某某、营口市房地产建筑工程有限公司等建设工程施工合同纠纷执行异议执行裁定书

辽宁省盘锦市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2021）辽11执异393号

异议申请人（案外人）：***，男，1973年1月2日出生，汉族，住辽宁省营口市鲅鱼圈区。

申请执行人：营口市房地产建筑工程有限公司，住所地辽宁省营口市**。

法定代表人：叶莉，该公司经理。

被执行人：营口欧亚房地产开发有限公司，住所地辽宁省营口市盖州市双台镇。

法定代表人：栾永源，该公司董事长。

在本院执行申请执行人营口市房地产建筑工程有限公司（营口建筑公司）与被执行人营口欧亚房地产开发有限公司（以下简称欧亚公司）建设施工合同纠纷一案中，异议申请人***对本院（2021）辽11执恢7号之二执行裁定书拍卖位于营口市盖州市×镇海韵温泉山庄×号楼×单元×室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

异议申请人***称，请求中止执行并解除对位于营口市××韵温泉山庄××楼××单元××室房产的查封。事实与理由：一、异议人在贵院查封之前已签订合法有效的商品房买卖合同并已经支付全部价款。二、在贵院查封之前欧亚公司已将案涉房屋的钥匙交给了异议人，异议人已合法占有该房屋，有入户通知单及物业费缴费票据为凭证。三、案涉房屋买卖合同签订后，因欧亚公司手续不齐全，异议人不能办理过户登记非自身原因，系由于欧亚公司的原因导致的，过错不在异议人。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，《最高人民法院关于人民法院执行查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，第三人已经支付全部价款并且实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封的规定，异议申请人是案外人，现依据民事诉讼法的规定提出异议，请求立即中止执行，以维护异议申请人的合法权益。

营口建筑公司答辩称：被答辩人主张依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除执行明显不当。被答辩人主张其为商品房买受人，已交付了购买商品房的全部款项依据不足。根据相关法律规定，现金交付举证证明标准应达到《最高人民法院关于使用的解释》第一百零八条规定的“高度可能性”标准。现金交付应依据交付凭证、支付能力、交易习惯、金额大小、当事人陈述的交易细节经过等因素进行综合判断。现有材料不足以证明案涉商品房买卖合同真实、合法、有效并交付款项事实。答辩人申请执行至今，执行异议中异议人均提交《商品房买卖合同》和收款收据拟证明为商品房买受人，但均无证据证明实际交付款项，贵院均予以驳回。充分证明了收款收据并不具备证明款项交付的有效证据使用，不应据此认定案件事实。另被执行人欧亚公司利用印章便利，《商品房买卖合同》、收款收据、入户通知单及物业费缴费收据可随意开具，无法以此证明商品房买卖合同关系的真实存在。再者，答辩人申请执行以来，被执行人账号均已冻结，根本无法收取购房款。被执行人欧亚公司应当说明款项已入账并使用的相关情况。如出现私自开设账户收取购房款或现金收取拒不履行法院生效执行文书行为，请求贵院依法移交公安机关侦查并追究其拒不履行生效判决的相关刑事责任。综上被答辩人的申请无事实和法律依据，请求法院依法驳回其异议请求。

本院查明，申请执行人营口建筑公司与被执行人欧亚公司建设施工合同纠纷一案，营口仲裁委员会于2016年10月14日作出营仲裁字（2014）第126号裁决，裁决欧亚公司给付营口建筑公司工程款32207459.50元及相应利息。2021年7月30日本院作出（2021）辽11执恢7号之一执行裁定，裁定查封欧亚公司名下位于盖州市双台子镇××海韵温泉山庄××房产××楼××单元××室等××套不动产，同日，委托盖州市人民法院向盖州市不动产登记中心下达协助执行通知，查封案涉14套房产。于2021年8月30日作出（2021）辽11执恢7号之二执行裁定，裁定拍卖欧亚公司名下位于盖州市双台子镇××海韵温泉山庄××房产××楼××单元××室等××套不动产。

另查明，异议申请人***向本院提交其与欧亚公司于2020年4月25日签订的《建筑工程施工合同》，合同约定：工程名称为海韵温泉山庄多层洋房公区装修工程；工程地点为盖州市双台镇董屯村；承包款结算方式是***承包工程竣工后，全部由本小区房产抵工程款，在施工中经监理工程师及欧亚公司代表进行过程控制，验收合格后按进度陆续给***拨房。***提交的《海韵温泉顶账商拨房审批表》，欲证实欧亚公司以7号楼2单元101室房产抵顶***工程款965340元。2020年8月7日欧亚公司与***签订《商品房买卖合同》，约定以总房款965340元将案涉房产售卖给***。2021年5月18日***收到欧亚公司《交房通知书》，通知其接到通知书后预约时间办理收楼手续。辽宁海韵物业管理有限公司出具2021年5月18日***为案涉房屋预存的装修电费、预存电费、水费、物业费、垃圾清理费等收款收据。

本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案涉房产于2021年7月30日被本院查封，异议人与欧亚公司于2020年8月7日签订《商品房买卖合同》且以抵顶工程款的方式付清房屋全款，异议人于2021年5月18日收到案涉房产《交房通知书》并办理收房手续。上述证据可以证明异议人***在案涉房屋被查封前已经签订购房合同、合法占有房屋并付清全部价款。因所涉房屋不具备过户条件，本案非因买受人自身原因导致没有办理过户登记。综上，异议人提交的证据满足排除执行的规定，对其提出的异议请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条规定，裁定如下：

中止对位于营口市盖州市×镇董屯村海韵温泉山庄×号楼×单元×室房产的执行。

案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向盘锦市中级人民法院提起诉讼。

审判长　　关春辉

审判员　　韩雪姣

审判员　　尹本峰

二〇二一年九月二十九日

书记员　　柳思宇