***、**房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省遂宁市中级人民法院

民事判决书

(2018)川09民终118号

上诉人（原审被告）：***，男，1956年6月7日出生，汉族，住四川省射洪县。

委托诉讼代理人：***，遂宁市射洪县太和法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：**，男，1974年2月28日出生，汉族，住四川省射洪县。

被上诉人（原审第三人）：四川省射洪虹桥建筑有限责任公司，住所地四川省射洪县太和镇太和大道北段，统一社会信用代码915109227400446662。

法定代表人：***。

上诉人***因与被上诉人**、四川省射洪虹桥建筑有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省射洪县人民法院（2017）川0922民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月19日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人***及其委托诉讼代理人***、被上诉人**到庭参加诉讼。被上诉人四川省射洪虹桥建筑有限责任公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销四川省射洪县人民法院（2017）川0922民初2950号民事判决；2.依法判决被上诉人与上诉人的房屋买卖合同无效；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1.原审判决认定事实错误。（1）2006年6月16日上诉人***以射洪县虹桥建筑有限责任公司富康园项目部的名义与被上诉人**签订了《铝合金门窗制安工程双包协议》（以下简称协议），协议约定：……甲方以4单元6楼壹号和5单元3楼贰号房屋及屋面全权使用作为工程款，计人民币175440元，乙方所用材料制安完成（窗框）时作初步结算，现议定为支付现房两套即人民币175440元，下余款项竣工验收交付使用后3个周内付清（扣除3%在保修期满后支付）……事实上从该“协议”可以看出，双方签订协议的真实意思是：如果被上诉人拿不到工程款就用房作抵，如果收到了工程款就不要房屋作抵。事实上被上诉人所做的工程款总额只有167569元，在做工过程中领取了126600元，同时被上诉人因没有完成的工程量结算为53946元，所做的工程不合格等原因应赔偿上诉人48589元（见2009射洪民初字第928号民事判决书第23页第三项），以上相互品迭后被上诉人已经超领了61566元，如果住房再给被上诉人，被上诉人就超领了149286元，显然违背了公平、诚实信用原则。（2）被上诉人口头委托当时的售房部把“协议”上的两套房屋代为销售，售房部就将协议上的住房销售了，被上诉人当时知道房屋已经出售的事实，但一审只认定委托销售了一套房屋的事实。（3）“协议”上的两套房屋被上诉人并没有进行占有，因为签订“协议”时整个房屋没有进行验收，同时房屋销售给了***、***，被上诉人一直没有提出异议，现在被上诉人看到房屋价格上涨才来主张权利，很明显有失公平。（4）被上诉人口头委托售房部代为销售的两套住房，一套卖给***（5单元3楼2号），另一套卖给***（4单元6楼1号），而且这两套房屋已经在射洪县房管部门进行了登记，所以被上诉人要求诉争房屋归其所有不应该得到支持。2.一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的“协议”系“以房抵工程款”协议，被上诉人所做的工程没有确定金额，也没有结算，工程款的数额与抵押物的价值存在较大差距，直接认定该“协议”有效导致双方的利益显失公平。所以一审法院适用《中华人民共和国合同法》是错误的，本案应该适用《物权法》和《担保法》的规定。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判支持上诉人的上诉请求。

**辩称，一审法院认定事实清楚，上诉人的上诉请求及理由不成立，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

**向一审法院起诉请求：1.判决位于四川省射洪县太和镇沱牌大道南段966号富康园小区4单元602号房屋归原告**所有；2.判令被告立即为原告办理位于射洪县太和镇沱牌大道南段966号富康园小区4单元602号房屋所有权证，并承担相关办证费用；3.本案诉讼费、保全费等由被告负担。

