陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司与洛川金亿来农资科技有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

陕西省延安市中级人民法院 民事判决书 （2023）陕06民终1401号 上诉人（原审原告）：陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司。住所地：陕西省延安市洛川县***。统一社会信用代码：91610629748631785N。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1976年9月9日出生，汉族，公司职工。 委托诉讼代理人：***，陕西黄土地律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：洛川金亿来农资科技有限公司，住所地：陕西省延安市洛川县***桥北边第二家。统一社会信用代码：91610629MA6YHUWT4J。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，1970年1月26日出生，汉族，洛川金亿来农资科技有限公司副总经理。 委托诉讼代理人：***，陕西圣地律师事务所律师。 上诉人陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司因与被上诉人洛川金亿来农资科技有限公司租赁合同一案，不服陕西省洛川县人民法院（2022）陕0629民初3048号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法公开开庭进行了审理。上诉人陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司的委托诉讼代理人***、***，被上诉人洛川金亿来农资科技有限公司的委托诉讼代理人***、***到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司上诉请求：1、依法判决撤销陕西省洛川县人民法院（2022）陕0629民初3048号民事判决第一项和第三项；2、依法判决维持陕西省洛川县人民法院（2022）陕0629民初3048号民事判决第二项；3、依法判决解除上诉人与被上诉人于2021年12月5日签订的《工厂整体出租合同》，被上诉人立即将其承租的位于洛川县城南公司的土地面积26.315亩（17543.42平方米），标准化的厂房、办公楼等设施5218㎡，其中：工业厂房3200㎡，办公楼1760㎡，其他用房258㎡。锅炉房、浴室、厕所、大门、围墙、绿化树木以及供电变压器、自来水系统等设施（以下简称租赁物）返还给上诉人；4、依法判决被上诉人支付上诉人滞纳金（即按拖欠天数乘以欠缴租金总额按国家规定的银行利息最低限额年利率4.35%计算）,滞纳金暂时计算到起诉之日为10440元；5、依法判决被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。 事实与理由：一审法院认定事实错误。上诉人在约定期限已经交付租赁物80%，剩余租赁物未完全交付的行为，符合《工厂整体出租合同》第三条租赁物的交付的约定，并不构成违约。《工厂整体出租合同》第三条租赁物的交付：在本出租合同生效之日起5日内，甲方（上诉人）将尚可交付的租赁物按现状先行交付乙方（被上诉人）使用。其他原出租尚未到期的租赁物及设施，由甲方负责协调于30日内交付乙方，如有特殊情况，在不影响乙方正常运作的前提下，允许适当延长搬离时间，且乙方同意按租赁物及设施现状承租。根据该条约定：租赁物不是一次性全部交付，而是尚可交付；上诉人在2021年12月底之前库房已经交付80%，办公室除二间外已经全部交付。2021年12月30日份被上诉人和周转筐承租人***达成租赁协议，开始收取周转筐承租人的租金26000元，且于2022年3月10日将租赁物擅自转租给第三人，这表明租赁物已经全部交付。上诉人交付租赁物并没有违约。一审法院认定上诉人违约，导致被上诉人违约，属于认定事实错误。因上诉人并没有违约。本合同是2021年12月5日签订的，且上诉人在合理的期间已将租赁物交付（非一次性交付、尚可交付的、按现状承租）给被上诉人，这是有明确约定的，租金交付也是明确的，被上诉人没有按照约定交付租金，显然是违约行为，与上诉人无关。且被上诉人收取租金和私自转租，获取了大量非法利益，应属于不当得利，应当返还。《民法典》第985条之规定。退一步说，即使上诉人违约，并不必然导致被上诉人违约。上诉人违约与被上诉人违约并不存在先行后继、引起和被引起必然的因果关系。