四川圣爱特殊教育培训中心、四川建宏建筑工程有限公司建设工程合同纠纷执行复议执行裁定书

四川省眉山市中级人民法院 执行裁定书 （2022）川14执复43号 复议申请人（异议人、被执行人）：四川圣爱特殊教育培训中心，住所地四川省成都市青羊区腾飞大道51号E8，统一社会信用代码5251010578544572XP。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，男，1978年7月27日出生，汉族，住四川省三台县，系复议申请人职工。 申请执行人：四川建宏建筑工程有限公司，住所地四川省眉山市**区八五新区石集街，统一社会信用代码91511422207604995G。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，四川贤济律师事务所律师。 复议申请人四川圣爱特殊教育培训中心不服四川省眉山市**区人民法院（2022）川1403执异28号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 四川省眉山市**区人民法院执行四川圣爱特殊教育培训中心（以下简称圣爱培训中心）与四川建宏建筑工程有限公司（以下简称建宏公司）建设工程施工合同纠纷一案，被执行人圣爱培训中心提出异议，请求裁定（2022）房字第070**房地产估价报告无效，并重新选定评估机构进行估价。该院受理后，依法组成合议庭进行了审查。 被执行人圣爱培训中心提起异议称，1．眉山市**区人民法院在2021年1月14日委托四川大成房地产土地评估有限公司进行评估，估价报告确定的价值时点为2021年1月22日，四川大成房地产土地评估有限公司于2021年3月23日出具了四川大成（20211）房字第030**地产评估报告，该报告的有效期为一年，自2021年3月23日至2022年3月23日。因案涉房产在报告出具后办理了产权登记，并与前证合并，重新办理了新的不动产权证，故案涉财产的情况发生了变化，影响评估价值，且原报告已超过一年有效期，原报告已不具备法律效力，应当另选择评估机构对案涉财产进行重新评估。但眉山市**区人民法院未经申请执行人与被执行人协商一致确定或从评估机构名册中随机确定评估机构，直接委托原评估机构四川大成房地产土地评估有限公司进行补充价值评估，显然程序违法。实际上四川大成房地产土地评估有限公司最终出具的报告也并非是在原报告的基础上进行补充价值评估，而是重新进行评估。2．评估报告中估价对象部分，仅载明土地使用权及建筑物（含附着物），未列明具体的财产清单，因此异议人不能确定该评估报告是否已涵盖全部财产，是否存在遗漏财产的情况。3．评估报告第九条确定的估价方法为成本法，具体公式为估价对象成本价值=土地重置成本＋建筑物折旧后价值，但估价结果显示房地产评估单价2,031元/㎡，并按建筑面积5125.56平方米计算得出评估总价为1,031.78万元，未列明土地重置成本，其估价结果未按评估报告确定的估价方法进行。且办证后的评估总价低于第一次的评估总价，明显不符合市场行情和实际情况。4.该评估报告采用的价值类型为“市场价值”，称该方法是“（估价对象）经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额”，同时该评估机构在评估中采用“成本法”进行评估，但评估报告未载明如何确定重置成本及折旧，明显违背了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》5.1条规定的估价方法需用原则，估价方法不合理，评估结果远低于市场价值，造成估价对象严重贬值。综上所述，请求法院认定（2022）2）房字第070**产估价报告无效，并重新选定评估机构进行估价。 眉山市**区人民法院经审查查明，申请执行人建宏公司与被执行人圣爱培训中心建设工程合同纠纷一案，该院于2018年11月19日立案执行，在执行过程中，建宏公司与圣爱培训中心达成了分期付款协议，后被执行人圣爱培训中心未按照和解协议履行，2021年1月7日申请执行人建宏公司向该院申请恢复执行，该院于2021年1月11日将被执行人圣爱培训中心名下位于眉山市**区××街道××村××组××号土地使用权及房产（未办理权证）和附着物移送该院司法技术辅助办公室委托评估，四川大成房地产土地评估有限公司受托对案涉房屋进行评估。该院分别于2021年3月31日、4月1日向被执行人圣爱培训中心、申请执行人建宏公司送达了评估报告，被执行人圣爱培训中心对评估报告提出异议称：一、估价人员***、***在评估时不具评估资质；二、估价人员未到现场查勘，评估程序严重违法；三、估价报告不完整；四、采用的估价方法不合理，造成评估对象价值严重贬损。