营口欧亚房地产开发有限公司、营口市房地产建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省盘锦市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）辽11执异386号

异议申请人（被执行人）：营口欧亚房地产开发有限公司，住所地营口市盖州市。

法定代表人：栾永源，该公司董事长。

委托代理人：李森，辽宁维典律师事务所律师。

申请执行人：营口市房地产建筑工程有限公司，住所地营口市西区。

法定代表人：叶莉，该公司经理。

在本院执行申请执行人营口市房地产建筑工程有限公司（以下简称营口建筑公司）与被执行人营口欧亚房地产开发有限公司（以下简称欧亚公司）建设施工合同纠纷一案中，异议申请人欧亚地产公司对本院作出的（2021）辽11执恢7号之一执行裁定书提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议申请人欧亚公司称，请求撤销（2021）辽11执恢7号之一执行裁定书，解除该裁定查封的14套不动产。事实与理由：一、贵院的查封行为已经明显属于超标的查封。1、根据裁判文书确定的标的额仅为3200万元及相应利息。本案在盖州市人民法院执行时，双方已达成部分债权转让协议，根据盖州市人民法

院(2019)辽0881执恢116号执行裁定书确认，本案经盖州市市委成立的专案组认可，营口建筑公司与我公司之间的仲裁债权由原来的32207429.5元及利息发生了变化，营口建筑公司同意从仲裁裁决金额中减去债权5573425.82元，故营口建筑公司应依据剩余26634033.68元计算利息。后在执行过程中，经营口建筑公司向我公司提出申请，经盖州市709专案组同意，双方达成一致，自2020年1月9日至2020年4月13日，我公司向营口建筑公司抵顶XXXX小区X#楼-X-XX、X#楼-X-XX、X#楼-X-XX、X#楼-X-XX、X#楼-X-XX、X#楼-X-XX共六处房产，抵顶价格合计7232052元。该抵顶行为是双方的真实意思表示，叶莉作为营口建筑公司的法定代表人签字确认，在我公司签章之日起，营口建筑公司就取得上述六处房产的相应民事权利，可以向其他债权人进行抵顶或出售，抵顶之时营口建筑公司对房屋状态是清楚和认可的，且营口建筑公司也将其中的四套房屋向案外人抵顶或出售，已在我公司办理更名手续，签订商品房买卖合同。一套房屋更名至营口建筑公司法定代表人叶莉名下，也已签订商品房买卖合同。现营口建筑公司已房产没有实际交付予以否认没有依据，也不应得到法院支持。营口建筑公司本次申请法院查封其中已经由其抵顶或出售出去的其中五套房产的目的就是觉得经法院拍卖的房产价格较低，否认该抵顶事实，妄图通过法院拍卖程序获得不正当利益，但双方签字认可并已经实际履行的抵顶行为应当受法律保护。抵顶后营口建筑公司的剩余债权为19401981.68元及相应利息。营口建筑公司在与我公司抵顶后也向盖州市人民法院申请解除房屋查封，盖州市人民法院作出(2019)辽0881执恢116号共计三份执行裁定书予以解封。

同样在盖州市人民法院执行过程中，我公司向盖州市人民法院因本案交款40万元，由营口建筑公司法定代表人叶莉取走，营口建筑公司的剩余债权为19001981.68元及相应利息。经贵院两次拍卖，分别用共计33套流拍房产向营口建筑公司抵顶4090000元及9890000元债权，目前我公司仅欠付营口建筑公司5021981.68元本金及相应利息。现经营口建筑公司申请，营口市中级人民法院已查封我公司名下位于XX镇XX村XX山庄在建第X#、X#、X#、X#、X#、X#、X#、X#、X#、X#、X#、X#、X#楼房。上述被查封资产已达2亿余元人民币。即使按照营口建筑公司公司第一次已评估的67套房产价值已经达到7873793元，已经能够确保营口建筑公司受偿，目前流拍抵顶33套房产，剩余34套已评估的房产可供法院执行且可满足营口建筑公司的债权数额。根据法律规定其余超标的查封房产应当予以解封，现贵院不仅没有对其余房产进行解封又对其他房产采取执行措施是错误的，第一次评估我公司将会承担根据评估总价计算的评估费用，该评估费用的计算标准已经超出了执行申请人享有的执行标的数额。现贵院又组织进行第二次评估，共评估18

