某某、四川蜀星建筑工程集团有限公司房屋租赁合同纠纷民事二审民事判决书

四川省成都市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）川01民终20401号

上诉人（原审被告）：***，女，1959年8月8日出生，汉族，住成都市郫都区。

被上诉人（原审原告）：四川蜀星建筑工程集团有限公司，住所地：郫县郫筒镇成灌西路315号。

法定代表人：陈林，执行董事兼总经理。

委托诉讼代理人：谷栋，四川公生明律师事务所律师。

上诉人***与被上诉人四川蜀星建筑工程集团有限公司（以下简称蜀星公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2021）川0117民初5406号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***上诉请求：1.撤销一审判决，驳回蜀星公司的全部请求；2.蜀星公司承担本案的一审、二审诉讼费用、保全费用等全部涉诉费用。事实与理由：一、《房屋租赁协议书》并非***真实意思表示，只是为了办理营业执照而签订的虚假合同，双方约定了五年免费使用案涉房屋的期限，蜀星公司现股东陈忠贵及法定代表人陈林的其他亲属可以证明。案涉房屋所处地段并非郫都区黄金路段，租金远未达6000元/月。即使按照三年后的同地区房屋租赁行情，其价格才堪达到6000元/月。蜀星公司在一审庭审中强调陈忠贵与之存在利害关系这一说法与本案无关，蜀星公司与陈忠贵之间的纠纷未内部股东纠纷和借款合同纠纷，且部分案件结果为陈忠贵按自动撤诉处理。因此，陈忠贵在本案中与蜀星公司并不存在利益冲突，并且陈忠贵作为蜀星公司法定代表人的亲属，于情于理都不会站在蜀星公司利益的对立面而帮助***。二、蜀星公司使用虚假合意形成的《房屋租赁协议》及《补充协议》以证明自己的主张系无效的，一审法院以***没有证据或者证据不足以证明双方不存在租赁合同关系，由***承担举证不能的法律后果，无疑加重了***的举证责任。即使按照《房屋租赁协议书》，案涉房屋免费使用期为一年即2019年8月21日止，蜀星公司直到2020年12月才提出收取租金，且《补充协议》也载明“第二年房屋租金双方另行协商”。蜀星公司既未在协议期间催收租金也未按照约定在第二年另行协商，能够证实双方签订的协议都是虚假的，***确实享有免费的五年期租赁权。三、***与蜀星公司第二大股东陈忠贵于2020年6月26日签订了《退还房屋协议》，就案涉房屋的退还达成了共识，协议中再次明确是***免费租赁案涉房屋，自2020年6月26日起***不再使用案涉房屋，因此***拥有案涉房屋5年免费使用期是事实。即便按照蜀星公司的逻辑计算租金，也只应计算至2020年6月26日。

蜀星公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持原判，驳回***的上诉请求。

蜀星公司向一审法院起诉请求：1、判令***支付蜀星公司2019年11月1日起至交付房屋之日止的租金（暂计算至2021年3月1日房屋租金96000元）；2、判令***结清房屋租赁期间所产生的水费、电费、气费、物管费等一切相关费用；3、判令***解除与蜀星公司于2018年8月21日签订的《房屋租赁协议书》以及2018年8月22日签订的《补充协议》；4、本案诉讼费由***承担。

一审法院认定事实：2018年8月21日，蜀星公司（甲方）与***（乙方）签订《房屋租赁协议书》，主要约定：甲方将郫都区成灌西路315号蜀星苑3栋2楼520㎡的房屋出租给乙方。租赁时间：2018年11月1日至2023年11月1日止，有效期为5年，月租金为6000元，缴租方式为半年支付一次，以后在每半年末前10天支付。该协议还对其他事项进行了约定。

2018年8月22日，蜀星公司与***（乙方）签订《补充协议》，主要约定：双方就2018年8月21日签订的《房屋租赁协议书》作以下补充：乙方租用甲方位于郫都区成灌西路315号蜀星苑3栋2楼的房屋，第一年甲方无偿提供给乙方使用，第二年房屋租金双方另行协商。该协议还对其他事项进行了约定。

2020年12月8日，蜀星公司向***发出《解除租赁协议通知书》，该通知书主要载明：因***未支付2019年11月1日起的房屋租金，因此，蜀星公司解除与***签订的租赁协议，要求***在收到通知之日起10日内腾退房屋并在3日内交纳2019年11月1日至今的房租，每月租金6000元。***于2021年3月收到该通知书。

