某某、安徽省农垦集团某某农场有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

安徽省***人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0321民初3739号 原告：***，男，1953年1月28日出生，汉族，居民，住安徽省合肥市。 委托诉讼代理人：**，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。 被告：安徽省农垦集团**农场有限公司,住所地安徽省*****农场，统一社会信用代码913403211501023603。 法定代表人：***，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：***，安徽皖成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，安徽皖成律师事务所律师。 原告***诉被告安徽省农垦集团**农场有限公司（以下简称**农场）财产损害赔偿纠纷一案,本院2020年6月19日立案后，依法适用简易程序进行审理。2020年6月26日，***申请对产权证号分别为“怀私字第503875号”和“怀私字第504237号”的两栋建筑的价值进行评估，本院依法委托安徽天源价格房地产评估经纪有限公司进行评估。案件审理过程中，因案情复杂，本院于2020年9月14日作出（2020）皖0321民初3739号民事裁定，裁定本案转为普通程序审理。2020年9月29日、2020年12月21日，本院依法公开开庭对本案进行了审理，原告***及其委托诉讼代理人**、***，被告**农场的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告给付赔偿款5568755元，并支付赔偿款利息3505050元(自2009年9月1日至起诉日2020年6月11日的利息），并判令被告承担起诉日之后的利息，款清息止；2.本案的评估费用及诉讼费用由被告承担。事实与理由：2001年3月2日，原被告双方签订《专家楼配套工程合作协议》（以下简称《合作协议》），协议约定被告将其农场的一块土地无偿提供给原告使用50年，乙方在该宗土地上建设专家楼配套工程项目-餐饮部，并对工程提出具体要求，该建筑及附属设施的产权归原告所有，土地使用期限届满即协议签订50年后地上建筑物及附属产权归乙方，后原告按照协议施工并按约完成。2004年2月18日，原被告双方又达成《资产委托经营协议》（以下简称《经营协议》），将原告在***雁湖宾馆拥有的全部资产委托给甲方经营，时间暂定自2004年2月18日起五年，并约定每年由被告支付100000元给原告作为资产经营费，另约定委托经营期间，被告不得单方变卖原告所拥有的资产。以上协议签订后，被告仅支付了5年的资产经营费，2009年至今未支付每年的资产经营费；后在2009年9月，在原告不知情的情况下，被告方违反协议约定私自招标出售雁湖宾馆，将原告所有的建筑物一并处置出售（餐饮楼：面积1428.20平方米的五层建筑物，**楼：面积783.26平方米的三层建筑，共计2211.46平方米），给原告造成财产损害，现经安徽天源价格房地产评估经纪有限公司评估，价值为5568755元，被告对该赔偿款依法应予给付，并应承担赔偿款的利息。 ***为支持自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1.《合作协议》一份，证明原被告约定将农场所有的一块土地交与原告使用，要求原告按照协议建设专家楼配套工程项目-餐饮部，并对工程提出具体要求，协议约定该建筑及附属设施的产权归原告所有； 2.《经营协议》、雁湖宾馆资产交接清单各一份，证明原被告双方又达成《经营协议》，将原告在***雁湖宾馆拥有的全部资产委托给**农场经营，时间自2004年2月18日起五年，**农场每年支付100000元作为资产经营费，另约定在委托经营期间，被告不得单方面变卖原告所拥有的资产。2004年2月17日，***将建筑物及内部存放的所有设施、物品移交给被告，证明***拥有的建筑物为餐饮楼、**楼、综合楼。 3.