套房产合计2128.03万元。第二次评估必然产生评估费用，前次评估房产数量及评估价格已经超出营口建筑公司的债权范围，我公司己经需要承担多出部分的评估费，现让我公司再次承担评估费用，属于人为加重我公司损失。营口建筑公司的债权数额是明确的，目前我公司仅欠付营口建筑公司5021981.68元本金及相应利息。现有二次评估房产足以清偿营口建筑公司的全部债权的前提下，贵院作出(2021)辽11执恢7号之一执行裁定书，再次查封我公司14套不动产属于严重的超标的查封，应当根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十条：查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外之规定，依法应当解除对超标的范围的查封措施。

二、贵院本次查封的14套房屋中，其中X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX这五套房产营口建筑公司已经与我公司进行抵顶，其中X#-X-XX号房屋未签订合同，有拨房申请表。X#-X-XX房屋已更名到执行申请人公司法定代表人叶莉名下。X#-X-XX房屋经营口建筑公司要求，更名至佟兆阳名下，已签订商品房买卖合同。X#-X-XX房屋经营口建筑公司要求，更名至彭飞名下，已签订商品房买卖合同X#-X-XX房屋经执行申请人要求，更名至李绍福名下，已签订商品房买卖合同。另贵院本次未查封的X#-X-XX房屋也是我公司与营口建筑公司达成抵顶的房屋，该房屋已更名到潘玲名下其中X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX、X#A、X#X这七套房屋已经根据盖州市政府会议纪要要求作为工程款抵顶给相应的施工队，施工队又出售给他人并办理更名手续，其中X#-X-XX房屋已在不动产登记中心办理备案登记，剩余六套房屋我公司已经实际交付给购房人并办理了相关入户手续。

综上，为保护申请人的合法权益，请求贵院撤销(2021)辽11执恢7号之一执行裁定书，解除该裁定书查封的14套不动产。

营口建筑公司答辩称，被答辩人向贵院提出解除(2021)辽11执恹7号之一执行裁定书中查封的14套不动产无事实和法律依据。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定(2020修正》第二十八条规定，被答辩人提出答辩人已申请查封被答辩人大量房产，超标的查封无事实依据。综合案件执行阶段可以看出，被答辩人的大量房产已违规办理预告登记，在答辩人申请执行的过程中，大量的案外人提出执行异议之诉，现相关案件正在审理过程中。截止到目前，答辩人享有优先受偿权的66处房产及车库，仅具备拍卖条件仅有33处房产，价值远远不能抵偿答辩人申请执行的数额。其申请解除查封的该项理由明显无法律依据。2、被答辩人声称X#-X-XX等六处房产已与答辩人达成一致抵顶价款7232052元并办理更名手续等完全与事实不符。根据相关法律法规，以物抵债，系债权清偿的方式之一，是当事人之间对于如何清偿债务作出的安排，该大套房产无法完成抵顶，不能达到清偿的法律效果。本案事实是，时任答辩人法定代表人叶莉因对外欠款无法清偿，遂与盖州市人民法院沟通本次执行事宜，盖州市人民法院与盖州市市委市政府协商决定，让被答辩人以6200元每平米价格抵顶执行款项，并约定需银行办理按揭贷款，还要求叶莉承担被答辩人法律规定承担的13%税金。但在履行过程中，因六处房产被被答辩人前任董事陈凤办理预告登记而无法办理按揭贷款，更无法办理不动产登记手续导致协议无法履行，不能达到抵偿执行款的根本目的。至于其他房产被答辩人所述根据盖州市政府会议纪要要求作为工程款抵顶工程队，工程队又另行出售还办理更名手续等事项完全子虚乌有，解除查封需依法依规，被答辩人无任何法律依据的情况下恶意提起执行行为异议，延迟执行程序，明显不当。

