成都市龙泉驿区驿东市政工程有限公司与成都市青羊区建筑工程总公司、成都长宇实业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)川01民初2861号

原告：成都市龙泉驿区驿东市政工程有限公司，住所地四川省成都市龙泉驿区龙泉街道红旭路**。

法定代表人：王军，总经理。

委托诉讼代理人：王启毅，四川均鼎律师事务所律师。

委托诉讼代理人：黄红兵，男，该公司员工。

被告：成都市青羊区建筑工程总公司，，住所地四川省成都市青羊区三多里**

法定代表人：李显之，总经理。

委托诉讼代理人：黄德，四川德斯普律师事务所律师。

委托诉讼代理人：周咏梅，女，该公司员工。

被告：成都长宇实业有限公司，，住所地四川省成都市龙泉驿区洪安镇镇政府内

法定代表人：谢礼方。

委托诉讼代理人：何平，四川法典律师事务所律师。

第三人：晋小桐，女，汉族，1990年8月28日出生，住四川省成都市龙泉驿区。

委托诉讼代理人：杨勤，四川方舟达律师事务所律师。

原告成都市龙泉驿区驿东市政工程有限公司（以下简称驿东公司）与被告成都市青羊区建筑工程总公司（以下简称青羊建工公司）、成都长宇实业有限公司（以下简称长宇公司）、第三人晋小桐案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告驿东公司委托诉讼代理人王启毅、黄红兵，被告青羊建工公司委托诉讼代理人黄德，被告长宇公司委托诉讼代理人何平，第三人晋小桐委托诉讼代理人杨勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告驿东公司起诉请求：1.判令位于成都市龙泉驿区春秋名邸5号、7号商业用房归驿东公司所有，并判决不予执行上述商铺；2.判令青羊建工公司、长宇公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2010年底，晋小桐从长宇公司处购买了位于成都市龙泉驿区春秋名邸2、3、4、5、6、7、8、9号（后因物管用房调整变更为1、2、3、4、5、6、7号）商铺。因晋小桐父亲晋良勋与驿东公司单位领导系生意上的朋友，后于2013年3月将其中5、6、7号三间商铺转售给驿东公司，三间商铺面积共计550平方米，驿东公司足额支付了三间商铺的购房款，到开发商长宇公司办理了更名手续。长宇公司将原晋小桐签署的《商品房买卖合同》购买方更名为驿东公司，并向驿东公司出具了《购房收据》，收款收据上注明为更名。驿东公司买到此房产后，在2013年9月份开始正式入场装修，并于2014年3月搬入此房屋进行办公。2013年底该房屋作为驿东公司固定资产入账并于2014年起向税务部门申报了房产税和城镇土地使用税。后因小区内己销售的商铺、车位长宇公司均未办理备案，同时大量住房也未办理产权过户手续（实则长宇公司在2014年4月己经取得大产权）。2015年驿东公司及数百户业主以商品房预售合同纠纷将长宇公司诉至法院，该案经成都市龙泉驿区人民法院公开审理后，判决认定长宇公司应当协助驿东公司办理国土证和房产证。此案进入执行程序后，驿东公司才得知其合法购买的商铺己经被青羊建工公司申请查封。综上所述，本案中青羊建工公司申请查封的两处商铺并非是长宇公司的财产，而是驿东公司拥有合法所有权的财产。驿东公司购买房屋后进行了装修并将其作为办公场所，己在查封前合法占有该房屋，最终未办理过户登记并非因为驿东公司自身原因，而是长宇公司不诚信所至。青羊建工公司无权对驿东公司的合法财产申请强制执行。

被告青羊建工公司辩称，驿东公司的主张不符合不得执行或者停止执行的法律规定，不符合相应法律规定的情形和要件，不能排除案涉执行案件的执行，请求驳回驿东公司全部诉讼请求。

被告长宇公司辩称，第一，根据另案青羊建工公司和长宇公司的建设工程施工合同纠纷一案的生效判决，青羊建工公司有申请执行案涉房产的权利；第二，驿东公司和长宇公司签订了房屋买卖合同，房款已经付清，但是没有办理备案也没有产权，驿东公司对案涉商铺是否有排除执行的权利请法院依法认定。

