某某、海口市新埠岛开发建设总公司房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

海南省海口市美兰区人民法院 民事判决书 （2024）琼0108民初2205号 原告：***，女，1986年7月10日出生，汉族，住海口市秀英区。公民身份号码：XXX。 委托诉讼代理人：***，北京观韬中茂（海口）律师事务所律师。 被告：海口市新埠岛开发建设总公司，住所地海口市美兰区康盛大道7号。统一社会信用代码：91460100201324298T。 法定代表人：***，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：***，该公司法务。 第三人：中国建筑第四工程局有限公司，住所地广东省广州市天河区科韵路16号自编B栋5楼。统一社会信用代码：91440000214401707F。 法定代表人：***，该公司董事长。 原告***与被告海口市新埠岛开发建设总公司、第三人中国建筑第四工程局有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2024年2月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人***、被告的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。第三人经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1．确认原告与被告于2021年12月24日签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效并继续履行；2．解除海口市美兰区XXX房的查封；3．判决被告为原告办理海口市美兰区XXX房的预售合同备案手续；4．诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2021年12月24日签订了《海口市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于海口市美兰区XXX房（下称案涉房产），合同总价为1701471元。合同签订后，原告于2021年12月24日，通过亲戚***分五次向被告支付该房的购房款1701471元、房屋装修费用253195元及车位费180000元，总计2134666元。因被告的原因并未及时办理案涉房屋的预售合同备案手续。2023年10月31日，海口市美兰区人民法院应第三人的申请，作出（2023）琼0108财保294号民事裁定，查封了原告所购买的、尚在被告名下的案涉房产。因法院查封了案涉房产，导致现无法办理案涉房产的预售合同备案手续。原告认为，双方签订的《海口市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同的内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，未损害国家、集体及第三人的合法权益，应合法有效，合同双方应按合同的约定履行各自的义务。本案中，原告已依约向被告支付了全部购房款，且实际占有、使用案涉房产，则已取得案涉房产的期待物权。被告作为开发商、案涉房产的出让人，办理案涉房产的预售合同备案手续，是被告的主要合同义务。故，原告要求被告办理案涉房产的预售合同备案手续，有事实和法律依据。另，原告即已取得案涉房产的期待物权，人民法院仍将案涉房产作为被告名下的财产进行查封，没有事实和法律依据，应予以解除。为了维护自身合法权利，就此诉至法院，请判如所请。 被告辩称，一、被告对原告的所有诉求没有意见，但被告认为诉讼费应该由原告方承担。被告愿意全力配合并依约履行，但目前无法办理合同备案的原因不是被告原因所致，第三人的恶意保全查封导致了涉案房屋购房合同无法办理备案。1、原告诉状所述的《海口市商品房买卖合同》（下称购房合同）签署、案涉房产的购买、交款等情况属实，购房合同第十条第1款和第2款也明确约定出卖人应在合同签订之日起30日内办理购房合同备案，原被告双方同意在备案后办理不动产预告登记。2、在签署购房合同同时，因原告暂不具备当地购房资格，被告就办理备案须具备购房资格、海南省海口市当地购房条件的政策充分告知原告，原告也承诺具备购房资格条件后提交相关材料给被告，被告据此办理案涉购房合同的备案。因此截止目前未办理购房合同备案登记确实不是被告原因所致，更不存在被告主管恶意不予办理合同备案，被告明确只要具备办理合同备案的必要条件，如原告已具备购房资格，第三人同意解除案涉房产查封，被告无条件为原告办理合同备案手续。3、上述关于购房合同备案和不动产预告登记等被告应履行的合同义务约定明晰，被告均无异议，也应当履行。但目前合同无法备案的最主要原因在于第三人因另案纠纷恶意保全了包括本案案涉房产在内的多套暂未办理合同备案的房产。二、被告与第三人的另案纠纷正在广州仲裁委审理中，案涉房产是否可以解除查封无法由被告决定，被告并非恶意不履行本案购房合同约定的备案义务。1、被告与第三人的另案纠纷案号为（2023）穗仲案字第16549号，争议金额高达42717471.66元（本金）＋1831646.01元（违约金），双方争议较大，2024年3月20日首次开庭后，仲裁庭根据第三人的申请将启动工程造价鉴定程序，该案件预估短期内无法结案。2、被告认为第三人恶意查封本案案涉房产理由如下：（1）被告与第三人之间存在施工合同纠纷案件，主要原因是双方还未达成工程结算，第三人提供的结算资料不符合要求造成；（2）被告经营正常资产状况充足且良好，也不存在逃避执行的可能性，显然不会出现《民事诉讼法》第一百零三条“使判决难以执行或者造成当事人其他损害的案件”的情形，第三人在仲裁的同时明知包括本案案涉房产已实际出售的情况下仍申请保全查封，明显就是给被告制造麻烦逼迫被告进行“妥协”；（3）被告曾表态通过公司名下其他暂未开发建设的土地使用权进行置换保全，第三人也不予回应和同意，被告实际已穷尽手段，在第三人坚持不配合解除查封涉案房产的情形下，本案购房合同确实因此暂无法进行备案。