中铁建设集团有限公司建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2024）宁01执异4号 案外人：***，男，1973年2月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市。 申请执行人：中铁建设集团有限公司。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：***，男，该公司法务。 被执行人：***和房地产开发有限责任公司。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团）与被执行人***和房地产开发有限责任公司（以下简称世和房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封宁夏回族自治区中卫市××区、209房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 ***向本院提出执行异议，请求解除对宁夏中卫市××区、209房屋（以下简称案涉房屋）的查封。事实和理由：银川中院在执行中铁集团申请执行世和房地产公司建设工程施工合同纠纷一案时，作出（2022）宁01执390号执行裁定，于2022年7月22日查封被执行人世和房地产公司名下位于宁夏中卫市××区、209房屋。该房屋系世和房地产公司开发建设“****”I标段公租住房1-41"楼时，项目总承包单位宁夏二建集团有限责任公司（以下简称二建集团）将其中27、30楼工程的土建安装工程施工发包给案外人***，后世和房地产公司、二建集团与案外人三方达成一致，由世和房地产公司直接以其开发建设的××区、209房屋向案外人抵付工程款，二建集团予以认可并在相关抵付手续上签章。案外人与世和房地产公司于2013年10月29日订立《商品房买卖合同》，同日世和房地产公司向案外人交付房屋，抵付的工程款969475元是三方真实的意思表示，且经实际履行，世和房地产公司及二建集团支付工程款的义务已经完成。后案外人曾多次到世和房地产公司申请**办理房产证，但其一直称公章不在，导致案外人未能办理房屋产权证书，但不能因此而改变案外人与世和房地产公司所订立《商品房买卖合同》的有效性和案外人对该房屋所享有的所有权。房屋抵付工程款发生在2013年，2015年开具了宁夏回族自治区销售不动产统一发票，远远早于申请执行人中铁集团债权发生的时间。法院裁定查封该房屋没有法律依据，实属错误。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，请求银川中院解除对案涉房屋的查封。 案外人***为支持其异议请求，向本院提交了商品房买卖合同、不动产专用发票、收据、建设工程施工合同、项目施工承包协议、安全生产协议书、工程关联交易单、房屋验收交接表、交纳房屋购电卡和钥匙的手续、交纳水电费的发票等。 申请执行人中铁集团称，案涉房屋为被执行人世和房地产公司所有，法院查封时案涉的房屋登记在被执行人世和房地产公司名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：1．已经登记的不动产按照不动产登记簿就本案而言被查封的房屋的不动产登记簿所记载的权利人为被执行人。因此，案涉房屋的所有权人为被执行人；2．根据上述规定第28条、29条规定，案外人的主张不能成立，不符合前述两个条款的规定。根据案外人自认案涉房屋系其作为办公用地使用，根据前述规定第29条第2款所购商品房用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，案外人的情形明显不符合本条规定，请依法驳回案外人的异议请求。 被执行人世和房地产公司同意案外人的意见。 经审查查明，中铁集团与世和房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年11月22日作出（2020）宁01民初2069号民事判决，判决：一、世和房地产公司于中铁集团向其开具并交付18395714.79元工程款发票之日起十日内向中铁集团支付工程款59735139.64元；二、确认中铁集团在工程款本金59735139.64元的范围内对其承建的世和．**国际中心工程折价或者拍卖的价款有优先受偿权……。 判决生效后，因世和房地产公司未履行付款义务，中铁集团向本院申请执行。本院立案后于2022年3月3日作出（2022）宁01执390号执行裁定，裁定：“一、冻结、扣划世和房地产公司银行存款60192430.64元及迟延履行期间的债务利息（暂未计算）；二、若世和房地产公司银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押、扣留、提取其相应价值的财产。”2022年7月22日，本院向中卫市自然资源和不动产确权登记中心送达（2022）宁01执390号执行裁定、协助执行通知书，对包括案外人***购买的位于中卫市××区、209房屋等42套房产进行查封，查封期限为三年。为此，***提出异议。 另查明，2011年6月20日，世和房地产公司与二建集团签订《建设工程施工合同》，约定由二建集团承建“****”I标段廉租、公租住房1-41#楼工程。合同价款203502240元。当天，案外人***与二建集团签订“项目施工承包协议”，约定由***承建****廉租、公租住房27#、30#工程，按建筑面积1080元计算。双方还签订了“安全生产协议书”。2013年10月23日，世和房地产公司、二建集团、***三方签订“世和房地产公司工程关联交易单”，约定将****41#楼商业楼09号抵顶给***，抵顶工程款101.9475万元。2013年10月29日，世和房地产公司出具收到***房款950000元的收据，双方签订“商品房买卖合同”，约定***购买****A区41号楼109、209房屋，每平方米6304.75元，总金额950000元，世和房地产公司与***办理“房屋验收交接表”，将****41#楼09号房屋（150.68㎡）交给***。2015年12月16日，世和房地产公司给***出具收到购房款950000元的“销售不动产统一发票（自开）”。后***交纳了水、电费等，将房屋出租。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***提交的证据，能够证实其在本院查封房产前已与世和房地产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已支付合同约定总价款并合法占有使用案涉房屋。***虽然至今尚未办理房屋的产权登记，但世和房地产公司自认其因印鉴管理使用等原因，客观上影响了***办理产权证书，故未办理产权证书的原因不能归责于***。***对案涉房屋提出排除执行的异议理由符合上述规定，能够排除本案的强制执行，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人***和房地产开发有限责任公司位于宁夏回族自治区中卫市××区、209房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长　杜　欣 审判员　*** 审判员　*** 二〇二四年一月十六日 书记员　杨　梅