锦州太和锦银村镇银行股份有限公司、锦州市古塔区富邦涂装经营处借款合同纠纷再审民事判决书

辽宁省锦州市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）辽07民再58号

上诉人（一审原告、被申请人）：锦州太和锦银村镇银行股份有限公司，住所地辽宁省锦州市太和区吉祥新家园29-86号。

法定代表人：曹某志，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李敏、张奇，辽宁民聚律师事务所律师。

被上诉人（再审申请人）：锦州市古塔区富邦涂装经营处，住所地辽宁省锦州市古塔区东一里181号。

经营者：刘烈，该公司经营者。

委托诉讼代理人：马波，该经营处职员。

委托诉讼代理人：张伟，辽宁文举律师事务所律师。

原审被申请人（一审被告）：李新，男，1964年7月26日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区安乐里53-28号。

原审被申请人（一审被告）：张国富，男，1954年10月22日出生，汉族，住辽宁省锦州市凌河区解放路五段14号。

原审被申请人（一审被告）：中房锦州房地产开发有限责任公司，住所地辽宁省锦州市凌河区解放路五段14号。

法定代表人：张国富，该公司经理。

张国富及中房公司共同委托诉讼代理人：王敬轩，辽宁秋铭律师事务所律师。

原审被申请人（一审被告）：徐玲，女，1971年9月22日出生，汉族，住辽宁省锦州市古塔区中央大街二段二号楼71号。

原审被申请人（一审被告）：锦州市凌河区建筑工程公司，住所地辽宁省凌河区徐州街恒升现代城37甲。

法定代表人：李新，该公司经理。

上诉人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司（以下简称“村镇银行”）与被上诉人锦州市古塔区富邦涂装经营处（以下简称“富邦经营处”）、原审被申请人李新、张国富、徐玲、中房锦州房地产开发有限责任公司（以下简称“中房公司”）、锦州市凌河区建筑工程公司借款合同纠纷一案，辽宁省锦州市太和区人民法院于2017年8月29日作出（2017）辽0792民初236号民事判决。判决发生法律效力后，富邦经营处以案外人身份向锦州市太和区人民法院申请再审，锦州市太和区人民法院于2019年12月23日作出（2019）辽0792民申4号民事裁定，再审锦州市太和区人民法院（2017）辽0792民初236号民事判决。该院于2020年5月20日作出（2020）辽0792民再2号民事判决，村镇银行不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托诉讼代理人李敏、张奇、被上诉人的委托诉讼代理人马波、张伟、原审被申请人张国富及中房公司的共同委托诉讼代理人王敬轩到庭参加诉讼，原审被申请人李新、徐玲、锦州市凌河区建筑工程公司经本院依法传唤未到庭，本案依法缺席审理。现已审理终结。

村镇银行上诉请求：1.撤销锦州市太和区人民法院（2020)辽0792民再2号民事判决书，改判被上诉人对太和区吉祥街经纬嘉园19-83.85.86号房屋不享有建设工程价款优先受偿权，不能优先于上诉人的抵押权。2.被上诉人、原审被申请人承担本案诉讼费。事实和理由：第一、被上诉人的再审申请超过法定6个月的期限，应驳回再审诉讼请求。《民事诉讼法》审判监督程序规定当事人提起再审有6个月的时效限制，原审裁判的时间是2017年8月29日，富邦经营处提出执行异议的时间是2017年11月13日，说明其已经知道权利被侵害，而其提出再审的时间是2019年11月21日，即在知道权利被侵害之日起2年之后提出了再审的请求，明显丧失了《民事诉讼法》所规定申请再审的6个月的权利期间，其再审请求应予以驳回。第二、原审认定富邦涂装对案涉房屋享有建设工程价款优先权，并优先于上诉人的抵押权是错误的，原审没有考虑建设工程价款优先权的保护主体对象和权利行使期限，被上诉人既不是建设工程价款优先权的保护主体对象，也没有在法定期限内行使建设工程价款优先权，因此其仅仅是中房公司（以下简称“中房公司”）的一般债权人，不能对抗上诉人的抵押权。1.建设工程价款优先权是基于《合同法》第二百八十六条的规定，该条的建设工程合同以合同有效为前提。富邦涂装是个体户，建筑法及建设工程司法解释均要求建设工程承包人须有建设施工单位资质，否则签订的建设工程合同无效。无效的建设工程合同施工主体自然不应享有建设工程价款优先权。因此富邦涂装不是该权利保护对象。2.退一万步讲，即使富邦涂装是建设工程价款优先权保护的对象，根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定“建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。”而且这6个月属于除斥期间，在此期间之外的抵债协议仅仅是消灭原债权的一种方式，不具有优先其他债权的性质。案涉房屋的竣工验收报告备案书显示19号楼的竣工时间为2010年10月30日，抵债时间是2012年1月4日，显然超过了6个月的除斥期间，因此富邦涂装签订该抵债协议并不是行使建设工程价款优先权，其依据抵债协议所取得的仅仅是对中房公司的一般债权，不能对抗上诉人的抵押权。三、如果认定被上诉人依据抵债协议取得了建设工程价款优先权，则中房公司对房屋就没有处置权，其将不属于自己公司的财产办理房照并抵押给我行进行贷款，原审被申请人则涉嫌刑事犯罪，应移送公安机关处理。综上，上诉人认为，原审判决错误，应予以改判。

