通江县盛力房地产开发有限公司、四川航程房地产开发有限公司项目转让合同纠纷执行审查类执行裁定书

四川省通江县人民法院

执 行 裁 定 书

（2019）川1921执异55号

案外人：四川凌翔建筑工程有限公司，住所地四川省达州市通川区金山市社区安置房B幢2-2号，统一社会信用代码915117005510385151。

法定代表人：李平，执行董事。

委托诉讼代理人：李代波，四川渝达律师事务所律师。

申请执行人：通江县盛力房地产开发有限公司。

法定代表人：龚乾山，董事长。

被执行人：四川航程房地产开发有限公司。

法定代表人：陈怀宣，董事长。

本院在执行申请执行人通江县盛力房地产开发有限公司与被执行人四川航程房地产开发有限公司“项目转让合同纠纷”一案中，于2018年5月12日作出了（2016）川1921执808号之二执行裁定书，裁定对四川航程房地产开发有限公司开发建设的位于通江县综合小区的“诺水云天”二期工程第二层和第三层房屋予以查封。案外人四川凌翔建筑工程有限公司于2019年11月4日提出标的异议，请求解除查封。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

四川凌翔建筑工程有限公司向本院提出异议请求：请求撤销（2016）川1921执808号之二执行裁定书，解除对我公司承建的并享有优先权的“诺水云天”二期工程第二层和第三层房屋的查封。事实及理由：2017年3月28日，我公司与四川航程房地产开发有限公司签订了《建设工程施工合同》，约定由我公司全额垫资修建“诺水云天”房地产项目二期工程，并且约定一楼全部用于拆迁还房；二、三楼由我公司享有优先权，并由我公司自行出售，收回全部垫付的工程款；此外，二号楼与一号楼的消防连接天桥（7座）以及一号楼A、B、C栋维工程由我公司全额垫资修建，并收回工程款；二号楼拆迁还房后剩余的房屋也由我公司自行出售，并收回垫资款。但在2018年5月，通江县人民法院在执行通江县盛力房地产开发有限公司与四川航程房地产开发有限公司“项目转让合同纠纷”一案中，查封了“诺水云天”二期工程第二、三层房屋。彼时该楼主体刚封顶，工程尚未竣工验收。而法院的查封导致被查封房屋无法办理商品房预售许可证，使得我公司无法销售及收回垫资款，从而无钱再垫资修建，现已停工一年有余，给我公司造成了巨大的经济损失。同时，由于停工，导致无法向被拆迁户还房，使得被拆迁户集体上访，给社会造成了不稳定的因素。因此，请求法院尽快撤销（2016）川1921执808号之二执行裁定，解除查封。

案外人四川凌翔建筑工程有限公司提供了如下证据：

（1）建设工程施工合同。2017年3月28日，四川航程房地产开发有限公司（甲方）与四川凌翔建筑工程有限公司（乙方）签订《建设工程施工合同》，约定：甲方将位于通江县壁州市场旁的“诺水云天”二期工程发包给乙方，由乙方承建，工程建筑面积约2000平方米。乙方承包形式：自筹资金，材料、质量、安全大包干，每平方米2500元。付款方式：合同所涉工程由乙方全额垫资修建……该项目的销售款首先支付该项目的工程款；甲方取得房屋预售许可证之后，所有售房款均进入乙方账户，作为支付的工程款，直至乙方收完工程款为止；若房屋没有销售，乙方无任何条件、理由停工或要求甲方拨付工程款以及在政府上访，若造成后果，乙方负责承担经济与法律责任。若甲方无法支付乙方工程款或乙方收取的售房款不足以支付工程款，在工程竣工验收合格后，通过甲乙双方结算，工程款（或下差工程款）甲方以房抵款（抵偿价格：商业用房以5500元／平方米进行抵偿），对此，乙方表示同意。本合同所涉工程建设手续均由乙方代理甲方办理和完善（办理期限为本合同签订后二个月内），甲方予以协助配合；办理建设手续所需费用均由乙方垫付，工程竣工结算后，由甲方支付给乙方（若甲方无法支付，则用甲方房产进行抵付）；房屋预售许可证由甲方负责办理，但费用由乙方垫付，工程竣工结算后，由甲方支付给乙方。此外，双方对安全责任、各自义务以及违约责任进行了约定。

