广元市泰丰建设有限公司、广元市钦元房地产开发有限公司等建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

四川省广元市利州区人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）川0802执异68号

案外人:母全义，男，1987年9月20日出生，汉族，住四川省剑阁县。

委托诉讼代理人：马禹林，四川马禹林律师事务所律师。

申请执行人:广元市泰丰建设有限公司,住所地广元市利州区东坝办事处文化路328号。

法定代表人:黄武,该公司董事长。

委托诉讼代理人：李淑彪，该公司员工。

被执行人:广元市钦元房地产开发有限公司,住所地广元市利州区南河滨河南路16号。

法定代表人:陈守元,执行董事。

在本院执行申请执行人广元市泰丰建设有限公司（以下简称：泰丰建设公司）与被执行人广元市钦元房地产开发有限公司（以下简称：钦元开发公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人母全义对本院查封执行位于广元市利州区房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

案外人母全义称:请求法院裁定位于广元市利州区房屋归案外人所有。事实及理由:案外人于2017年5月22日订购被执行人钦元开发公司开发的位于广元市利州区，房款总价格约定为266676.00元，首付款86676.00元已付，按揭180000.00元未付。但因被执行人钦元开发公司拖欠申请执行人泰丰建设公司工程款被查封，至今未解除，因此也未与案外人签订《商品房买卖合同》，现被执行人还下欠申请执行人100万元及利息。综上，案外人自愿补齐下欠房款180000.00元，在法院规定期限内交到法院指定账户，故请求法院依法裁定案涉住房归案外人所有。

申请执行人泰丰建设公司称，案涉房屋于2017年5月22日购买，因申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司建设工程施工合同纠纷一案被贵院查封。因本公司在银行抵押贷款迟迟未还，导致案外人房屋未网签，本公司对该房实际购买人没有异议，同意案涉房屋的解封。

被执行人钦元开发公司称，案外人的请求，由法院根据事实裁定。案外人于2017年5月22日通过本公司的销售代理商签订了房屋出售认购协议书，交纳了76676.00元房屋首付款，并办理相关手续入住。现本公司要求案外人来本公司完善购房手续及交房款。

本院查明，2013年12月，被告钦元开发公司因开发位于广元市利州区云盘梁“福安家园”房地产项目需要，将该房地产开发项目的所有建设工程发包给原告泰丰建设公司承建，并签订了《建设工程施工合同》，工程竣工后原告泰丰建设公司以被告钦元开发公司未能完全支付工程款为由，向本院提起诉讼，审理中泰丰建设公司2017年8月23日向本院申请财产保全，2017年8月24日本院作出（2017）川0802民初3739号民事裁定书，裁定查封“福安家园”45套房屋，其中包括案涉的“福安家园”1幢2-7-3号房屋。2017年8月28日，本院将（2017）川0802民初3739号民事裁定书送达至广元市不动产登记中心，2017年8月29日广元市不动产登记中心协助执行（2017）川0802民初3739号民事裁定书予以网上查封，同日被告钦元开发公司签收该裁定。本案经审理后在诉讼中作出了（2017）川0802民初3739-1号民事调解书，该调解书载明：一、原告泰丰建设公司承建被告钦元开发公司开发的“福安家园”住宅楼工程总价款为23850000元。该住宅楼所涉工程的变更增减部分均包含在该款项内。截止2018年8月14日已支付17141706元，下余6708294元；二、原告泰丰建设公司在工程承包期间向被告缴纳的工程保证金1000000元，被告钦元开发公司承认收取该款，自愿定于在法律规定的时间内退付；三、原告泰丰建设公司对其他事项的诉讼请求由法院另行判决。在协商过程中，双方对预留保修金认为在合同中已有约定，比例约定3%，双方均予认可。2018年8月15日本院作出（2017）川0802民初3739-2号民事判决书，判决：一、被告钦元开发公司应当在本判决生效后三十日内支付原告泰丰建设公司工程款6708294元，被告在支付工程款时可按约定比例预留建设工程质量保修金，并按法律规定时间退付原告。原告泰丰建设公司对下欠其工程款6708294元就“福安家园”房地产项目建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿权；二、被告钦元开发公司在本判决书生效后立即退还原告泰丰建设公司履约保证金100万元。并从2017年12月6日按照人民银行一年期贷款基准利率支付占用资金利息至履约保证金退付完毕时止；三、驳回原告泰丰建设公司的其他诉讼请求。宣判后，被告钦元开发公司不服本判决，向四川省广元市中级人民法院提起上诉，在审理过程中，因钦元开发公司未缴纳上诉费，四川省广元市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）川08民终564号民事裁定书，裁定按自动撤回上诉处理。（2017）川0802民初3739-2号民事判决书生效后，申请人泰丰建设公司于2019年5月20日向本院申请强制执行，要求被执行人钦元开发公司退还履约保证金100万元及支付相关利息，本院于2019年5月27日以（2019）川0802执1242号执行案件立案受理，2019年7月25日本院作出（2019）川0802执1242号执行裁定书，裁定：冻结、划拨被执行人钦元开发公司银行存款1110840元（保证金1000000元，利息61625元，诉讼费36450元，执行费12765元）；或扣押、提取同等金额的合法收入；或查封、扣押、变卖其同等价值的财产。2019年7月31日被执行人钦元开发公司签收（2019）川0802执1242号执行裁定书。