一审法院认定事实：2006年，被告***作为第三人四川省射洪虹桥建筑有限责任公司的项目经理开发射洪沱牌大道“富康园小区”。2006年6月16日，被告***以射洪县虹桥建筑有限责任公司富康园项目部的名义与原告**签订《铝合金门窗制安工程双包协议（包括购买、人工费、机械费、安全设备费等）》，协议载明“甲方：射洪县虹桥建筑有限责任公司富康园项目部（简称甲方）乙方：射洪县**（简称乙方）射洪县富康园小区铝合金门窗制安工程施工，甲方将该项目工程施工任务双包给乙方完成，为了明确双方的责、权、利，经甲、乙双方共同协商，特签订以下协议，希双方共同遵守。一、施工内容及承包方式……二、施工质量及要求……三、安全……四、价格及付款方式1、经议定为所有窗制安属双包，以竣工实际尺寸每平方价人民币壹佰壹拾元（含各种税费）。2.甲方以4单元6层壹号、5单元3层贰号房及屋面全权使用作为工程款，共计人民币175440元，乙方所用材料制安完成（窗框）时作初步结算，现议定为支付现房两套即人民币175440元，下余款项竣工验收交付使用后3个月内付清（扣除3%在保修期满后支付）。……五、未尽事宜1.本协议一式三份，甲、乙双方各一份，余一份存档。2.本协议签字生效，付清余款后自动失效。此协议甲方负责人：***电话：137××××ＸＸＸＸ乙方负责人：**电话：138××××ＸＸＸＸ二006年6月16日”。协议签订后，原告**进行施工，并按照协议占有了富康园小区4单元6楼1号、5单元3楼2号住房。2006年7月4日，经案外人***介绍，**将富康园小区5单元3楼2号房屋卖与***，并由***与***签订《商品房买卖合同》，原告**在该《商品房买卖合同》尾部签字予以确认；该《商品房买卖合同》的首付款51600元由原告**以领取铝合金安装工程款的形式予以领取。2007年1月9日，被告***以“法定委托代表人、项目经理”的身份，与***（乙方、买方）签订《商品房买卖合同》，主要约定甲方将富康园4单元6层1号房屋（砖混结构，132.48㎡）以单价每平方米700元、总价92736元卖给***；商品房竣工验收甲方通知乙方交接钥匙时乙方向甲方全部付清购房款；交付房屋期限为2006年6月31日……***、***分别在甲乙双方“代表人/代理人”处签字，***还在甲方处盖上“四川省射洪虹桥房地产开发有限责任公司富康园售房合同专用章”。

2010年，原告**入住射洪县太和镇沱牌大道富康园小区4单元602号房屋至今。2013年1月20日，案外人***等与原告**就该套房屋的归属问题发生纠纷，射洪县公安局城南派出所予以出警处理。

2013年3月28日，*拥军（买受人）与四川省射洪虹桥房地产集团有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定：出卖人将富康园2幢4单元6层2号房屋（132.48㎡，该房号为暂定编号）卖给***；交房时间：2007年12月31日；单价每平方米700元、总价92736元……后该笔交易在射洪县不动产登记中心进行了房屋预售备案登记，登记内容显示：权利人为***、***，权利状态为现势。

2017年6月15日，*拥军、***以**、四川省射洪虹桥房地产集团有限公司为被告，向本院提起物权保护纠纷诉讼，要求判决：射洪县西片区富康园4-6-2房屋归***、***所有；**停止侵权，返还西片区富康园4-6-2房屋，并恢复该房屋原样和赔偿原告损失35000元；被告承担诉讼费。本院于2017年8月29日作出（2017）川0922民初1684号民事判决，驳回了*拥军、***的诉讼请求。

2017年11月14日，原告**诉至本院，请求判准前述诉讼请求。审理中，原告**向本院申请诉讼保全，本院于2017年11月30日作出（2017）川0922民初2950之一号民事裁定，对四川省射洪县太和镇沱牌大道南段966号富康园小区4单元6层2号的房屋（权证号2013001949W合同）予以查封，查封期限为三年。

