某某、某某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

辽宁省大连市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2022）辽02民终3781号

上诉人（原审被告）：***，男，1954年11月27日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。

上诉人（原审被告）：***，女，1957年10月4日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。

二上诉人的共同委托诉讼代理人：苗松，辽宁海至问律师事务所律师。

二上诉人的共同委托诉讼代理人：邢娜，辽宁海至问律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：于龙梅，女，1969年6月28日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河口区。

被上诉人（原审原告）：蔡玉琳，女，1992年5月29日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。

被上诉人（原审原告）：蔡玉馨，女，2002年3月31日出生，汉族，住辽宁省大连市甘井子区。

被上诉人（原审原告）：***，男，1938年12月1日出生，汉族，住辽宁省普兰店市。

四被上诉人共同委托诉讼代理人：周丽平，辽宁亚太律师事务所律师。

原审第三人：大连金真源集团房地产开发有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区凌水路168号201室，统一社会信用代码91210200723499204E。

法定代表人：单宝冬，该公司总经理。

原审第三人：大连安泰建设有限公司，住所地辽宁省庄河市鞍子山乡鞍子山村，统一社会信用社代码91210283747859083P。

法定代表人：庄德勇，该公司总经理。

委托诉讼代理人：郭长俊，男，该公司员工。

上诉人***、***与被上诉人蔡玉馨、***、于龙梅、蔡玉琳，原审第三人大连金真源集团房地产开发有限公司（简称金真源公司）、大连安泰建设有限公司（简称安泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连高新技术产业园区人民法院于2020年9月1日作出（2020）辽0293民初322号民事判决书，***、***不服该判决，提起上诉，本院于2020年12月28日作出（2020）辽02民终8566号民事裁定，将本案发回大连高新技术产业园区人民法院重审。该院重审后，于2021年11月9日作出（2021）辽0293民初986号民事判决，***、***不服该判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***、***上诉请求：请求撤销大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初986号民事判决第一项，并依法改判***、***无需向于龙梅、蔡玉琳、蔡玉馨、***支付房款760,670元。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，存在错误并遗漏相关案件事实。（一）一审法院认定蔡万柱系案涉房屋抵顶的合同相对方与事实不符。蔡万柱于2003年6月18日成为大连三源建筑工程有限公司（简称三源公司）股东之一，并于2004年3月15日至2014年7月24日期间，一直担任三源公司法定代表人，其有权代表公司对外处理公司事务。一审已查明金真源公司开发的兴国学校项目部分工程是由三源公司施工的，故安泰公司系将案涉房屋抵顶给三源公司，而非蔡万柱个人。蔡万柱仅是代表三源公司将案涉房屋转让给上诉人，并且三源公司对此也发表声明予以确认。所以案涉房屋的相关权利义务均属于三源公司，而非蔡万柱个人，故于龙梅、蔡玉琳、蔡玉馨、***均不是适格原告。（二）一审认定被上诉人的诉请未超过诉讼时效没有任何证据佐证。1.蔡万柱生前代表三源公司与上诉人通过对账抵顶和现金交付的方式将案涉房屋转让给上诉人，上诉人于2009年至今十余年间一直居住在案涉房屋。蔡万柱于2016年去世前，长达七年的时间里蔡万柱和三源公司从未向上诉人主张过任何权利。2.上诉人与金真源公司签订的案涉房屋合同第六条明确约定：“于2009年4月29日一次性付清760,670元”。