被上诉人富邦经营处答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人所提出的关于时效问题，优先权保护主体问题以及优先权的行使期限问题，均没有充分的法律依据。简单做如下说明：本案系案外人提出再审，是在原审法院进入执行程序后，我方才知道权利受到侵害，并立即提出执行异议等一系列法律程序。最终，经中级人民法院确定，应当按照审判监督程序处理。中级人民法院并未对执行异议作出实际审理结果，我方一直在及时主张自己的权利。没有超过法律规定的诉讼时效。关于优先权的保护主体问题，没有法律明确规定，优先权的行使条件一定要以合同有效为前提。优先权的法律规定系合同法第286条也就是说优先权系法定而不是双方合同约定。因此，合同是否有效不影响优先权的行使。关于优先权的行使期限，最高院建设工程司法解释二，明确规定优先权行使的期限为应当结算工程价款之日。我方在规定的期限内，与中房公司达成以物抵债协议，符合法律规定。综上三点所述，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原审判决。

原审被申请人张国富、中房公司的委托诉讼代理人答辩称，涉及本案争议的房屋应由抵押权人村镇银行优先受偿。富邦经营处在中房公司承揽外墙涂料的施工。在结算承揽费用时将诉争房屋以每平方米7000元的价格抵顶给富邦经营处，并告知富邦经营处该房屋处于抵押状态，约定待偿还借款解除抵押后再行签订商品房买卖合同办理买卖手续及房屋入住。后期鉴于该房屋处于闲置状态，抵押给村镇银行之后经富邦经营处要求借给其临时使用，并将产权登记在中房名下的房屋所有权证复印件（标注仅限办理营业执照）交于富邦经营处用以办理营业执照使用但没有签订商品房买卖合同及办理相关房屋买卖手续，也没有办理房屋入住手续。该房屋先行抵押给锦州市松山新区银树小额贷款有限责任公司，后抵押给村镇银行。该房屋应由抵押权人村镇银行优先受偿，中房公司另行与富邦经营处进行工程款结算。

原告村镇银行诉讼请求：1、判令被告李新立即偿还借款本金及利息共计4924800元（未还利息及罚息：2016年12月21日至2017年2月20日共计124800元，逾期后罚息按合同约定利率计算至实际给付之日止）。2、判令各被告承担原告因索要债务而产生的费用；3、判令被告张国富、徐玲、锦州市凌河区建筑工程公司、中房公司对上述借款本息、费用等承担连带保证责任；4、判令原告对抵押物享有优先受偿权；5、本案诉讼费由被告承担。

