辽宁某某装饰工程有限公司与华基美信（上海）物业管理有限公司沈阳分公司物业服务合同纠纷二审判决书

辽宁省沈阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2022）辽01民终13425号 上诉人（原审被告）：辽宁***装饰工程有限公司，住所地沈阳市沈河区北京街51号1幢1-11-1室。 法定代表人：***，该公司经理。 委托诉讼代理人：***，女，汉族，1996年4月6号出生，住黑龙江省鸡西市城子河区。 委托诉讼代理人：**，女，1991年7月5号出生，汉族，该公司员工，住辽宁省凌源市。 被上诉人（原审原告）：华基美信（上海）物业管理有限公司沈阳分公司，住所地沈阳市沈河区北京街51号。 负责人：***，该公司总经理。 委托诉讼代理人：***，女，1978年12月26号出生，满族，该公司员工，住沈阳市铁西区。 委托诉讼代理人：***，女，1990年2月16日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市和平区。 上诉人辽宁***装饰工程有限公司（以下简称***公司）与被上诉人华基美信（上海）物业管理有限公司沈阳分公司（以下简称华基美信物业公司）物业服务合同纠纷一案。不服沈阳市沈河区人民法院（2021）辽0103民初23933号民事判决。向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。 ***公司上诉请求：1.依法一审判决第一项；2.依法判决被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：上诉人认为，一审法院认定事实不清。上诉人并非沈阳市沈河区北站路18号A1-11-1至A1-11-11房间的实际使用人，故A1-11-1至A1-11-11房间的物业费不应由上诉人承担。原审法院认定上诉人实际接受了被上诉人的物业服务，故上诉人应当向被上诉人支付物业费，一审判决载明：“2010年7月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《银河国际大厦物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务并收取物业服务费用，收取标准为每月每平方米17元”。上诉人认为，案涉A1-11-1至A1-11-11房间并未由上诉人实际使用，其实际使用人是****铝模有限公司，故应由实际使用人****铝模有限公司承担A1-11-1至A1-11-11房间的物业费。但原审法院没有给予认定这一事实。原审法院认定事实不清。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，上诉人请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 华基美信物业公司辩称，上诉方说的是实际使用人是久虹铝模有限公司，但根据中华人民共和国物业管理条例，第42条规定，业主应当根据物业合同服务的规定交纳物业服务费，业主与物业使用人约定有物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。根据这一条例足以说明该房产所产生的物业费应由业主交纳。且物业公司至今为止并未收到上述企业任何书面文件，故物业公司催交产权人物业费无可厚非。我方请求维持原判。 华基美信物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告支付物业管理费1,124,545.58元、违约金148,234.45元，合计1,272,780.03元；2.请求判令被告承担本案诉讼费。 一审法院查明事实：被告系座落于沈阳市沈河区××路××号××房××的业主。2010年7月，原告（甲方）与被告（乙方）签订《银河国际大厦物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务并收取物业服务费用，收费标准为每月每平方米17元，合同约定了服务区域、内容，同时合同约定如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之五交纳违约金。被告自2021年1月1日起拖欠物业服务费，至2021年12月31日共计拖欠物业费人民币1124545.58元。原告曾多次向被告催缴物业费未果，起诉来院。 一审法院认为，原告华基美信物业公司系被告***公司所在房间的物业服务企业，原告为被告所在的区域提供了物业服务，被告也实际接受了服务，原告要求被告在接受服务后支付约定的物业费，符合法律规定，也是对自己合法权益的维护，一审法院予以支持。 关于原告主张被告支付违约金的问题。被告没有按时交纳物业费主要是因为与原告在服务义务履行上存在争议及原告称因疫情原因，收取租金困难，导致无力交纳物业费，且原告部分楼层处于空置状态，综合考虑以上因素，对于滞纳金一审法院酌情确定为5万元。同时，原告作为物业服务者，也应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，采纳业主提出的合理化建议，提高服务质量。业主与物业公司之间也应当加强沟通。各方需要共同努力，互相尊重、支持与理解，营造更加美好的生活、工作环境。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款之规定，判决如下： 一、被告辽宁***装饰工程有限公司于本判决生效后15日内，给付原告华基美信（上海）物业管理有限公司沈阳分公司物业费1124545.58元、违约金5万元； 二、驳回原告华基美信（上海）物业管理有限公司沈阳分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费16255元，原告华基美信上海物业管理有限公司沈阳分公司已预交，由被告辽宁***装饰工程有限公司负担，于本判决生效之日起七日内向沈阳市沈河区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退还原告华基美信上海物业管理有限公司沈阳分公司16255元。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为,华基美信物业公司与***公司签订《银河国际大厦物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。关于上诉人提出A1-11-1至A1-11-11房间并非其使用，应当由实际使用人支付物业费的问题。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”本案上诉人主张A1-11-1至A1-11-11房间并非其使用不应由其支付物业费，根据上述法律规定，即使案涉房屋确实由他人使用，上诉人亦应承担物业服务费用。故上诉人的上诉请求本院不予支持。 综上所述，上诉人***公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16255元，由上诉人辽宁***装饰工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长　　*** 审判员　　金　鑫 审判员　　赵　智 二〇二二年十月二十五日 书记员　　**贺 本案判决所依据的相关法律 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；