南江君和房地产开发有限公司与某某、四川锦都恒缘实业有限公司排除妨害纠纷一审民事判决书

四川省南江县人民法院 民事判决书 （2023）川1922民初636号 原告：南江君和房地产开发有限公司，统一社会信用代码91511922MA62D6CR4P，住所地四川省南江县南江镇红塔新区大坝街。 诉讼代表人：***，南江君和房地产开发有限公司管理人的负责人。 委托诉讼代理人：***，四川洪援律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，四川洪援律师事务所律师。 被告：***，男，1973年8月2日出生，汉族，公民身份号码51222419********，住四川省南江县。 被告：四川锦都恒缘实业有限公司，统一社会信用代码915117022102533217，住所地四川省达州市通川区张家湾178号。 法定代表人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，四川奥飞律师事务所律师。 原告南江君和房地产开发有限公司（以下简称“君和房产公司”）与被告***、被告四川锦都恒缘实业有限公司（以下简称“锦都恒缘公司”）排除妨害纠纷一案，本院于2023年2月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告君和房产公司的委托诉讼代理人***、被告锦都恒缘公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。被告***经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告君和房产公司向本院提出诉讼请求：1．确认被告***与被告四川锦都恒缘实业有限公司南江公山天宝城项目部（以下简称“锦都恒缘公司南江项目部”）2019年8月15日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被告***立即向原告君和房产公司交还公山天宝成一期22号楼12号、13号、14号、15号门市；3．判令被告***、被告锦都恒缘公司向原告君和房产公司支付自2019年8月15日至房屋实际交还时止的房屋占用损失（12号、13号、14号、15号门市共计200.08㎡，按照每月15元／㎡计算）；4．判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告锦都恒缘公司为承建原告公山天宝城项目，设立了锦都恒缘公司南江公山天宝城项目部。原告管理人自2020年起多次通知被告锦都恒缘公司向管理人移交其管理、控制的原告财产，但被告锦都恒缘公司至今都未完全履行移交义务。经管理人调查，被告锦都恒缘公司项目部与被告***于2019年8月15日签订《房屋租赁合同》，由被告***租赁南江县红塔新区××期××号楼××号××号××号××号门市，租赁期五年，租赁期限自2019年8月15日至2024年8月14日，租金为3.6万元，第一、二年减免租金，后三年的租金一次性付清。租金由锦都恒缘公司南江项目部的负责人***收取。锦都恒缘公司南江项目部是锦都恒缘公司为工程建设成立的临时机构，不具有签订合同的主体资格，也不具有处置原告资产的任何权利，其将原告的财产同被告***签订租赁合同的行为无效。虽经管理人多次通知要求被告向原告交还房屋，但被告至今仍不归还，给原告及债权人造成损失。被告锦都恒缘公司作为工程债权人，在向原告管理人的债权申报及提起破产债权确认之诉中，不但未向管理人申报锦都恒缘公司项目部将房屋出租的事实，也未扣减其所收取的费用，其行为属于恶意隐瞒、处置原告资产的行为，不但造成原告及债权人的损失，也导致原告破产案件公益费用大幅增加，同时造成破产债权无法及时确认。为维护原告及众多债权人的合法权益，原告特提起诉讼，望依法支持原告的诉讼请求。 被告***未作答辩。 被告锦都恒缘公司辩称，1．本案的案由是排除妨害纠纷，属于侵权纠纷，但是双方争议的是房屋租赁合同，应当是合同纠纷；2．被告签订的房屋租赁合同是有效的，虽然被告锦都恒缘公司没有权利同***签订案涉房屋租赁合同，但是这个合同签订是经过君和房产公司同意后才签订的。