***、**等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省阜新市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）辽09民终62号

上诉人（原审原告、反诉被告）：***，女，1954年9月11日出生，汉族，退休职工，现住阜新市海州区。

上诉人（原审原告、反诉被告）：**，男，1954年11月6日出生，汉族，退休职工，现住阜新市海州区。

二上诉人共同委托诉讼代理人：王某，辽宁阜诚律师事务所律师。

被上诉人（原审被告、反诉原告）：阜新海天建筑工程有限责任公司，住所地阜新市大平区煤城东路30-6A门。

法定代表人：郝良，该公司经理。

委托诉讼代理人：刘明继，辽宁鑫晟律师事务所律师。

上诉人***、**因与被上诉人阜新海天建筑工程有限责任公司（以下简称海天公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

***、**上诉请求：1.撤销阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初66号判决结果第四项，依法改判。2.本案一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：原审法院判令上诉人支付被上诉人5万元摊位使用费缺乏事实和法律依据。1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第45条规定，被上诉人在没有取得昊海家居城二层分割销售许可证的情况下，向上诉人出售商业摊位产权行为系违法行为。2.上诉人首付款购买被上诉人建设的阜新昊海家居城二层一处38平方米摊位产权，上诉人享有该摊位的使用权。如同按揭贷款购买获得房屋全部使用权一样。3.2014年12月被上诉人将昊海家居城整体出售给吕波，被上诉人未提供不包含上诉人购买的摊位的证据，被上诉人无权要求上诉人支付摊位费。4.2013年10月9日上诉人与阜新市细河区昊海家居城签订商业网点租赁合同，租期三年，此期间被上诉人占有该摊位，其已获利。5.上诉人先交首付，余款被上诉人为上诉人贷款，被上诉人贷款一直未下来。上诉人与被上诉人之间存在债权、债务关系，与摊位使用费无关，现已解除合同，返还摊位，其债权、债务消失。上诉人即使没有获得购买摊位的产权，但是在合同解除之前，毋庸置疑上诉人享有该摊位使用权，被上诉人无权要求上诉人向其支付摊位使用费，原审法院支持被上诉人该请求，酌定支付5万元没有道理，显失公平。

海天公司辩称，上诉人多年占有使用摊位并收益，获得的收益早已超过5万元，一审判决正确，应予维持。

***、**向一审法院起诉请求：请求解除双方之间签订的摊位产权购买协议，由被告返还原告先期交付的50000元购买费用，并由被告承担本案诉讼费用。

海天公司向一审法院提起反诉请求：1.判令二反诉被告返还位于“昊海家居城”二层38m²摊位一处；2.判令二反诉被告给付反诉原告使用摊位的费用100000元（参照反诉被告2013年至2016年将摊位出租给他人每年租金10000元，根据该标准反诉被告使用摊位14年的费用应是140000元，现我们只主张100000元）；3.反诉费用由反诉被告承担。

一审法院认定事实：***、**系夫妻关系。2003年10月31日，**向海天公司购买阜新家具城二楼网点一户。2003年11月21日，**向海天公司交付首付款50000元。2005年9月12日，海天公司向**出具家居城网点入户明细表，载明**购买二层G-F21-22轴05-06段38.4m²摊位，已交房款50000元，欠53680元。2005年9月20日，***以长城装饰五金商店名义与海天公司签订补充协议，主要内容为：约定***购买摊位产权，不能交齐全部房款，余款拟贷款，经海天公司同意，可先入场经营；海天公司积极为***办理贷款提供条件，***具备办理贷款条件，在一个月内将贷款交给海天公司，一并补办相应手续；***具备办理贷款条件不及时贷款，超过约定期限，双方的购销摊位产权的合同作废，海天公司按原数退回***购房款，***退出市场。2013年10月9日，**以阜新市细河区红兴藤艺坊店名义与阜新市细河区昊海家居城签订商业网点租赁合同，主要约定**将案涉摊位出租给阜新市细河区昊海家居城有限责任公司，年租金10000元，租赁期限为2003年11月1日至2016年10月31日。现因案涉摊位无法办理产权证明，***、**与海天公司同意解除双方之间的摊位买卖合同。2014年12月20日，被告海天公司与吕波签订协议书，主要内容：海天公司将“昊海家居城”整体出售给吕波，经营权归吕波所有，同时由吕波承担全部法律责任和一切经营风险。

一审法院认为，***、**与海天公司之间形成的房屋买卖合同关系，是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律规定，应为有效。现***、**与海天公司均同意解除合同，依法应予准许。海天公司应返还***、**已付房款50000元，***、**应将摊位返还给海天公司。自***、**给付房款，海天公司交付摊位起，***、**始终对该摊位享有所有权及控制权。海天公司于2014年12月将“昊海家居城”整体出售给吕波，无论其整体出售是否包含***、**购买的摊位，***、**都未失去该房屋的收益、处分权，故***、**应支付海天公司摊位使用费。海天公司要求***、**给付100000元使用费，但未能提供充分证据予以证明，一审法院参照本地同行业市场价格及***、**使用摊位的时间等因素，酌定为50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条规定，判决：一、解除***、**与阜新海天建筑工程有限责任公司之间的摊位买卖合同；二、阜新海天建筑工程有限责任公司返还***、**已付房款50000元；三、***、**将位于“昊海家居城”二层G-F21-22轴05-06段38m²摊位返还给阜新海天建筑工程有限责任公司；四、***、**给付反诉阜新海天建筑工程有限责任公司占有使用摊位费用50000元；五、驳回阜新海天建筑工程有限责任公司的其他诉讼请求。以上有履行义务内容的款项，均于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1050元，由阜新海天建筑工程有限责任公司负担；反诉案件受理费1150元，由阜新海天建筑工程有限责任公司负担575元，由***、**负担575元。

本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。

另查明，2005年9月12日海天公司将案涉摊位交付***、**使用。海天公司开发建设的本案所涉建设用地使用权期限为40年。双方当事人均同意于2019年11月2日买卖合同解除。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案应适用合同法的相关规定。

海天公司与***、**签订协议后将涉案摊位交付给***、**，二人一直占有使用涉案房屋，合同解除后，***、**理应承担相应的房屋占有使用费。本案应按房屋总价款103680元，除以商业摊位设计使用年限40年，再乘以买受人***、**实际使用该摊位的年限（自2005年9月12日起至2019年11月2日买卖合同解除之日止），得出的价款为36650.17元（103680元÷40年×14年＋103680元÷40×51天/365天），该价款作为买受人***、**所获得的利益返还给出卖人海天公司。一审法院参照本地同行业市场价格及***、**使用摊位的时间等因素酌定***、**房屋使用费5万元，属于适用法律错误，应予纠正。对***、**诉讼主张不应支付海天公司5万元摊位使用费的意见本院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：

一、维持阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初66号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项；

二、变更阜新市细河区人民法院（2020）辽0911民初66号民事判决第四项为：***、**给付阜新海天建筑工程有限责任公司占有使用摊位费用36650.17元。

以上有履行义务内容的款项，均于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审本诉案件受理费1050元，由阜新海天建筑工程有限责任公司负担；反诉案件受理费1150元，由阜新海天建筑工程有限责任公司负担729元，由***、**负担421元。二审案件受理费1050元，由上诉人***、**负担769元，由被上诉人阜新海天建筑工程有限责任公司负担281元，***、**多交的二审案件受理费1050元予以退还。

本判决为终审判决。

审判长　　李祥彬

审判员　　金树密

审判员　　陈　垠

二〇二一年十二月十四日

书记员　　应　石