***、中铁建设集团有限公司等建设工程合同纠纷执行审查执行裁定书

宁夏回族自治区银川市中级人民法院 执行裁定书 （2024）宁01执异1号 案外人：***，男，2006年7月1日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市。 法定代理人：***，1974年12月2日出生，汉族，住宁夏回族自治区中卫市（系***之母）。 申请执行人：中铁建设集团有限公司。 法定代表人：***，该公司董事长。 委托诉讼代理人：***，男，该公司法务。 委托诉讼代理人：***，男，该公司法务。 被执行人：***和房地产开发有限责任公司。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：***，女。 在本院执行申请执行人中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团）与被执行人***和房地产开发有限责任公司（以下简称世和房地产公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人***对本院查封中卫市沙坡头区世和·新天地一区5号、6号房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 ***称，银川中院在执行中铁集团申请执行世和房地产公司建设工程施工合同纠纷一案时，于2022年3月3日作出（2022）宁01执390号执行裁定，***和房地产公司位于中卫市××区、6号房屋，该房屋系案外人***与世和房地产公司于2010年7月22日签订《商品房买卖合同》全款购买的商品房。该房屋自2011年10月22日世和房地产公司交付***以来，***一直在出租。案外人多次到世和房地产公司申请盖章办理产权证，但其称公章不在。加之疫情原因，案外人未能办理房屋产权证，但不能因此改变案外人与世和房地产公司所订立的“商品房买卖合同”的有效性和案外人对购买房屋享有的所有权。法院裁定查封案涉房屋无法律依据，实属错误。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》提出执行异议，请求解除对中卫市沙坡头区世和·新天地一区5号、6号房屋的查封。 案外人***为支持其异议请求，向本院提交了商品房买卖合同、不动产专用发票、进账单、收据、进驻协议书、装饰装修管理协议、房屋验收交接表、区域防火责任协议书、商铺租赁合同等。 申请执行人中铁集团称，案涉查封的房屋为被执行人世和房地产公司所有，查封时案涉房屋均登记在被执行人名下。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第25条规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否是权利人：1．已经登记的不动产按照不动产登记簿。就本案而言，查封的不动产登记簿所记载的权利人为被执行人。因此，案涉房屋的所有权人为被执行人。2．根据上述规定第28条、29条的规定，案外人的主张不能成立，其情形不符合前述两个条款的规定。 被执行人世和房地产公司称，同意案外人的异议请求。 经审查查明，中铁集团与世和房地产公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2021年11月22日作出（2020）宁01民初2069号民事判决，判决：一、世和房地产公司于中铁集团向其开具并交付18395714.79元工程款发票之日起十日内向中铁集团支付工程款59735139.64元；二、确认中铁集团在工程款本金59735139.64元的范围内对其承建的世和．**国际中心工程折价或者拍卖的价款有优先受偿权……。 判决生效后，因世和房地产公司未履行付款义务，中铁集团向本院申请执行。本院立案后于2022年3月3日作出（2022）宁01执390号执行裁定，裁定：“一、冻结、扣划世和房地产公司银行存款60192430.64元及迟延履行期间的债务利息（暂未计算）；二、若世和房地产公司银行存款不足以偿还，不足部分则依法查封、扣押、扣留、提取其相应价值的财产。”2022年7月22日，本院向中卫市自然资源和不动产确权登记中心送达（2022）宁01执390号执行裁定、协助执行通知书，对包括案外人***购买的位于中卫市××区、6号等42套房产进行了查封，查封期限为三年。为此，***以其系中卫市沙坡头区世和·新天地一区5号、6号房屋所有人为由，提出异议。 另查明，2010年7月6日，***（***母亲）**和房地产公司转房款300000元。2010年7月22日，***及其法定代理人***与世和房地产公司签订“商品房买卖合同”，约定***购买世和．新天地一区5号、6号商业房，面积均为98.55平方米，金额分别为1367400元、1347700元，总计2715100元。2010年7月23日，*****和房地产公司转款1650000元、510000元、存入150000元，上述共计转款2610000元，世和房地产公司向其出具交纳房款1142600元、1367400元的收据。2010年7月30日，*****和房地产公司转款105100元，世和房地产公司向其出具交纳购房款205100元的收据；2011年7月11日，*****和房地产公司交款24559元、24205元，世和房地产公司向***出具收据。2011年10月22日，***与世和物业服务有限公司签订“进驻协议书”“装饰装修管理协议”“房屋验收交接表”。2013年2月22日、2012年2月27日，世和房地产公司分别向***出具“销售不动产统一发票”。后***将案涉房屋出租。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，***提交的证据能够证实其在本院查封案涉房产前已与世和房地产公司签订了合法有效的《商品房买卖合同》，已支付合同约定总价款并合法占有使用案涉房屋。***虽然至今尚未办理房屋的产权登记，但世和房地产公司自认因印鉴管理使用等原因，客观上影响了***办理产权证书，故未办理产权证书的原因不能归责于***。***对案涉房屋提出排除执行的异议理由符合上述规定，能够排除本案的强制执行，其异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对被执行人***和房地产开发有限责任公司位于宁夏中卫市沙坡头区世和·新天地一区5号、6号房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长** 审判员*** 审判员*** 二〇二四年一月十六日 书记员**