广元市利州金坤小额贷款有限公司与四川东华机械集团有限公司、四川东华二手汽车市场经营管理有限公司等合同、无因管理等执行异议裁定书

成都铁路运输第一法院 执 行 裁 定 书 （2023）川7101执异142号 案外人：四川南润电力建设工程有限公司，住所地成都市武侯区聚龙路1251号1栋4层411号。 法定代表人：***，职务不详。 申请执行人：广元市利州金坤小额贷款有限公司，住所地广元市利州区东东坝苴国路东城国际1栋3层1号。 法定代表人：**，董事长。 委托代理人：***，泰和泰律师事务所律师。 被执行人:四川东华机械集团有限公司,住所地成都市高新区九兴大道9号。 法定代表人：***。 被执行人：四川东华二手汽车市场经营管理有限公司，住所地成都市高新区九兴大道9号。 被执行人：***，男,汉族,住成都市青羊区。 被执行人：***，女,汉族,住成都市青羊区。 在本院执行申请执行人广元市利州金坤小额贷款有限公司(以下简称广元利州金坤小贷公司）与四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械集团）、四川东华二手汽车市场经营管理有限公司（东华二手汽车市场管理公司）、***、***（2021）川7101执91号公证债权文书一案中，案外人四川南润电力建设工程有限公司（以下简称四川南润电力建设公司）向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 四川南润电力建设公司称，终止对位于成都市高新区九兴大道9号“东方××栋××**××楼××号房屋（以下简称案涉房屋）的评估、拍卖。事实和理由:2016年10月，我公司与东华机械集团签订《房屋买卖合同》及其补充协议（合同编号：ＨＷ0206004），约定我公司购买东华机械集团投资开发的案涉房屋，总价款2177700元，约定分期付款，东华机械集团应于2017年6月30日前交付物业。截至目前，我公司已支付2078850元购房款。东华机械集团于2021年5月将案涉房屋交付给我公司使用。我公司在已实际支付大部分款项并已实际占有使用房屋的情况下，作为案涉房屋的相关权利人，请求法院依法保护我公司合法权益。 申请执行人广元利州金坤小贷公司辩称，1.案涉《房屋买卖合同》因违反国家法律强制性规定无效。根据土地管理法、土地管理法实施条例，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，本案案涉房屋所占用土地规划用途为工业用地，东华机械集团又不具备房地产开发资质，案外人购买用作办公写字楼属商业用途，故该出售行为违反了法律规定，合同应为无效。2.东华机械集团交付案涉房屋给案外人占有使用亦不合法（未经竣工验收）。3.案外人对案涉房屋未办理过户登记存在明显过错。案外人在签订房屋买卖合同时明知案涉房屋所占用土地为工业用地，在接受该房屋时也知道房屋未经竣工验收。4.案外人非商品房消费者，其不能排除本案享有优先受偿权的担保物权的执行。案涉房屋在《在建工程抵押物清单》载明的抵押范围内。依照最高人民法院（2022）最高法民终72号民事判决的裁判宗旨，执行异议复议规定第二十八条规定的一般房屋买受人基于债权请求权享有的物权期待权不能优先于担保物权等优先受偿权。案外人的情形不符合上述第二十九条之规定，故不能排除本案享有的优先受偿权的担保物权的执行。请求法院驳回案外人执行异议。 本院查明，申请执行人广元市利州金坤小额贷款有限公司（以下简称广元利州金坤小贷公司）与四川东华机械集团有限公司（以下简称东华机械集团）、四川东华二手汽车市场经营管理有限公司（东华二手汽车市场管理公司）、***、***公证债权文书一案，本院于2021年7月15日立案执行，案号为（2021）川7101执91号。2021年9月7日，该案终结执行，实际到位标的额为0。案涉房屋位于成都市高新区××道××号××栋××层××号，本院于2021年7月23日予以查封。 另查明，2017年2月14日，广元利州金坤小贷公司作为对东华机械集团位于成都市高新区××道××号××栋××层××层××层××层（每层建筑面积均为964.98平方米）房屋（在建工程）的抵押权人，在成都市国土资源局办理了抵押权登记，不动产登记证明编号为（2017）成都市不动产证明第0××3号。 2016年10月，案外人与东华机械集团签订《房屋买卖合同》及其补充协议，约定购买东华机械集团投资开发的案涉房屋，购房总金额2177700元。合同签订后，案外人陆续支付了购房款共计1500000元。 以上事实有执行裁定书、（抵押权）不动产登记证明、房屋买卖合同、房款收据、银行转账回单、委托付款函等材料予以佐证。 本院认为，本案系案外人四川南润电力建设公司对执行标的即案涉房屋提出的阻却执行的异议，故应审查案外人对案涉房屋是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异规定》）第二十八条，规定了一般不动产买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础。《执异规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。该条中的“但书”条款，并不包括《执异规定》第二十八条，即一般不动产买受人即便购房、占有等符合第二十八条规定，也不能对抗抵押权人，而只能对抗普通债权人。本案中，案外人未举证证实已占有案涉房产，不完全符合《执异规定》第二十八条规定的情形。案外人购房即使完全符合《执异规定》第二十八条规定的情形，但因申请执行人广元利州金坤小贷公司对案涉房屋享有担保物权，已足以对抗案外人，故对案外人的异议请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回四川南润电力建设工程有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　韩　奕 审 判 员　杨　玲 二〇二三年十月十六日 法官助理　**珺 书 记 员　*** 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。