另查明，2006年6月16日，被告***以射洪县虹桥建筑有限责任公司富康园项目部的名义与原告**签订的《铝合金门窗制安工程双包协议（包括购买、人工费、机械费、安全设备费等）》中所指的4单元6楼壹号5单元3楼贰号房，现实际房号为4单元602号、5单元301号。

一审法院认为，当事人应当遵循诚实信用的原则全面履行合同义务。原告**与被告***在《铝合金门窗制安工程双包协议（包括购买、人工费、机械费、安全设备费等）》中所就工程款给付的期限和数额的约定，实际上是原告**以175440.00元的对价取得射洪县富康园4单元6楼1号、5单元3楼2号房（原房号）的所有权，双方对于房屋的坐落、价款数额及价款的支付方式均予以明确，该协议同时具备了房屋买卖合同的性质。依法订立的合同自成立时生效，且原告**已于2010年入住诉争房屋至今，已经形成对该房屋的实际占有。被告***辩称原告主张其协助办证的房屋已经由原告**委托其代为销售给***，但其并未提供充分的证据予以佐证，且原告**对委托事项不予认可，故被告***的该辩解意见不予采纳。综上，原告**和被告***应该按照合同的约定予以履行。因双方在合同中未能就房屋过户办证所需税费进行约定，故应当由双方当事人按照相关规定各自承担相应税费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第六条规定，判决：一、位于四川省射洪县太和镇沱牌大道南段966号富康园小区4单元602号房屋归原告**所有；二、由被告***于判决生效后15日内配合原告**办理产权登记手续，因产权过户所需税费由双方各自承担。案件受理费2525元、保全费1770元，共计4295元，由原告**负担1000元，被告***负担3295元。

二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的***、***、**、***的证词，拟证明被上诉人至今未与上诉人结算工程款。被上诉人对该份证据不予认可，不能达到证明目的。上诉人提交的工程款结算公告，被上诉人虽收到了，但不认可其真实性。上诉人提交的两份“原始凭证粘贴单”，证明其收到出售两套房屋的房款，被上诉人对其中一份关于***的凭证粘贴单予以认可，对*拥军的这份凭证粘贴单不认可。对于证词和公告，本院认为证词和结算公告都是单方面的书面证据，且工程款是否进行结算与本案无关。对于两份“原始凭证粘贴单”，是***分别出具给***、***的购房收据，其中***的购房收据有**的签名，载明“此款由铝合金作业**领取51600元”，而***的购房收据没有显示**签名的记录，因此，署名***的“原始凭证粘贴单”不能证明上诉人***所持争议房屋属**委托其出售的事实。本院对一审判决认定的事实予以确认。

本院认为，2016年6月16日，***与**签订了《铝合金门窗制安工程双包协议（包括购买、人工费、机械费、安全设备费等）》，该协议中就工程款给付方式进行了约定，实际上是**以工程款购买射洪县富康园4单元6楼1号房、5单元3楼2号房（原房号）价值175440元的房屋，是**以175440元的对价取得以上房屋的所有权，双方对于房屋的坐落、价款数额及价款的支付方式均予以明确。双方在该协议中的约定，具有房屋买卖性质，且被上诉人**已于2010年入住诉争房屋至今，已经形成对该房屋的实际占有。虽然上诉人***主张4单元6楼1号房屋已经由**委托其代为销售给***，并办理了房屋预售备案登记，但房屋预售备案登记是一种行政管理手段，不具有物权的公示效力，且***与***签订的《商品房买卖合同》没有**的签字确认，**对委托事项也不予认可，上诉人无其他证据予以佐证，因此，上诉人***和被上诉人**应该按照合同的约定予以履行。因双方在合同中未能就房屋过户办证所需税费进行约定，故应当由双方当事人按照相关规定各自承担相应税费。综上，上诉人***的上诉主张无充分证据予以证实，本院不予支持。

综上所述，***的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2525元，由上诉人***负担。

本判决为终审判决。

审判长***

审判员***

审判员*艳

二〇一八年三月十九日

书记员***