***;辽宁金帝第一建筑工程有限公司;北京宏业**工贸有限责任公司;中国铁路北京局集团有限公司北京房建公寓段;排除妨害纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院 民 事 判 决 书 （2023）京02民终279号 上诉人（原审被告）：***，男，1972年4月24日出生，汉族，身份证住址浙江省玉环县。 委托诉讼代理人：***，北京市泽文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国铁路北京局集团有限公司北京房建公寓段，营业场所：北京市东城区夕照寺中街***3号楼东门。 负责人：**起，**。 委托诉讼代理人：***，北京市**律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：北京宏业**工贸有限责任公司，住所地：北京市房山区长阳镇军留庄村南。 法定代表人：***，经理。 被上诉人（原审第三人）：辽宁金帝第一建筑工程有限公司，住所地：葫芦岛市连山区兴盛街1号。 法定代理人：***，总经理。 委托诉讼代理人：**，男，辽宁金帝第一建筑工程有限公司员工。 上诉人***因与被上诉人中国铁路北京局集团有限公司北京房建公寓段（以下简称北京建筑段）、北京宏业**工贸有限责任公司（以下简称宏业**公司）、辽宁金帝第一建筑工程有限公司（以下简称辽宁金帝公司）排除妨害纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2021）京0106民初31838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2023年1月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 ***上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回北京建筑段、宏业**公司、辽宁金帝公司全部起诉诉请或者将本案发回重审；2.北京建筑段、宏业**公司、辽宁金帝公司承担一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、北京建筑段对位于北京市丰台区XXX村XXXXXX旁XXXXXXXX号楼XXXXXX房屋（以下简称案涉房屋）不享有不动产物权，不具备提起排除妨害诉讼的主体资格。案涉房屋是无证建筑，无《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》，根据物权法第九条之规定，不能证明北京建筑段对案涉房屋享有所有权，其不具备提起排除妨害诉讼的主体资格。二、案涉房屋系***以材料款抵房款所购买，***购房在前，北京建筑段收购协议签订在后，案涉房屋未发生物权转移登记，双方享有的均是合同债权。根据合同相对性原则，北京建筑段无权对***提起诉讼要求腾退。第一，根据北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初21736号案件查明的事实，案涉房屋原开发商是宏业**公司，建筑公司是辽宁金帝公司。2011年9月8日，辽宁金帝公司与宏业**公司签订《建设工程施工合同》，宏业**公司将首铁置业宿舍楼工程发包给辽宁金帝公司，工程竣工后，因开发商未向建筑公司支付工程款，将房屋抵给辽宁金帝公司，辽宁金帝公司又将房屋折抵材料供应商。***系该工程的阀门材料供应商，因欠***66万余元，2013年1月5日，***以664872元的价格购买了两间房屋，名为租赁实为购买。***花20余万元对房屋进行装修并入住，从未有人提出异议。第二，根据（2018）京0111民初11582号案件查明的事实：案涉房屋是北京首铁置业有限公司（以下简称首铁置业公司）与宏业**公司合作开发的项目，2013年12月26日，首铁置业公司与宏业**公司签订《合作开发项目解除合同》，约定：1.解除《合作开发协议》；2.对地上建筑物等资产进行清点作为下一步资产处置的依据；3.根据北京铁路局的后续处理意见，由北京铁路局授权所属单位与宏业公司另行商定项目处置方案并签订相关协议。2014年10月27日，北京建筑段与宏业**公司签订《项目相关建筑物及附属设施收购协议》。即北京建筑段的收购时间是在***购买之后。如前所述，案涉房屋实是北京建筑段违法利用铁路用地搞房地产合作开发形成的，当时就遗留了大量的债务纠纷，很多通过以房抵债解决，北京建筑段在收购时就已经明知***居住在案涉房屋内，但是从未有人通知***相关收购事宜。因此其收购行为与***无关，无权要求***腾退。三、案件发回重审后，辽宁金帝公司作为第三人出庭否认本案租赁合同及收据印章的真实性，应由辽宁金帝公司承担举证责任，但一审法院在没有任何鉴定或证据的情况下，仅凭辽宁金帝公司口头否认，就认定***对案涉房屋无居住使用权，属于认定事实和适用证据规则严重错误。第一，案涉房屋在申请人签订租赁合同时，也有同类大量房屋采用同样方式签订了租赁合同，已有相应判决可以证明。辽宁金帝公司作为建筑单位拖欠大量分包商的工程款及材料款，其以租赁合同的形式抵扣材料款销售房屋，完全有事实基础。第二，***作为该工程材料供应商，在无法收回材料款的情况下，辽宁金帝公司出具租赁合同并加盖公章及出具收据加盖财务专用章，以抵扣材料款时，***也完全有理由相信辽宁金帝公司有权出售案涉房屋。第三，***已在案涉房屋居住了近十年并对房屋进行了装修。第四，辽宁金帝公司作为大型建筑公司，对外加盖公章及财务专用章签订合同及出具收据，肯定有相应登记。