***、吉林市**房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

吉林省吉林市船营区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉0204民初2532号

原告：***，男，1960年5月26日生，住吉林省吉林市龙潭区。

委托诉讼代理人：王晓东，吉林市龙潭区正达法律服务所法律工作者。

被告：吉林市**房地产开发有限责任公司，住所地吉林省吉林市船营区解放大路135-3号310室。

法定代表人：王少华，总经理。

第三人：吉林市船营建筑安装有限责任公司，住所地吉林省吉林市船营区北山仿古小区18号楼。

法定代表人：王洋，总经理。

委托诉讼代理人：杨威，该公司职员。

原告***与被告吉林市**房地产开发有限责任公司（以下简称**房地产公司）、第三人吉林市船营区建筑安装有限责任公司（以下简称船营建筑公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月27日立案后，依法适用普通程序，于2021年8月23日公开开庭进行了审理。原告***及其委托诉讼代理人王晓东、第三人船营建筑公司的委托诉讼代理人杨威到庭参加诉讼，被告**房地产公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，公告期限届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***向本院提出诉讼请求：1.确认***与**房地产公司签订的11份**·福满园内部认购协议书有效（编号：XX）；2.**房地产公司履行内部认购协议书，协助***办理内部认购协议书所包含的XX及一期XX国库的相关产权手续；3.诉讼费由**房地产公司承担。事实与理由：**房地产公司为**福满园小区的开发商，船营建筑公司为工程的承包方，但是***实际承建了该小区的工程建设。后经过三方协商，**房地产公司决定以房抵***工程款。2013年12月21日，双方签订了协议书，约定**房地产公司欠付***的工程款暂定为430万元，**房地产公司用***承建的楼房作价抵账给***，具体以双方签署的内部认购协议书为准。**房地产公司的法定代表人王少华和***在协议书上签字。为履行抵账协议，2013年12月25日，**房地产公司与***签订了《**·福满园内部认购协议书》14份（编号XX），截至目前，**房地产公司仅将抵账房屋钥匙交予***，而未办理房产登记等确权事宜。为维护合法权益，起诉至法院。

**房地产公司未作答辩。

船营建筑公司陈述：无意见。

审理查明：2012年10月17日，**房地产公司（甲方）与船营建筑公司（乙方）签订《**·福满园工程承包协议书》，约定经双方充分协商，**·福满园工程项目承包事宜，工程名称**·福满园住宅工程2栋，工程地点龙潭区大口钦镇，承包方式大包（包材料、包安全、包质量、包工期），合同还约定了其他权利和义务。

2013年12月21日，**房地产公司（甲方）、船营建筑公司（乙方）、***（丙方）签订《协议书》，约定：甲方系**·福满园工程开发商、乙方为建筑方，丙方为实际施工人。经甲、乙、丙三方结算，丙方实际施工**·福满园工程项目结算的工程为430万元，现甲方无力支付工程款，经过甲、乙、丙三方协商，达成协议如下：1.甲方将丙方承建的**·福满园XX网点、车库和住宅（具体以甲方与丙方签订的内部认购协议书为准）共约400万元抵账给丙方；2.在本协议签订后，甲方负责给丙方出具《内部认购协议书》，乙方有权凭《内部认购协议书》出售、转让上述车库、网点及住宅。在此过程中，甲方予以配合更名，如买方有需要，甲方负责调换；3.三方议定抵账房屋价格：网点：5000元/平方米，车库：8万元/个，住宅：2楼、5楼2200元/平方米，3楼、4楼2300元/平方米，6楼2000元/平方米。房屋最终面积以测绘为准；4.甲方负责办理丙方或丙方的买受方的入户手续及房屋产权手续，不收取更名费用；5.丙方获得抵账房屋后，2014年10月1日前的甲、乙、丙三方的工程款账目全部结清。但因甲方原因导致丙方未获得抵账房屋时，丙方有权按照《内部认购协议书》确定的房屋面积及价格向甲方主张赔偿或由丙方同意后，甲方更换其他房屋折抵。

2013年12月21日，**房地产公司（甲方）与船营建筑公司（乙方）签订《协议书》，约定：现甲乙双方根据2012年10月17日签订的**·福满园工程协议书初步算账，暂定甲方尚欠乙方工程款430万元。经双方协商甲方决定用乙方承建的**·福满园6号楼、8号楼的网点、车库和住宅（具体详见内部认购协议书）共计约定400万元顶账给乙方。甲方负责给乙方开出内部认购协议书，此协议书签订后，乙方有权出售此网点、车库和住宅，但在出售时如买方有需求，甲方负责调换。甲方负责办理进户手续，并由甲方收取进户费，并无条件的负责更名，不得收取更名费。另外，如果甲方有卖方需求（如在乙方购房协议内的）须和乙方协商，并所卖房款给予乙方一半作为给付工程款。占用乙方的另一半房款须用另的房尾款抵押给乙方。甲乙双方还约定在2014年10月1日前双方往来工程款账目全部结清，多退少补，在双方工程款账目结清之前，甲方如果给乙方现金或物品顶账，折价后房子作价由乙方返还给甲方。协议还约定了其他权利和义务。

2013年12月25日，***（乙方）与**房地产公司（甲方）签订内部认购协议书11份，约定***自愿认购**房地产公司所开发的**·福满园项目楼房9处和车库2处，均为全款购买，***于当日即交付全部购房款，前述11份协议书分别为：第一份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期6号楼XX，建筑面积约为66.80平方米；第二份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为67.5平方米；第三份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为70.2平方米；第四份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为67.5平方米；第五份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为70.2平方米；第六份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为67.5平方米；第七份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为66.8平方米；第八份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为70.2平方米；第九份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为66.8平方米；第十份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为21.4平方米；第十一份，XX号**·福满园内部认购协议书，约定***认购**·福满园一期XX，建筑面积约为21.4平方米。11份协议书同时约定了其他买卖双方的权利与义务等事项。

认定上述事实的证据有：**·福满园工程承包协议书、**房地产公司与船营建筑公司、***签订的《协议书》、**房地产公司与船营建筑公司签订的《协议书》、***与**房地产公司签订内部认购协议书11份。

本院认为：一、关于法律适用。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，因本案的法律事实发生在民法典施行前，故本案应当适用法律事实发生当时的法律及司法解释的规定进行裁判。二、关于***主张确认其与**房地产公司签订的11份**·福满园内部认购协议书有效的问题（编号：XX）。***与**房地产公司之间签订的房屋内部认购协议书确系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。故本院对***该项请求予以支持。三、关于***主张**房地产公司履行内部认购协议书，协助其办理内部认购协议书所包含的**·福满园一期XX号车库、7号国库的相关产权手续的诉讼请求，其未提举证据予以证明案涉房屋具备办理产权登记条件的相关证据，本院对其该项诉讼请求无法支持，***可待案涉房屋具备办理产权登记手续后另觅救济途径。

综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、原告***与被告吉林市**房地产开发有限责任公司于2013年12月25日签订的编号为XX《**·福满园内部认购协议书》有效；

二、驳回原告***的其他诉讼请求。

诉讼费9372元（其中案件受理费9132元、公告费240元原告***已预交）由被告吉林市**房地产开发有限责任公司负担，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。

审　判　长　　杨东来

人民陪审员　　刘　坤

人民陪审员　　徐维新

二〇二一年八月三十日

书　记　员　　张　乐