并且2009年4月29日，系蔡万柱本人亲自带***、***到金真源公司售楼处与金真源公司签订《商品房买卖合同》，由此可知蔡万柱对案涉合同约定的付款时间是知晓且默认的，即应认为系蔡万柱与上诉人就给付购房款的时间进行约定。综上所述，不管是根据案涉房屋转让时适用的《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定还是现行的《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，本案诉讼时效均已超过。（三）一审认定“上诉人未履行支付房款的义务，应当承担继续履行的义务”遗漏相关事实，从而导致事实认定错误。首先，一审庭审中，上诉人明确提到，金真源公司于2009年4月末与上诉人签订房屋买卖合同后，即将房屋交付上诉人，上诉人于2009年一直居住至今，三源公司均未提出异议。即证明不管是金真源公司还是三源公司都认可上诉人已支付全部购房款并获得案涉房屋的权利，而一审判决却未对上述事实予以记载，属于遗漏重要案件事实。其次，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，被上诉人主张上诉人未支付案涉房屋购房款，应就其主张提供充分的证据证明。但其提供的《抵债协议》《房屋转让声明》等证据并不能证明上诉人未支付案涉房屋的购房款。而根据双方均提供的案涉房屋买卖合同、购房发票、维修基金发票，上诉人提供的《龙海滨城二期业主临时公约》《前期物业管理服务协议》等证据都足以说明上诉人已支付案涉房屋购房款，否则金真源公司不会向上诉人出具购房发票和维修基金发票，物业公司也不会与上诉人签订案涉房屋的服务协议等。最后，上诉人于2009年5月至今一直居住在案涉房屋内，至蔡万柱2016年10月31日去世，长达七年的时间里，没有任何人再要求上诉人给付购房款。若是上诉人没有和蔡万柱以及他的公司结算完购房款，2009年4月29日，蔡万柱不会代表三源公司亲自带上诉人到金真源公司售楼处签订《商品房买卖合同》，并让金真源公司于同日向上诉人出具发票，三源公司也不会出具《声明》对上述事实予以确认并将房屋交付给上诉人。故，根据现有证据均不能证明被上诉人主张上诉人未支付购房款的诉请成立。二、一审适用法律错误。（一）前文已述案涉房屋抵顶的合同相对方为三源公司，退一步讲，即使案涉房屋权利义务归属蔡万柱，蔡万柱生前已将案涉房屋处分给上诉人，双方之间的权利义务已经履行完毕。故案涉房屋不属于蔡万柱遗产，一审法院适用《中华人民共和国继承法》相关法律规定认定本案四被上诉人属于适格原告系适用法律错误。（二）一审适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条第一款规定，认为上诉人未对主张的债权债务关系予以有效证明，系法律适用错误。一审庭审中，上诉人已陈述其与三源公司之间存在债权债务关系，双方系通过债务抵顶和现金交付的方式履行了交付全部购房款的义务。虽然双方存在债权债务关系，但双方属于债权债务的抵顶行为，并不是民间借贷。因此，债权债务关系的成立应综合考量多种因素，不仅要考虑是否有证明债权债务关系存在的证据，更应考虑生活及交易习惯。蔡万柱代表三源公司在上诉人处借的现金虽然没有打欠条，但是上诉人都有记账，之所以无法提供，系因上诉人与蔡万柱对账并在蔡万柱代三源公司表示用房屋抵债之后，上诉人将记账单和蔡万柱平时吃饭的签单一并销毁，因为用案涉房屋抵债后，双方的债权债务即已履行并灭失，所以上诉人将上述债权凭证予以销毁，符合正常的生活及交易习惯，只有在债权债务尚未消灭时，才需要保留债权凭证。故，一审法院根据民间借贷相关法律法规认定上诉人未支付案涉房屋购房款于法无据。

蔡玉馨、***、于龙梅、蔡玉琳辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院查明事实中并未表述金真源公司开发的新国学校项目部分工程是由三源公司施工的，该节事实是一审转述上诉人的辩称内容，并非一审判决查明认定的事实。对于合同是否履行，应当由负有履行义务的一方承担举证责任，即应当由上诉人举证证明其支付了购房款，而不是由被上诉人证明上诉人未支付购房款。现上诉人主张其向蔡万柱支付过现金，蔡万柱在上诉人的牛肉汤店吃饭签单，蔡万柱向其个人借过钱等事实，均无有效证据，应当承担举证不能的后果，应当履行付款义务。另外，案涉房屋的商品房买卖合同和发票的原件均在蔡万柱手中保管，也从另一方面印证了上诉人未支付房款的事实，否则这些将来需要办理产权证所要用到的合同和发票原件不可能不交付给上诉人。至于上诉人的其他上诉理由与其一审时答辩观点重复。

