某某、广元市泰丰建设有限公司等执行异议之诉民事二审民事判决书

四川省广元市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川08民终940号

上诉人（原审原告）：***，女，汉族，生于1957年4月18日，住四川省。

委托诉讼代理人：何兵，四川广府律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广元市泰丰建设有限公司，住所地广元市利州区东坝办事处文化路328号，统一社会信用代码915108005632718751。

法定代表人：黄武，系公司董事长。

委托诉讼代理人：雒缨，四川同方正（广元）律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：广元市钦元房地产开发有限公司，住所地广元市利州区南河滨河南路16号，统一社会信用代码91510802660269515H。

法定代表人：陈守元，系公司总经理。

委托诉讼代理人：赵东林，四川力发律师事务所律师。

上诉人***因与被上诉人广元市泰丰建设有限公司（以下简称泰丰公司）、广元市钦元房地产开发有限公司（以下简称钦元公司）执行异议之诉一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2021）川0802民初2046号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月3日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，改判上诉人对被上诉人开发销售的“福安家园”×-××-×号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并判决不得执行该执行标的；2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定***与钦元公司签订的《购房抵借款合同》不符合合法有效的书面商品房买卖合同，该合同是基于先前的民间借贷关系而形成，客观上是为了清偿债务而形成的以房抵债认购协议，双方的真实意思是为了达到抵消金钱债务的目的，不是真正意义上因生活和居住的客观消费需求而建立的商品房买卖关系，上诉人对不能签订正式协议应当自担风险，是错误的。《购房抵借款合同》符合房屋买卖的合同要件，并未违反法律法规强制性规定《商品房销售管理办法》作为部门规章效力低于法律法规，即便《购房抵借款合同》不符合《商品房销售管理办法》第十六条规定，也不应据此判定《商品房销售管理办法》不是合法有效的商品房买卖合同。借款抵扣房款仅是上诉人支付购房款的方式，法律并未禁止，不宜片面认定双方基础法律关系是民间借贷。上诉人基于信任与钦元公司签订合同，被上诉人也保证房屋很快解押办理过户手续，合同第三条、第四条能充分体现，法律也未规定禁止抵押房屋买卖。被上诉人在合同签订后不及时履行约定解押过户，还因时隔四年房屋价格大涨否认买卖行为，违背诚实信用原则。2.一审判决认定上诉人因在剑阁县圈龙乡有住处，所购买房屋不符合唯一性条件是错误的。上诉人有从农村到城镇居住购房的自由和权利，上诉人近60岁，年老体弱，在剑阁县无人照料，为此2015起到广元和女儿生活，5口人居住在不到100平米房屋内，十分不便，且该房屋是女婿父亲的，因此，上诉人在城区购房是客观需要。上诉人原本想购买女儿居住小区的二手房，碍于钦元公司未能归还女儿的借款，且房屋被他人买走而作罢。一审判决的认定无异是上诉人回到剑阁县金陵村生活居住，完全忽略了客观实际。

泰丰公司辩称，签订的合同是购房抵借款合同，不是买卖合同，双方是民间借贷关系，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。

钦元公司辩称，本案的基础法律关系是民间借贷，实际购房抵借款仅是对借款的担保，应用民间借贷处理双方的债权债务关系，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

***向一审法院起诉请求：一、请求人民法院确认原告对被告开发销售的“福安家园”×-××-×号房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并判决不得执行该执行标的；二、本案诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：2013年12月，钦元公司开发位于广元市利州区云盘梁“福安家园”房地产项目，将该房地产开发项目的所有建设工程发包给泰丰建设公司承建。钦元开发公司于2014年9月22日取得“福安家园”1幢《商品房预售许可证》。

2016年2月28日，钦元公司法定代表人陈守元书写《借条》，内容：今借到梁润虹现金人民币伍拾万元整（500000元）。

2017年3月17日，梁润虹以其母***作为乙方与钦元房地公司作为甲方签订《购房抵借款合同》一份，合同内容：甲方原借乙方50万元，已还30万元，尚欠20万元，由于甲方资金困难一时无法全部偿还，经双方协商由乙方认购甲方现开发的广元市环城北路云盘梁福安家园楼盘住宅一套，双方达成协议。一、房屋基本情况：1、楼盘：福安家园，2、房号：×-××-×（该房暂由广元市利州区利东融资担保公司抵押）。3、面积：77.85平方米。二、单价及金额：每平方米3500.00元，合计金额272475.00元。三、支付方式：1、订立本合同时甲方欠乙方200000元借款，由此抵作购房款，2、甲方完成解押时签订正式合同，甲方的购房款和乙方的借款相互冲抵，余额72475.00元由乙方向甲方支付现金，乙方购房所交维修基金物管费税费等其他费用另交。四、甲乙方义务：1、甲方负责房屋解押、合同网签、产权办理。2、乙方向甲方提供本人及家人真实购房信息，并按时交纳相关费用。3、双方网签售房合同并备案后，双方按正式合同执行。

