四川海腾房地产开发有限公司与成都万众建设有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

四川省南部县人民法院

民事判决书

（2019）川1321民初4113号

原告：四川海腾房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇北环路中段。

法定代表人：***，董事长。

诉讼代表人：四川海腾房地产开发有限公司管理人。

委托诉讼代理人：鲜柯，四川海腾房地产开发有限公司管理人工作人员。

被告：成都万众建设有限责任公司，住所地：四川省成都市青白江区政府北路**。

法定代表人：*伍星，董事长。

委托诉讼代理人：**，四川龙正律师事务所律师。

委托诉讼代理人：***，四川龙正律师事务所律师。

原告四川海腾房地产开发有限公司(以下简称海腾公司)与被告成都万众建设有限责任公司（以下简称万众公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海腾公司诉讼代表人的委托诉讼代理人鲜柯，被告万众公司的委托诉讼代理人**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

海腾公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告万众公司于2015年5月29日签订的“***鼎”商住小区2号楼X-X-X号、X-X-X号、X-X-X号商品房的《商品房买卖合同》；2、判令被告万众公司协助原告注销“***鼎”商住小区2号楼X-X-X号、X-X-X号、X-X-X号商品房的网签登记；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：海腾公司破产清算一案，贵院于2016年12月16日裁定受理，并于2017年1月19日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司担任管理人。海腾公司因开发建设***鼎商住小区欠付被告到期款项，于2015年11月5日和被告约定以***鼎商住小区2号楼X-X-X号、X-X-X号、X-X-X号商品房以每平方米3000元的价格抵付部分借款。对此，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，海腾公司开具了全额房款收据。截止2016年12月16日海腾公司破产申请受理之日，案涉商品房尚未办理交付手续，被告万众公司亦未实际占有、控制案涉商品房。海腾公司已进入破产程序，若继续通过交付房屋来清偿债务，则属无效清偿。因此，特提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。

万众公司辩称，案涉房屋系以房抵债抵给万众公司，且案涉房屋已网签在万众公司名下，海腾公司出具了相应房款收据，并已将房屋交付给万众公司，案涉房屋目前也在被告的实际控制之中。本案不属于破产法中的个别清偿行为。海腾公司主张解除《商品房买卖合同》没有依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。

本院经审理认定事实如下:2014年3月26日，海腾公司（甲方）与万众公司（乙方）签订《“***鼎”项目合作协议》，约定：甲方负责“***鼎”项目建设的全部工作，乙方负责合同签订后所有存量住宅的销售工作；乙方同意于本协议签订之日起20个工作日内，向甲方缴纳3000万元作为项目合作保证金，保证金在甲方履行全部约定义务的前提下不计资金占用费等……。2014年4月28日，原、被告双方签订《“***鼎”项目合作补充协议》，约定：原协议第三条中关于保证金的约定，由原先的3000万元统一调整为2800万元……。协议签订后，万众公司向海腾公司支付保证金2800万元。2015年1月30日，万众公司与海腾公司协商一致终止前述合作协议，海腾公司将应向万众公司退还的保证金2400万元转化为在万众公司处的借款。

2015年5月28日，原告海腾公司（甲方）与被告万众公司（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：“一、经甲乙双方一致确认，截止2015年5月30日，甲方尚欠乙方本金及利息共计3094.90万元（人民币大写：叁仟零玖拾肆万玖仟元整，甲方欠付乙方的本金包括应归还乙方的欠款2400万元和甲方承接***所欠乙方的550万元债务）。二、为确保乙方资金安全，保证甲方能按期足额归还上述欠款，甲乙双方一致协商，将甲方现有销售房屋100套（具体房屋详见附件）网签到乙方或者乙方指定的个人名下。甲乙双方同意上述网签《商品房买卖合同》房屋单价为3000元/平方米。若甲方对上述网签《商品房买卖合同》中所涉及房屋进行销售，甲方须取得乙方书面同意，甲方销售房屋的售房款必须全额用于支付所欠乙方款项。若2016年3月31日前，甲方尚未还清所欠乙方全部款项，甲方自愿按3000元/平方米将上述网签商品房抵偿给乙方，甲方承担全部税费，乙方有权在上述网签房屋中任选房屋用于抵偿甲方所欠乙方的债务……。”。甲方海腾公司加盖公章，法定代表人***签字，乙方万众公司加盖公章，法定代表人*伍星签字。该补充协议所附房源明细表中包含案涉“***鼎”商住小区X-X-X-X号、X-X-X-X号、X-X-X-X号三套房屋。