原一审法院认定，2017年1月3日，锦州太和益民村镇银行股份有限公司变更为原告村镇银行。2015年2月16日，原告锦州太和益民村镇银行股份有限公司（贷款人）与被告李新签订锦益银（2015）年个借字第052号个人借款合同，合同约定：被告向原告借款500万元，期限24个月，自2015年2月16日到2017年2月15日止，借款用途为购买材料，约定公历每月20日付息，借款执行利率为月利率12‰，逾期贷款的罚息利率按借款合同约定利率上浮50%。合同违约条款约定：未按照本合同约定的要求偿还借款本息时，贷款人可要求借款人立即偿还本合同项下所有到期或未到期债务的本金、利息及有关费用。同日，被告张国富、徐玲、中房公司、锦州市凌河区建筑工程公司为该笔借款提供了连带责任保证担保并分别签订了锦益银[2015]年保字第[052-1]号、[052-2]号《借款保证合同》，借款保证合同均约定：为确保2015年2月16日李新与本合同债权人所签订的借款合同[编号：锦益银2015年个借字第052号]项下借款人义务得到切实履行，保证人愿意向债权人提供连带责任保证；本合同担保的主债权为债权人依主合同发放的贷款金额500万元；主合同履行期限为24个月，自2015年2月16日至2017年2月15日；担保的范围包括主合同项下的借款本金、利息、复息、罚息、违约金、损害赔偿金和债权人实现债权及担保权所发生的一切费用（包括但不限于通知费、催告费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、律师费等）；保证期间为主债务履行期届满之日起两年。同日，被告中房公司与原告签订《最高额抵押合同》编号为锦益银[2015]年最抵字第[052]号为被告李新签订锦益银（2015）年个借字第052号个人借款合同提供抵押担保，最高抵押限额为500万元，抵押物已在锦州市房屋产权监理处办理了他项权登记，分别为：1、被告中房公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园19-83号商业营业用房（建筑面积142.68平方米，房权证号锦房权证01字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号，债权数额为125万元）；2、被告中房公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园19-85号商业营业用房（建筑面积141.84平方米，房权证号锦房权证01字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号，债权数额为125万元）；3、被告中房公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园19-86号商业营业用房（建筑面积141.84平方米，房权证号锦房权证01字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号，债权数额为125万元）；4、被告中房公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园20-64号商业营业用房（建筑面积145.5平方米，房权证号锦房权证01字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号，债权数额为125万元）。上述合同签订后，原告向被告李新交付500万元借款，被告李新按约定归还20万元借款本金及至2016年12月20日前的利息后，自2016年12月21日起，被告李新未再向原告归还借款本金及利息。截止至借款合同约定的贷款期限2017年2月15日届满前，被告李新共拖欠借款本金480万元，利息107520元。

原一审法院认为，原告与被告李新签订锦益银（2015）年个借字第052号个人借款合同，被告张国富、徐玲、中房公司、锦州市凌河区建筑工程公司与原告签订了锦益银[2015]年保字第[05/2-1]号、[052-2]号借款保证合同，原告与被告中房公司签订《最高额抵押合同》，均为当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规强制性规定，应为有效；被告李新未按合同约定归还借款本金及利息的行为属于违约，故原告请求被告李新归还借款本金及约定的利息和罚息的诉讼请求，予法有据，本院予以支持；被告张国富、徐玲、中房公司、锦州市凌河区建筑工程公司为被告李新借款提供了连带责任保证，应对被告李新未归还的借款本金及利息部分承担连带保证责任；被告中房公司为被告李新借款提供抵押物并办理了抵押登记，应在抵押财产的约定数额范围及因约定数额所产生的利息部分内对拖欠的借款承担相应的担保责任。原告主张的因索要债务产生的费用，未向本院提供相应证据，本院不予支持。被告主张原告要求的利息过高，现根据合同约定，原告主张的利息及罚息部分总和并未超过法定利率的最高标准，故被告的该项答辩意见并无法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条的规定，判决如下：一、被告李新于本判决生效后十日内偿还原告锦州太和锦银村镇银行股份有限公司借款本金4800000元及利息（包括：自2016年12月21日起至2017年2月15日止利息107520元；其余利息自2017年2月16日起，以本金4800000元为基数，按月利率18‰计算至付款日止。）；二、被告张国富、徐玲、中房锦州房地产开发有限责任公司、锦州市凌河区建筑工程公司对本判决第一项被告李新应承担的金钱给付义务承担连带给付责任；三、原告锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对被告中房锦州房地产开发有限责任公司抵押的房产在登记的债权数额范围及因债权数额所产生的利息部分内有优先受偿权；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46198.4元，由被告李新承担，被告张国富、徐玲、中房锦州房地产开发有限责任公司、锦州市凌河区建筑工程公司承担连带给付责任。

