某某、四川五峰建设工程有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

四川省广元市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）川08民终1259号

上诉人（原审原告）：**，女，1974年8月19日出生，汉族，住四川省广元市旺苍县。

委托诉讼代理人：高兴志，旺苍县嘉川镇法律服务所法律服务工作者。

被上诉人（原审被告）：四川五峰建设工程有限公司，住所地四川省广元市旺苍县××镇××街305号。

法定代表人：杨**，董事长。

委托诉讼代理人:强雲，四川苍龙律师事务所律师。

原审被告：陈勇，男，1971年5月5日出生，汉族，住四川省广元市旺苍县。

原审被告：刘晓华，男，1963年11月12日出生，汉族，住四川省广元市旺苍县。

原审被告：余永芳，女，1959年9月5日出生，汉族，住四川省广元市旺苍县。

上诉人**因与被上诉人四川五峰建设工程有限公司（以下简称“五峰公司”），及原审被告陈勇、刘晓华、余永芳房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省旺苍县人民法院（2020）川0821民初970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

**上诉请求：1.改判被上诉与原审被告共同退还上诉人购房款401438元，违约金及利息；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉购房合同约定的房屋已由陈勇、刘晓华、余永芳另卖他人，导致购房合同不能履行，购房合同是上诉人与五峰公司签订的，上诉人所交购房款401438元是五峰公司开具的收据，盖有公司财务专用章，理应由五峰公司因合同解除而退还上诉人购房款。二、五峰公司与陈勇、刘晓华、余永芳之间的挂靠约定，只能约束其双方，与上诉人无关，但挂靠后在该房屋中行使的权利义务应由五峰公司承担，故此，五峰公司应当承担责任。综上，上诉人与五峰公司签订的购房合同，因房屋卖给他人，导致合同目的不能实现，合同应依法予以解除，五峰公司收取上诉人的购房款，应当承担退款责任，原审被告也应与五峰公司共同承担责任。

五峰公司辩称，一、**未与公司签订任何解除协议，双方之间的买卖合同仍是合法有效的，且网签登记姓名仍是**。二、签订买卖合同的主体是公司，说明**知道是公司在与其产生买卖合同关系，并非个人与**产生合同关系。三、**在明知没有与公司签订解除协议，仍然与陈勇等个人签订解除协议，**有重大过错。四、**与陈勇个人签订一系列协议的行为，公司不知情，**也没有找过公司，在陈勇等人无法履行协议内容时，诉讼至法院，公司才知晓。五、**明知合同与公司签订，在通知接房拒绝接房后，与陈勇签订解除协议，是**在处分自己的权利，**的处分行为不违反法律规定。六、本案不属于挂靠问题，开发协议约定的利益由投资人享有，债务由投资人承担，陈勇等人享有项目全部收益，应该承担该风险。另，买卖合同签订和解除主体依然是公司，而非个人。七、**与陈勇等人之间的协议已经在履行。综上，**自愿与陈勇等人签订解除协议，表示处分该房产的行为，证明**关于该房产事宜只向陈勇等人主张权利，放弃让公司承担责任。且公司不是利益享有者和分配所得者，**与陈勇等人已按照解除协议履行。综上，请求二审法院驳回**的上诉请求。

刘晓华辩称，购房款应当退还，但目前工程项目因外债很多，现没有能力退还。

余永芳辩称，因是继承其丈夫李东生的合伙人资格，对于案涉工程项目情况，其并不清楚，也没有参与。

陈勇未向本院提交书面答辩意见。

**向一审法院起诉请求：1.判决被告退还购房款401438.00元，给付约定利息5万元，计451438.00元；2、并从起诉之日起按约定每月给付利息2400.00元，至付清时止。

一审法院认定事实：刘晓华与陈勇、李东生系合伙关系，三人以五峰公司的名义取得了位于旺苍县××镇××街的国有土地使用权（国有土地使用权证编号为：旺国用（2015）第1××8号）。之后，三人以被告五峰公司的名义在该国有土地上开发棚户区改造房地产项目，并在开发的楼盘处成立了售房部。2014年合伙人李东生因交通事故去世，李东生之妻余永芳继承了李东生的合伙人资格。

原告**得知该处楼盘售房信息后，经过实地查看，决定购买房屋，2015年11月22日原告**以现金方式在该楼盘的售房部交付定金20000元，并领取《收据》一份，该收据上盖有五峰公司的财务专用章。2016年1月28日，原告**与被告五峰公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，合同约定：商品房位于旺苍县××镇××街××项目×栋×号；预测建筑面积116.62平方米，套内建筑面积100.02平方米，分摊的共有建筑面积16.6平方米，总价款571438元；出卖人在2017年5月30日前向买受人交付商品房，约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之八的违约金，逾期在60日后，买受人有权解除合同，从付款之日起按不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，出卖人按照全部房价款的20%向买受人支付违约金。当日，原告**以现金方式在该楼盘的售房部交付购房款281438元，并到主管部门办理了商品房买卖合同备案，原告**领取《收据》一份，该收据上盖有五峰公司的财务专用章。2016年8月3日原告**在该楼盘的售房部交付购房款100000元，并领取《收据》一份，该收据上盖有五峰公司的财务专用章。