上诉人请求解除《工厂整体出租合同》有法律依据和事实依据。《中华人民共和国民法典》第七百二十一条：“出租人应当按照约定的期限支付租金。”第七百二十二条：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合同期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”合同约定租赁物第一年租金30万元；如果被上诉人欠交租金超过2个月，上诉人有权提前解除本合同。合同签订以后，上诉人按《工厂整体出租合同》第三条租赁物的交付的约定期限履行了交付租赁物的义务，但是被上诉人并没有按约定期限履行支付租金的义务，仅于2021年12月7日给上诉人账户转账5万元（其中包括2万元保证金）。被上诉人没有按照约定期限履行支付租金的义务，属于严重的违约行为，导致上诉人出租租赁物获取租金的合同目的不能实现，给上诉人造成巨大的经济损失。根据租赁合同的约定和法律规定，上诉人有权解除合同，要求被上诉人返还租赁物。一审法院不仅背离被上诉人欠交租金超过2个月，上诉人有权提前解除本合同的合同约定和被上诉人欠缴租金超过2个月共计27万元的事实，而且背离《中华人民共和国民法典》第七百二十一条和第七百二十二条的规定，作出驳回上诉人请求解除《工厂整体出租合同》的诉讼请求是错误的。被上诉人擅自对房屋承重结构进行拆除破坏，造成严重的安全隐患，私自砍伐百年树木，违反了《民法典》714条、《城市房屋出租管理办法》第24条和该《合同》10条第2款约定解除的条件。被上诉人在2022年3月10日与第三人洛川***和农业科技有限公司签订转租合同，在庭审中，被告陈述和与第三人进行索要租金的诉讼，被上诉人是擅自转租，违反了《民法典》716规定和《合同》第9条约定，上诉人可以解除合同。一审法院对上诉人请求被上诉人支付滞纳金的诉讼请求不予支持是错误的。《工厂整体出租合同》约定：被上诉人逾期支付租金，应向上诉人支付滞纳金，滞纳金为拖欠天数乘以欠交租金总额按国家规定银行利息最低限额。一审法院一方面认定被上诉人拖欠上诉人第一年租金27万元的事实，另一方面又背离《工厂整体出租合同》中被上诉人逾期支付租金，应向上诉人支付滞纳金的约定，对上诉人请求被上诉人支付滞纳金的诉讼请求不予支持，是自相矛盾的。上诉人与被上诉人达成了租赁期自2022年4月10日算起的口头协议无法律根据，因为租期为6个月以上的租赁合同应当采取书面形式，且仅为双方的磋商过程，没有达到意思表示的要约和承诺的条件，加之所谓的证人证言与上诉人有利害冲突，不具有真实性。退一步说，被上诉人也应当在5月10日之前付清租金。被上诉人至今没有付清租金，属于严重的违约行为，应当按照合同约定给上诉人支付迟延支付租金的滞纳金。被上诉人至今没有将反光膜生产线立项的行为也构成违约。一审中被上诉人提供的证据证明其在洛川苹果产业园区租赁场地租金17元/平方米。在本案中租金6元/平方米。为什么租金这么低？主要原因就是洛川果园用反光膜，上诉人设想通过招商引资引进反光膜生产线，将回收的反光膜加工，既收回垃圾，又变废为宝，净化环境。所以租金优惠，但是要求被上诉人加一条反光膜生产线。合同第一条3约定第一年要立项，第二年投入并争取投产。但是到目前为止，被上诉人什么工作都没有开展，库房就是将回收的反光膜堆积如山，也构成重大违约，一审法院并没有在“本院认为”部分对此进行评价，提出建议，再行判决。一审法院审判程序违法。被上诉人未在举证期限给法院提交调取证据申请书，庭审结束后法院主动和两个所谓的证人***、***谈话。被上诉人未提交再次开庭申请书，法院第二次开庭质证。两个证人以前均系上诉人公司的员工，对前期清退工作不力，以致拖延租赁物按期交付，并找各种借口推卸责任。***辞职已十一个月之久，至今仍不办理交接手续。两位证人对上诉人心有怨气，与上诉人有利害关系，上诉人对这两个证人证言的真实性和证明目的均不认可。故一审法院审判程序违法。综上，原审判决认定事实部分错误，适用法律错误，审判程序违法。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，请求支持上诉人的诉讼请求。 洛川金亿来农资科技有限公司辩称，一审判决认定上诉人违约未按合同约定的期限交付租赁物，认定事实清楚、证据充分。双方签订《工厂整体出租合同》约定，上诉人在合同生效5日内将尚可交付的租赁物按现状先行交付答辩人使用。其他原出租尚未到期的租赁物及设施，由上诉人负责协调于30日内交付答辩人。签订合同后，上诉人延迟交付租赁物：“2022年1月8日之前上诉人向答辩人交付了大厂房1200㎡(大厂房总面积3200㎡)，办公楼二、三层，剩余大厂房2000㎡、办公楼一层5月底之前交付，其他用房在4月底交付，剩余库房5月初全部交付”一审答辩人提供的证据（证人证言），（1）证人***为上诉人原聘任总经理。