鞍山市第八建筑工程有限公司与台安县鑫科房地产开发有限公司执行异议裁定书

辽宁省鞍山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2023）辽03执异26号 异议人（案外人）：***，男，1972年05月04日出生，汉族，住台安县。 申请执行人：鞍山市第八建筑工程有限公司，住所地海城市腾鳌镇新城路31号。 法定代表人：***，总经理。 委托诉讼代理人：***，辽宁瀛如律师事务所律师。 被执行人：台安县鑫科房地产开发有限公司，住所地辽宁省鞍山市台安县台安镇光明街东运输管理所转制楼。 法定代表人：**，董事长。 在本院执行申请执行人鞍山市第八建筑工程有限公司与被执行人台安县鑫科房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，异议人***对本院查封台安县***城小区2号楼2**28层3室提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 异议人***称，申请解除2020辽03执保38号（位于台安县***城小区2号楼2**28层3室）楼房的查封。事实及理由：2019年4月15日，我从台安县中威企远混凝土搅拌有限公司处购买了其顶账的***城小区第2号楼2**28层3室楼房，面积101.6平方米，价款386080.00元。购买后***城的开发商，台安鑫科房地产有限公司将钥匙交给我，开始装修入住，入住期间多次催促***城售楼处办理不动产登记，由于***城小区无法办理不动产登记，所以至今尚未办理产权登记，同时也多次去房产办理网迁手续，由于房产的电脑系统维修多日也未能办理网迁手续，在我入住期间（2019年9月至2022年6月）***和台安县鑫科房地产开发有限公司的债务纠纷问题，也对我房产（***城2号楼2**28层3室）进行查封。经过台安县人民法院查找的证据，两次判决不得案涉的房产（坐落于台安县***城2号楼2**2803室面积，101.6平方米）执行。到2022年6月份我方去鑫科房地产开发有限公司办理不动产登记时，工作人员告诉我方，案涉房屋又被一家公司查封，由于我实际居住的楼房系我实际购买并入住多年，故请求法院解除对该房屋查封。 鞍山市第八建筑工程有限公司称，一、***另案判决对本案没有既判力。二、本案***其权利源于以物抵债协议，以物抵债协议不属于真实的房屋买卖合同，也不等同于支付了房屋全部价款，不足以排除本案执行。参考《最高人民法院第二巡回法庭法官会议纪要（第三辑）》法官会议意见《执行异议和复议规定》第28条规定了无过错不动产买受人可以排除金钱债权人执行的四个条件，只要有一个要件不符合则不能排除金钱债权的强制执行。以物抵债协议不同于买卖合同，其性质或者是新债清偿，或者是债务更新，在新债清偿场合，同时存在新旧两个债，与单一之债性质的买卖合同判然有别；在债务更新场合，债权人仅享有权利而无须履行付款义务，与需要支付对价的买卖合同亦不相同。因此，仅依据以物抵债协议，并不足以排除另一个金钱债权的执行。三、案涉房屋至今仍未进行竣工验收，***针对案涉房屋不属于合法占有，不符合执行异议和复议的规定。根据《建筑法》第61条第二款明确规定：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此、案外人主张案涉房屋已经交付使用，但是该等交付显然违反了法律的强制性规定，不具有合法性。买受人对案涉房屋事实上的占有、使用不能等同于合法占有。根据《建筑法》第61条第二款以及《建设工程质量管理条例》第16条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，出卖人应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务，否则即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋不是合法占有。因此、本案***不符合《执行异议和复议规定》第28条规定第二款之情形。综上，异议人主张的事实和理由不符合相关规定，请法院依法驳回其申请。 本院查明，鞍山市第八建筑工程有限公司与台安县鑫科房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案，本院作出（2020）辽03民初66号民事裁定书，裁定冻结台安县鑫科房地产开发有限公司银行存款3000万元或查封其他等额财产。根据该民事裁定书，本院于2020年8月28日作出（2020）辽03执保38号执行裁定书，查封了被执行人台安县鑫科房地产开发有限公司价值约3000万元的不动产，查封期限三年，包括案涉的***城2号楼2**28层3室，面积为101.6平方米的房屋。 另查，被执行人台安县鑫科房地产开发有限公司将案涉房屋抵顶给台安中威企远混凝土搅拌公司，台安中威企远混凝土搅拌公司又将案涉房屋抵顶给异议人***，2019年4月15日，台安县鑫科房地产开发有限公司为***出具收款收据。随后，***入住案涉房屋。 再查，异议人***诉***、台安县鑫科房地产开发有限公司、台安中威企远混凝土搅拌有限责任公司案外人执行异议之诉一案，台安县人民法院于2022年5月18日作出（2022）辽0321民初46号民事判决书，判决（一）不得执行***购买的坐落于***城小区2号楼2**2803房屋（面积101.6平方米）；（二）驳回***的其他诉讼请求。 本院认为，本案争议焦点在于：案外人***享有的实体权利能否排除执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，异议人系以抵顶的方式占有案涉房屋，其情形与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四款法律要件不完全相符，故以现有证据的形式审查，不能证明***对执行标的即案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。且***举证的另案生效法律文书系执行标的被查封后作出的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”之规定，不能依据上述生效文书排除执行。综上，异议人***的执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十六条、第二十八条规定，裁定如下： 驳回异议人***的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长　*** 审 判 员　*** 审 判 员　李　群 二〇二三年三月十四日 法官助理　*** 书 记 员　何　洋