**农场雁湖宾馆出售招标公告、雁湖宾馆房屋产权证、雁湖宾馆示意图、照片及名称说明各一份，证明被告在2009年9月9日将案涉原告所有的建筑物打包与**农场其他资产一起，未经原告许可，拍卖与***，其中不动产权证字号：“房地权证怀私自字第××号”、面积783.26平方米的三层建筑（**楼），“房地权证怀自字第××号”、面积1428.20平方米的五层建筑物（餐饮部）为原告所有，此两幢建筑物是基于《合作协议》进行建设并经《经营协议》委托由被告经营的建筑物。示意图说***宾馆区域的各幢楼名称及其前后称呼； 4.评估报告、评估费发票各一份，证明被告给原告带来的财产损失及鉴定费26255元。 补充证据：1、餐饮楼装修图、**楼结构图复印件各一份，证明该建筑是原告依图纸施工的建筑； 2、复印于（2019）皖0321民初6号卷宗中的房产证复印件，证明两栋建筑的平面形状及建筑走向。 **农场辩称，一、本案不属于财产损害赔偿，应是合同无效后的损失补偿。（一）《合作协议》实质是土地使用权转让合同，***未取得房屋所有权。2001年3月2日，双方签订《合作协议》。协议约定：农场提供土地，***付给农场本宗土地周边基础设施配套费100000元。***按照农场的规划进行建设，50年内必须按照农场的要求使用，整改后仍不符合农场要求，农场有权收回用地并按评估价回收地面建筑物，50年后建筑的产权归***所有。农场对***所建房屋享有“使用方式的决定权，土地及地上建筑物的回收权”。在合作协议中，农场不承担开发过程中的风险责任，亦不享有开发利润分成，而以土地使用权作价100000元与***合作开发房地产，应认定为土地使用权转让。（二）《合作协议》-土地使用权转让协议无效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定：土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。因涉及划拨用地使用权，转让给***的协议并没有经过人民政府批准。（三）***对所建房屋不能取得所有权。协议约定：50年内***只有使用权，没有所有权。协议第二条：土地使用期限50年，土地使用期满后，地上建筑物及其他附属物的产权归乙方（***）所有。在50年的期限内，***只有对地上建筑物及其他附属物享有使用权，没有所有权。 二、协议无效的处理--“任何人不得从违法行为中获得”。（一）无效合同的信赖利益不同于有效合同的履行利益。根据《合同法》第五十八条规定，合同无效时，受损害方可通过请求过错方赔偿损失以回复缔约前其所处的状态。这里的损失是指合同一方基于合同相对方信任而为合同履行所作必要准备而支出的费用和为准备该合同所丧失的其他合同机会所造成的损失。当履行利益因当事人的过错无法实现时，则善意一方有权要求过错方弥补其为缔约所付出的成本也即信赖利益。本案中，合作开发房地产合同被认定无效后，当事人无法举证证明因合同无效造成其他具体损失的情形下，投资损失应按银行同期贷款利率计算。（二）人民法院在判决折价补偿时，应当避免一方因合同无效而获益--2019年民事审判会议纪要第33条。（三）补偿时参照投资数额、取得所有权一方获益情况综合考虑。1评估报告不能作为赔偿或补偿的依据：评估的房屋价值包含了土地使用权的价值且无法区分，以此报告评估价值补偿，纵容原告因违法行为获利，且获利超过了有效合同的履行利益。该评估报告的评估价值也远远超过2009年拍卖成交价，也使以**农场拍卖转让的全部资产所得价款不足以支付给原告。2补偿参照建设工程价款或参照**农场2009年拍卖时的评估报告（重置价）以及农场对外转让获利对价。**农场拍卖资产评估价值469.6万元，成交价471.2万元，基本没有溢价。以2009年评估报告为基础，结果公平合理。 三、诉请**楼价款没有依据。原告没有提供证据证明，《合作协议》中的餐饮楼包括浴室楼。协议中只是约定建设餐饮部，现场一栋4层建筑（餐饮楼）是原告所建，即原告提供的示意图中的餐饮楼，一直没有争议。协议第六条要求建筑物不低于15米，楼层不少于4层，由乙方完成图纸设计。而现有的浴室楼是3层建筑，不符合协议约定。原告***室楼是委托蚌埠的一家设计公司进行设计，也没有提供图纸。 四、原告诉请的5层建筑1428平方米，不是原告投资建设。5层建筑位于原告提供的示意图中与二招的北墙相连的位置。在2009年，**农场对外拍卖时，并不包括5层建筑。案外人竞买后，出资新建了5层建筑。