江苏南通二建集团有限公司与衡阳维泰房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行异议裁定书

湖南省衡阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2024）湘04执异31号 异议人（案外人）：**，男，1979年6月17日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 异议人（案外人）：***，女，1981年7月21日出生，汉族，住湖南省衡阳县。 委托诉讼代理人：***，湖南居安律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，湖南居安律师事务所律师。 申请执行人:江苏南通二建集团有限公司，住所地江苏省启东市人民中路683号。 法定代表人：***，该公司董事长。 被执行人:衡阳维泰房地产开发有限公司，住所地衡阳县西渡镇商城路20号404室。 法定代表人：***，该公司董事长。 在本院执行申请执行人江苏南通二建集团有限公司（以下简称南通二建）与被执行人衡阳维泰房地产开发有限公司（以下简称维泰公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人**、***对本院执行维泰公司名下位于衡阳县××镇××村维泰假日广场1幢1018室房产所采取的查封、拍卖、以物抵债执行行为不服，书面提出异议。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。 案外人**、***提出异议称：两异议人于2019年9月27日与被执行人维泰公司签订商品房买卖合同，购买位于衡阳县××镇××村维泰假日广场1幢1018室，并支付了部分房款，依法享有该房屋的所有权。请求停止对该房产的查封、拍卖、以物抵债等执行行为。 为证明其主张的上述事实，异议人提交了商品房买卖合同、房款收据等。 本院查明，原告南通二建与被告维泰公司建设工程施工合同纠纷一案，双方于审理过程中达成调解协议，本院于2021年3月26日作出（2020）湘04民初96号民事调解书，确认双方达成的如下调解协议：一、乙方维泰公司于本协议书生效之日起三十日内向甲方南通二建支付工程款134,378,871.87元及利息（以134,378,871.87元为基数，自2019年9月18日起至实际给付之日止，按年利率8%计算）；二、《工程预算书》中未完成的部分（即减项）及《工程预算书》之外的增项（未计入的设计变更、工程增量等），双方同意在本协议书生效后三十日内对增减项另行结算；三、截至本协议书生效之日，《工程预算书》已确定工程价款310,896,642元中的10%（即310896642×10%）付款条件尚未成立，该部分款项待本协议第2条所涉结算工作完成后付款条件成立；上述结算工作完成后，双方尽快变现资产，并向甲方支付《工程预算书》剩余10%的工程价款以及增减项工程价款；四、甲方对其承建的“衡阳维泰电子科技优先公司总部建设项目（人***、假日广场）”折价或拍卖价款在乙方应支付的工程款163,853,964.43元范围内享有优先受偿权；五、甲、乙双方无任何其他争议；六、本案诉讼费871,070元减半收取435,535元、保全费5,000元共计440,535元，由原告负担；七、本协议自双方签字时起即发生法律效力。该案审理过程中，根据南通二建的申请，本院对维泰公司的财产采取了财产保全措施，查封了维泰公司260余套房产。 调解书生效后，维泰公司未自觉履行判决确定的义务，南通二建向本院申请执行。本院对诉讼过程中采取财产保全的维康公司房产继续予以查封，因申请执行人以双方当事人正在自行协商为由，自愿撤销执行申请，本院于2022年12月6日作出（2022）湘04执414号执行裁定，终结本案的执行。 经南通二建申请，本案恢复执行，本院于2023年7月6日作出（2023）湘04执恢93号执行裁定：一、本院在（2019）湘04执保23号、（2022）湘04执保4号案件中对被执行人衡阳维泰房地产开发有限公司采取的保全查封措施自动转为本案查封措施，期限连续计算。二、查封（**）、冻结（**）、划拨、扣押、扣留、提取、拍卖、变卖被执行人衡阳维泰房地产开发有限公司价值164718634.94元的财产或财产性权益。并向衡阳县不动产登记中心送达上述裁定及协助执行通知，查封或继续查封了包括案涉衡阳县××镇××村维泰假日广场1幢1018室在内的房产。 另查明，2019年9月27日，**、***与被执行人维泰公司就案涉1幢1018室签订商品房买卖合同，房屋总价318,967元，商品房的用途为商业服务。维泰公司于2019年9月27日向***出具收到案涉1幢1018室支付首付房款98,967元及代办款2,000元的收据。 本院认为，本案争议焦点是异议人对本院（2023）湘04执恢93号执行裁定查封的位于衡阳县××镇××村（维泰假日广场预测）1幢1018室房产是否具有排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，异议人**、***与被执行人维泰公司在本院查封前虽就案涉房产签订《商品房买卖合同》，但其支付部分房款未超过合同约定总价款的百分之五十，亦未能举证证明在本院查封之前已合法占有案涉房产，且案涉房屋性质系商业服务，异议人购买该房并非用于居住，而不动产买受人要排除人民法院强制执行，须同时满足上述法律第二十八条规定的四个条件或第二十九条规定的三个条件。故异议人对案涉房产不享有足以排除强制执行的权益，其请求排除对案涉房产的执行于法无据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条第一款（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九之规定，裁定如下： 驳回异议人**、***的异议请求。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　高　斌 二〇二四年三月二十二日 法官助理　*** 书 记 员　*** 校对责任人：***打印责任人：***