四川鑫房物业管理有限责任公司、四川省城郊建筑工程有限公司等无因管理纠纷民事二审民事判决书

四川省攀枝花市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川04民终1461号

上诉人（原审原告）：四川鑫房物业管理有限责任公司，住所地四川省攀枝花市**攀枝花大道东段****，统一社会信用代码：91510402733412926B。

法定代表人：何波涌，该公司总经理。

委托诉讼代理人：张亮，四川民慷律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王虹，四川民慷律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：四川省城郊建筑工程有限公司，住，住所地四川省隆昌市金鹅街道隆泸大道**，社会信用代码：915110282069041604。

法定代表人：陈琼，该公司经理。

委托诉讼代理人：王赟，四川三才律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：四川嘉正房地产开发有限公司，住所地，住所地四川省攀枝花市**巴斯箐，信用代码：91510400740005392A。

法定代表人：郑加飞，该公司董事长。

委托诉讼代理人：李玉林，男，该公司员工。

上诉人四川鑫房物业管理有限责任公司（以下简称鑫房物业公司）因与被上诉人四川省城郊建筑工程有限公司（以下简称城郊建筑公司）、四川嘉正房地产开发有限公司（以下简称嘉正房地产公司）无因管理纠纷一案，不服四川省攀枝花市仁和区人民法院（2021）川0411民初2640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

鑫房物业公司上诉请求：1.撤销四川省攀枝花市仁和区人民法院（2021）川0411民初2640号民事判决，依法改判支持其一审全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由城郊建筑公司、嘉正房地产公司承担。事实和理由：一审认定事实错误，举证责任分配不当，导致判决结果错误。2014年11月8日鑫房物业公司与嘉正房地产公司签订《南洋瑞景前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》），约定鑫房物业公司从2014年11月8日开始为“南洋瑞景”小区提供物业服务。2015年11月5日鑫房物业公司向嘉正房地产公司发函，因发现小区1号、2号、3号楼80%以上的装饰墙砖空鼓存在墙砖掉落的可能，对出行人员造成安全隐患，要求嘉正房地产公司维修。2019年9月9日，城郊建筑公司在小区张贴告示，准备对小区1号、2号、3号楼电梯口装饰墙存在的安全隐患进行维修，但城郊建筑公司拆除墙砖后没有进行修复，2020年12月8日社区居委会组织召开会议，会议要求由鑫房物业公司垫资维修处理，维修后再向城郊建筑公司追偿。会议后鑫房物业公司对1号、2号、3号楼电梯口装饰墙进行了维修处理，实际产生了维修费36080元。综上，不管争议的外墙装饰的保修期是多久，鑫房物业公司进驻不到一年就发现质量问题，城郊建筑公司作为施工主体应当承担维修义务，但其拒绝维修，鑫房物业公司考虑小区业主安全主动维修产生的维修费应当由城郊建筑公司承担。

城郊建筑公司辩称，首先，本案是无因管理纠纷，必须明确城郊建筑公司是否有法定或约定的义务对案涉墙体进行维修，根据鑫房物业公司提供的证据，截止到2019年9月9日鑫房物业公司并未向城郊建筑公司发送任何函件提出外墙鼓包瓷砖掉落需要维修，外墙属于装饰工程，根据法律规定保修期是两年，鑫房物业公司提出时已经超过法定或约定的保修期，维修义务已经不是城郊建筑公司法定或约定的义务，鑫房物业公司对外墙的维修不应当构成无因管理。其次，鑫房物业公司作为小区物业管理公司，对小区的维护和管理是其法定义务，公共部分的维修超过法定或约定的保修期，维修费应当根据物业管理合同的约定进行承担。再次，2020年12月8日召开协调会的时间早已超过交付房屋和保修时间，且城郊建筑公司也未参加，城郊建筑公司的义务应当由合同约定或者法律规定，而不是由任何部门以会议的方式强加给城郊建筑公司。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

嘉正房地产公司辩称，案涉小区的维修费是实际产生了的，对一审判决没有意见。

鑫房物业公司向一审法院起诉请求：1.判令城郊建筑公司支付维修费36080元，并从2020年12月25日起按照年利率6%支付资金占用利息至款项支付为止；2.判令城郊建筑公司赔偿律师费损失5000元；3.诉讼费用由城郊建筑公司承担。

一审法院认定事实：嘉正房地产公司系攀枝花市仁和区“南洋瑞景”小区的开发商，城郊建筑公司系“南洋瑞景”小区1号、2号、3号楼的施工方。鑫房物业公司与嘉正房地产公司于2014年11月8日签订了《物业服务合同》，鑫房物业公司系“南洋瑞景”小区的物业管理公司。2020年12月8日，“南洋瑞景”小区业主代表、小区物业负责人、嘉正房地产公司代表、老街社区等人员就“南洋瑞景”小区1号、2号、3号楼电梯门口装饰墙砖空鼓掉落后维修处理等事宜进行协调处理，对维修资金的协调处理意见为由鑫房物业公司垫资维修处理，维修后再向城郊建筑公司追诉该维修资金。后鑫房物业公司进行了维修处理，产生了维修费。