2017年5月24日，钦元开发公司与广元市利州区利东融资担保有限公司签订《反担保抵押合同》，合同约定广元市合美商贸有限公司于2017年5月23日向广元市贵商村镇银行利州支行借款180万元，并由广元市利东融资公司为其提供担保，钦元开发公司以位于广元市利州区环城北路福安家园1幢24套房产为广元利东融资有限公司提供反担保，其中包括本案案涉的×-××-×号房屋。

2017年8月23日，泰丰建设公司与钦元开发公司的诉讼中向一审法院申请财产保全，2017年8月24日，一审法院作出（2017）川0802民初3739号民事裁定书，裁定查封了“福安家园”45套房屋，其中包括案涉的“福安家园”×-××-×号的房屋。2017年8月28日，广元市不动产登记中心基于一审法院（2017）川0802民初3739号民事裁定书和（2017）川0802执保182号协助执行通知书协助执行查封。

泰丰建设公司与钦元开发公司的诉讼经审理后，一审法院作出了（2017）川0802民初3739-1号民事调解书：一、原告广元市泰丰建设有限公司承建被告广元市钦元房地产开发有限公司开发的“福安家园”住宅楼工程总价款为23850000元。该住宅楼所涉工程的变更增减部分均包含在该款项内。截止2018年8月14日已支付17141706元，下余6708294元；二、原告广元市泰丰建设有限公司在工程承包期间向被告缴纳的工程保证金1000000元，被告广元市钦元房地产开发有限公司承认收取该款，自愿定于在法律规定的时间内退付；三、原告广元市泰丰建设有限公司对其他事项的诉讼请求由法院另行判决。2018年8月15日，一审法院作出（2017）川0802民初3739-2号民事判决书：一、被告广元市钦元房地产开发有限公司应当在本判决生效后三十日内支付原告广元市泰丰建设有限公司工程款6708294元，被告在支付工程款时可按约定比例预留建设工程质量保修金，并按法律规定时间退付原告。原告广元市泰丰建设有限公司对下欠其工程款6708294元就“福安家园”房地产项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；二、被告钦元房地公司在本判决书生效后立即退还原告泰丰建设公司履约保证金100万元。并从2017年12月6日按照人民银行一年期贷款基准利率支付占用资金利息至履约保证金退付完毕时止；三、驳回原告泰丰建设公司的其他诉讼请求。宣判后，被告钦元开发公司不服该判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，因钦元开发公司未缴纳上诉费，四川省广元市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）川08民终564号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。

2019年5月20日，泰丰建设公司以生效民事判决书（2017）川0802民初3739-2号向一审法院申请执行。一审法院于2019年5月27日以（2019）川0802执1242号执行案件受理，2019年7月25日，一审法院作出（2019）川0802执1242号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人广元市钦元房地产开发有限公司银行存款1110840元（保证金1000000元，利息61625元，诉讼费36450元，执行费12765元）；或扣押、提取同等金额的合法收入；或查封、扣押、变卖其同等价值的财产。2019年7月31日被执行人钦元开发公司签收（2019）川0802执1242号执行裁定书。

本次异议审查中，***陈述称：该《购房抵借款合同》签订后，领取了住房钥匙，装修了该房屋，并购买了床和被子及简单的生活用品入住，但未提供双方交接住房的证据和装修该房屋的证据。同时提供了***2017年12月30日交纳物管费934元和名为陈守元的电费缴纳凭据。

***提供了广元市利州区农村信用合作联社的转款凭证两份，其中于2014年6月19日的进账单显示梁润虹向陈守元个人账户转账97万元、于2017年6月7日向梁润虹个人账户转账30万元，拟证明陈守元借款97万元后归还30万元的事实。***、梁润虹陈述称于2016年2月28日梁润虹向开发公司法定代表人陈守元转账支付了房款50万元，但未向法院提供转账支付50万元房款的证据。