还查明，2017年5月22日,案外人母全义作为乙方与被执行人钦元开发公司作为甲方签订《福安家园住宅认购协议》一份，相关约定内容：一、乙方自愿认购甲方开发的位于广元市东环路云盘梁凤凰山东侧“福安家园”1幢2单元703号商品房：其中房屋建筑面积79.3m2，房屋套内面积63.95m2，房屋建筑面积单价3700元/m2，房屋建筑面积总价293410.00元。二、乙方在签订本认购协议当日向甲方支付一万元整作为购房定金，该定金在双方签署《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）时自动转为购房款。三、乙方选择付款方式为按揭付款。四、优惠组成：特价3362.88/m2，房屋总价：266676.00元。五、双方共同遵守以下规定：1、乙方须在本协议签署后七日内，即2017年6月30日前与甲方签署正式的《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）并付清全款/首付款。合同签订后于同日，案外人母全义向钦元开发公司支付现金1万元，钦元开发公司向案外人母全义开具1万元收据，2017年7月28日，案外人母全义向钦元开发公司支付76676.00元，钦元开发公司向案外人母全义开具76676.00元收据，上述两笔收款均注明事由为：福安家园1幢2-7-3号房款。之后，钦元开发公司于2017年7月28日向案外人母全义交房，案外人母全义于同日交纳1幢2-7-3号房屋物业管理费951元，之后案外人母全义装修该房屋并入住。

根据双方签订合同内容，案外人母全义已向钦元开发公司共计支付86676.00元，下欠180000.00元，在本次执行异议审查中，异议人母全义向本院提交了广元市不动产登记中心的信息查询记录一份，该信息查询记录显示母全义在市本级无房产信息登记。并于2021年9月29日向本院书面承诺愿意将下欠的180000.00元购房款支付至法院用于案件的执行，并于2021年10月20日通过农业银行向广元市利州区人民法院诉讼费及案款专户支付购房款180000.00元，本院已于2021年10月20日向案外人母全义开具结算票据一张（票据号0020969913）。

另查明，本次异议审查中，钦元开发公司于2014年9月22日取得“福安家园”1幢《商品房预售许可证》。钦元开发公司与广元市朝天区兴业融资担保有限公司于2016年2月1日签订《反担保抵押合同》，合同约定钦元开发公司为债务人泰丰建设公司自2016年2月1日至2017年1月20日止在广元市朝天区兴业融资担保有限公司处借款460万元及由此产生的其他债务，向广元市朝天区兴业融资担保有限公司提供抵押担保，抵押担保财产为钦元开发公司建设的“福安家园”在建住宅，其中包括本案案涉的1幢2-7-3号的房屋。