（2）证人***为上诉人股东洛川县供销合作联社代表。二人因身份特殊，一审没有出庭作证。但答辩人提供了由二人亲笔书写的证人证言及答辩人和二人的微信聊天截图，证实二人书写书面证言是真实的。一审开庭后，法院依职权核实了二人的证言，并调取二人和上诉人有关管理人员的微信聊天记录。这些证据互相印证证实在履行合同中，上诉人未按合同约定的期限交付租赁物，由此导致双方在租赁期限的起算未最终达成一致。答辩人提供上诉人原经理***和股东***证言互相印证一致证实上诉人在合同约定期限内交付租赁物未达到80%，上诉人没有证据证实其在合同约定期限内交付80%租赁物。一审驳回上诉人请求解除《工厂整体出租合同》符合法律规定。答辩人提供的证据充分证实了上诉人没有按照合同约定的期限为上诉人交付租赁物。由此，双方在租金的起算时间上产生分歧，最终没有达成一致。导致答辩人无法为上诉人交纳租金。《民法典》第722条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案依据法律规定，导致答辩人无法交付租金的，正是由于上诉人延迟交付租赁物导致。答辩人作为承租人有正当的理由。导致无法交付租金。答辩人提供的第三组证据证实由于上诉人逾期交付租赁物导致答辩人额外支出第三方出租方租赁费464818元；第四组证据证明答辩人为租赁物进行维修添加设备共计支出426067元。故如果解除合同将会导致答辩人遭受高达88万元的经济损失。从维持经济稳定运行、减少经济损失角度考虑，于公于私判决继续履行合同利大于弊。一审程序合法。一审答辩人提供的证人***、***，答辩人提供的手机微信聊天截图证实证人所写证人证言系其本人所写。一审法官以严谨审慎的态度进一步核实证人证言并查看、调取证人和上诉人其他管理人员微信聊天记录印证其证言的真实性。上诉人竟然荒谬的认为证人因作为上诉人工作人员前期清退工作不力而找各种借口推卸责任、而对上诉人心有怨气，其证言不应采信。一审判决采信二人证言属于程序违法。此种理由不符合法律规定。综上，请求二审驳回上诉，维持一审判决。 金苹果公司向本院提出诉讼请求向一审法院起诉请求：1、依法判决解除原、被告于2021年12月5日签订的《工厂整体出租合同》，被告立即将其承租的位于洛川县城南公司的土地面积26.315亩（17543.42平方米），标准化的厂房、办公楼等设施5218㎡，其中：工业厂房3200㎡，办公楼1760㎡，其他用房258㎡。锅炉房、浴室、厕所、大门、围墙、绿化树木以及供电变压器、自来水系统等设施（以下简称租赁物）返还给原告；2、依法判决被告赔偿原告因损害原告租赁场地一棵百年老树的经济损失1万元，并将办公二楼损害的承重墙恢复原状；3、依法判决被告支付拖欠原告从2022年1月1日起至实际交还租赁物之日租金（即按30万元/年的标准计算租金）和滞纳金（即按拖欠天数乘以欠缴租金总额按国家规定的银行利息最低限额年利率4.35%计算），租金暂时计算到起诉之日为24万元，滞纳金暂时计算到起诉之日为10440元；4、依法判决被告承担本案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实：2021年12月5日原告（甲方）与被告（乙方）签订《工厂整体出租合同》，约定甲方将位于洛川县城南公司的土地面积26.315亩（17543.42㎡），标准化厂房，办公楼设施5218㎡，其中工业厂房3200㎡，办公楼1760㎡，其他用房258㎡。锅楼房、浴室、厕所、大门、围墙、绿化树木以及供电变压器、自来水系统等设施设备，租赁于乙方使用。租赁物及面积经甲乙双方确认并认可。租赁期限为3年，即从2022年1月1日起至2024年12月31日止。租赁物交付，在本合同生效之日起5日内，甲方将尚可交付的租赁物按现状先行交付乙方使用。其他原出租尚未到期的租赁物及设施，由甲方负责协调于30日内交付乙方，如有特殊情况，在不影响乙方正常运作的前提下，允许适当延长搬离时间，且乙方同意按租赁物及设施现状承租。租金费用，1.租金，租赁物第一年租金为300000元，第二年400000元，第三年400000元；支付方式，第一年租金于签订合同3日内首付50000元合同生效，剩余租金和保证金一个月内付清。2.租赁保证金20000元。租赁期限届满在乙方向甲方交清了全部应付租金，并按本合同承担向甲方交还承租的租赁物以及交清有关部门管理费、水电费后，甲方将在3日内无息退还乙方租赁保证金。4.乙方逾期支付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠天数乘以欠交租金总额的按国家有关规定的银行利息最低限额。