安泰公司述称，不同意上诉人的上诉请求，同意蔡玉馨、***、于龙梅、蔡玉琳的答辩意见。

金真源公司未到庭，亦未发表书面意见。

于龙梅、蔡玉琳、蔡玉馨、***向一审法院起诉请求：1.判令***、***支付购房款760,670元；2.判令***、***支付逾期付款的违约金45,036元至其实际付清购房款之日（自2020年1月6日起暂计算至2021年7月6日，按贷款市场报价利率计算，以760,670元为基数）；3.诉讼费由***、***承担。

一审法院认定事实：于龙梅系蔡万柱妻子，二人于1990年12月21日登记结婚，蔡玉琳系二人长女，蔡玉馨系二人次女，***系蔡万柱父亲。蔡万柱于2016年10月31日去世。

2007年1月23日，大连明辉房地产开发有限公司（甲方）与安泰公司（乙方）签订《抵债协议》，约定甲方以山海一家七套商品房抵顶欠付乙方的兴国学校工程款5,431,790元，其中包括以案涉房屋（12#-3-3-1、124.7平方米、6100元/平方米）抵债760,670元。该协议中共载有七套房屋，其中五套房屋右侧处手写“蔡万柱”名字。

同日，安泰公司（甲方）与蔡万柱（乙方）签订《抵房协议》，约定甲方以山海一家五套商品房抵顶欠付乙方的工程款3,802,489元，其中包括以案涉房屋（12#-3-3-1、124.7平方米、6100元平方米）抵债760,670元。该《抵房协议》中的五套房屋与前述《抵债协议》中手写“蔡万柱”的五套房屋一致。

金真源公司处存档有《房屋转让声明》一份，载明：三源公司（蔡万柱）现将山海一家12#-3-3-1总面积为124.7平方米的往房出售给***，如有其它意外事宜，由三源公司全权负责。声明落款处有三源公司盖章及蔡万柱签字。

2009年4月29日，金真源公司与***签订《商品房买卖合同》，约定***购买金真源公司开发的位于汇贤街30#3-3-1号房屋（第12幢3单元3层1号房），建筑面积124.7平方米，总房款760,670元，应于2009年4月29日一次性付清。同日，金真源公司向***开具金额为760,670元的商品房销售（结算）专用发票。2009年4月30日，金真源公司向***开具金额为4988元的住房维修基金专用收据。

2009年5月1日，***与大连龙海物业管理公司签订《龙海滨城二期业主临时公约》。同日，***与大连明辉房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务协议》。

2018年11月1日，安泰公司出具《声明》，认可案涉房屋是明辉公司抵顶给蔡万柱的财产，归蔡万柱所有，与安泰公司无关。金真源公司、安泰公司于庭审中均认可上述《声明》内容，并陈述案涉房屋的抵顶系基于兴国学校工程款的给付而发生，该工程发包人系大连龙海房地产开发有限公司，承包人系安泰公司，蔡万柱系该工程的实际施工人，案涉房屋最终抵顶给蔡万柱，而非三源公司。

一审另查，大连龙海房地产开发有限公司成立于2000年12月8日，于2004年11月1日名称变更为大连金真源集团房地产开发有限公司（即本案第三人金真源公司）。大连明辉房地产开发有限公司成立于2005年11月9日，于2019年4月4日注销。明辉公司与龙海公司系关联公司。2020年8月11日，金真源公司出具《情况说明》，载明：案涉房屋因设计变更原因，至今未办理产权证，大连房地产交易中心没有该房屋的登记信息记录，该房屋系以现状进行抵顶及买卖。

一审再查，2002年7月30日，大连三源建筑工程有限公司成立。2003年6月18日，该公司股东变更为曲德刚（持股比例70%）、蔡万柱（持股比例30%），法定代表人变更为蔡万柱。2014年7月24日，该公司法定代表人变更为徐毅。2015年6月10日，该公司名称变更为大连万腾建设工程有限公司（简称万腾公司）。2017年1月17日，该公司股东变更为蔡万柱（持股比例67%）、于龙梅（持股比例33%）。2018年6月9日，该公司法定代表人变更为贺传际。2019年1月4日，该公司股东变更为蔡玉琳（持股比例33.5%）、蔡玉馨（持股比例33.5%）、于龙梅（持股比例33%）。2020年5月21日，万腾公司出具《声明》，认可案涉房屋系明辉公司抵顶给安泰公司，再由安泰公司抵顶给蔡万柱，该房屋的产籍权属与本公司无关。