本院查明，营口建筑公司与被执行人欧亚公司建设施工合同纠纷一案，营口仲裁委员会于2016年10月14日作出营仲裁字（2014）第126号裁决，裁决欧亚公司给付营口建筑公司工程款32207459.50元及相应利息。在执行过程中，盖州市人民法院于2019年10月29日作出（2019）辽0881执恢116号执行裁定，裁定查封被执行人欧亚地产公司所有的位于盖州市××镇××村XX山庄X#—X#、X#—X#在建工程及地下车库。2020年4月13日盖州市人民法院经营口建筑公司申请作出执行裁定，裁定：解除对欧亚公司所有的位于盖州市××镇××村XX山庄X#-X-XX、XX；X#-X-XX；X#-X-XX、XX、XX；X#-X-XX号房屋的查封。2020年4月30日省高院作出（2020）辽执监137号执行裁定，将该案指定由本院执行。2020年5月14日本院立案执行，5月15日营口建筑公司针对盖州市人民法院查封的案涉66套房产提交拍卖申请，本院于8月3日委托辽宁荣邦房地产土地资产评估有限公司，该公司作出辽荣房评报字[2020]第B123号房地产评估报告，对位于盖州市××镇××村XX山庄66套房屋及地下车库评估合计金额为78,737,993元。该66套房产中，有部分房产因存在权属争议正在诉讼审理过程中，本院拍卖其中的33套房产。该33套房产经过两次拍卖后均已流拍，流拍价共计13,980,000元。营口建筑公司申请以物抵债，本院裁定将33套房产以13,980,000元价值抵给了营口建筑公司，并于2020年2月17日终结本案。2021年4月14日依营口建筑公司申请恢复本案执行，7月30日本院作出（2021）辽11执恢7号之一执行裁定，裁定查封欧亚公司名下位于盖州市××镇××村XX山庄X#-X-XX、XX、XX；X#-X-XX；X#-X-XX、XX、XX、XX、XX；X#-X-XX；X#X、X#X;X#X、X#X等14套不动产。同日，委托盖州市人民法院向盖州市不动产登记中心下达协助执行通知，查封案涉14套房产。

另查明，欧亚公司向本院提交多份《海韵温泉顶账商拨房申请审批表》，为证实欧亚公司已将X#-X-XX、XX、XX、X；X#-X-XX、XX共六套房产作为工程款抵顶给营口建筑公司法定代表人叶莉，以及证实X#-X-XX、XX；X#X、X#X；X#-X-XX；X#-X-XX也已经抵顶给其他施工队作为工程款。提交的《工程量节点及顶付拨房申请表》为证实X#-X-XX房产以工程款的形式抵顶给施工队。同时欧亚公司提供了除叶莉外其他债权人2021年3月以来向案涉房产物业缴纳的物业管理费，预存水费、预存电费等收款收据。

本院认为，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第九条：“被执行人一方不履行执行和解协议的，申请执行人可以申请恢复执行原生效法律文书，也可以就履行执行和解协议向执行法院提起诉讼”。本案中，欧亚公司主张已经将案涉查封的五套房产抵顶给了营口建筑公司法定代表人叶莉，作为其部分工程款，并且依营口建筑公司申请盖州市人民法院于2020年4月13日对X#-X-XX、XX房产已经解封。但因房产仍登记在欧亚公司名下且无法实现债权，营口建筑公司申请恢复执行，重新查封案涉房产符合法律规定，本院执行行为并无不当。另，欧亚公司提出超标的查封的事由，本院曾在（2021）辽11执异2号执行裁定中给予详细答复，不存在超标的查封情况，在此不在赘述。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条第一款:“有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人：（一）查封、扣押、冻结案外人财产的；（二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的；（三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债，且对该财产又无法采取其他执行措施的；（四）债务已经清偿的；（五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的；（六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形”。本案中，欧亚公司主张的案涉房产已抵顶工程款，属于开发商与施工方的内部协议，案涉房产仍登记在欧亚公司名下，不动产物权未发生变动。另，欧亚公司对营口建筑公司的债务未履行完毕，且欧亚公司亦未能提供上述法律规定的相关证据，不满足解除案涉房产的条件，故本院对欧亚公司的请求不予支持。对于欧亚公司出示的X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX、X#-X-XX、X#X、X#X等七套房产已经根据盖州市政府会议纪要要求作为工程款抵顶给相应的施工队，若案涉房产受让人对房产所有权归属有异议，可以通过诉讼程序进行确权。综上，欧亚公司提出的撤销（2021）辽11执恢7号之一执行裁定书，解除该裁定查封的14套不动产的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条（一）规定，裁定如下：

驳回异议申请人营口欧亚房地产开发有限公司的异议请求。

如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向辽宁省高级人民法院申请复议。

审 判 长　关春辉

审 判 员　韩雪姣

审 判 员　尹本峰

二〇二一年九月十四日

法官助理　高大博

书 记 员　柳思宇