因被告五峰公司未按约定时间交房，2018年4月24日原告**作为甲方，被告陈勇、刘晓华、余永芳作为乙方，双方签订了《协议书》，约定：根据商品房买卖合同第十八条规定乙方必须在2017年5月30日向甲方交付该商品房，乙方存在延期交房违约责任，甲方依据合同第十九条规定，要求解除该商品房买卖合同，并要求乙方支付违约金；乙方支付违约金给甲方共计50000元，乙方在本协议签订之日内支付给甲方；本协议自签订之日起双方解除原房屋买卖合同，乙方于2018年10月31日内返还甲方已支付房款401438元；如未按时支付全部购房款，同时按已付房款的20%向甲方支付违约金，并按本协议签订之日起给付利息，计算给付利息不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率；因陈勇、刘晓华、余永芳三人没有开发翰林王都楼盘的资质，只能采取挂牌于五峰公司，所以以上协议乙方需退还给甲方的房屋价款共计401438元，由以上三人承担。该协议签订后，原告**购买的房屋被售与他人。

一审法院认为，2018年4月24日，原告**明知被告五峰公司、刘晓华、陈勇、余永芳之间存在借用资质的关系后，仍然同意解除《四川省商品房买卖合同（预售）》，由被告刘晓华、陈勇、余永芳退还购房款401438元，支付违约金5万元以及利息，应为原告**对自己民事权利的处分，该处分行为不违反法律的禁止性规定，不损害他人利益，处分行为有效，因此被告五峰公司对原告**主张的款项不承担责任，应由被告刘晓华、陈勇、余永芳承担给付责任。同时，购房款系原告**的实际出资，被告刘晓华、陈勇、余永芳承诺退还，原告**的该项诉讼请求，予以支持；违约金5万元系被告刘晓华、陈勇、余永芳承诺向原告**承担的违约损失，且原告**给付购房款至今长达四年之久，给付违约金5万元是适当的；利息亦为被告刘晓华、陈勇、余永芳承诺给付，经一审法院核算，原告**主张每月给付利息2400元，其年利率为6.38%，利率标准亦是适当的，故对原告**的该项诉讼请求，予以支持。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告陈勇、刘晓华、余永芳在本判决生效后二十日内共同给付原告**购房款401438元、违约金50000元，并从2020年6月11起至实际履行之日止每月给付利息2400元（实际履行的金额可按比例扣减利息）；二、驳回原告**的其他诉讼请求。

本院二审期间，五峰公司向本院提交刘晓华、余永芳出具的《说明》一份，拟证明**退房一事，未给五峰公司说明，私自以个人名义与**达成新的协议，其后果由合伙人自行承担，与公司无关。刘晓华、余永芳对该《说明》的真实性未提出异议。**质证认为，对该证据的真实性有异议，与本案没有关联性。对该份《说明》，本院审查认为，系刘晓华、余永芳的陈述意见，其与案涉《协议书》约定自愿承担退还购房款的意思表示一致，对此，本院予以确认。

二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实基本一致，本院予以确认。

本院认为，围绕当事人上诉、答辩的主要理由，本案的争议焦点为：五峰公司是否应当承担案涉购房款的退还，及违约责任。针对该争议焦点，评述如下：

首先，**在陈勇、刘晓华、余永芳所设立的售房部向其交付购房款，并签订购房合同，五峰公司亦在购房合同上加盖公司印章，并在向**出具的购房款《收据》上，加盖公司财务专用章。其后，因案涉房屋不能按期交付，**又与陈勇等人协商解除合同相关事宜，并签订《协议书》，以上事实能够表明**有理由相信陈勇等人的上述行为系代表五峰公司的行为。而客观事实上，在该《协议书》签订后，原属**的房屋也另出售与他人，五峰公司所称对解除房屋买卖合同不知情，系陈勇等人的个人行为，因属于其与陈勇等人的内部管理关系，过错责任不应归责于**。故案涉买卖合同的双方应为**与五峰公司，根据合同相对性原则，在合同目的实际不能实现的情况下，**向五峰公司主张退还购房款，并承担违约金及利息的请求，应当得到支持。

其次，作为民事权利的放弃必须采取明示的意思表示才能发生法律效力，默示的意思表示只有在法律有明确规定及当事人有特别约定的情况下才能发生法律效力，不应在无明确约定或者法律无特别规定的情况下，推定当事人对权利进行放弃。本案中，虽案涉《协议书》约定陈勇、刘晓华、余永芳承担五峰公司应退还的购房款及违约金，但在该《协议书》中**并未明确表示上述三人承担退还责任后，即放弃向五峰公司主张相应权利。故在陈勇、刘晓华、余永芳自愿承担案涉购房款退还及违约责任的情形下，并不能以此推定**实际已放弃向五峰公司主张相应的权利。

综上，五峰公司应当承担案涉购房款的退还责任，同时，一审判决所确认的违约金及利息计算方式，其并无不当，本院予以支持。对于陈勇、刘晓华、余永芳自愿承担上述责任，系其自行处分其权利行为，且一审判决其承担责任后，亦未提起上诉，故本院予以确认。

综上所述，**的上诉请求成立，予以支持；一审判决处理结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销四川省旺苍县人民法院（2020）川0821民初970号民事判决；

二、四川五峰建设工程有限公司、陈勇、刘晓华、余永芳于本判决生效之日起十日内共同给付**购房款401438元、违约金50000元，并从2020年6月11日起至实际履行完毕之日止每月支付利息2400元（实际履行的金额可按比例扣减利息）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费4036元，二审案件受理费8072元，均由四川五峰建设工程有限公司、陈勇、刘晓华、余永芳共同负担。

本判决为终审判决。

审判长　王 振 茂

审判员　陈 明 义

审判员　熊 剑 洪

二〇二〇年十二月二十五日

书记员　赵宇星月