*向前、郸城县房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书

河南省周口市中级人民法院

民事判决书

（2018）豫16民终1918号

上诉人（原审原告）：*向前，男，汉族，1981年7月27日生，住河南省太康县。

委托诉讼代理人：***，河南祥煜律师事务所律师。特别授权。

被上诉人（原审被告）：郸城县房地产综合开发公司。住所地：河南省郸城县建委*楼。

法定代表人：***，该公司经理。

委托诉讼代理人：***，河南阳夏律师事务所律师。

上诉人*向前因与被上诉人郸城县房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷一案，不服太康县人民法院（2018）豫1627民初58号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。*向前的委托诉讼代理人***，郸城县房地产综合开发公司的委托诉讼代理人荣小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人*向前的上诉请求：1、依法改判一审法院（2018）豫1627民初58号民事判决第二项，由被上诉人向上诉人支付从2014年12月20日至实际交付房屋的逾期交房违约金；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。

事实和理由：上诉人认为一审法院案件事实认定错误，被上诉人将逾期交房的责任归于县政府对涉案房屋土地证的撤销行为，上诉人对此不予认可；被上诉人作为房地产开发企业，应当通过合法途径取得土地开发权，然后对外出售房屋，上诉人认为县政府对涉案土地证的撤销，是对被上诉人违法开发行为的纠正，不应该成为被上诉人免责的事由。在县政府撤销土地证之前，上诉人已按照所签订的商品房买卖合同的约定履行首付款、贷款义务，被上诉人应按约如期交付房屋。在合同履行的过程中发生了情势变更，有可能导致合同最终不能履行，作为履行交付房屋的合同义务方，被上诉人具有向上诉人通知和证明、解释的义务，但并未向上诉人履行，一审法院对交房时间向后顺延的认定是错误的，应依法予以改判。

被上诉人***房地产综合开发公司辩称，县政府通过议价方式出让涉案土地，被上诉人作为参与人之一，通过议价竞价取得该土地使用权，议价竞价作为国有土地取得的方式之一，是出让方县政府采取的出让方式，作为受让方不存在任何过错，被上诉人取得该宗土地的使用权并获得相关证件后，在被上诉人进行建设期间，县政府又单方下发文件，撤销对被上诉人颁发的土地使用证等相关证件，导致被上诉人被迫停工。根据上诉人和被上诉人签订的合同约定，因政府因素，卖方有权予以延期交房。从县政府下文撤销被上诉人的施工许可证及其他证件到被上诉人重又取得施工许可证，时间长达两年多，该两年多应为被上诉人的合理延期期间，本身被上诉人延期后交房的日期应为2017年2月17日，被上诉人通知上诉人受领房屋的日期是2017年3月1日，上诉人认可2017年5月1日收到的交房通知，被上诉人实际取得各管理部门验收合格的手续是2017年7月26日，因此被上诉人实际违约延期交房的时间应自2017年2月17日算至2017年7月26日。一审判决却将违约期间算至实际交付之日，本身已经多算了时间。但被上诉人考虑尽量避免诉讼，减少对公司的不良影响，并未上诉，被上诉人希望案件早日了结，请求二审维持原判，驳回上诉。

一审法院认定事实：原告*向前与被告郸城县房地产综合开发公司于2014年2月签订商品房买卖合同一份，被告把位于太康县迎宾大道新人民医院东侧的怡馨苑住宅小区2幢1单元24层西户的房屋预售于原告。该合同约定：该商品房建筑面积137.18平方米，房屋总价人民币315651元，首付房款145651元，其余房款170000元须银行按揭贷款。合同第八条约定：出卖人应当在2014年12月20日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的；2、因政府因素（以有关政府部门文件为依据）。合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约定支付了房屋首付款，余款办理了银行按揭贷款，并按期支付了房屋月供贷款。被告进行了房屋建设。2014年10月20日，太康县人民政府出台太政土【2014】116号土地管理文件，作出了太康县人民政府关于收回郸城县房地产开发公司国有土地使用权的决定，并注销了原颁发的太国用（2013）第00083号国有土地使用证，致使工程无法继续进行，被告停工。而后，太康县人民政府又采用招拍挂方式对涉案小区土地进行公开拍卖，被告通过招拍挂方式重新取得了该宗土地的使用权，至2016年12月16日重新取得了《建筑工程施工许可证》等五证，该工程项目建设继续进行。被告于2017年3月1日在涉案小区门口公开张贴交房公告，通知业主2017年3月1日交房，并向业主群发了短信。原告于2017年5月份接到交房信息后，以被告未能及时交付房屋为由，要求被告承担相应的违约责任，被告不同意，双方协商未果，原告诉至本院。庭审中，原告要求被告交付房屋，被告表示同意。

上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、个人购房借款/担保合同、借记卡账户历史明细清单、收据、太康县人民政府太政土【2014】116号土地管理文件、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》、怡馨苑服务中心证明、交房通知等在卷佐证。

一审法院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，被告在起诉前重新取得商品房预售许可证明，该商品房买卖合同应认定有效，合同内容对双方当事人均具有法律约束力；双方在合同第八条中约定：出卖人应当在2014年12月20日前交付房屋，但若遇政府因素，除双方协商解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期。本合同履行中，太康县人民政府出台太政土【2014】116号土地管理文件，对涉案土地予以收回，并注销了太国用（2013）第00083号国有土地使用证，被告因此停工。该情形属政府因素，依照双方合同的上述约定，从2014年10月20日政府文件出台到2016年12月16日被告重新取得《建筑工程施工许可证》的期间共两年零两个月的时间应当据实延期，原告请求被告给付该期间违约金的诉讼请求，本院不予支持；据此顺延后，被告应在2017年2月16日前交付房屋。交付房屋系被告的履行义务，被告若主张已尽该义务，应举证证明。本案中，被告虽曾于2017年3月1日在涉案小区门口公开张贴交房公告，通知业主于2017年3月1日交房，并向业主群发了短信，但并未提供相关证据证明其已按双方合同第十一条的约定交接，应为履行不适当。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，不履行或不适当履行均为违约，故对原告请求被告给付2017年2月16日后至房屋交付之前违约金的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告请求交付房屋，被告同意。对此，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，判决一、被告郸城县房地产综合开发公司于本判决生效之日起3日内把位于太康县迎宾大道新人民医院东侧的怡馨苑住宅小区2幢1单元24层西户的房屋交付于原告*向前。二、被告郸城县房地产综合开发公司于本判决生效之日起3日内向原告韩向前支付逾期交房违约金人民币11521元（按房屋总价315651元日万分之一自2017年2月17日起计算至2018年2月16日），2018年2月17日至实际交付之日的违约金按合同约定计算。三、驳回原告*向前的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费313元，由原告负担200元，被告负担113元。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，合同的双方当事人应该按照合同的约定全面履行合同，不按照合同的约定履行，属于违约，应承担违约责任。本案中，双方约定“因政府因素”被上诉人可以据实延期，合同履行过程中政府将被上诉人的有关证件撤销，导致被上诉人延期交房，符合合同约定的情形，不属于违约行为。因为土地出让和建设工程许可是政府及其职能部门依照法定职权和法定程序进行，企业只是行政相对人，对政府及其职能部门应当充分信赖，政府因自身的原因改变其作出的行政行为，是纠正政府行为的不足，而不是纠正企业的行为，企业不存在违法问题。所以，上诉人关于被上诉人的证件被撤销是政府纠正企业违法行为的理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费400元，由韩向前负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员闫政

二〇一八年五月二十一日

书记员***