2015年5月29日，海腾公司与被告万众公司签订《商品房买卖合同》三份（合同编号分别为2015004374、2015004380、2015004382），约定海腾公司将位于南部县南隆镇北环路“***鼎”小区2幢2单元第X层X-X-X号、2幢2单元第X层X-X-X号、2幢2单元第X层X-X-X号房屋出售给万众公司，三套房屋预测建筑面积均为108.56平方米，单价均为3000元/平方米，付款方式均为一次性付款。2015年6月13日，海腾公司出具“收据”三张，分别载明收到万众公司交X-X-X-X号房款325590元、交X-X-X-X号房款325590元、交X-X-X-X号房款325590元。

2016年4月1日，万众公司向海腾公司提交《办理以房抵债房屋交付申请书》一份，内容为：“四川海腾房地产开发有限公司贵公司在申请人处借款本息共计3094.9万元，因贵公司暂时无力返还借款本息，双方在2015年5月28日签订一份《补充协议》，该协议约定如不能在2016年3月31日前返还全部借款本息，贵公司自愿将自己开发的位于南部县南隆镇北环路中段‘***鼎’商住小区的88套房屋网签到申请人指定人员名下，并按照3000元/平方米的单价直接以房抵债给申请人。**补充协议约定的还款期限届满，贵公司不能按约定返还全部借款本息，按照双方2015年5月28日签订的《补充协议》，贵公司应当将网签到申请人指定人员名下的91套房屋（含三套物业管理房）直接抵债给申请人并交付给申请人。现申请人特依法请求贵公司立即办理交付手续。”同月3日，海腾公司的法定代表人***在该申请书尾部批注“同意按原以房抵债协议履行，请财务部门结算并办理相关手续”，并在“***鼎以房抵债房源清单”上批注“以上房源无误***2016年4月3日”同月6日，海腾公司的工作人员***与万众公司的工作人员***签具《款项核对单》一份，载明：“海腾公司截止2015年5月30日止欠万众公司本金及利息3094.9万元（备注：根据2015年5月28日双方签署的“补充协议”）1、2015年8月5日海腾公司支付万众公司30.36万元。2、2016年2月4日海腾公司支付万众公司27万元。3、抵押房屋中万众公司已网签88套，该部分金额为2782.461万元。4、截止2016年4月6日海腾公司欠万众公司255.079万元。（备注说明：根据“补充协议”万众公司应网签100套房，目前已网签88套，已销售9套，剩余3套暂未网签。）。同日，海腾公司法定代表人***向万众公司出具金额为255.079万元的《欠条》一张，并加盖海腾公司公章。

2016年4月9日，海腾公司的法定代表人***在包含案涉三套房屋在内的“***鼎接房清单”批注：“请物管部门按以上房源办理手续并减免物管费一年”。

2016年8月，海腾公司因经营管理不善，不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务，向本院申请破产清算，本院于2016年12月16日依法作出（2016）南破（预）字第1号民事裁定书，裁定受理申请人海腾公司的破产清算申请，并于2017年1月17日决定指定四川豪诚企业清算事务所有限公司为海腾公司管理人。2017年4月，经海腾公司管理人的申请，本院依法对包括案涉房屋在内的位于“***鼎”商住小区共计370套房屋进行了查封。现案涉房屋处于空置状态，未装修。

本院认为，当事人在债务清偿期届满后对主债务、利息、违约金等进行了结算，并签订房屋买卖合同，约定将债权充抵房款，且双方未再计算原债务利息或违约金，债务人亦未继续清偿原债务，债权人也未对原债权主张权利的，应认定当事人之间的原债权债务关系已经消灭，双方形成新的房屋买卖合同关系。本案中，万众公司与海腾公司在签订《补充协议》时，双方签订的商品房买卖合同实质是为借款提供担保。借款到期后，海腾公司自愿继续履行以物抵债协议，用部分借款充抵被告万众公司应支付的购房款，并对借款进行了结算。被告万众公司与原告海腾公司形成了新的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。本案中，被告万众公司已向海腾公司支付了案涉房屋的全部款项，海腾公司亦履行了案涉房屋交付手续。案涉房屋办理了商品房预售许可证，且不存在一房多卖等其他权利瑕疵，海腾公司亦未举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所规定的不能履行或不适于继续履行的情形。此外，万众公司与海腾公司达成以物抵债合意的时间为2016年4月，并未发生在人民法院受理海腾公司破产申请前六个月内，抵债房屋单价亦与当时房屋市场交易价值相当，该以物抵债行为不属个别清偿。因此，海腾公司主张解除案涉《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。

综上所述，原告海腾公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国企业破产法》第十八条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：

驳回原告四川海腾房地产开发有限公司的诉讼请求。

案件受理费6185元，减半收取计3092.5元，由原告四川海腾房地产开发有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。

审判员***

二〇一九年十月二十三日

法官助理***

书记员张婷