一审庭审中，***、***自述其已通过三种方式履行了支付全部购房款的义务，分别为：第一种方式饭店顶账款16万元至18万元之间，因为当时签单的票据在蔡万柱去世后***、***已销毁，所以现在记不清楚具体数额；第二种方式是蔡万柱零散从饭店借的现金22万元，没有转款凭证也没有收据，蔡万柱拿钱的时候没有打欠条；第三种方式是2006年的2月初，***、***转让饭店转让款38万元及2万元现金，共计40万元，***、***是将现金支付给蔡万柱，当时只有***、***和蔡万柱三个人在场，没有其他人，且***、***也没有让蔡万柱打欠条，所以没有证据提供。***、***为此向一审法院提交了其与案外人邓祥于2006年1月13日签订的《房地产买卖契约》，***、***将其原经营的大连市沙河口区家私牛肉汤馆所在房屋出卖给案外人邓祥，总房款38万元，并于2006年3月28日，将该面馆变更登记给案外人邓祥。

一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一、本案原告是否为适格主体；二、原告的诉请是否超过诉讼时效期间；三、被告***、******、***是否履行了支付购房款的义务。

针对第一个焦点问题。本案中，各方当事人对于龙海公司（即金真源公司）以明辉公司名义（二公司系关联公司）将案涉房屋抵顶给安泰公司的事实没有异议，即龙海公司以山海一家商品房（12#-3-3-1、124.7平方米、6100元/平方米）抵付安泰公司工程款760,670元，对此予以认定。另根据原告提供的《抵债协议》《抵房协议》《声明》等证据，可以证实案涉房屋抵顶给安泰公司后，安泰公司又将案涉房屋抵顶给了蔡万柱，抵债数额为760,670元。由此可证，蔡万柱系案涉房屋抵顶的合同相对方。虽然与***签订《商品房买卖合同》的是金真源公司，但案涉房屋实为蔡万柱生前受让的财产，金真源公司与***订立合同实质是履行用案涉房屋抵顶欠付蔡万柱工程款的义务。因此，***买受案涉房屋的相对方应为蔡万柱，***、***理应向蔡万柱履行给付购房款的义务。现蔡万柱已故，各原告作为蔡万柱的合法继承人提起诉讼，要求***、***履行给付购房款的义务，具有诉讼主体资格。故，***、***抗辩原告不是本案适格主体的答辩意见缺乏事实及法律依据，不予采纳。

针对第二个焦点问题。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。由于蔡万柱与***、***之间并未约定给付购房款的具体时间，属于对付款期限约定不明，原告可随时主张权利，其诉请并未超过诉讼时效期间。***、***主张原告诉请已过诉讼时效的答辩意见缺乏事实及法律依据，不予采纳。

针对第三个焦点问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对合同是否履行应当由履行义务一方承担举证责任，故对本案房屋买卖合同是否履行了支付购房款的义务应当由被告承担举证责任。根据本院查明的事实，可以确认案涉房屋的价款为760,670元，现***、***主张因其与蔡万柱之间存在债权债务关系，双方系通过抵债的方式履行了支付房款的义务。对此***、***自述其已通过三种方式履行了支付全部购房款的义务，并提供其与案外人签订的《房地产买卖契约》、变更工商登记和证人证言加以证明。但上述证据仅能证明***、***与案外人之间存在买卖房屋的事实，并不能证明***、***将卖房款借给蔡万柱及蔡万柱与***、***之间存在与760,670元相当的债权债务关系。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条第一款规定，判断借贷关系的成立，应当提供借据、收据、欠条等债权凭证以及其他能够证明借贷法律关系存在的证据。***、***对此未能提供有效证据加以证明，其应当承担举证不能的法律后果。同时，由于***、***与金真源公司之间不存在真实的商品房买卖合同关系，在无蔡万柱确认的情况下，仅凭《商品房买卖合同》约定的付款期限、付款方式及金真源公司向***、***开具发票的事实，不足以认定其已付清房款。故***、***主张其已支付了全部购房款的答辩意见缺乏事实依据，不予采纳。

