某某、宽甸满族自治县中祥物资贸易中心等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

辽宁省宽甸满族自治县人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽0624民初1597号

原告：***，女，1950年3月27日出生，汉族，无业，住宽甸满族自治县。

被告：宽甸满族自治县中祥物资贸易中心，住所地：宽甸满族自治县宽甸镇中祥小区。

负责人：马逛，男，1975年8月9日出生，满族，系该中心经理，住宽甸满族自治县。

第三人：丹东市水利建筑工程公司，住所地：丹东市振兴区振四街36号。

法定代表人：杨白，系该公司总经理。

第三人：李义伟，男，1967年3月31日出生，汉族，无业，住辽宁省丹东市元宝区。

原告***与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心、第三人丹东市水利建筑工程公司、李义伟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告***、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心的负责人马逛到庭参加诉讼，第三人丹东市水利建筑工程公司、李义伟经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的商品房买卖合同有效；2.被告协助原告办理不动产权变更登记手续。事实和理由：2004年3月1日，原告在被告处购买中祥小区6号楼3单元302室，面积76.76平方米，人民币伍万元。被告给原告开具商品房买卖合同一份，专用收款收据一份。交完款后原告入住房屋并居住至今。在原告要求去办理房照时得知，该房屋在第三人丹东市水利建筑工程公司和第三人李义伟处分别作了抵押和备案登记，导致原告无法办理产权，原告已实际居住房屋多年，原、被告的协议是真实意思表示，虽然第三人和被告有债务关系，但与原告不发生任何关系，并且被告与第三人之间的债务已经结清。为了维护原告的合法权益，请求依法判令原告与被告签订的商品房买卖合同有效，并协助原告办理房屋不动产权变更登记手续。

被告辩称，被告同意原告的诉讼请求。我方与原告签订的商品房买卖合同不违反法律规定，应为有效。被告与第三人李义伟签订的实际是借款抵押合同，现借款还清，备案期限已过，抵押应撤销。被告和第三人丹东市水利建筑工程公司的借款已经还清，水利建筑工程公司应予解除抵押。另，第三人丹东市水利建筑工程公司关于本案房屋的抵押权已超过诉讼时效。

第三人丹东市水利建筑工程公司、李义伟未到庭参加诉讼也未提出答辩。

本院经审理认定事实如下：2000年6月15日，被告以宽甸镇过街楼中祥小区6号楼二层以上1—3单元在建工程做抵押向第三人丹东市水利建筑工程公司借款300万元，抵押期限自2000年6月15日至2001年12月31日，当日在宽甸满族自治县房地产交易所登记备案。因被告还有其他欠第三人的债务，2003年11月20日，被告与第三人签订以房抵债协议书，该协议书明确：被告截至到2003年11月19日尚欠第三人5,960,011.68元，上述欠款偿还期届满，因被告无力以现金方式偿还，故被告以自有的宽甸镇过街楼中祥小区3号楼二层以上（含二层），建筑面积4001.02平方米房屋抵顶欠第三人债务3,600,918元，余下债务2,359,093.68元被告继续偿还。

2002年5月22日，被告与第三人李义伟签订了商品房买卖合同，双方约定第三人李义伟购买被告开发建设的中祥小区6幢楼1单元201、502室，3单元302、401、501、601、602室，合同签订当日，双方到宽甸满族自治县房地产交易所进行了备案登记，有效期四个月，自2002年5月22日至2002年9月22日止。合同签订后，被告并未将涉案房屋交付给第三人李义伟。备案登记到期后，第三人李义伟未到房产部门撤销备案登记。

2004年3月1日，原、被告对中祥小区第6幢楼3单元302室（涉案房屋）签订商品房买卖合同，原告向被告支付购房款50000元，被告于当日为原告出具专用收款收据。合同签订后，被告将该房屋交付原告，原告居住至今。

本院所确认的上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、以房抵债协议书、协议书、在建工程抵押申请登记审批表及原、被告陈述等在卷为凭。上述证据经庭审质证，本院予以采信。

本院认为，原、被告于2004年3月1日签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系有效合同。涉案房屋曾作为被告偿还第三人丹东市水利建筑工程公司借款300万元的担保进行了抵押登记，抵押权成立。根据2003年11月20日被告与第三人签订的以房抵债协议书可以认定，被告欠第三人的债务，包括涉案房屋抵押担保的300万元已届清偿期，第三人应当及时主张债权，行使抵押权。《中华人民共和国物权法》第二百零二条规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”因第三人丹东市水利建筑工程公司怠于向被告主张债权，亦未提供积极主张债权的证据，故涉案房屋抵押权不应予以保护。同理，被告虽曾与第三人李义伟签订了商品房买卖合同，并就涉案房屋在房产部门办理了抵押备案登记，但被告并未将房屋交付第三人李义伟，现备案登记有效期限已经届满，且第三人李义伟从未对该房屋主张任何权利，该抵押权亦不应予以保护。而原告已支付涉案房屋的全部款项，并占有使用房屋至今，原、被告双方合同已经实际履行，故对原告要求被告协助办理涉案房屋所有权登记的诉讼请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：

一、原告***与被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于2004年3月1日签订的商品房买卖合同（中祥小区第6幢楼3单元302室）有效；

二、被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心于本判决发生法律效力后十日内协助原告***办理涉案房屋的所有权登记。

案件受理费1050元，由被告宽甸满族自治县中祥物资贸易中心负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。

审　判　长　　孔　丹

人民陪审员　　王春静

人民陪审员　　王　玲

二〇二二年九月六日

书　记　员　　李正美