无权处分人对权利的处分，经权利人同意有效。2019年10月，君和房产公司没有能力向锦都恒缘公司支付工程款，而急需资金解决民工工资，经君和房产公司法定代表人***同意，为带动天宝城房屋的销售，君和房产公司决定对一些门市招租，带动人气，并承诺租金由锦都恒缘公司收取，用于解决民工工资；3．原告诉请要求被告支付房屋占用损失，无事实法律依据，因二被告签订合同，根据当时的实际情况，门市未装修，约定租金3.6万元。锦都恒缘公司认可已经收取租金3.6万元，该款项应当在锦都恒缘公司申报的破产债权中予以减除。 本院经审理认定事实如下：2013年11月，锦都恒缘公司承建君和房产公司南江公山天宝城项目工程，并设立了锦都恒缘公司南江项目部。该工程施工过程中，君和房产公司未全额支付锦都恒缘公司的工程进度款。该工程完工后，部分业主入住，君和房产公司委托锦都恒缘公司代管该项目的前期物业服务，并由锦都恒缘公司垫付物业管理过程中产生的相关费用。为带动南江公山天宝城项目的商业用房和住房销售，君和房产公司决定由锦都恒缘公司将该项目一期工程的部分门市对外出租，并用收取的租金抵充君和房产公司应付锦都恒缘公司的工程款及其垫付的相关费用。2019年8月15日，锦都恒缘公司南江项目部（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于南江县红塔新区××期××号楼××号××号××号××号门市出租给乙方；租赁期限为5年，自2019年8月15日起至2024年8月14日止，前两年减免租金，后三年的租金共计36000元一次性付清。合同签订后，***向锦都恒缘公司南江项目部负责人***支付租金36000元，同时对案涉房屋进行了装修，并使用至今。 2020年3月26日，南江县人民法院作出（2020）川1922破申2号民事裁定，受理南江金虹建设有限公司对君和房产公司的破产清算申请，并指定成都先尧企业破产清算事务所有限公司巴中分公司担任君和房产公司管理人。君和房产公司进入破产清算程序后，其管理人多次向锦都恒缘公司发出函件和通知书，要求锦都恒缘公司对相关事项进行确认并移交相关资料，其中2020年9月29日、2021年4月2日、2021年12月8日发出的通知书，要求锦都恒缘公司提交的资料中均有以下内容：“该项目的房屋（含门市、住宅及其他物业）的租、售情况统计表及相关合同、收费收据。” 2022年12月26日，君和房产公司管理人向君和天宝城一期各门市购买人（经营者）发出《关于限期提交资料的通知》，要求各门市购买人（经营者）在2023年1月5日前向管理人提供其购买、占用或管理的门市的购房合同、购房款支付凭证（如系租赁经营，则提供房屋租赁合同、租赁费支付凭证等），逾期不提供，视为相关门市未出租、出售，管理人有权依法处置。该通知发出后，部分门市购买人（经营者）逾期未提供相关资料，君和房产公司管理人更换了相关门市的门锁，并于2023年1月9日向君和天宝城各门市购买人（经营者）发出《关于门市部换锁的通知》。同日，君和房产公司管理人再次向君和天宝城一期各门市购买人（承租人、经营者）发出通知，内容如下：“请你于2023年1月11日18点前向管理人提交你所购买（或租赁）有相关依据（包括但不限于相关合同、转款凭证、收款收据等）。凡未提交者，从2023年1月12日起管理人将依法收回门市，如因此造成的损失应由你方自行承担。”因***在指定的期限内未提交相关资料，君和房产公司管理人决定收回案涉房屋。2023年1月12日，***向君和房产公司管理人出具《关于租受天宝城22号楼12、13、14、15号门市的说明》一份，同时提供了向***支付门市租金36000元的微信转账截图。2023年1月13日，君和房产公司管理人向***发出《限期交还房屋通知》，告知***：如需要使用案涉门市，应在2023年1月15日前与君和房产公司管理人协商签订房屋租赁合同；如不签订房屋租赁合同，应在2023年1月16日前将案涉房屋交还君和房产公司管理人。 