综上所述，案涉房产购房合同备案目前暂无法办理确非被告原因所致，被告明确在具备办理必要条件时，包括但不限于原告具备购房资格、第三人同意并办理案涉房产解除查封后，被告将严格完全履行购房合同关于合同备案和预告登记的合同义务。 第三人未到庭，其提交书面答辩状述称，第一，第三人并非本案适格当事人，应驳回原告对第三人的起诉。从原告的起诉请求及起诉所依据的事实和理由可知，原告系依据其与被告签订的商品房买卖合同主张案涉权利，其诉求包括要求继续履行该商品房买卖合同及要求被告办理案涉商品房的预售合同备案手续，故本案应为房屋买卖合同纠纷。虽然案涉商品房所属建设工程系第三人所建，第三人与被告存在建设工程合同关系，但该合同关系与案涉的商品房买卖合同关系系属两个独立的合同关系，原告并非该建设工程合同的当事人，第三人亦非案涉商品房买卖合同的当事人。同时，第三人对于原告与被告基于商品房买卖合同发生的法律关系及法律事实不知情，故第三人参与本案诉讼无助于案件事实的查明及审理，原告无权以其与被告签订的案涉商品房买卖合同向第三人主张权利，第三人并非本案适格当事人，本案应驳回原告对第三人的起诉。第二，原告无权在本案中请求解除人民法院在另案中采取的查封措施，原告应通过其他法律途径主张其权利。在本案中，原告的诉求包括了“请求解除海口市美兰区XXX房的查封”。而该查封系人民法院基于第三人在与被告的另案纠纷中提出的财产保全申请所采取的司法强制措施（保全行为），本质上属于人民法院行使职权的结果。若原告对人民法院的该保全行为持有异议，应在该另案中通过异议程序主张权利。原告的该诉求并非针对平等民事主体之间产生的民事纠纷，而是人民法院的职权行为，其在本案中以诉讼请求的方式提出上述诉求，既缺乏主张权利的对象，也不符合民事诉讼法规定的民事诉求的实质性要件，对其该诉求应予驳回。案涉商品房目前仍处于查封状态，办理合同预售备案登记存在法律上的客观障碍，原告关于主张继续履行商品房买卖合同的诉求在法律上不可行，依法应予以驳回。原告若坚持继续履行其与被告签订的案涉商品房买卖合同，其应待案涉商品房上查封措施消除，继续履行的法律障碍清除后再另行主张。同时，在目前案涉商品房买卖合同事实上无法继续履行的情况下，原告作为购房者亦可通过主张解除合同，要求被告承担退款及赔偿违约金等方式维护自身合法权益。综上，第三人并非本案适格当事人，原告关于解除查封的诉求并不符合民事诉讼法关于民事诉求实质要件的要求，请求法院驳回其相关诉求。 原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1．海口市商品房买卖合同；2．声明书、中国建设银行个人活期账户全部交易明细；3．碧桂园集团通用机打收据。 被告提交如下证据：1．承诺书、欠购房证明资料承诺书、委托书、政策知晓承诺书、签约特别提示、买卖合同重要事项告知书；3．仲裁庭组成及开庭通知书、仲裁申请书；4．（2023）琼0108财保294号民事裁定书；4．（2024）琼0108执异4号执行裁定书。 第三人未提交证据。 本院组织原、被告双方进行质证，根据当事人提交的证据并结合当事人陈述、庭审笔录等，本院查明、认定事实如下：2021年12月24日，原告与被告签订《海口市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告开发的位于海口市美兰区XXX房；建筑面积为107.64平方米，套内建筑面积为87.19平方米；单价为15807.05元／平方米，总价款1701471元；原告在签订《商品房买卖合同》时一次性付该商品房总房款1701471元；被告应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日），到商品房所在地市县房管部门办理该商品房预售合同备案手续，并将备案相关信息告知买受人。合同签订后，原告委托案外人***向被告转账支付了全部购房款1701471元，被告向原告出具《碧桂园集团通用机打收据》，确认收到原告支付购房款1701471元。 另查明，第三人与被告因建设工程合同纠纷向广州仲裁委员会申请仲裁并申请财产保全，广州仲裁委员会将保全申请书、担保材料提交本院，本院于2023年10月31日作出（2023）琼0108财保294号民事裁定，查封了涉案房屋。 本院认为，原告与被告于2021年12月24日签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性，合法有效。原告请求确认《海口市商品房买卖合同》合法有效，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求判令被告办理涉案房屋的预售合同备案手续、请求本院解除查封的问题。本院认为，原告上述请求涉及涉案房产权属的确认，根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条“审判部门在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况。需要确权的财产已经被人民法院查封、扣押、冻结的，应当裁定驳回起诉，并告知当事人可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定主张权利。”的规定，原告应通过执行异议程序主张权利，本案中不做处理。关于被告抗辩本案诉讼费应由原告承担的问题。涉案房产无法办理预售合同备案手续原因在于被告与第三人存在仲裁保全，责任不在于原告，故本案的诉讼费用应由被告负担。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第8条规定，判决如下： 一、确认原告***与被告海口市新埠岛开发建设总公司于2021年12月24日签订的《海口市商品房买卖合同》合法有效； 二、驳回原告***的其他诉讼请求。 案件受理费20113.24元，由被告海口市新埠岛开发建设总公司负担。被告海口市新埠岛开发建设总公司在本判决生效后十五日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院；也可以在判决书送达之日起十五日内，向海南省海口市中级人民法院在线提交上诉状。 审判员*** 二〇二四年七月三十一日 书记员***