富邦经营处申请再审称，一、依法撤销锦州市太和区人民法院作出的（2017）辽0792民初236号民事判决第三项；二、改判村镇银行对锦州市太和区吉祥街经纬嘉园19-83、19-85、19-86号房屋不具有优先受偿权。事实与理由：再审申请人富邦经营处开发建设经纬嘉园小区时，与被申请人中房公司建立承揽关系。再审申请人承揽该小区外墙保温涂料及内墙大白工程。工程完工后，双方于2011年12月28日对工程总价款进行结算，并于2012年1月4日签订经纬嘉园小区17个车位、6户住宅和5个商业营业用房抵顶工程款的协议书，共计抵顶958万元。中房公司商品房销售处向再审申请人开具了房屋价值证明，并将所有房屋交付给再审申请人，双方财务会计进行对账并对此登记入账。再审申请人接收房屋后，对房屋进行装修并经营占有使用至今。上述事实充分说明，再审申请人实际接收房屋之后，抵顶协议已履行完毕，再审申请人已实际取得房屋所有权，由于中房公司的原因一直未办理房屋登记。再审申请人对该房屋未办理所有权证主观上没有过错。同时，锦银村镇银行对案涉房屋设立的抵押权，晚于该房屋转让的时间，银行未对抵押房屋进行实地查看，未尽到对抵押物谨慎的审慎义务。综上，再审申请人系基于与中房公司签订的以物抵债协议，取得本案诉争房屋，该协议系基于再审申请人享有的工程价款优先受偿权而签订，根据相关法律规定再审申请人享有的优先受偿权优于被申请人抵押权。

村镇银行辩称，依法驳回再审申请人的再审请求。事实与理由:富邦涂装经营处主张对案涉房屋的占有和使用在抵押权设定之前，且在设定抵押权之前已经基于房屋转让关系取得所有权是不成立的。富邦涂装经营处与中房公司之间并非房屋转让关系，而是以物抵债关系，以物抵债的房屋在完成所有权登记转移前，富邦涂装经营处享有的仅仅是一般债权，其仅仅是中房公司的一般债权人，其享有的权利仅仅要求中房公司履行抵债协议、进行房屋交付以及配合其办理房屋产权原始登记的请求权，而非抵债协议所涉房屋的所有权。以物抵债协议在九民纪要出台前是诺成合同还是实践合同是有争议的，在九民纪要后视为诺成性合同，但仅仅是抵债协议有效而已，以物抵债的债权人不能因此取得抵债房屋的所有权，详见九民纪要的第44条规定。富邦涂装经营处没有确实充分的证据证明在本案所涉及房屋的抵押权设定前其已经基于履行抵债协议对房屋进行占有使用。根据我方调查了解，贷前调查时，19-82、83、84、85、86五户房屋物品是康纯东的，他从中房公司处借用房屋用来存放下水井盖及地暖配件做库房、员工食堂及办公室等。本案贷款发生后，在2016年由王福海使用房屋开饭店，经营太和区福海家宴餐厅，因此富邦涂装经营处主张在设定抵押权之前占有使用房屋的主张不成立。退一步讲，即使中房公司无权处分，答辩人是善意的第三方，根据《物权法》第6条、第9条、第14条及《物权法解释》第15条规定，不动产物权以登记为公示生效要件，未经登记，房屋所有权未发生转移；善意第三方基于合理信赖的利益应予以保护。从物权公示的角度来看，房屋登记在中房公司名下，中房公司是案涉房屋的所有权人，答辩人取得抵押权是基于对房屋产权登记证书的信赖，且依法取得了他项权利证书，支付了合理的对价为前提。对于中房公司与富邦涂装经营处的抵债协议一无所知，贷前审查时也未发现富邦涂装经营处实际占有使用房屋的情况，设定抵押权的行为完全是善意的。因此即使富邦涂装经营处与中房公司存在抵债协议，中房公司无权处分案涉房屋，根据相关法律规定，答辩人属于法律上的善意第三人，答辩人没有与中房公司恶意串通损害他人利益，支付了合理的对价，其抵押权理应得到保护。再审申请人主张其基于建设工程优先权为由要求确认涉案房屋所有权是不成立的，没有任何证据证明案涉以物抵债协议是基于建设工程价款优先权而做的抵债协议，其次富邦经营处作为一个以销售为营业范围的个体户不具备建筑法所规定的建设施工单位的施工资质。因此不是合同法286条保护的建设工程优先权利主体。再审申请人没有证据证明其在建设工程价款优先权6个月的行使期限内行使了该权利。

张国富及中房公司辩称，富邦经营处在中房公司处承揽外墙涂料的施工。在结算承揽费用时，将太和区吉祥街经纬嘉园19-82号、19-83号、19-84号、19-85号、19-86号五户房屋，以每平方米7000元的价格抵顶给富邦经营处，并告知富邦经营处该房屋处于抵押状态，待偿还借款后再行签订商品房买卖合同，办理买卖手续及房屋入住。后期鉴于该房屋处于闲置状态，抵押给锦银村镇银行之后，经富邦经营处要求交给其临时使用，但没有签订商品房买卖合同及办理相关房屋买卖手续，也没有办理房屋入住手续。后因中房公司没能按期履行全额付款义务，锦银村镇银行诉至法院并进入执行程序。该房屋先行抵押给锦州市松山新区银树小额贷款有限责任公司，后抵押给锦银村镇银行。如锦银村镇银行实现抵押权执行该房屋，中房公司愿意按工程款结算数额履行给付义务。