上述事实，有当事人庭审中的陈述，以及***出具的《关于租受天宝城22号楼12、13、14、15号门市的说明》、***向***支付租金的微信截图、君和房产公司管理人发出的相关通知和函件、君和房产公司法定代表人***出具的情况说明等证据在卷佐证。 本院认为，***与锦都恒缘公司南江项目部于2019年8月15日签订的《房屋租赁合同》合法有效，并对君和房产公司具有法律约束力，其理由如下：首先，君和房产公司开发建设的南江公山天宝城项目由锦都恒缘公司承建，该项目的前期物业服务也是由锦都恒缘公司代管，在君和房产公司无力支付工程进度款和管理费用的情况下，双方协商确定由锦都恒缘公司出租该项目的部分房屋，并收取租金抵付工程价款和相关费用具有合理性，其实质就是君和房产公司委托锦都恒缘公司对外出租房屋并用收取的租金抵偿相关欠款。其次，锦都恒缘公司南江项目部虽然是锦都恒缘公司为完成公山天宝城项目设立的临时机构，不具备独立法人地位，但是该项目部可以在法人授权范围内以自己的名义从民事活动，因此产生的民事责任也应由法人承担。在本案审理过程中，锦都恒缘公司明确认可案涉《房屋租赁合同》，并愿意承担因该合同产生的民事责任，表明锦都恒缘公司南江项目部与***签订案涉《房屋租赁合同》并未超越法人授权范围，该行为的后果应当由锦都恒缘公司承担。其三，锦都恒缘公司与***签订合同时，虽然没有君和房产公司的书面授权，但是在本案审理过程中，君和房产公司的法定代表人***向本院出具了情况说明，承认他和施工单位负责人***商量决定出租相关门市，并让承租人直接与施工单位洽谈并签订合同，表明君和房产公司对锦都恒缘公司出租案涉门市的行为知情并同意。其四，案涉《房屋租赁合同》签订后，***随即进行了装修并使用至今，君和房产公司从未针对该租赁行为提出异议，进一步表明君和房产公司认可该租赁行为的效力；君和公司进入破产清算程序后，其管理人也多次向锦都恒缘公司发出函件和通知书，要求锦都恒缘公司移交相关资料，其中包含：“该项目的房屋（含门市、住宅及其他物业）的租、售情况统计表及相关合同、收费收据”，表明君和房产公司管理人也知道并认可锦都恒缘公司对外出租房屋的事实，因而才要求锦都恒缘公司移交相关资料。综上，锦都恒缘公司南江项目部经房屋所有权人君和房产公司同意，在法人授权范围内以自己的名义与***签订的《房屋租赁合同》合法有效，该合同对锦都恒缘公司、君和房产公司和***均有约束力。君和房产公司现已进入破产清算，因该合同产生的债权债务应当纳入破产清算。君和房产公司管理人多次向锦都恒缘公司和***发出通知，要求其提供房屋租赁的相关资料，锦都恒缘公司和***接到通知后拒不提交，其行为确有不当，但是不能据此否认案涉《房屋租赁合同》的效力。***已经按照合同约定支付了房屋租金，因此享有继续使用案涉门市至租赁期限届满的权利，君和房产公司要求***交还案涉门市并支付房屋占用损失的诉讼请求缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。锦都恒缘公司将案涉门市出租，并收取租金36000元，应当按照约定抵减工程款及相关费用。君和房产公司现已进入破产清算，锦都恒缘公司作为破产债权人，应当如实申报破产债权。锦都恒缘公司在申报破产债权时未扣除案涉房屋租金，存在瞒报、漏报的情况。在本案审理过程中，锦都恒缘公司认可已经收取了案涉租金36000元，并同意在其申报的破产债权中抵减，君和房产公司管理人可以在审查债权时予以扣除。因锦都恒缘公司在申报破产债权时未如实扣除其收取的租金，并拒不提交相关资料，才导致君和房产公司提起本案诉讼，故本案受理费应由锦都恒缘公司负担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第九百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 驳回原告南江君和房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费2761元，由被告四川锦都恒缘实业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审判员*** 二〇二三年四月二十七日 书记员***