2021年12月7日原告通过银行转账向被告支付了50000元，其中包括保证金20000元。2022年1月8日之前原告向被告交付了大厂房1200㎡（大厂房总面积3200㎡），办公楼二、三层，剩余大厂房2000㎡、办公楼一层5月底之前交付，其他用房在4月底交付。因原告未按约定交付所有租赁物，被告要求租金起算时间另行商定而发生纠纷，被告未交纳租赁费。之后双方沟通协商确定自2022年4月10日起算租金，并草拟了补充协议，被告因砍伐厂区树木，原告要求罚款10000元，被告伐树时经原告公司管理人准许，不接受罚款。2022年11月被告交纳租金时，原告公司股东之间因账号问题未能交纳。2022年12月9日原告向本院提起诉讼。 一审法院认为，原、被告签订的《工厂整体出租合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合同有效且生效。依法成立并生效的合同双方当事人应按约定全面履行自己的义务，而原告在约定的期限内未完全交付租赁物，被告也未交纳租金，依此原告违约，导致被告违约，故原告主张解除租赁合同及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于租金，***审时均认可租期自2022年4月10日起算，原告已完全交付了租赁物，被告尚欠第一年租金270000元，被告应当支付，故原告主张被告交纳租金的诉讼请求，本院予以支持。关于砍伐树木及房屋损害的赔偿，被告伐树时经原告管理人员同意，且原告未提供树木价值及房屋损害的证据，故对原告的该项主张不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十八条、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款第二款、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条之规定，判决：一、驳回原告陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司请求解除《工厂整体出租合同》的诉讼请求；二、被告洛川金亿来农资科技有限公司于本判决生效后十五日内支付原告陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司拖欠租金270000元；三、驳回原告陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5206元，减半收取计2603元，由被告洛川金亿来农资科技有限公司、被告洛川金亿来农资科技有限公司各半负担1301.5元。 本案二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，上诉人陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司2021年12月5日与被上诉人洛川金亿来农资科技有限公司签订《工厂整体出租合同》后，未按合同第三条约定的租赁物交付时间完全交付租赁厂房、办公楼及设施，直至2022年4月底交付，双方因租金的起算产生过分歧，故上诉人构成了违约。上诉人违约在先，其请求被上诉人承担逾期支付租金的损失，本院依法不予支持。被上诉人是否按照约定立项、投产、形成反光膜生产达产，仅是合同约定增加年度租金的条件，上诉人一审并未就被上诉人未按约定投产生产反光膜诉请增加租金的支付，其主张被上诉人构成重大违约，本院依法不予支持。被上诉人租赁涉案厂房及设施用于生产经营，承租后，对水电路、库房等设施投入资金进行了改造，并且转租他人投入了生产，上诉人未在六个月对转租提出异议，视为同意转租，被上诉人未按期支付租金超过2个月虽是上诉人行使合同解除权的约定情形，但上诉人违约在先，解除合同，将给被上诉人造成严重的经济损失，故一审判决不予支持上诉人解除合同的请求，并无不当。一审庭后，被上诉人提供了***、***的书面证言及微信聊天记录，因该证据与本案基本事实有关，一审与两位证人进行了谈话，并组织上诉人进行了质证，一审程序符合法律规定。 综上所述，陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚，程序合法，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第（一）项，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人陕西洛川金苹果纸箱包装有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员*** 二〇二三年七月十八日 法官助理*** 书记员***