李新、徐玲、锦州市凌河区建筑工程公司未提出答辩意见。

一审法院再审认定，原审查明的事实属实，有原审卷宗所载的证据予以佐证，一审法院予以确认。另查明，再审申请人富邦经营处承包了被申请人中房公司发包的经纬嘉园外墙保温、涂料工程。工程完工后，被申请人中房公司欠付再审申请人工程款。双方于2012年1月4日签订三份楼房抵顶工程款协议书，约定：鉴于甲方（中房锦州房地产开发有限责任公司）资金较为紧张，支付乙方（锦州市古塔区富邦涂装经营处）工程款暂有困难，经甲乙双方协商，就以楼房抵顶工程款事宜。双方本着自愿的原则签订本协议：一、甲方将经纬嘉园小区以下楼房，以此抵顶乙方工程款：19号楼、83号，（门市房）一、二层。本户的标准建筑面积：142.68㎡。房价：每平方米7000元。总房款：142.68㎡×7000元=998760元。第二份协议中的第一条约定：19号楼、85号，（门市房）一、二层。本户的标准建筑面积：141.84㎡。房价：每平方米7000元。总房款：141.84㎡×7000元=992880元。第三份协议中的第一条约定：19号楼、86号，（门市房）一、二层。本户的标准建筑面积：142.10㎡。房价：每平方米7000元。总房款：142.10㎡×7000元=994700元。以上房价由商品房销售处确定，并由销售处签订房屋预售合同。二、甲方将该楼房抵顶给乙方后，以该楼房的房款抵顶乙方工程款。乙方在协议签订后五日内开出工程款收据。若乙方不能及时开出工程款收据，甲方亦视为已拨付工程款。甲方拨款时不予再考虑。三、甲方对抵顶给乙方楼房的出售，负责协助办理商品房销售手续。以上协议内容双方共同认可并遵守。现案涉房屋由再审申请人占有使用。

一审法院再审认为，村镇银行与李新签订锦益银（2015）年个借字第052号个人借款合同，张国富、徐玲、中房公司、锦州市凌河区建筑工程公司与村镇银行签订了锦益银[2015]年保字第[052-1]号、[052-2]号借款保证合同，村镇银行与中房公司签订《最高额抵押合同》，均为当事人真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规强制性规定，应为有效。李新未按合同约定归还借款本金及利息的行为属于违约，故村镇银行请求李新归还借款本金及约定的利息和罚息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。张国富、徐玲、中房公司、锦州市凌河区建筑工程公司为李新借款提供了连带责任保证，应对李新未归还的借款本金及利息部分承担连带保证责任。中房公司为李新借款提供抵押物并办理了抵押登记，应在抵押财产（中房公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园20-64号商业营业用房）的约定数额范围及因约定数额所产生的利息部分内对拖欠的借款承担相应的担保责任。关于被申请人村镇银行对案涉19-83、19-85、19-86号房屋是否能享有优先受偿权的问题。该三户房屋虽办理了抵押登记，被申请人对案涉房屋享有抵押权。但是再审申请人与被申请人中房公司已经于2012年1月4日就案涉房屋签订了三份以房抵顶工程款的协议。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条规定，再审申请人作为建筑工程的承包人，其已与发包人协议将该工程折价，其享有的优先受偿权优于被申请人村镇银行的抵押权。故被申请人村镇银行对案涉19-83、19-85、19-86号房屋不享有优先受偿权。关于村镇银行主张的因索要债务产生的费用，未向本院提供证据予以证明，本院不予支持。关于被申请人张国富及中房公司主张富邦经营处要求的利息过高的问题。根据合同约定，村镇银行主张的利息及罚息部分总和并未超过法定利率的最高标准，故该项答辩意见于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十八条、第一百零九条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、第二百八十六条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第二百零三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）辽0792民初236号民事判决第三项、第四项；二、维持本院（2017）辽0792民初236号民事判决第一项、第二项；三、被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司对被申请人中房锦州房地产开发有限责任公司抵押的房产在登记的债权数额范围及因债权数额所产生的利息部分内有优先受偿权；（抵押房产清单：中房锦州房地产开发有限责任公司所有的位于锦州市太和区吉祥街经纬嘉园20-64号商业营业用房，房权证号锦房权证01字第××号，他项权证号锦房他证01字第××号）；四、驳回再审申请人锦州市古塔区富邦涂装经营处、被申请人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费46198元，由被申请人李新负担，被申请人张国富、徐玲、中房锦州房地产开发有限责任公司、锦州市凌河区建筑工程公司承担连带给付责任。

