四川圣爱特殊教育培训中心、四川建宏建筑工程有限公司建设工程合同纠纷执行异议执行裁定书

四川省眉山市彭山区人民法院 执行裁定书 （2022）川1403执异28号 异议人（被执行人）：四川圣爱特殊教育培训中心，住所地:成都市青羊区腾飞大道51号E8。统一社会信用代码：5251010578544572XP。 法定代表人:***。 申请执行人：四川建宏建筑工程有限公司。住所地：眉山市彭山区八五新区石集街。统一社会信用代码：91511422207604995G。 法定代表人:***。 本院在执行四川圣爱特殊教育培训中心（以下简称圣爱培训中心）与四川建宏建筑工程有限公司（以下简称建宏公司）建设工程施工合同纠纷一案中，异议人圣爱培训中心于2022年8月4日请求：依法裁定（2022）房字第070**房地产估价报告无效，并重新选定评估机构进行估价。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人（被执行人）圣爱培训中心称，关于被申请人圣爱培训中心与申请执行人建宏公司建设施工合同纠纷执行一案针对四川大成房地产土地评估有限公司出具的四川大成（20222）房字第070**地产估价报告，提出异议如下： 一、评估机构未经申请人与被执行人协商一致确定或从评估机构名册中随机确定，程序违法。眉山市彭山区人民法院在2021年1月14日委托四川大成房地产土地评估有限公司进行评估，估价报告确定的价值时点为2021年1月22日，四川大成房地产土地评估有限公司于2021年3月23日出具了四川大成（2021）1）房字第030**产评估报告，该报告的有效期为一年，自2021年3月23日至2022年3月23日。因案涉房产在报告出具后办理了产权登记，并与前证合并，重新办理了新的不动产权证，故案涉财产的情况发生了变化，影响评估价值，且原报告已超过一年有效期，原报告已不具备法律效力，应当另选择评估机构对案涉财产进行重新评估。但眉山市彭山区人民法院未经申请人与被申请人协商一致确定或从评估机构名册中随机确定评估机构，直接委托原评估机构四川大成房地产土地评估有限公司进行补充价值评估，显然程序违法。实际上四川大成房地产土地评估有限公司最终出具的报告也并非是在原报告的基础上进行补充价值评估，而是重新进行评估。 二、评估报告未列明评估财产清单，无法确认是否存在遗漏。评估报告中估价对象部分，仅载明土地使用权及建筑物（含附着物），未列明具体的财产清单，因此申请人不能确定该评估报告已涵盖全部财产。因此，评估机构应当出具评估财产清单，确认是否存在遗漏财产的情况。 三、估价结果未按该评估报告确定的估价方法进行，该评估报告第九条估价方法确定的估价方法为成本法，具体公式为估价对象成本价值=土地重置成本+建筑物折旧后价值，但估价结果显示房地产评估单价2031元/㎡，并按建筑面积5125.56平方米计算得出评估总价为1031.78万元，未列明土地重置成本，且办证后的评估总价还低于第一次的评估总价，明显不符合市场行情和实际情况。 四、采用的估价方法不合理，造成估价对象严重贬值。该评估报告采用的价值类型为“市场价值”，称该方法是“（估价对象）经适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额”，同时该评估机构在评估中采用“成本法”进行评估，但评估报告未载明如何确定重置成本及折旧，明显违背了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》5.1条规定的估价方法需用原则，估价方法不合理，评估结果远低于市场价值。 综上所述，申请人特向法院提出异议，请法院依法认定（2022）房2）房字第070**估价报告无效，并重新选定评估机构进行估价。 本院查明，申请执行人建宏公司申请执行被执行人圣爱教育中心建设工程合同纠纷一案，于2018年11月19日立案执行，本案在执行过程中，建宏公司与圣爱教育中心达成了分期付款协议，后被执行人圣爱教育中心未按照和解协议履行，2021年1月7日申请执行人建宏公司向本院申请恢复执行，本院于2021年1月11日将被执行人圣爱教育中心名下位于眉山市彭山区××街道××村××组××号土地使用权及房产（未办理权证）和附着物移送本院司法技术辅助办公室委托评估，四川大成房地产土地评估有限公司受托对案涉房屋进行评估。本院分别于2021年3月31日、4月1日向被执行人圣爱教育中心、申请执行人建宏公司送达了评估报告，被执行人圣爱教育中心对评估报告提出异议称：一、估价人员***、***在评估时不具评估资质；二、估价人员未到现场查勘，评估程序严重违法；三、估价报告不完整；四采用的估价方法不合理，造成评估对象价值严重贬损。本院依法进行了听证，并通知四川大成房地产土地评估有限公司当庭接受了质询，还书面函询了成都市房地产评估协会，最后驳回了圣爱教育中心的异议。2021年7月10日启动第一次网络司法拍卖，后因被执行人圣爱教育中心向本院提出，请求本院停止对案涉房屋的拍卖。2021年8月9日，本院暂停了对该财产的网络司法拍卖。 2022年4月25日在案件执行过程中，被执行人圣爱教育中心在执行笔录中明确表示不再对评估报告提异议，但其称，由于该拟拍财产有部分未办理不动产权证，需重新办理新证，故请法院再给其一个月的时间再启动拍卖程序。2022年5月29日本院续查封了被执行人圣爱教育中心名下位于眉山市彭山区××街道××村××组××号土地使用权及房产（新的产权证）。因被执行人圣爱教育中心名下办理了新的产权证，本院委托原评估机构对办理新证后的房产进行补充价值的评估，并重新出具了补充评估报告。并向申请执行人建宏公司、被执行人圣爱教育中心送达了该补充评估报告，四川圣爱特殊教育培训中心于2022年7月20日向本院提出书面异议，请求：依法裁定（2022）房字2）房字第070**价报告无效，并从新选定评估机构进行估价。 本院认为:本院在执行过程中，因被执行人未履行生效法律文书，本院依法对被执行人圣爱教育中心的财产依法评估拍卖，虽然评估报告的有效期为一年，现已超过有效期。但在评估报告到期前，本院已对该评估财产启动了拍卖程序，后因被执行人提出执行异议而暂停拍卖，现执行异议已审理完毕，再次启动拍卖程序，是上一次拍卖程序的延续，故异议人认为评估报告过期的理由不能成立，本院依法不予支持。另异议人已明确表示不再对评估报告提异议的情况下，因案涉财产办了新证，本院还对新证予以补充估价，并非重新评估，故由原估价机构作出补充估计合情合理，而异议人再提异议显失诚信，浪费司法资源，本院依法不予支持。此外，对于对估价方式、估价方法不合理不属于执行异议的审查范围。综上，对异议人（被执行人）圣爱培训中心提出的执行异议的请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项的规定，裁定如下： 驳回异议人（被执行人）四川圣爱特殊教育培训中心的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省眉山市中级人民法院申请复议。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二二年八月十八日 书记员***