其明知该印章的真实性，而且掌握项目结算资料，却向法庭谎称该印章为“假章”，重审法院对该印章的真实性未作出认定，对***显失公正。 北京建筑段辩称，同意一审判决，不同意***上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。第一，北京建筑段对案涉房屋的权利毋庸置疑。现有证据足以确认北京建筑段取得该项权利的协议真实有效，且已被各级人民法院生效判决确认。第二，***无证据证明其通过合法有效途径获得案涉房屋的使用权，其提供的与辽宁金帝公司合同真实性已被辽宁金帝公司否认。退一步讲，即便合同真实，也不能证明其证明目的。辽宁金帝公司从未获得过案涉房屋的所有权或出租权利，无权将案涉房屋出租、出售给***。第三，***与辽宁金帝公司的合同与本案无关联性，其真实性与本案的事实无关。即便***与辽宁金帝公司签订了合同也是无效的。无需在本案中确认其真实性。***的利益损失应另案向辽宁金帝公司主张，不能成为其占用案涉房屋的依据。 辽宁金帝公司辩称，同意一审判决，不同意***上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。 宏业**公司提交书面意见，对一审判决无异议，***上诉请求与宏业**公司无关，不发表答辩意见。 北京建筑段向一审法院起诉请求：1.判令***腾退强占的案涉房屋；2.判令***支付2015年7月1日至实际腾退日的房屋使用费，每月按3500元标准计算，计算至2019年1月31日房屋使用费150500元；3.判令***按每月630元标准支付自2019年2月1日起至腾退日的水电费、供暖费；4.判令***支付2015年7月1日至2019年1月31日、2018年水费、电费及供暖费共计17128元；5.判令***承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年10月27日，北京铁路局北京建筑段（甲方）与宏业**公司（乙方）签订《XXX项目相关建筑物及附属设施收购协议》（以下简称《收购协议》），协议约定：乙方同意就其位于北京市丰台区XX东XXX村南侧，XX铁路道口XX的XX铁路线与XXXXXXX线之间，即南至XXXXXXX线高架桥及XXXXXXX线护坡下，北至XXXXX护栏，东至XXXXXX***道口南北道路，西至XXXXXXX分拨站东侧铁路用地上投资建设的建筑物、构筑物及附属设施等与甲方签订收购协议。甲方以 238352623.42元收购案涉工程，加税费合计251581194.02元。乙方承诺在本协议生效后五日内，向甲方移交XXX项目相关建筑物、构筑物及附属设施涉及的设计图纸、主要设备与材料明细表、工程概预算书和竣工文件等相关资料（原件），并保证移交资料的合法性、完整性和准确性；乙方保证其所移交的标的物不存在任何法律上和事实上的瑕疵，包括但不限于设立抵押、担保、查封及其他第三方主张权益，并且未侵害标的物权益的完整性和合法性。 北京铁路局北京建筑段于2017年12月名称变更为中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段。2022年7月27日中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段名称变更为中国铁路北京局集团有限公司北京房建公寓段。 北京建筑段向法院提交了《不动产权证书》、(2021)京02民终113号、(2016)京0106民初19558号、(2018)京0106民初12657号及(2019)京02民终2757号民事判决书，证明其对案涉房屋的权属已经被生效判决确认，***对此真实性认可，对证明目的不认可，***认为其权利优先于北京建筑段；北京建筑段提交了现场照片，证明案涉房屋由***使用，***对证据的真实性不认可，但认可案涉房屋由其使用。 ***向法院提交了房屋租赁合同及收据，证明***购买案涉房屋，北京建筑段不认可真实性，并表示合同中并没有宏业**公司的章，第一页的章也是复印件，形式上无法确认合同签署的相对方，而辽宁金帝公司无权对外进行出租；***提交了(2016)京0106民初21736号民事判决书，证明辽宁金帝公司是案涉房屋的建筑单位，宏业**公司拖欠辽宁金帝公司工程款的事实，北京建筑段认可真实性，不认可证明目的，认为与本案无关；辽宁金帝公司对***提交的房屋租赁合同及收据的真实性不认可，认可民事判决书的真实性，但认为不能证明***与辽宁金帝公司存在合同关系。 另查，北京建筑段起诉宏业**公司合同纠纷一案，要求：1.判令宏业**公司履行《收购协议》，腾退其占用的房屋17间；……。一审法院认为，案涉收购协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。收购协议中明确约定，宏业**公司负有将案涉房屋交付给北京建筑段的义务，现因宏业**公司与案外人之间存在纠纷导致案涉房屋被案外人占用，宏业**公司对北京建筑段构成违约，宏业**公司应承担相应继续履行、支付违约金等责任，法院对北京建筑段要求宏业**公司交付房屋并支付违约金的请求予以支持。北京建筑段关于房屋使用费的主张，因宏业**公司违约行为导致北京建筑段无法使用案涉房屋，势必给北京建筑段造成一定损失，考虑案涉房屋尚未取得完整物权，且北京建筑段未就其损失提供充足有效证据证明损失具体数额，法院根据本案实际情况，考虑北京建筑段主张的违约金数额等因素，酌定宏业**公司按每间房每月500元标准给付北京建筑段使用费损失，宏业**公司赔偿后可向相关责任人追偿。北京建筑段关于水、电、取暖费的请求缺乏相关证据支持，对此法院无法支持，可待实际发生后另行主张。