综上，***、***未履行支付房款的义务，应当承担继续履行的义务。原告要求***、***支付购房款760,670元的诉讼请求，有事实及法律依据，予以支持。关于原告主张逾期付款违约金，鉴于蔡万柱与***、***之间并未约定给付购房款的具体时间，亦未约定逾期付款违约金的具体数额及计算方式，故对原告这一诉讼请求不予支持。

一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《中华人民共和国继承法》第三条、第十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、***、***于判决生效之日起十日内支付于龙梅、蔡玉琳、蔡玉馨、***房款760,670元；二、驳回于龙梅、蔡玉琳、蔡玉馨、***的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,140元，由***、***负担。于判决生效之日起七日内向大连高新技术产业园区人民法院缴纳，逾期未予缴纳依法强制执行。应予退回原告14,140元。

二审期间，各方当事人均未提交新证据。经本院二审审查，本院对一审已查明的案件事实予以确认。

本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十一条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”之规定，本案二审围绕上诉人***、***的上诉主张进行审理。

首先，关于四被上诉人是否具备提起本案诉讼的主体资格的问题。对此，通过本案几次诉讼程序中已查明的案件事实可知，虽然与***签订《商品房买卖合同》的相对方是金真源公司，但是通过该公司和安泰公司的证实，案涉房屋实为蔡万柱生前受让的财产，金真源公司与***订立合同，实质是履行用案涉房屋抵顶欠付蔡万柱工程款的义务。因此，***受让案涉房屋的相对方应为蔡万柱，一审对此认定正确，***、***于本案中辩称案涉房屋并非蔡万柱所有，缺乏事实和法律依据，本案四被上诉人作为蔡万柱的继承人，具备提起本诉的诉讼主体资格。

其次，关于四被上诉人的诉讼请求应否成立的问题，本院认为，这取决于如何分配诉辩双方于本案中的举证责任。虽然***、***作为主张履行了义务的一方，应对其履行情况承担举证证明责任。但是依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款关于“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的民事诉讼基本举证规则，基于本案已查明的前述基本事实，本案应首先由提起本案诉讼的四被上诉人证明其对***、***依法享有债权，再由***、***举证证明其已经履行了相关债务。具体来说，虽然案涉房屋为蔡万柱生前受让的财产，但因蔡万柱已经将案涉房屋处分给了***、***，故继承发生时，除非四被上诉人有证据证明其继承了蔡万柱基于处分案涉房屋而享有的债权，否则，其向特定的债务人主张清偿债务，缺乏必要的事实基础和权利来源。进一步说，本案中，蔡万柱以工程款债权抵顶的房屋取得了案涉房屋后，该房屋已经其确认，由金真源公司与***、***早于2009年签订了《商品房买卖合同》、开具了购房款发票并交由***、***使用至今，期间，至蔡万柱于2016年过世时，未有证据证明蔡万柱本人或者四被上诉人向***、***主张过权利，在此情形下，除非四被上诉人持有效的债权凭证，证实***、***受让案涉房屋未支付对价，否则，仅凭现有证据情况，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款关于“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在”之规定，本院尚无法确信四被上诉人主张继承的债权真实存在具有高度可能性，因此，本院不支持四被上诉人的诉讼请求。需说明的是，这并不是基于对于债务是否履行的情况，应由债权人对债务人未履行债务承担举证证明责任的逻辑，而是基于本院认为本案中的四被上诉人并未针对其主张继承的债权真实存在完成“谁主张，谁举证”的证明责任。

综上所述，***、***的上诉请求成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条第一款、第一百七十七条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条之规定，判决如下：

一、撤销大连高新技术产业园区人民法院（2021）辽0293民初986号民事判决;

二、驳回蔡玉馨、***、于龙梅、蔡玉琳的全部诉讼请求。

一审案件受理费14,140元，二审案件受理费14,140元，共计28,280元，均由***、***负担。

本判决为终审判决。

审判长　薛　辉

审判员　任　娲

审判员　刘小南

二〇二二年七月八日

书记员　任建芳