第三人晋小桐述称，对驿东公司所述相关事实无异议。驿东公司与晋小桐的房屋买卖关系及付款事实真实存在。晋小桐与长宇公司的房屋买卖关系及付款事实真实存在。驿东公司的诉求与事实相符，案涉房屋应属驿东公司所有，青羊建工公司无权申请执行。

本案审理期间，当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于各方当事人无争议的事实，本院予以确认如下：青羊建工公司与长宇公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2016年1月26日作出（2014）成民初字第2466号民事判决：“一、被告成都长宇实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市青羊区建筑工程总公司支付剩余工程款（不含质保金）7130505.33元；二、被告成都长宇实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市青羊区建筑工程总公司退还质保金1059062.50元；三、被告成都长宇实业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告成都市青羊区建筑工程总公司支付逾期付款违约金(以7130505.33元为基数，自2014年2月19日起按每日万分之五的标准计至本判决确定之日止）；四、驳回原告成都市青羊区建筑工程总公司的其它诉讼请求。”在前述案件审理过程中，本院于2015年6月5日作出（2015）成民保字第792-2号民事裁定书及协助执行通知书：“限额2000000元查封被告成都长宇实业有限公司所有的位于龙泉驿区春秋名邸7号商业用房（建筑面积264.36平方米，权xxxx，唯一号xxxx)，龙泉驿区春秋名邸5号商业用房（建筑面积244.42平方米，权xxxx，唯一号xxxx)。查封期限自2015年6月5日起至2018年6月4日止。”在该案的执行过程中，驿东公司向本院提出执行异议申请被驳回。

对于各方当事人争议的驿东公司购买春秋名邸5号、7号商铺及付款的相关证据和事实，本院认定如下：

一、买卖合同签订方面。（一）驿东公司提交晋小桐与驿东公司2013年3月14日签订的《商铺买卖合同》、长宇公司与驿东公司就春秋名邸5、6、7号商铺签订的《商品房买卖合同》；晋小桐提交长宇公司与晋小桐于2010年12月1日就春秋名邸2-9号商铺签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》、晋小桐将部分商铺转让给驿东公司后长宇公司与晋小桐就春秋名邸1-4号商铺分别签订的《商品房买卖合同》，证明晋小桐购买春秋名邸2-9号商铺后，因物管用房调整，原2-9号商铺调整为1-7号，晋小桐将5-7号商铺转让给驿东公司，长宇公司分别与晋小桐和驿东公司就变更后的商铺签订了买卖合同。（二）驿东公司提交四川众信会计师事务所2014年2月14日出具的驿东公司2013年度审计报告，龙泉驿区地方税务局盖章的房产纳税申报表、从价计征房产税税源明细表、情况说明，及2013年9月9日驿东公司与龙泉驿区自来水公司签订的《供用水合同》，证明驿东公司购买春秋名邸5、6、7号商铺后将商铺纳入固定资产进行审计；并以购房款2345951.00元，加装修费1155073.98元转入固定资产，共计3501024.98元，作为房产计税原值，从2014年1月开始申报交纳房产税；购买商铺后驿东公司以用水人身份签订《供用水合同》。（三）驿东公司提交成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第3430、3431、3432号民事判决、（2017）川0112执310号协助执行通知书（附申请人及被执行人名单）；晋小桐提交成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第3416、3469、3470、3471号民事判决，证明驿东公司、晋小桐就前述购买的商铺提起诉讼，请求长宇公司履行房屋所有权过户义务，同时提起诉讼的还有春秋名邸的其他商品房购买人，共涉及161套房屋，成都市龙泉驿区人民法院于2015年10月8日判决长宇公司履行过户义务，并于2017年4月26日向成都市龙泉驿区不动产登记中心发出协助执行通知书，协助办理包括争议商铺在内的161套房屋的房屋所有权及国有土地使用权证分户登记。

前述证据能够相互印证，虽然青羊建工公司以不是合同相对人为由对《商铺买卖合同》的真实性不予认可，但其未提交反驳证据。从驿东公司签订买卖合同后便以用水人身份签订《供用水合同》、将商铺计入固定资产并交纳房产税等一系列行为，可以证实驿东公司与长宇公司签订的购买春秋名邸5、6、7号商铺的《商品房买卖合同》的真实性。