一审法院判决：一、北京宏业**工贸有限责任公司于判决生效后30日内将案涉X号楼XXX号至XXX号、X号楼X-XXX号至X-XXX号共计17间房屋交付给中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段，并按每间房每月500元标准由北京宏业**工贸有限责任公司向中国铁路北京局集团有限公司北京建筑段支付使用费(自2015年8月4日起至实际交付房屋之日止)……。二审法院经审理后判决：一、维持北京市房山区人民法院(2019)京0111民初21759号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销北京市房山区人民法院(2019)京0111民初21759号民事判决第三项、第五项；三、驳回北京宏业**工贸有限责任公司的全部反诉请求。 一审法院认为，本案争议的焦点为：***是否有权在案涉房屋内居住。本案中，根据已生效判决可以认定案涉房屋系由宏业**公司与首铁置业公司合作开发建设，且约定所建设的建筑物所有权归属首铁置业公司，此后北京建筑段与宏业**公司签订《收购协议》，宏业**公司应将案涉房屋全部移交北京建筑段，因此北京建筑段应为案涉房屋的权利人。***主张以租赁的方式实际购买了案涉房屋，但其提交的房屋租赁合同及收款收据，均未加盖宏业**公司的公章，且辽宁金帝公司对房屋租赁合同中的公章及财务专用章均不认可；而且***提交的(2016)京0106民初21736号民事判决书，仅能证明宏业**公司与辽宁金帝公司尚有工程款未结清，因此***表示宏业**公司将案涉房屋折抵工程款的事实，缺乏证据支持，法院对此无法采信。辽宁金帝公司并非案涉房屋的产权方，其无权将案涉房屋对外出租，且辽宁金帝公司否认与***之间存在房屋租赁关系，因此***主张对案涉房屋有权居住使用，缺乏相应依据，法院对此不予采信。 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。因***无权在案涉房屋内居住，北京建筑段作为案涉房屋的权利人，可以请求***腾退案涉房屋，故法院对北京建筑段主张腾退案涉房屋的诉讼请求予以支持；关于房屋使用费的问题，***表示自2013年购买房屋后即装修入住，而北京建筑段与宏业**公司移交房屋时，并未发现***居住使用案涉房屋的情况，但考虑到***实际居住导致北京建筑段无法使用房屋，势必给北京建筑段造成一定的损失，因北京建筑段尚未取得案涉房屋的完整物权，且北京建筑段未就其损失提供充足有效证据证明损失具体数额，故法院根据实际情况酌定***按每月1000元的标准给付北京建筑段使用费，因北京建筑段一直未主***，明显怠于行使权利，其扩大损失的部分，法院不予支持。因此法院认为自北京建筑段主***后，原审案件起诉书送达***时，开始计算房屋使用费较为适宜，故对北京建筑段主张房屋使用费的合理部分法院予以支持。关于北京建筑段主张的水、电、取暖费的请求，缺乏相应的证据，法院对此不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，一审法院于2022年9月判决：一、***于判决书生效之日起三十日内将位于丰台区XXX村XXXXXX旁XXXXXXXX号楼XXXXXX房屋腾退给中国铁路北京局集团有限公司北京房建公寓段，并自2020年12月14日起至实际腾退房屋之日止，按每月1000元标准向中国铁路北京局集团有限公司北京房建公寓段支付房屋使用费；二、驳回中国铁路北京局集团有限公司北京房建公寓段的其他诉讼请求。如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。 本院认为，结合二审庭审情况及***上诉请求，本案的争议焦点为：***是否应当腾退案涉房屋。 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据已查明的事实，案涉房屋系由宏业**公司与首铁置业公司合作开发建设，且约定所建设的建筑物所有权归属首铁置业公司，后北京建筑段与宏业**公司签订《收购协议》，宏业**公司将案涉房屋全部移交给北京建筑段，故北京建筑段已成为案涉房屋的权利人，其对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。现北京建筑段要求***腾退案涉房屋，请求正当，应予支持。关于***认为北京建筑段对案涉房屋不享有物权，不具备提起排除妨害诉讼主体资格的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。关于***以其购买了案涉房屋为由，拒绝腾房的上诉主张。首先，***提交的证据不能证明其与案涉房屋权利人签订过房屋购买协议。其次，***提交的租赁合同及相关收据均未加盖宏业**公司的公章，且辽宁金帝公司对房屋租赁合同中的公章及财务专用章均不认可，故不能证明其关于以租赁方式购买的案涉房屋的主张成立。最后，关于***主张的案涉房屋系通过折抵材料款的形式进行购买的主张，亦缺乏完整的证据。综上，***以其购买了案涉房屋为由，拒绝腾房的上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。 综上所述，***的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3852元，由***负担(已交纳)。 本判决为终审判决。 审 判 长　　陈　妍 审 判 员　　*** 审 判 员　　*** 二〇二三年三月二十九日 法官助理　　*** 书 记 员　　***