在原告诉请返还原物（2020）皖03民终170号案件中，中院法官勘验时，***明确没有建设该5层建筑。综上，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 **农场为支持自己的抗辩主张，向本院提交了以下证据： 1.营业执照、法定代表人证明书各一份，证明被告的主体资格； 2.2003年8-12月7次付款凭证各一份，证明被告向原告支付工程款等共计864440元； 3.2005年-2009年7月5次付款凭证各一份，证明被告5年期间向原告支付50万元经营费； 4.2009年11月6日收条及现金支票存根一张，证明原告同意并领取出售二招资产款50万元的事实； 5.安徽中信评估事务所有限责任公司评估报告一份，证明2009年评估含土地使用权价值的总资产4696443元，其中餐厅大楼（餐饮部）、浴室大楼评估单价在1000元左右。因餐厅大楼是钢混结构、浴室大楼是砖混结构，价值有所区别。在（2020）皖03民终170号判决中认定：总资产拍卖给***的成交价472.1万元。该评估报告客观反映当时房产的市场价值。 6.皖20*****不动产权第0005516号不动产权证书一份，证明被告是涉案划拨土地使用权人。 补充证据：1.**2001（008）号文件、龙干2001（004）号文件各一份，证明***时任场长工作部部长，***时任场长工作部干事； 2.**农场资产招标公告及招标成交协议书各一份，证明本案争议的房屋在评估之后公开拍卖，拍卖总价格为472.1万元（包含了争议财产之外的房产及部分动产和全部的土地使用权）。 本院经审理查明以下事实：2001年3月2日，被告（原为安徽省国营**农场）作为甲方与***作为乙方签订《合作协议》，约定甲方将专家楼东侧的一宗土地提供给乙方建设专家楼配套工程--餐饮部。土地位于龙腾路北端西侧、1#商住楼北侧，其位置四至及现状如附图所示。甲方将该宗土地无偿提供给乙方使用，使用期限50年，自本协议生效之日算起。土地使用期满，地上建筑物及其他附属物的产权归乙方所有。乙方分期向甲方交纳宗地周边基础设施配套费100000元人民币。乙方在宗地上兴建建筑物应符合下列要求：1.建筑物性质：专家楼配套工程--餐饮部，用于对内对外接待及配套服务。2.建筑物高度不低于15米，楼层不少于4层。3.图纸设计由乙方负责完成，经甲方审验后实施。4.该建筑必须于协议签订后20日内破土动工，2001年10月1日之前主体工程竣工。其后，***依约兴建四层餐饮楼一栋。 2004年2月17日，***与**农场就雁湖宾馆中的资产进行了交接。2004年2月18日，**农场作为甲方与***作为乙方签订《经营协议》，约定乙方将在***雁湖宾馆中所拥有的全部资产委托给甲方经营。协议主要内容为：1.委托经营资产内容乙方将本方在***雁湖宾馆中所拥有的全部资产交由甲方经营。由乙方承办的在建工程在竣工验收后再交由甲方经营。2.委托经营期限期限暂订5年，自2004年2月18日起至2009年2月18日止。3.经营费用及付款方式甲方每年向乙方交付资产经营费10万元。每年的经营费用甲方应在当年的6月底之前一次性交清。如延期付款，另按欠租金额月息的10‰计缴滞纳金。 2009年7月2日，**农场委托安徽中信评估事务有限责任公司对雁湖宾馆包括宾馆大楼、餐厅大楼、浴室大楼及国有出让土地使用权等资产进行了评估，安徽中信评估事务有限责任公司于2009年8月18日出具皖中信估字（2009）1161号价格评估报告书，评估结论为：评估标的客观合理价格为：（人民币）4696443元。2009年9月9日，**农场发布《雁湖宾馆资产出售招标公告》，将包括餐饮楼、**楼在内的雁湖宾馆资产（含土地）以标底价472万元的价格对外招标出售，***以472.1万元的价格中标。**农场与***于2009年9月27日签订协议，约定***分三次付清转让款，自协议签订之日起一周内付284.1万元（其中152万元为土地出让金）、余款分别于2010年、2011年年底前各支付100万元、88万元（均不计息）。2009年11月6日，**农场会计***确认收到“农场出售二招资产款***首付284.10万元已到账”。同日，时任**农场副场长***批示“根据农场与***签订的原协议，专家楼配套工程中餐饮部分产权属***，本次雁湖宾馆处置款中含该部分，经请示家堂老总，同意暂从雁湖宾馆资产处置首付款中暂支伍拾万元给***”，***于当日收取该50万元并出具了收条。 