二、房屋价款支付方面。晋小桐提交两份转账支票（金额共计234万元）、五份收据，用以证明其在第一份合同签订后支付了最初购买的八套商铺全部价款，在将其中三套房屋转让给驿东公司后，长宇公司收回原收据，就春秋名邸1-4号商铺分别出具收据，收据上载明原收据号，因变更后的商铺包括转让给驿东公司的商铺在内为7套，长宇公司还应退还其多付房款；驿东公司提交长宇公司出具的春秋名邸5、6、7号商铺的三份房款收据，收据载明三套商铺各自的合同金额，备注栏里注明“更名”；同时提交一份向晋小桐父亲晋良勋转款300万元的转账凭证及晋小桐于2013年8月1日出具的收条，载明晋小桐收到驿东公司支付的春秋名邸春秋名邸5、6、7号商铺全部转让款500万元，其中春秋名邸5、6、7号商铺的价款晋小桐已经于2011年支付给了长宇公司，用以证明驿东公司支付完毕争议商铺的全部房款。

因晋小桐提交的房款支付凭证金额与合同总额不符，其陈述因时间较长，部分转款凭证遗失，且有部分是现金支付，故目前晋小桐保存的支付凭证的金额不完整，但长宇公司应有收款记录。为查清房款支付情况，经驿东公司申请，本院调取了长宇公司《2010年度明细账》、《2011年度明细账》、《2012年度明细账》、《2013年度明细账》、《2010年度现金、售楼部现金、银行、在途货币资金日记账》、《2011年度现金、银行日记账》、《2012年度现金、银行存款、在途货币资金明细账》、《2013年度现金、银行存款、在途货币资金明细账》、长宇公司保存的春秋名邸1-4号商铺房款收据及房屋维修基金和契税收据存根联。其中房款收据备注“换发票”、维修基金和契税收据备注“抵以前多交房款”。会计账簿显示：晋小桐于2010年12月13日支付现金60万元、2010年12月17日支付现金6万元、2010年12月13日转账支付150万元、2010年12月17日转账支付84万元、2011年12月31日转账支付60万元、2012年1月19日转账支付70万元、2012年4月17日支付现金80万元，共计510万元；2012年12月31日将晋小桐多收房款1241438元转入其他应付款；2013年7月31日确认春秋名邸1收入315405元、确认春秋名邸2收入524987元、确认春秋名邸3收入173204元、确认春秋名邸4收入484008元、确认春秋名邸5收入1035182元（晋小桐房款转驿东公司）、确认春秋名邸6收入173247元（晋小桐房款转驿东公司）、确认春秋名邸7收入1137522元（晋小桐房款转驿东公司）。青羊建工公司对本院调取的会计账簿和收据的真实性无异议。前述证据能够证实晋小桐在转让商铺给驿东公司之前支付完毕包括春秋名邸5、6、7号在内的7套商铺全部价款，驿东公司受让春秋名邸5、6、7号后，承接晋小桐的商品房买卖合同权利义务，亦履行完毕对长宇公司支付房款的义务。

三、在商铺实际占有使用方面。驿东公司提交的经龙泉驿区地方税务局盖章确认的房产税交纳情况说明，载明的驿东公司将春秋名邸5、6、7号商铺的装修费1155073.98元转固计入房产原值从2014年1月开始交纳房产税，能够证实驿东公司对争议商铺进行装修的事实，结合2013年9月9日与龙泉驿区自来水公司签订的《供用水合同》、2013年9月12日交纳争议房屋装修办公室管理费的发票和转账凭证，能够证实驿东公司从2013年9月开始实际占有使用争议商铺。

通过前述分析，本院对争议事实确认如下：长宇公司与晋小桐2010年12月1日春秋名邸2-9号商铺签订的《龙泉驿区商品房买卖合同》，约定长宇公司出售春秋名邸2-9号商铺给晋小桐，合同约定价款5644911元，晋小桐共计支付房款510万元。后春秋名邸2-9号变更为1-7号，2013年3月14日，晋小桐将其中5、6、7号商铺转让给驿东公司。长宇公司同意后，分别与晋小桐和驿东公司签订《商品房买卖合同》。七套房屋合同总价款共计3843555元，其中春秋名邸5、6、7号商铺合同总价款2345951元，长宇公司确认将晋小桐已付房款转驿东公司，向驿东公司出具购房款收据，备注“更名”。晋小桐认可驿东公司已向其支付完毕三套商铺的转让款。