本案二审中，被上诉人富邦经营处提供其与原审被申请人中房公司之间签订的抵顶工程款协议、抵顶房屋的产权证明及证人，证明中房公司抵顶给富邦经营处的13-9号房屋，被上诉人富邦经营处抵顶给马文龙，并于2014年3月10日已经办理产权登记在马文龙的儿子马俊驰名下，进一步证明中房公司抵顶给富邦经营处的房屋已经交付的事实，且交付时间在抵押登记之前。上诉人村镇银行、原审被申请人各方对于产权证的真实性无异议，认为与本案无关联性。经本院审查及质证，对于产权证的真实性属实，本院予以确认。经本院二审查明，原审认定的事实属实，本院予以确认。

本院认为，本案的争议焦点是被上诉人富邦经营处是否享有争议房屋的优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本案中，原审被申请人中房公司作为发包人，将案涉楼盘的外墙保温和外墙涂料工程分包给被上诉人富邦经营处，并签订了承包合同，被上诉人富邦经营处根据合同约定施工完毕并验收合格，经与原审被申请人中房公司结算后，签订了楼房抵顶工程款协议，约定用本案争议19-83、85、86号楼房抵顶工程款，此抵顶协议是被上诉人富邦经营处与原审被申请人中房公司真实意思表示，且原审被申请人中房公司在本案历次庭审中均认可此协议的真实性，原审判决认定被上诉人对本案诉争楼房享有优先受偿权正确。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”的规定，被上诉人富邦经营处关于诉争楼房享有的优先受偿权优于上诉人村镇银行的抵押权。

关于上诉人村镇银行主张被上诉人富邦经营处行使优先受偿权已过工程竣工后六个月的期限一节，经查，本案施工工程竣工验收备案时间是2010年10月30日，根据承包合同中关于工程款结算方式的约定“单位工程竣工验收合格后，遵照本合同约定的面积计算方式，由施工单位分别计算出每栋楼实际施工的总工程量，报送中房公司合同预算处核定工程款总价。”被上诉人富邦经营处与原审被申请人中房公司根据约定于2011年12月22日对工程价款进行了结算，确定了工程款的数额后，被上诉人富邦经营处才具备行使工程款优先受偿权的条件，本案应以结算日期作为行使工程款优先受偿权的起算日，与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（二）第二十二条规定“承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算”的规定相吻合，被上诉人富邦经营处与原审被申请人中房公司于2012年1月4日达成用本案诉争楼房抵顶工程款的协议，并未超过行使工程款优先受偿权六个月的期限，对于上诉人村镇银行的此项上诉请求，本院不予支持。

关于上诉人村镇银行主张被上诉人富邦经营处是个体户，不具有建设施工资质，其与原审被申请人中房公司之间签订的承包合同无效，其不是优先权的保护对象的理由，经查，上诉人村镇银行不是承包合同的相对人，其主张被上诉人富邦经营处与原审被申请人中房公司之间签订的承包合同无效，没有法律依据。被上诉人富邦经营处已经根据合同约定完成了施工，其与中房公司根据合同约定已将工程款结算完毕，对于工程款的数额，被上诉人富邦经营处与原审被申请人中房公司均无异议，工程经过验收合格，被上诉人富邦经营处作为建设工程承包人，对工程价款享有优先受偿权，是法律规定的权利，与建设工程施工合同效力无关，原审法院判决被上诉人富邦经营处对于本案争议房屋享有优先受偿权并无不当。对于上诉人村镇银行此项上诉理由，于法无据，本院不予支持。

综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持辽宁省锦州市太和区人民法院（2020）辽0792民再2号民事判决。

二审案件受理费46198元，由上诉人锦州太和锦银村镇银行股份有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　孙　涛

审判员　刘树林

审判员　姚雪峰

二〇二〇年十月二十三日

法官助理董佳什

书记员聂慧