某某、郸城县房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河南省周口市中级人民法院

民事判决书

（2018）豫16民终1914号

上诉人（原审原告）：***，女，汉族，1975年3月1日生，住河南省太康县。

委托诉讼代理人：***，河南祥煜律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：郸城县房地产综合开发公司。住所地：河南省郸城县。统一社会信用代码：411625000000131。

法定代表人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：***，河南阳夏律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人郸城县房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷一案,不服太康县人民法院（2018）豫1627民初113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***,被上诉人郸城县房地产综合开发公司委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求:一、依法改判(2018)豫1627民初113号民事判决书第二项，由被上诉人向上诉人支付从2014年12月20日至实际交付房屋的逾期交房违约金。二、一审受理费、二审的上诉费用均由应被上诉人承担。事实和理由：一审法院案件事实认定错误，被上诉人将逾期交房的责任归于县政府对涉案房屋土地证的撤销行为，上诉人对此不予认可；被上诉人作为房地产开发企业，应当通过合法途径取得土地开发权，然后对外出售所建房屋，上诉人认为县政府对涉案土地证的撤销，是对被上诉人违法开发行为的纠正，不应该成为被上诉人免责的事由。在县政府撤销土地证之前，上诉人已按照所签订的商品房买卖合同的约定履行首付款、贷款义务，被上诉人应按约如期交付房屋，在合同履行的过程中发生了情势变更，有可能导致合同最终不能履行，作为履行交付房屋的合同义务方，被上诉人具有向上诉人通知和证明、解释的义务，但并未向上诉人履行，一审法院对交房时间向后顺延的认定是错误的，应依法予以改判。

郸城县房地产综合开发公司辩称，上诉人的上诉请求不能成立，被上诉人作为房地产开发企业在开发商品房之前已经取得了全部合法手续，被上诉人对商品房的开发不存在任何违规之处，在进行预售时又获得了房管部门颁发的商品房预售许可证，因此被上诉人的开发及售房行为均是合法的。后县政府又单方撤销了被上诉人合法取得的五证，该行为导致被上诉人无法继续施工，该行为显然属于合同约定的政府因素，根据合同约定被上诉人的交房日期应相应顺延，事实上被上诉人在2017年7月26日已经取得了商品房竣工验收合格的全套手续，并有住宅质量保证书和住宅使用说明书，一审判决被上诉人延期交房的时间算至2018年2月16日，已经多算了延期交房时间，因上诉人自认在2017年的5月份就已经收到了交房通知，因此最长的超期时间应至2017年2月17日，算至2017年的7月26日。但被上诉人考虑到上诉人作为个人，对该几个月的期限并没有提出上诉，只是想早点完结案件。因此请二审法院驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：依法判令郸城县房地产综合开发公司向其支付逾期交房违约金人民币33008.45元（暂计算至2017年12月20日），2017年12月21日至实际交付之日的违约金按合同计算。本案诉讼费用由郸城县房地产综合开发公司承担。

一审法院认定事实:***与郸城县房地产综合开发公司于2014年2月签订商品房买卖合同一份，郸城县房地产综合开发公司把位于太康县迎宾大道新人民医院东侧的怡馨苑住宅小区4幢1单元1层西户的房屋预售于***。该合同约定：该商品房建筑面积130.44平方米，房屋总价人民币301447元，首付房款131447元，其余房款170000元须银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、因政府因素（以有关政府部门文件为依据）。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，***依约定支付了房屋首付款，余款办理了银行按揭贷款，并按期支付了房屋月供贷款。郸城县房地产综合开发公司进行了房屋建设。2014年10月20日，太康县人民政府出台太政土【2014】116号土地管理文件，作出了太康县人民政府关于收回郸城县房地产开发公司国有土地使用权的决定，并注销了原颁发的太国用（2013）第00083号国有土地使用证，致使工程无法继续进行，郸城县房地产综合开发公司被迫停工。而后，太康县人民政府又采用招拍挂方式对涉案小区土地进行公开拍卖，郸城县房地产综合开发公司通过招拍挂方式重新取得了该宗土地的使用权，至2016年12月16日重新取得了《建筑工程施工许可证》等五证，继续进行该工程项目的建设。于2017年3月1日在涉案小区门口公开张贴交房公告，通知业主于2017年3月1日交房，并向业主群发了短信。***于2017年5月份接到交房信息后，以郸城县房地产综合开发公司未能及时交付房屋为由，要求郸城县房地产综合开发公司承担相应的违约责任，双方协商未果，***诉至法院。庭审中，***要求郸城县房地产综合开发公司交付房屋，郸城县房地产综合开发公司表示同意。

上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、借记卡账户历史明细清单、收据、太康县人民政府太政土【2014】116号土地管理文件、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、怡馨苑服务中心证明、交房通知等在卷佐证。