（2）《抵押协议》。2017年3月28日，四川航程房地产开发有限公司（甲方）与四川凌翔建筑工程有限公司（乙方）签订《抵押协议》，约定：一、甲方将通江县诺水云天2号楼工程承包给四川凌翔建筑工程有限公司，该公司全额垫资修建，甲方不出建筑款，工程完工达到验收合格交付使用，甲方只享受一楼全部门市和二楼50平方米作拆迁户的全部安置用房，其余剩余面积全部抵押给乙方，由乙方出售收回自己工程款，出售价格必须通过甲方同意，不得低于市场价；二、甲方不得以任何理由和形式取得本项目拆迁安置用房外的任何房屋面积。

（3）《工程款抵偿协议》。2019年12月24日，四川航程房地产开发有限公司（甲方）与四川凌翔建筑工程有限公司（乙方）签订《工程款抵偿协议》，约定：由于甲方无力支付乙方垫资修建的通江县诺水云天2号楼工程款，经双方协商达成如下协议：一、甲方将通江县诺水云天2号楼（除第一层全部面积用于拆迁还房）的第二层和第三层全部房屋（面积约900平方米），按施工建设合同约定的房价5500元／平方米，抵偿给乙方自行销售，售房款用于支付工程款，甲方无条件配合乙方完善各种相关手续。二、乙方根据甲乙双方按合同结算的总价款（以结算单为准）收取工程款，乙方在收齐全部工程款后，多退少补。

（4）《关于诺水云天二号楼预结算的情况说明》。2019年12月24日，四川航程房地产开发有限公司与四川凌翔建筑工程有限公司签订《关于诺水云天二号楼预结算的情况说明》，其内容为：“四川航程房地产开发有限公司与四川凌翔建筑工程有限公司于2017年3月28日签订了建筑施工合同，四川凌翔建筑工程有限公司施工到主体还未封顶就被通江县人民法院查封至今，致使工程停工达二十个月，给四川凌翔建筑工程有限公司造成巨大的经济损失。四川航程房地产开发有限公司和四川凌翔建筑工程有限公司本着友好协商，为了尽快完成本工程，依据施工合同的约定，双方决定先做预结算，预结算内容如下：本建筑工程面积1600m2。1.工程款400万元；2.办理手续的费用4.5万元；3.图纸设计费3万元；4.监理费5万元；5.测绘费1万元；6.航程公司技术员工资9.6万元；7.一号楼维修费23万元；8.停工损失费40万元。总计486.1万元。”

本院审查查明，本院在执行申请执行人通江县盛力房地产开发有限公司与被执行人四川航程房地产开发有限公司“项目转让合同纠纷”一案中，依据生效的四川省高级人民法院于2016年5月10日作出的（2014）川民提字第491号民事判决书，于2018年5月12日作出了（2016）川1921执808号之二执行裁定书，裁定对四川航程房地产开发有限公司开发建设的位于通江县综合小区的“诺水云天”二期工程第二层和第三层房屋予以查封。案外人四川凌翔建筑工程有限公司对此提出标的异议，请求解除查封，并提供了前述证据证明。

本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条规定：“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所扶养家属的生活必需品。采取前款措施，人民法院应当作出裁定。”因被执行人四川航程房地产开发有限公司未履行生效的四川省高级人民法院（2014）川民提字第491号民事判决书确定的义务，故本院在执行中查封其开发的“诺水云天”二期工程第二层和第三层房屋符合法律规定，并无不当。

四川凌翔建筑工程有限公司虽与四川航程房地产开发有限公司签订了建设工程施工合同及抵押协议等合同，约定“诺水云天”二期工程由四川凌翔建筑工程有限公司垫资修建。但双方之间的协议只能约束双方内部关系，不具有物权公示效力，即四川凌翔建筑工程有限公司并非“诺水云天”二期工程物权意义上的权利主体，故其公司对争议标的物不享有排除执行的权利。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条关于“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”的规定，承包人的工程价款具有优先性。故，即便本院在执行中查封、拍卖了“诺水云天”二期工程第二层和第三层房屋，四川凌翔建筑工程有限公司也可以在规定期限内向本院主张从拍卖价款中优先受偿。因此，本院对争议房屋的查封不会影响案外人四川凌翔建筑工程有限公司的合法权益，更非导致其停工的原因。所以，其异议理由不能成立，本院不予支持。

综上，为了维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款（一）项的规定，裁定如下：

驳回案外人四川凌翔建筑工程有限公司的异议请求。

本案的案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

审判长　　裴茂森

审判员　　胡燕文

审判员　　杨　彬

二〇一九年十二月三十日

书记员　　李　玲