根据***的申请，本院于2020年7月27日委托安徽天源价格房地产土地评估经纪有限公司（以下简称天源评估公司）对产权证号为“房地权怀私字第××号”、建筑面积1428.20平方米的5层建筑及产权证号为“房地权怀私字第××号”、建筑面积783.26平方米的3层建筑的市场价值进行了评估，天源评估公司于2020年8月11日出具皖天源【2020】房估字第××号房地产估价报告，对产权证号为“房地权怀私字第××号”、建筑面积1428.20平方米的五层建筑的估价结果为3409415.5元，对产权证号为“房地权怀私字第××号”、建筑面积783.26平方米的3层建筑的估价结果为2159339.6元，***为此支付评估费26255元。 另查明：原产权证号为“房地权怀私字第××号”、建筑面积1428.20平方米的房产为雁湖宾馆主楼后的5层建筑。原产权证号为“房地权怀私字第503876号（现为504237号）”、建筑面积783.26平方米的房产为3层的雁湖洗浴（**楼）。原产权证号为“房地权怀私字第××号”、建筑面积2366.44平方米的房产为4层的雁湖宾馆主楼及其东侧的餐饮楼。4层的雁湖宾馆主楼即专家楼。**楼的设计单位为**农场基建管委会办公室，负责人为***，设计人为***，设计时间为200＊年09月。***自2001年2月至2005年12月任**农场场长工作部部长，***自2001年2月11日至2005年12月任场长工作部干事。 本案的争议焦点有二：一是被**农场出售给***的资产中的**楼是否为***所建造？二是皖天源【2020】房估字第××号房地产估价报告能否作为确定***损失的依据？ 对于焦点一，***主张餐饮楼系其建造，**农场对此不持异议，且根据《合作协议》中“甲方将专家楼东侧的一宗土地提供给乙方建设专家楼配套工程--餐饮部。土地位于龙腾路北端西侧、1#商住楼北侧”的表述所确定的位置也与餐饮楼的实际位置相一致，能够确定餐饮楼为***所建造。关于**楼，本院认为该建筑不是***所建造。理由如下：首先，**楼的位置位于专家楼的东南侧、1#商住楼的西侧，其位置与《合作协议》中的表述不符；其次，***与**农场签订《合作协议》的时间为2001年3月2日，约定工程必须于协议签订后20日内动工，主体工程竣工时间为2001年10月1日前，而**楼的设计图纸的绘制时间为200*年09月（因图纸为复印件，具体年份无法准确辨认，疑似2003年），既使年份是2001年，从绘制图纸到工程竣工只有不到一个月的时间，既与《合作协议》约定的动工时间不符，原告要在如此短的时间内完成三层建筑的建造也不可能；第三，按照《合作协议》约定，图纸设计由乙方负责完成，经甲方审验后实施，***在2020年9月29日庭审时***纸是由蚌埠东方装潢公司设计的，其在2020年12月21日的庭审中又改称**楼的图纸是***代办的，***对此既未提供证据证明，也与协议约定不符。 对于焦点二，本院认为，根据***的申请，天源评估公司实际评估并给出评估价格的为产权证为“房地权怀私字第××号”、建筑面积1428.20平方米的五层建筑及产权证号为“房地权怀私字第××号”、建筑面积783.26平方米3层建筑，而***建造并被**农场售与***为产权证号为“房地权怀私字第××号”、建筑面积2366.44平方米的房产中的餐饮楼部分，故皖天源【2020】房估字第××号房地产估价报告不能作为确定***损失的依据。 综上，***依《合作协议》建造并被**农场出售与***的为餐饮楼，而原告申请评估的标的并不包括餐饮楼部分，经本院询问，原告仍坚持评估对象（“房地权怀私字第××号”、建筑面积1428.20平方米的五层建筑）就是餐饮楼，***依据对错误的评估对象所作出的评估报告要求**农场赔偿损失没有依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告***的诉讼请求。 案件受理费75317元，评估费26255元，由原告***承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审　判　长　　*** 审　判　员　　宫占好 人民陪审员　　*** 二〇二〇年十二月二十八日 法官助理*** 书记员韩双洋 提示： 1、宣判后一方或者双方当事人提出上诉的，应将上诉状提交承办人。