成都市房屋拆迁服务公司、某某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川01民终15687号

上诉人（原审原告）：成都市房屋拆迁服务公司，住所地：四川省成都市卫民巷**。

法定代表人：刘铮，总经理。

委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：***，男，1984年2月1日出生，汉族，住四川省崇州市。

被上诉人（原审被告）：王帅红，女，1989年4月8日出生，汉族，住四川省崇州市。

上诉人成都市房屋拆迁服务公司（以下简称房屋拆迁公司）因与被上诉人***、王帅红房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初972号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用二审程序，由审判员独任进行审理。本案现已审理终结。

房屋拆迁公司上诉请求：1.改判四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初972号民事判决第二项，改判***、王帅红支付房屋拆迁公司逾期签约和逾期付款的违约金暂计41500元（以未付购房款97522元为基数，自应付之日起按照银行同期贷款利率暂计算至2020年4月30日，实际计算至所有款项付清之日止）；2.一、二审所有诉讼费用由***、王帅红承担。事实及理由：一、房屋拆迁公司与***、王帅红签订并生效的《商品房买卖合同》中约定了***、王帅红应当支付的购房款总金额及付款时间，且双方同时签订的《昙云雅居商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）约定了在未获得银行贷款时与房屋拆迁公司签订变更付款方式的补充协议。但***、王帅红在未获得银行批复贷款时，仍然拒绝履行上述约定，应当依据合同法及所签订的案涉合同承担违约责任。二、银行贷款办理是***、王帅红与银行之间的行为和法律关系，房屋拆迁公司作为房屋出售方，仅按照市场交易惯例承担协助***、王帅红和银行之间转交银行贷款办理材料等辅助工作，并且合同也明确载明了是否获得银行贷款以银行审查决定为准。因此，银行贷款未能获批的不利后果不应由房屋拆迁公司承担。银行贷款系***、王帅红履行《商品房买卖合同》中购房款支付义务的方式之一，如果该方式无法完成，***、王帅红仍然负有购房款支付义务，且如前所述，双方也明确约定了***、王帅红仍然有签订付款方式变更协议的义务和继续通过其他方式支付购房款的义务。***、王帅红却仍然无理拒绝签订付款方式变更协议，也不支付购房款，其行为存在极大的恶意，应当承担违约责任。三、***、王帅红辩称未获得银行按揭贷款的原因系房屋拆迁公司过错造成，根据民事诉讼法证据规则，其应当对该抗辩主张承担举证责任，否则应当承担举证不利后果。但***、王帅红没有任何证据证明该主张，一审法院却无故支持了该抗辩理由，存在严重的举证责任分配错误。

王帅红辩称，***、王帅红于2009年7月27日与房屋拆迁公司签订商品房买卖合同，根据合同内容约定在太升南路农行申请10年按揭贷款，2009年10月其收到房屋；房屋拆迁公司在签订合同时一直没有为***、王帅红出具相关土地证、商品房预售许可证等证件；王帅红办理贷款所需要的收入证据、合同、结婚证复印件、户口簿等所有证件都交给了房屋拆迁公司，并在售楼部要求房屋拆迁公司给其写了收条。案涉商品房买卖合同未写明商品房预售证件号，合法的土地证使用证王帅红也没有看到，所以导致贷款没有办下来。在与房屋拆迁公司协调的时候王帅红要求把其缴纳的证件全部退还回来，开发商不退。王帅红认可房屋尾款，但违约金不应承担，因贷款未办理的过错并不是王帅红导致的。

***未参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。

房屋拆迁公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令***、王帅红向房屋拆迁公司支付购房款97522元；2.判令***、王帅红向房屋拆迁公司支付逾期签约和逾期付款的违约金27907.40元；3.本案诉讼费用由***、王帅红承担。一审法庭审理中，房屋拆迁公司变更上述第2项诉讼请求为：判令***、王帅红向房屋拆迁公司支付逾期签约和逾期付款的违约金暂计41500元（以未付款97522元为基数，自应付款之日即2012年7月31日起，按照银行同期贷款利率计算，暂计算至2020年4月30日为41500元，实际计算至款项付清为止）。

