桐乡市桐城景观建设有限公司
某某与浙江秀州置业股份有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
来源：中国裁判文书网
嘉兴市秀洲区人民法院
民事判决书
（2016）浙0411民初00258号
原告：***。
委托代理人：**、***（实习），浙江国傲律师事务所律师。
被告：浙江秀州置业股份有限公司。住所地：浙江省嘉兴市中山东路39号。
法定代表人：***，系总经理。
委托代理人：居新铭、***（实习），浙江圣文律师事务所律师。
第三人：桐乡市桐城景观建设有限公司。住所地：浙江省桐乡市梧桐街道振兴西路金3幢14-16号。
法定代表人：***，总经理。
委托代理人：**、***（实习），浙江国傲律师事务所律师。
原告沈建根诉被告浙江秀州置业股份有限公司（以下简称“秀州置业公司”）、第三人桐乡市桐城景观建设有限公司（以下简称“桐城公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由代理审判员封景适用简易程序，于2016年3月7日公开开庭进行了审理。原告（又系第三人桐城公司的法定代表人）***及其与第三人桐城公司的委托代理人**、邹亚维，被告秀州置业公司的委托代理人居新铭、***均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告***起诉称：2013年2月25日，原、被告签订了《咖尔花园购房补充协议》；2015年7月6日，原、被告及第三人签订了《购房协议》。两份协议约定：原告购买被告开发的咖尔花园4号楼303室，价格为1490000元，原告先支付500000元，740000元房款用被告应支付第三人的工程款冲抵，余款250000元在交房时交付；被告应在2015年9月30日前将诉争房屋的抵押撤销并同时办理该房屋的过户手续；若违约期限超过3个月，对方有权解除协议并按银行贷款利率四倍支付已付房款1240000元的利息。前述协议后，原告依约及时支付了有关款项，但被告至今未将诉争房屋的抵押撤销，导致原告至今无法办理房屋权属变更登记。原告数次催告无果。现原告起诉，要求判决原、被告于2013年2月25日签订的《咖尔花园购房补充协议》、原、被告及第三人于2015年7月6日签订的《购房协议》立即解除；被告立即返还原告购房款1240000元及违约金417743.2元（利息按银行同期贷款利率的四倍暂计算至2016年1月12日止，实际请求支付至本判决生效时）；诉讼费用由被告承担。
被告秀州置业公司答辩称：原、被告签订购房补充协议和购房协议是事实，但是原告方没有按照购房协议按时支付房款，被告有权抗辩，在原告没有足额支付房款前，被告有权不交付房屋、办理产权证，请求法庭驳回原告诉讼请求。
第三人桐城公司答辩称：原告诉称属实。
原告***为证明其主张，举证如下：
1、原、被告于2013年2月25日签订的《购房补充协议》1份，证明购房及房屋价款等信息。
经质证，被告及第三人无异议。
2、原、被告及第三人于2015年7月6日签订的《购房协议》1份，合同约定原告支付被告500000元房款，被告欠第三人740000元的工程款用于抵扣原告的房款，证明原、被告关于购房款、交付、违约事项的约定。
经质证，被告对证据的真实性没有异议，对原告的待征事实有异议，根据协议约定原告应先支付被告50000元购房款，被告才交付房屋，但原告未履行，故原告违约在先。第三人对此证据无异议。
3、现金缴款单复印件2张，证明2013年2月28日，3月5日***向被告实际交付房款500000元的事实。
经质证，被告及第三人无异议。
4、发票1份，证明被告收到原告500000元购房款的事实。
经质证，被告及第三人无异议。
经审查，本院对本案证据认证如下：
证据1-4均与本案相关联，且真实、合法，本院予以认定。
根据确认有效的证据，结合当事人的陈述，本院认定案件事实如下：
2013年2月25日，原、被告签订了《咖尔花园购房补充协议》，协议约定：原告预定咖尔花园4号楼303室房屋，该房屋建筑面积207.69㎡，总房价1490000元；原告应于2013年4月30日与被告签订预售合同；在合同生效后，原告拒绝签订或未在约定时间内签订商品房预售合同的，无权要求被告返还已收取的房款，被告有权将房屋出售；原告于2013年2月28日前支付房款300000元，于2013年3月5日前支付房款200000元，2013年4月30日前支付房款990000元（备注：剩余990000元房款抵充桐城公司咖尔花园景观工程款，工程款的最终金额以决算为准，如有差额，多退少补，如原告未支付或延期支付500000元首付款，此协议作废）。协议签订后，原告按约定时间支付了500000元房款，其余协议内容未履行。