被告钦元开发公司提供了归还借款本金在中国银行的银行转款凭证各一份和支付利息收条等证据，同时附自行制作的《梁润虹借款金额借还记录》一份，其中：归还借款本金的中国农业银行转款凭证载明于2015年9月2日归还梁润虹借款20万元，中国银行的转款凭证载明于2017年3月1日归还梁润虹借款30万元的内容，并陈述称已归还案外人梁润虹借款；利息收条显示梁润虹分别于2014年6月19日和2015年7月31日收取利息10.35万元。钦元开发公司自行制作的《梁润虹借款金额借还记录》中列明偿还本金80万元，支付利息29.55万元。本次诉讼中钦元开发公司陈述双方的借贷需要另行结算。

一审法院认为，本案的焦点原告要求排除强制执行的请求是否应当得到支持。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。以下围绕三个条件进行分析。

首先，原告所签订的购房抵债合同是否符合合法有效的书面买卖合同。钦元开发公司2014年9月22日取得“福安家园”1幢《商品房预售许可证》，钦元开发公司已经具备合法买卖商品房的条件，开发商钦元开发公司与购房者签订的《商品房买卖合同》是需要规范制定，而且在房管部门登记备案完成。

《商品房销售管理办法》第十六条规定，“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，***与钦元开发公司签订的《购房抵债合同》不符合以上规定，***与钦元开发公司之间未形成合法有效的书面商品房买卖合同。

***、梁润虹与钦元开发公司法定代表人陈守元达成的《购房抵借款合同》是基于先前的民间借贷关系而形成，客观上是为了清偿债务而形成的以房抵债认购协议，双方的意思表示是为了达到消灭金钱债务的目的，不是真正意义上因生活和居住的客观消费需求而建立的商品房买卖关系。

《购房抵借款合同》中约定该房屋暂由利东公司作了抵押，在甲方（钦元开发公司）完成解押时签订正式合同。说明双方是把购房抵借款合同的风险明确了的，该购房被查封之后，***不能签订正式协议应当自担风险。

其次，按照原告***自己的陈述，其本身2015年以前生活在剑阁县，2015年以来投亲到女儿梁润虹处生活，***是有住处的，所购买房屋不符合唯一性的条件。

原告提供了2017年12月30日交纳物管费的证据，但该证据不能充分证明为双方交接房屋的事实成立，且该物管费交纳已晚于2017年8月28日一审法院的查封时间，***不能证明合法占有并实际装修入住，故认定***未能实际取得该房屋。

其三，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的立法本意是基于对消费者生存权的特别保护，***与钦元开发公司法定代表人陈守元达成的《购房抵借款合同》，客观上是为了清偿债务而形成的以房抵债认购协议，双方的意思表示是为了达到消灭金钱债务的目的，不能认定为***支付的价款超过房款的50%。

综上，***诉请排除强制执行的理由不成立，一审法院不予支持。但***、梁润虹与钦元开发公司、陈守元之间的借贷关系双方可以另循法律途径处理。依照《中华人民共和国合同法》第十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决：驳回原告***的诉讼请求。案件受理费5387元，由原告***负担。

二审期间，***向本院提交两份证据：一、剑阁县××村民委员会出具的《证明》，拟证明***老家房屋不能居住；二、***在剑阁县××村房屋现状照片打印件，拟证明***购买案涉房屋是用于居住不是用于商业投资。泰丰公司质证认为，对***提交的两份证据的真实性、客观性无异议，证明目的有异议，照片中的年久失修的房屋不能证明是***的。钦元公司质证认为，对两份证据的真实无异议，对关联性和证明目的有异议，证据是才形成的，不是签订合同时形成的。

本院认证：剑阁县××村民委员会出具的《证明》符合证据形式，泰丰公司、钦元公司也对***提交的两份证据的真实性、客观性无异议，本院予以确认。这两份证据相互印证，能够证明***长期与其女儿在广元生活，并未在剑阁县××村居住。

二审审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为，本案争议的焦点是：***是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

***与钦元公司的《购房抵借款合同》系***之女梁润虹与钦元公司就双方借款进行清算后签订的以物抵债协议，其目的是为消灭梁润虹与钦元公司之间的债权债务关系，实现债的清偿，***作为以物抵债受让人不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的不动产买受人或者商品房消费者，不能适用前述司法解释的规定予以保护，故***对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，上诉人***的上诉请求不能成立应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费5387元，由上诉人***承担。

本判决为终审判决。

审 判 长　杨卫东

审 判 员　熊剑洪

审 判 员　程　健

二〇二一年十一月二十二日

法官助理　姜　丽

书 记 员　龙莉红