二〇二〇年十一月二日

书记员　张恒一