驿东公司购买三套商铺后，于2013年9月与成都市龙泉驿区自来水总公司签订《供用水合同》并开始对商铺进行装修；驿东公司以购房款2345951.00元，加装修费1155073.98元转入固定资产，共计3501024.98元，作为房产计税原值申报交纳房产税，纳税期间从2014年1月开始，首次纳税时间为2014年5月13日。

2015年7月，驿东公司向成都市龙泉驿区人民法院提起诉讼，请求长宇公司协助办理春秋名邸5、6、7号商铺房屋所有权证及国有土地使用权证，并支付违约金。同时提起诉讼的还有春秋名邸的其他商品房购买人，共涉及161套房屋。成都市龙泉驿区人民法院于2015年10月8日判决长宇公司协助驿东公司等购房人办理房屋所有权证及国有土地使用权证并支付违约金，并于2017年4月26日向成都市龙泉驿区不动产登记中心发出协助执行通知书，协助办理包括春秋名邸5、6、7号商铺在内的161套房屋的房屋所有权及国有土地使用权证分户登记。

本院认为，本案争议的焦点为驿东公司是否对龙泉驿区龙泉5、7号商铺享有排除执行的权利。对此，本院评析如下：

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，首先，争议商铺系晋小桐购买后转让给驿东公司，长宇公司同意后，与驿东公司就争议商铺签订了更名后的《商品房买卖合同》，即长宇公司与驿东公司之间形成商品房买卖合同关系。长宇公司与驿东公司之间的《商品房买卖合同》不违反相关法律规定，应属合法有效。其次，争议商铺于2015年6月5日被查封，现有证据证明驿东公司已于2013年对商铺进行了装修、使用，并将房屋纳入固定资产交纳房产税，即驿东公司在争议商铺被查封前已经合法占有使用该商铺。再次，根据前述对本案案件事实的分析，争议商铺原系晋小桐购买并支付全部房款后转让给驿东公司，长宇公司与驿东公司就争议商铺签订更名后的《商品房买卖合同》后，确认此前晋小桐支付的争议商铺价款转为驿东公司名下并向驿东公司出具争议商铺购房款收据，因此，就长宇公司与驿东公司之间的商品房买卖合同而言，驿东公司已经履行完毕支付全部购房款的义务。最后，从成都市龙泉驿区人民法院已经受理并判决涉及春秋名邸161套房屋的购买者起诉长宇公司履行产权过户义务的案件来看，春秋名邸楼盘普遍存在未进行房屋产权过户登记的情形。由此可见，争议商铺被查封时仍然登记在长宇公司名下，系因长宇公司未履行协助购房者办理房屋产权过户登记义务所致，而非驿东公司自身原因未办理过户登记。因此，驿东公司对于争议商铺享有的权利符合前述司法解释的规定，可以排除执行。驿东公司请求不予执行争议商铺，本院依法予以支持。

关于驿东公司请求确认争议商铺归其所有的诉讼请求，本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”因目前争议商铺的尚未进行产权过户登记，驿东公司尚未取得争议商铺的所有权，其享有的是基于《商品房买卖合同》产生的合同权利，故驿东公司请求确认争议商铺归其所有的诉讼请求不能成立，本院不予支持。

据此，本院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：

一、停止对成都市龙泉驿区春秋名邸5号商业用房（建筑面积244.42平方米，权xxxx，唯一号xxxx）、成都市龙泉驿区春秋名邸7号商业用房（建筑面积264.36平方米，权xxxx，唯一号xxxx）的执行；

二、驳回成都市龙泉驿区驿东市政工程有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费24181元，由成都长宇实业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。

审　判　长　　胡　瑜

审　判　员　　唐　健

人民陪审员　　向际宪

二〇一八年二月五日

书　记　员　　黄　霞