该院依法进行了听证，并通知四川大成房地产土地评估有限公司当庭接受了质询，还书面函询了成都市房地产评估协会，最后驳回了圣爱培训中心的异议。2021年7月10日启动第一次网络司法拍卖，后因被执行人圣爱培训中心向该院请求停止对案涉房屋的拍卖，该院于2021年8月9日暂停了对该财产的网络司法拍卖。 2022年4月25日，被执行人圣爱培训中心在执行笔录中明确表示不再对评估报告提异议，但称拟拍财产有部分未办理不动产权证，需重新办理新证，故请法院给其一个月的时间再启动拍卖程序。2022年5月29日该院续查封了被执行人圣爱培训中心名下位于眉山市**区××街道××村××组××号土地使用权及房产（新的产权证）。因被执行人圣爱培训中心名下办理了新的产权证，该院委托原评估机构对办理新证后的房产进行补充价值的评估，并重新出具了补充评估报告。并向申请执行人建宏公司、被执行人圣爱培训中心送达了该补充评估报告，圣爱培训中心于2022年7月20日向该院提出书面异议，请求裁定（2022）房2）房字第070**估价报告无效，并重新选定评估机构进行估价。 眉山市**区人民法院审查认为，该院在执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书，对被执行人圣爱培训中心的财产依法评估拍卖，虽然评估报告的有效期为一年，现已超过有效期。但在评估报告到期前，该院已对该评估财产启动了拍卖程序，后因被执行人提出执行异议而暂停拍卖，现执行异议已审理完毕，再次启动拍卖程序，是上一次拍卖程序的延续，故异议人认为评估报告过期的理由不能成立，该院依法不予支持。另异议人已明确表示不再对评估报告提异议的情况下，因案涉财产办了新证，该院对新证予以补充估价，并非重新评估，故由原估价机构作出补充估价合情合理，而异议人再提异议显失诚信，浪费司法资源，该院依法不予支持。此外，估价方式、估价方法不合理不属于执行异议的审查范围。综上，对异议人圣爱培训中心的执行异议请求该院依法不予支持。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项之规定，裁定驳回了异议人（被执行人）圣爱培训中心的异议请求。 异议人（被执行人）圣爱培训中心不服，向本院提起复议称，1.评估机构未经其与申请执行人协商一致确定或从评估机构名册中随机确定，程序违法。2.四川大成（2022）房字2）房字第070**价报告与四川大成（2021）房字第1）房字第030**报告从编号、价值时点、评估对象来说，均是两份独立的报告，认定前者系后者的补充评估报告错误。3.复议申请人在另案中仅表示对四川大成（2021）房字第01）房字第030**告不再提异议，并非对所有报告均不提异议，复议申请人现对重新评估后形成的四川大成（2022）房字第072）房字第070**提出异议，并不违背其在另一执行异议案件中的**，并不违背诚信。综上，请求依法撤销眉山市**区人民法院（2022）川1403执异28号执行裁定，认定四川大成（2022）房字第0702）房字第070**效，并重新选定评估机构进行估价。 申请执行人建宏公司称，1.复议申请人关于对同一执行案件、同一执行标的物，应分别重新选取评估机构的主张，无章可循也于理不合，既不符合效率原则又增加讼累，不能成立。2.四川大成（2022）房字第07012）房字第070**圣爱培训中心对四川大成（2021）房字第030531）房字第030**议、复议，请求办理不动产证，价格可能有所增加情况下所做的补充性价格评估，因被执行人的拖延行为，错过房地产市场价格的好行情，造成房地产价格不增反降，现在的市场行情低迷全社会共睹共历。3.被执行人对四川大成（2021）房字第03053号1）房字第030**，审查中自己撤回异议并以承诺对评估不持异议为条件请求对查封财产办理不动产证以便其融资，申请执行人同意并予配合，被执行人办证后却毫无作为，不得不补充评估以作处置参考。被执行人怠于履行生效判决确定的债务，违背诚信。请求驳回圣爱培训中心的复议请求。 复议审查查明，眉山市**区人民法院在建宏公司申请执行圣爱培训中心建设工程合同纠纷一案中，于2021年6月21日作出（2021）川1403执恢28号执行裁定，拍卖被执行人圣爱培训中心名下位于四川省眉山市**区××街道××村××组××号的土地使用权［产权证号：川（2020）**区不动产权第0××3号，土地面积：3825.02平方米］及地面教学综合楼一幢（教学楼未办理产权手续，建筑面积：5125.56平方米）。2021年7月21日，该院在京东网络司法拍卖平台上发布拍卖公告，定于2021年8月23日在该平台对上述标的物予以公开拍卖，因被执行人圣爱培训中心对四川大成（2021）房字第03053号房1）房字第030**该院暂缓了拍卖。