后原、被告及第三人在2015年7月6日签订了《购房协议》，协议约定：1、房屋现状：商品房为咖尔花园4幢303室，建筑面积207.69㎡，车库30.88㎡，现被告将该房抵押给小额贷款公司；2、价格：房屋总价1490000元；3、付款：第三人已在2013年2月5日支付秀州置业公司房款500000元。协议签订后三日内，原告支付秀州置业公司50000元房款，用于咖尔花园北面广场绿化工程款抵充。三方经协商一致同意把原秀州置业公司尚欠承包给桐城公司的园林工程款690000元，作为原告支付给被告的购房款，冲抵后被告应支付第三人的工程款已结清。以上三项相加，原告实际已付购房款1240000元，尚余250000元未付，在交房时支付。2015年9月30日前，在被告将房屋抵押撤销，同时办理此商品房的过户手续；4、交房：在三方签订协议并在原告支付第二笔房款50000元后，被告承诺将商品房交给原告装修，被告承诺在协议签订后三个月内将房屋交给原告办理房屋产权证；5、被告未能将商品房按时交给原告，使原告不能按期办理房屋产权证，被告必须承担原告已付房款1240000元之日起每月按银行4倍利息支付限期的利息。原告不能按期付款，必须承担未付款部分每月按银行4倍息支付利息。如果违约期限超过3个月，对方有权解除协议，被告同意退房，但应按4倍息支付已付房款的利息；6、争议的解决方式：向人民法院起诉；7、商品房抵押撤销后，原、被告正式签订商品房买卖合同。合同签订后，被告于2015年7月10日向原告交付了房屋钥匙，但涉案房屋抵押至法庭辩论终结前未解除，且被其他法院查封，原告无法办理房屋产权变更手续，原告也未支付被告剩余房款250000元。
本院认为，原、被告及第三人签订的两份购房协议，是各方真实意思表示，各方均应按照合同约定履行义务。本案存在的争议焦点为：1、房屋无法办理产权登记的责任在于原告还是被告，两份协议能否解除，被告是否应当返还原告已付购房款；2、如购房协议解除，违约金从何时计算，如何计算。
对于本案的第一个争议焦点。按照原、被告及第三人约定，被告应在2015年9月30日前撤销涉案房屋上的抵押，并在2015年10月6日前将涉案房屋交付原告办理产权证，但本案被告未在约定的时间内解除抵押，该抵押至今尚存在，且涉案房屋被其他法院查封，导致原告无法办理产权登记手续，故合同无法继续履行的责任在于被告，第三人对解除合同也无异议，故本院对原告要求解除原、被告于2013年2月25日签订的《咖尔花园购房补充协议》、原、被告及第三人于2015年7月6日签订的《购房协议》的诉讼请求予以支持。被告辩称未办理房屋产权证的原因是原告未按照《购房协议》第四条第一款的约定支付50000元，但该条款全部内容为“在三方签订协议并在原告支付第二笔房款50000元后，被告承诺将商品房交给原告装修”，因被告在协议签订后已经向原告交付了房屋钥匙，现涉案房屋由原告实际占有，故本院认为被告的辩解意见不能成立，不予采信；被告在房屋存在权利瑕疵的情况下要求原告支付剩余房款，也与常理相悖，本院不予支持。被告认可收到原告1240000元购房款，因合同不能继续履行，第三人也同意被告将740000元工程款作为房款返还原告，故本院对原告要求被告返还购房款1240000元的诉讼请求予以支持。
对于本案的第二个争议焦点。被告辩称即使存在违约金、也应从2016年1月开始计算违约金的意见，本院认为该辩解意见无事实、法律依据，因为被告自原告向其交付房款之日起就实际占有了本应属于原告的资金，原告不能再取得该部分资金所能产生的利益，故原告的损失应从其付款之日起开始计算。结合《购房协议》第五条中“被告未能将商品房按时交给原告，使原告不能按期办理房屋产权证，被告必须承担原告已付房款1240000元之日起每月按银行4倍利息支付限期的利息”的约定，现因被告原因导致合同无法继续履行，故被告应自原告实际付款之日起支付违约金。但因原、被告约定的违约金过高，被告要求调整，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，确定按照中国人民银行同期同类贷款利率的2倍计算违约金，自2013年2月28日起按照本金300000元计算至2013年3月7日；自2013年3月8日起按照本金500000元计算至2015年7月5日止；自2015年7月6日起按照本金1240000元计算至本判决确定支付之日止。
据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用﹤中国人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：
一、解除原告***、被告浙江秀州置业股份有限公司于2013年2月25日签订的《咖尔花园购房补充协议》；
二、解除原告***、被告浙江秀州置业股份有限公司及第三人桐乡市桐城景观建设有限公司于2015年7月6日签订的《购房协议》；
三、被告浙江秀州置业股份有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告***购房款1240000元及其违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算，自2013年2月28日起按照300000元计算至2013年3月7日；自2013年3月8日起按照500000元计算至2015年7月5日止；自2015年7月6日起按照1240000元计算至本判决确定履行之日止）；
四、驳回原告沈建根的其它诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费减半收取9860元，保全费5000元，合计14860元。由原告***负担940元；由被告浙江秀州置业股份有限公司负担13920元，限于本判决生效之日起七日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院（后附页）。
代理审判员封景
二〇一六年三月二十九日
书记员***