一审法院认为,商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，郸城县房地产综合开发公司在起诉前重新取得商品房预售许可证明，该商品房买卖合同应认定有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力；双方在合同第八条中约定：出卖人应当在2014年12月20日前交付房屋，但若遇政府因素，除双方协商解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。本合同履行中，太康县人民政府出台太政土【2014】116号土地管理文件，对涉案土地予以收回，并注销了太国用（2013）第00083号国有土地使用证，郸城县房地产综合开发公司因此停工。该情形属政府因素，依照双方合同的上述约定，从2014年10月20日政府文件出台到2016年12月16日郸城县房地产综合开发公司重新取得《建筑工程施工许可证》的期间共两年零两个月的时间应当据实延期，***请求郸城县房地产综合开发公司给付该期间违约金的诉讼请求，法院不予支持；据此顺延后，郸城县房地产综合开发公司应在2017年2月16日前交付房屋。交付房屋系郸城县房地产综合开发公司的履行义务，郸城县房地产综合开发公司若主张已尽该义务，应举证证明。本案中，郸城县房地产综合开发公司虽举证证明曾于2017年3月1日在涉案小区门口公开张贴交房公告，通知业主于2017年3月1日交房，并向业主群发了短信，但郸城县房地产综合开发公司并未提供相关证据证明其已按双方合同第十一条的约定交接，应为履行不适当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，不履行或不适当履行均为违约，故对***请求郸城县房地产综合开发公司给付2017年2月16日后至房屋交付之前违约金的诉讼请求，法院予以支持。庭审中，***请求交付房屋，郸城县房地产综合开发公司同意。对此，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决：一、郸城县房地产综合开发公司于本判决生效之日起3日内把位于太康县迎宾大道新人民医院东侧的怡馨苑住宅小区4幢1单元1层西户的房屋交付于***。二、郸城县房地产综合开发公司于本判决生效之日起3日内向***支付逾期交房违约金人民币11003元（按房屋总价301447元日万分之一自2017年2月17日起计算至2018年2月16日），2018年2月17日至实际交付之日的违约金按合同约定计算。三、驳回***的其他诉讼请求。案件受理费313元，由***负担209元，郸城县房地产综合开发公司负担104元。

本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了质证。郸城县房地产综合开发公司在二审提交证据：竣工验收备案表、住宅质量保证书和住宅使用说明书，证明实际竣工验收合格日期是2017年7月26日，超期交房的期间是2017年2月17日至2017年7月26日止。***质证称：真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该证据是在2017年5月份收到交房信息时至今第一次见到，不能证明交房时间是2017年2月17日。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郸城县房地产综合开发公司提供的证据***对其真实性、合法性无异议,***收到收房信息却没有按合同约定收房,不能看到该证据符合常理,对该证据证据目的本院予以采纳。本院对一审查明的其他事实予以确认。

本院认为，本案双方有二个争议焦点:一、郸城县房地产综合开发公司有无逾期交房的合法事由。二、一审对逾期交房违约金时间认定及判决结果有无错误。

第一个焦点:关于郸城县房地产综合开发公司有无逾期交房的合法事由。2014年2月,***与郸城县房地产综合开发公司签订商品房买卖合同，在合同第八条交付期限中约定：出卖人应当在2014年12月20日前交付房屋，但如遇下列特殊原因,除双方协商解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。包括,因政府因素(以有关政府部门文件为依据)。2014年12月20日,太康县人民政府作出太政土【2014】116号土地管理文件，注销了太国用（2013）第00083号国有土地使用证，将涉案土地予以收回,郸城县房地产综合开发公司因此停工。2016年12月16日郸城县房地产综合开发公司重新取得《建筑工程施工许可证》。***未举证证明太康县人民政府太政土【2014】116号土地管理文件有违反法律规定的情形,亦未要求解除或变更本案合同。按照双方合同约定,该两年多停工期间的时间应属政府因素，郸城县房地产综合开发公司交付期限应当据实延期。郸城县房地产综合开发公司逾期交房有双方合同约定内容的事项,符合法律规定。

第二个焦点:关于一审对逾期交房违约金时间认定及判决结果有无错误问题。根据双方合同约定,因政府因素据实延期后，郸城县房地产综合开发公司应在2017年2月16日前交付房屋。郸城县房地产综合开发公司未提供书面通知***办理交付手续的证据,也未提供相关证据证明其已按双方合同第十一条的约定进行交接。一审庭审***自认2017年5月收到收房信息,故实际交房时间及违约金应按该工程实际竣工验收合格日期即:2017年7月26日计算。一审法院判决郸城县房地产综合开发公司给付***2017年2月16日后至房屋交付之前违约金，该时间认定虽有不当,但郸城县房地产综合开发公司未对此提出上诉,应视为其放弃该诉讼权利。

综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费75元，由***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员***

二〇一八年四月二十三日

书记员***