一审法院认为，鑫房物业公司的物业管理服务是基于与嘉正房地产公司签订的物业服务合同，物业服务合同对合同双方及业主具有约束力。本案中,鑫房物业公司为了避免小区1号、2号、3号楼电梯门口装饰墙砖空鼓掉落的安全隐患，基于物业管理服务而垫付了维修费。虽然2020年12月8日的协调会协议由鑫房物业公司垫资维修处理后再向城郊建筑公司追诉该维修资金，但因该次协调会城郊建筑公司未参加，事后城郊建筑公司也未对该内容进行追认，故协议内容对城郊建筑公司不产生约束力。综上所述，基于无因管理产生的无因管理之债是法定之债，现鑫房物业公司无证据证实城郊建筑公司在法定或约定上系该维修费的支付义务主体，因此，鑫房物业公司要求城郊建筑公司支付维修费无依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”规定，依照《中华人民共和国民法通则》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回鑫房物业公司的诉讼请求。案件受理费702元，减半收取351元，由鑫房物业公司负担。

二审审理期间，鑫房物业公司向本院提交新证据情况说明一份，由攀枝花市仁和区四十九社区居民委员会于2021年12月13日出具，拟证明2014年10月8日鑫房物业公司作为前期物业公司，在2015年11月15日就已经报告案涉小区电梯门口瓷砖有掉落风险问题，2019年9月9日经开发商嘉正房地产公司多次催告城郊建筑公司在小区张贴公告，准备对案涉小区电梯门口的瓷砖进行维修，随后安排工作人员对瓷砖进行拆除，但没有进行修复，2020年春节前小区业主向社区居委会反映，社区居委会组织了相关部门开会，要求鑫房物业公司先行垫付资金进行维修，以保证小区业主安静和谐的过年，要求鑫房物业公司维修后再去追偿。

城郊建筑公司质证认为，该证据没有经办人的签字，不符合证据规则规定，在内容上无法核实其真实性，对证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，证据本身也无法证明鑫房物业公司有进行无因管理的法定事由。

嘉正房地产公司质证认为，认可证据的真实性、合法性、关联性及证明目的。

本院认证意见为，该证据是社区居委会对召开协调会议经过的陈述，但不能达到其证明目的，故对证明目的本院不予采信。

二审中，城郊建筑公司、嘉正房地产公司均未向本院提交新证据。

一审法院审理查明的事实与本院经审理查明的基本事实一致，本院予以确认。二审同时查明，作为甲方的嘉正房地产公司与作为乙方的鑫房物业公司2014年11月8日签订了《物业服务合同》，《物业服务合同》第三条第（二）项约定“提供物业服务的内容：（二）负责建筑物共用部位的维护和管理”、第十五条物业保修约定“甲方按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。甲方委托乙方提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务的，相关服务内容和费用由双方另行约定”。

本院认为，本案二审争议焦点是鑫房物业公司对小区公共部位进行维修是否构成无因管理。鑫房物业公司与嘉正房地产公司2014年11月8日签订了《物业服务合同》，鑫房物业公司根据物业服务合同的约定为案涉小区提供物业管理服务，《物业服务合同》第三条第（二）项约定“提供物业服务的内容：（二）负责建筑物共用部位的维护和管理”，第十五条物业保修约定“甲方（嘉正房地产公司）按照国家和省规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。甲方委托乙方（鑫房物业公司）提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务的，相关服务内容和费用由双方另行约定”，物业合同对小区共用部位的保修责任明确约定为嘉正房地产公司，对维修费用的承担也明确约定由合同双方另行约定，鑫房物业公司为了小区业主的安全，按照相关部门协调会议精神垫资维修了物业共用部位出现的问题，以消除安全隐患，嘉正房地产公司参加了该会议并同意鑫房物业公司垫资维修及维修后向城郊建筑公司追诉，根据合同相对性原则，《物业服务合同》只能约束合同双方及小区业主，尽管协调会协议由鑫房物业公司垫资维修后向城郊建筑公司追诉，但城郊建筑公司并未参加该协调会，事后对协议内容也不予追认，故协议内容对城郊建筑公司不具有法律约束力。综上，鑫房物业公司基于与嘉正房地产公司签订的物业服务合同，对案涉小区提供物业管理服务，在管理过程中，为消除小区安全隐患，对物业共用部位出现的安全隐患进行维修是履行物业服务合同约定的维护和管理义务，并非为他人管理事务，故不构成无因管理，对维修费的承担主体应当按照《物业服务合同》的约定确定。至于嘉正房地产公司与城郊建筑公司对质保期如何约定及维修费如何承担，应当按照双方签订的相关合同的约定履行，属于其他法律关系，不属于本案审理范围。因此，在本案中，鑫房物业公司上诉主张应由城郊建筑公司承担维修费缺乏事实依据和法律依据，本院依法不予支持。

综上所述，鑫房物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费827元，由四川鑫房物业管理有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　顾　玉

审 判 员　　李淑群

审 判 员　　黄　雷

二〇二一年十二月二十八日

法官助理　　罗　军

书 记 员　　丁海然