一审法院认定事实：一审法院对***、王帅红尚欠房屋拆迁公司其余购房款97522元予以认定。

一审法院认为，本案的争议焦点为：对于银行未能办理按揭贷款，***、王帅红是否应向房屋拆迁公司承担逾期签约和逾期付款的违约责任。一审法院认为，根据***、王帅红与房屋拆迁公司签订的《商品房买卖合同》、补充协议有关约定，房屋拆迁公司已收到***、王帅红办理按揭贷款相关资料，如身份证复印件、收入证明、结婚证复印件、户口证明复印件等，但银行至今未能办理按揭贷款的具体原因不明，银行也没有书面批复不同意办理按揭贷款，房屋拆迁公司主张***、王帅红应承担逾期签约和逾期付款的违约责任，事实依据不足，一审法院不予支持。房屋拆迁公司已于2009年10月将案涉房屋交付***、王帅红占有、使用至今约十年，现在已无办理十年按揭贷款的必要性和合理性，房屋拆迁公司要求***、王帅红支付其余购房款97522元有事实和法律依据，予以支持。房屋拆迁公司要求***、王帅红支付逾期签约和逾期付款的违约金，缺乏事实依据，不予支持。因***、王帅红未在房屋拆迁公司催收其余购房款的合理期限内支付购房款，导致本案诉讼发生，故本案案件受理费1404元，应由***、王帅红负担。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、***、王帅红于判决生效之日起五日内向成都市房屋拆迁服务公司支付购房款97522元；二、驳回成都市房屋拆迁服务公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1404元，由***、王帅红负担（此款已由成都市房屋拆迁服务公司预交，***、王帅红直接向成都市房屋拆迁服务公司支付）。

二审中，王帅红向本院提交新证据：天眼查软件查询的案涉房屋购地信息详情，拟证明：因房屋拆迁公司案涉房屋的土地问题导致银行贷款无法办理，***、王帅红无违约行为，故其不应当承担违约金。

房屋拆迁公司质证认为，该证据系网络信息，故对其真实性、合法性无法确认，对该项事实不认可，且土地权证情况与本案的争议焦点无关，本案争议为***、王帅红是否应当承担逾期付款的违约责任，而案涉房屋是否具有土地使用权证不是其拒绝付款的符合合同约定的理由。

本院经审查认为，该证据系网络软件查询结果，无其他证据佐证，本院对真实性不予采信。

经审理查明，2009年7月27日，***、王帅红（乙方）与房屋拆迁公司（甲方）签订《商品房买卖合同》购买崇州市××镇××村××组××小区××栋××单元××楼××号房屋，建筑面积82.12平方米，按建筑面积计价，总价140015元。同时签订的补充协议约定，合同签订当日支付房价款42015元，余款98000元由向中国农业银行成都太升支行申请十年贷款。协议约定“乙方应在合同签及补充协议签订后五日内，备齐按揭资料，到合同约定银行办理按揭手续，乙方应无条件配合银行等相关单位办理按揭手续；如非因甲方原因乙方未在五日内备齐按揭资料到合同约定银行办理按揭手续，从第六日起，乙方应按按揭贷款总额的万分之四／天向甲方支付违约金……”补充协议第一条第（二）款第3项（2）约定：“如银行不同意贷款给乙方，则乙方应在银行的批复确定之日起三日内，与甲方另行签订将付款方式改为一次性付款或在九个月内付清全部房款的分期付款协议。如非因甲方原因乙方未在三日内与甲方另行签订关于付款方式的补充协议，从第四日起，乙方应按应付房款总额的万分之四／每天向甲方支付违约金。如乙方逾期30日仍未与甲方签订上述协议，则主合同及本补充协议终止，甲方有权另行处理该房屋，同时乙方按总房款的20%向甲方支付违约金，该违约金从乙方已付房款中扣除，剩余房款退还给乙方。”

2009年7月19日，***、王帅红向房屋拆迁公司支付购房定金10000元。***、王帅红于2009年7月28日支付购房款32015元、向房屋拆迁公司交纳了办理按揭款的资料。

同时查明，案涉房屋所在昙云雅居小区于2011年3月25日取得《国有土地使用权证》，3-15栋于2011年4月12日取得《商品房预售许可证》，于2013年2月27日取得《房屋所有权证》。

房屋拆迁公司2012年6月2日、6月20日、7月31日在案步房屋所在昙云雅居小区门口张贴《通知》。2012年7月31日《通知》载明：“我公司开发的昙云雅居项目，由于国家对个人房贷政策发生重大变化，导致我公司按揭贷款手续暂停审批，鉴于此情况，我公司决定将售房付款方式变更为：一次性付款和分期付款，并于2012年6月20日电话逐户通知到原以按揭贷款方式签订合同的业主，另以书面形式将通知张贴于昙云雅居一期大门出入口处，请还未改签合同的业主务必在2012年7月30日前到昙云雅居现场办公室办理相关手续。逾期未办理改签合同手续的业主，自2012年7月31日起至交房款之日止，未交房款利息按银行同期贷款基准利率计算，责任由业主自行承担，我公司不承担相应的经济法律责任。”王帅红在二审中称其在成都上班，未见过该《通知》。