被执行人圣爱培训中心申请执行法院解封以便其对未办证教学楼与所在土地合并办理不动产权证，并申请执行法院对合证后的土地和房产重新评估，同时申请撤回了其对原评估报告的异议。2022年4月26日，眉山市**区人民法院作出（2021）川1403执恢28号之二执行裁定，解除了对被执行人圣爱培训中心位于**区××街道××村××组××号的土地使用权［不动产权证号：川（2020）**区不动产权第0××3号］的查封，并继续查封合证后新办理的不动产权证［权证号：川（2022）**区不动产权第0××5号］。2022年5月27日，眉山市**区人民法院委托原评估机构四川大成房地产土地评估有限公司对办理新证的房产进行补充价值评估，与原评估结果合并重新出具补充评估报告。2022年7月4日，四川大成房地产土地评估有限公司作出四川大成（2022）房字第07019号涉执2）房字第070**，被执行人圣爱培训中心对该报告提出异议。 以上事实，有眉山市**区人民法院（2021）川1403执恢28号执行裁定书、（2021）川1403执恢28号之二执行裁定书、2022年4月25日执行笔录、（2021）**法技委字第1号司法评估委托书、（2021）川1403执恢28号委托评估函、2021年7月21日就案涉不动产在京东网络司法拍卖平台上发布的拍卖公告，四川大成（2022）房字第07019号涉执房2）房字第070**以及当事人**等证据予以证实。 本院认为，本案争议焦点为眉山市**区人民法院再次委托原评估机构对案涉标的物进行评估是否符合法律规定。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条第四款规定：“人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。”本案中，眉山市**区人民法院在发布拍卖公告后，因被执行人提出异议而暂缓了拍卖，至今已经一年有余，即本案评估标的物的价值并未在评估报告有效期内接受市场的检验，与前述未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序具有类似的效果。同时原拍卖标的物中的建筑物由无证房产变为有证房产，被执行人也向执行法院申请重新评估，眉山市**区人民法院委托原评估机构对办理新证后的房产进行补充价值评估，与原评估结果合并后重新出具补充评估报告，该评估并非针对完全不同的标的物的新的评估，也并非因原评估程序违法被撤销委托后另选评估机构所进行的重新评估，由原评估机构根据新的情况对原评估结论进行调整后重新出具当前评估对象在当前市场条件下的评估价格有利于提高评估效率，降低当事人的执行成本，符合前述第四款规定。复议申请人认为该评估程序违法、2022年的评估报告并非2021年评估报告的补充报告，应当重新选定评估机构进行评估的复议主张不能成立。 综上所述，复议申请人圣爱培训中心的复议理由不能成立，眉山市**区人民法院原异议审查结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条第四款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项之规定，裁定如下： 驳回复议申请人四川圣爱特殊教育培训中心的复议申请，维持四川省眉山市**区人民法院（2022）川1403执异28号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年十月十二日 法官助理*** 书记员*** 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十二条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》 第十九条评估机构应当在三十日内出具评估报告。人民法院决定暂缓或者裁定中止执行的期间，应当从前述期限中扣除。 评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。 评估机构未在期限内出具评估报告、补正说明，且未按照规定申请延长期限的，人民法院应当通知该评估机构三日内将人民法院委托评估时移交的材料退回，另行委托下一顺序的评估机构重新进行评估。 人民法院未在评估结果有效期内发布一拍拍卖公告或者直接进入变卖程序的，应当通知原评估机构在十五日内重新出具评估报告。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条第一款上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。