本院认为,案外人母全义请求法院裁定位于广元市利州区房屋归案外人所有，实质是以案外人身份对执行标的提出排除执行措施的异议。因此，案外人的异议请求若符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，案外人的异议即成立，否则应予驳回。

首先，针对“福安家园”1幢2-7-3号房屋在人民法院查封之前是否已形成合法有效的买卖关系。申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司建设工程施工合同纠纷一案，本院所作出的（2017）川0802民初3739-2号民事判决书已生效，该判决书明确被执行人钦元开发公司支付工程款及保证金，为此申请执行人泰丰建设公司与被执行人钦元开发公司之间为金钱债权执行给付义务，申请执行人泰丰建设公司不直接享有“福安家园”1幢2-7-3号房屋的物权。而案外人母全义于2017年5月22日协议出资266676.00元购买被执行人钦元开发公司开发的位于广元市利州区房屋一套，建筑面积79.3ｍ2，于同日签订《福安家园住宅认购协议》一份，且已向钦元开发公司支付86676.00元购房款，双方虽未签订正式商品房买卖合同，但该《福安家园住宅认购协议》约定了购买商品房面积、位置楼层和价款及价款履行方式、履行时间，双方约定的内容具有商品房买卖合同的主要条款，明确了住房面积、位置和价款及履行方式，能够区分和体现双方主要权利义务，因此该《福安家园住宅认购协议》的主要条款已经具备商品房买卖合同本约的主要内容和特征，且案外人母全义是善意购买权利人，加之钦元开发公司于2014年9月22日取得“福安家园”1幢《商品房预售许可证》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和第五条的规定，应当认定其物权期待权所依据的基础法律关系买卖关系成立。

其次，案外人母全义所购“福安家园”1幢2-7-3号商品房是否用于居住消费的问题，经查案外人母全义提交了广元市不动产登记中心的信息查询记录一份，该信息查询记录显示母全义在市本级无房产信息登记，加之申请执行人和被执行人亦未提供证据证实案外人在辖区具有其他住房，因此案外人母全义所购“福安家园”1幢2-7-3号商品房符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二项规定的所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的情形，故应当认定案外人母全义所购商品房是用于消费居住。

再次，案外人母全义所购商品房是否已经支付了超过合同约定总价款的百分之五十并合法占有的问题。案外人母全义购买房屋已支付了购房款86676.00元，同时案外人母全义书面承诺愿意并已经向广元市利州区人民法院诉讼费及案款专户缴纳下欠的180000.00元购房款用于被执行人案件的执行，依据最高人民法院印发的法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条的规定，案外人母全义除支付购房款86676.00元外按照本院要求已经支付下欠180000.00元购房款用于执行，符合该规定精神。故案外人母全义与钦元开发公司之间的房屋买卖关系已经成立，且案外人母全义已按规定付清全部购房款，并已入住和交纳物管费，应当认定案外人母全义已经善意占有和实际控制该房。

最后，案外人母全义所购“福安家园”1幢2-7-3号商品房，虽做了在建工程抵押，但由于案外人母全义所购唯一商品房是用于消费居住，且已按规定付清全部购房款，依据最高人民法院印发的法[2019]254号《全国法院民商事审判工作会议纪要》第126条的规定，所购唯一商品房已交付全部款项的商品房消费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故案外人母全义作为所购“福安家园”1幢2-7-3号商品房消费者，请求排除执行的应予支持。

综上所述，案外人母全义的执行异议，理由成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，裁定如下：

中止对广元市钦元房地产开发有限公司开发的位于四川省广元市利州区的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

审　判　长　　李大东

人民陪审员　　刘　蓉

人民陪审员　　魏志英

二〇二一年十月二十五日

书　记　员　　欧彩凤