一审法院认为，蜀星公司与***签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》系双方真实意思的表示，应属合法有效，双方均应按约定履行相关权利义务。关于蜀星公司诉请解除《房屋租赁协议书》及《补充协议》的主张，一审法院认为，***未按约支付租金，致使蜀星公司的合同目的不能实现，属于根本违约，蜀星公司向***送达《解除租赁协议通知书》的行为，符合合同的法定解除条件，***于2021年3月收到《解除租赁协议通知书》，据此，一审法院确认案涉《房屋租赁协议书》及《补充协议》的解除时间为2021年3月31日。对蜀星公司的该主张，一审法院予以支持。关于***辩称案涉房屋系无偿使用的意见，一审法院认为，***陈述案涉房屋系蜀星公司原法定代表人口头承诺无偿使用，但根据《房屋租赁协议书》和《补充协议》关于租金的约定看，案涉房屋并无无偿使用的约定。***也未提交相关证据印证其主张，因此，对***的该意见，一审法院不予采纳。关于蜀星公司诉请支付租金的主张，一审法院认为，***在收到《解除租赁协议通知书》后，至今仍未向蜀星公司交付案涉房屋，因此，在案涉协议解除前，***应按照约定租金标准向蜀星公司支付租金，在案涉协议解除后，***应参照租金标准向蜀星公司支付其实际使用房屋期间的占用使用费。蜀星公司的该主张，符合双方约定和法律规定，一审法院予以支持。关于蜀星公司诉请支付相关费用的主张，蜀星公司未提交相关证据，一审法院不予支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、蜀星公司与******签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》于2021年3月31日解除。二、***于判决生效之日起十五日内向蜀星公司支付2019年11月1日至2021年3月31日的租金102000元，并按照每月6000元的标准支付自2021年4月1日起至交付房屋之日止的占有使用费。三、驳回蜀星公司的其他诉讼请求。一审减半收取案件受理费1100元，由***负担（此款已由蜀星公司垫付）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》原第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案二审期间，***围绕上诉请求提交证据如下：1.2020年3月17日***与陈林的电话录音、***和陈林的短信记录，拟证明因陈林家庭矛盾，他直接以假的协议起诉***。2.2020年6月26日《退还房屋协议》《委托书》，拟证明***于2020年6月26日将四川省成都市郫都区鹃城西街413号二楼歌城房屋退还给蜀星公司的股东陈忠贵，同日陈忠贵向***出具委托书，委托***管理案涉房屋。3.营业执照及案涉房屋、蜀星公司门牌号、蜀星苑小区院落公示栏等照片，拟证明案涉房屋地址以及***在案涉房屋营业所用的执照信息，2019年***经营商铺因疫情停业，没有人与之协商租金标准，案涉房屋现租赁价格不能达到每月6000元。

蜀星公司质证认为，1.证据1与本案无关。2.对证据2真实性不清楚，蜀星公司未授权陈忠贵收回房屋，也未授权陈忠贵委托***管理案涉房屋，相关行为对蜀星公司不产生效力，且一审中***认可还占用案涉房屋并不同意退还。3.对证据3的真实性、合法性无异议，但是不能达到***的证明目的。营业执照上的经营场所地址与案涉租赁合同中的房屋地址不一致，因此***提出签订租赁合同用于办理营业执照的主张不成立。照片中的案涉房屋的与租赁合同约定的房屋一致，因派出所对案涉房屋重新编号导致门牌号发生变化，其中“神奇疼痛按摩”的招牌恰好证明***实际经营案涉房屋，***只是因疫情暂停营业。案涉房屋虽然有住宅、有商铺，但面积达520㎡，月租金6000元相对市场价已经偏低。

蜀星公司提交了案涉房屋照片及手绘区位图，拟证明案涉房屋所在院落门牌号为成灌西路315号，租赁合同载明的案涉房屋位置为成灌西路315号蜀星苑3栋2楼，蜀星公司向***交付房屋后，由于派出所对街道进行重新编号，将案涉房屋所在楼栋门牌号变更为了鹃城西街413号。

***未发表质证意见。

对于当事人提交的证据证明资格、证明力大小等事项，本院将在下文中予以综合认定。

本案二审审理中，双方当事人确认案涉房屋现地址为成都市郫都区鹃城西街413号。针对蜀星公司在质证意见中陈述***在一审中认可还占用案涉房屋并不同意退还，***回应“我东西没有拉走怎么还”。

本案二审查明的其他案件事实与一审的一致，本院依法予以确认。

本院认为，蜀星公司与***签订的《房屋租赁协议书》《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。***主张蜀星公司原法定代表人曾口头承诺将案涉房屋提供其免费使用五年，上述租赁协议只是为了办理营业执照才签订的虚假协议，并非双方的真实意思表示。但***在本案中提供的营业执照显示经营场所并非《房屋租赁协议书》约定的房屋地址，注册日期也早于《房屋租赁协议书》的签订时间，再结合《补充协议》仅明确案涉房屋第一年无偿提供给***使用的事实，足以认定***主张租赁协议为虚假协议的理由不能成立。根据《补充协议》约定，***应当自租赁第二年即2019年11月1日起向蜀星公司支付租金，因双方未就租金重新协商一致，依据《中华人民共和国民法典》第五百四十三条“当事人协商一致，可以变更合同”和第五百四十四条“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”的规定，一审法院按照《房屋租赁协议书》的约定认定租金支付标准并无不当。***在本案审理中对解除租赁协议没有异议，本院对一审判决确认双方签订的《房屋租赁协议书》及《补充协议》于2021年3月31日解除予以维持，***应当按照每月6000元的标准向蜀星公司支付2019年11月1日至合同解除之日的租金。合同解除后，***虽称已于2020年6月26日向蜀星公司股东陈忠贵退还了案涉房屋，同日陈忠贵又委托其管理该房屋，但陈忠贵并未获得蜀星公司的授权，蜀星公司也未对其相应行为予以追认，依据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力”的规定，陈忠贵与***签订房屋退还协议、向***出具委托书的行为对蜀星公司不发生效力，案涉房屋目前仍有***占有使用，***应当参照租金标准向蜀星公司支付房屋占有使用费至其交还房屋之日止。

综上所述，***的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费2200元，由***负担。

本判决为终审判决。

本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

审 判 长　王晓川

审 判 员　何广智

审 判 员　胡晓红

二〇二二年五月十六日

法官助理　周玲萍

书 记 员　尹贻冉