2014年5月19日，房屋拆迁公司向***、王帅红发送《律师函》：“根据补充协议第一条第二款的约定，拆迁公司已按约交付房屋，而你二人在银行不同意贷款的情况下，并未一次性支付余款98000元，也没有签订分期付款协议；拆迁公司分别于2012年6月2日、2012年6月20日和2012年7月31日采用电话通知及张贴通告的方式对你二人进行了催告，要求你二人一次性付款或签订分期付款协议，但你二人一致未予配合；望你二人收到此函之日起10日内，全额清偿合同剩余款项97523元（已扣除面积差：实测面积81.84㎡）；拆迁公司保留解除合同，收回房屋，并向你二人追究违约责任的权利。”房屋拆迁公司提交的EMS邮寄单显示该《律师函》寄出时间为2014年5月21日，收件时间无法查询。王帅红在二审中陈述其收到该《律师函》，但不记得具体签收时间。

2019年5月14日，房屋拆迁公司再次向***、王帅红发送《律师函》：贵方至今仍然拒绝支付购房款尾款97522元（已扣除面积差：实测面积81.84㎡）已构成严重违约；请接函之日起三日内一次性支付尾款97522元并支付逾期付款和签约违约金27907.4元……。该函***、王帅红于2019年5月16日签收。

二审中，审判人员询问何时知道银行贷款无法办理，王帅红陈述：2010年初就知道了。

二审中，房屋拆迁公司向本院明确，其根据双方签订的补充协议第一条第（二）款第3项（2）约定要求***、王帅红承担逾期支付房屋尾款的违约金，但自愿调整为以房屋尾款为基数，按银行同期贷款利率从2012年7月31日起计算至付清之日止。

本院认为，案涉《商品房买卖合同》及补充协议签订时，虽然昙云雅居小区未取得《商品房预售许可证》，房屋拆迁公司在本案起诉前已取得《商品房预售许可证》，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，案涉《商品房买卖合同》及补充协议应当认定有效，对双方均有约束力。

关于***、王帅红是否应当支付逾期签约及逾期支付房款的违约金的争议。根据双方签订的补充协议第一条第（二）款第3项（2）约定，如银行不同意贷款给***、王帅红，则***、王帅红应在银行的批复确定之日起三日内，与房屋拆迁公司另行签订将付款方式改为一次性付款或在九个月内付清全部房款的分期付款协议，如非因房屋拆迁公司的原因***、王帅红未在三日内与房屋拆迁公司另行签订关于付款方式的补充协议，则应当承担相应的违约责任。***、王帅红认为银行贷款未办理成功系房屋拆迁公司未取得《土地使用权证书》导致，房屋拆迁公司则认为系国家贷款政策变动导致，但均未提供充分的证据予以证明，双方亦一致认可合同中约定的中国农业银行成都太升支行至今未给予明确批复，在双方对此各执一词且均无证据证明对方责任的情况下，已无法查明贷款未办理成功的原因。但案涉房屋在2009年10月即已交付，王帅红在二审中陈述其于2010年初就已经明确知晓贷款无法办理，但在房屋拆迁公司于2012年、2014年多次催告的情形下，***、王帅红仍拒绝签订改变付款方式的协议或支付房屋尾款，***、王帅红明显存在恶意拒不支付购房尾款的行为，如其不承担任何违约责任既损害诚实信用原则，也明显有违公平原则。因此，本院根据双方合同履行情况、当事人的过错程度及公平原则和诚实信用原则，以***、王帅红收到房屋拆迁公司2014年5月21日发送的《律师函》载明的十日内付款的时间节点，即2014年6月1日起，按银行同期贷款利率计算利息作为***、王帅红应承担逾期支付房款的违约金。一审认定***、王帅红不承担违约责任错误，本院予以纠正。

综上，房屋拆迁公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清、适用法律错误，本院予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初972号民事判决第一项“***、王帅红于本判决生效之日起五日内向成都市房屋拆迁服务公司支付购房款97522元”，撤销第二项“驳回成都市房屋拆迁服务公司的其他诉讼请求”；

二、***、王帅红于本判决生效之日起五日内向成都市房屋拆迁服务公司支付逾期签约和逾期付款的违约金（违约金以未付款97522元为基数，自2014年6月1日起按银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）；

三、驳回成都市房屋拆迁服务公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1404元，由***、王帅红负担；二审案件受理费837元，由***、王帅红负担。

本判决为终审判决。

本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 员　　李　俊

二〇二〇年十二月三十一日

法官助理　　蔡诗言

书 记 员　　杨珍梅