吉林市瑞鑫房地产开发有限公司与吉林市四通建筑工程有限责任公司与吉林市城铁物资经销有限公司建设工程合同纠纷执行一案执行异议执行裁定书

吉林省吉林市中级人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）吉02执异57号

案外人：吉林市瑞鑫房地产开发有限公司，住所地吉林市昌邑区四川街威恩新村A区2号2层网点。

法定代表人：郑佶，该公司董事长。

委托诉讼代理人：张小亮，该公司项目经理。

委托诉讼代理人：王冬梅，吉林明达伟业律师事务所律师。

申请执行人：吉林市四通建筑工程有限责任公司，永吉县口前镇站前街26号。

法定代表人：谷志强，该公司经理。

委托诉讼代理人：孔庆林,该公司法律顾问。

被执行人：吉林市城铁物资经销有限公司，住所地吉林市高新开发区深圳街26号。

法定代表人：李大明，该公司董事长。

委托诉讼代理人：刘洋，该公司副总经理。

委托诉讼代理人：孙晓星，吉林恒正达律师事务所律师。

本院在执行申请执行人吉林市四通建筑工程有限责任公司（以下简称四通公司）与被执行人吉林市城铁物资经销有限公司（以下简称城铁公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吉林市瑞鑫房地产开发有限公司（以下简称瑞鑫公司）于2020年4月7日对执行标的向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。

案外人瑞鑫公司称，请求撤销（2020）吉02执32号执行裁定，解除对港岸鑫城小区25处房产的查封。事实和理由：1.贵院查封的商业网点、车库虽然在房地产登记机关合同备案在被执行人名下，但被执行人并未与案外人完成商品房买卖合同的签署，也没有向案外人支付全部购房款，因此该商业网点、车库不能归被执行人所有，不能予以查封和执行；2.案外人与被执行人之间并没有就贵院查封的住宅签署商品房买卖合同，也没有将查封的住宅转移登记在被执行人名下，被执行人亦没有向案外人支付购房款，因此贵院查封登记在案外人名下的住宅没有事实和法律依据。综上，贵院的查封侵害了案外人的合法权益，请求解除对25套房产的查封。

本院查明，四通公司与城铁公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年11月1日作出（2019）吉02民初354号民事判决书，判决内容如下：一、城铁公司于本判决生效后立即给付四通公司工程款12154102元，并自2016年1月1日起至付清时止按中国人民银行同期贷款利率给付工程款利息；二、驳回四通公司其他诉讼请求。

判决生效后，四通公司向本院申请执行。在执行过程中，本院于2020年3月12日作出（2020）吉02执32号执行裁定，裁定如下：查封被执行人吉林市城铁物资经销有限公司所有的位于吉林市船营区黄旗屯口岸路港岸鑫城小区如下房产：1.港岸鑫城12号楼4号网点，建筑面积236.17平方米；2.港岸鑫城12号楼5号网点，建筑面积253.45平方米；3.港岸鑫城12号楼6号网点，建筑面积255.67平方米；4.港岸鑫城12号楼7号网点，建筑面积293.79平方米；5.港岸鑫城10号楼9号网点，建筑面积292.04平方米；6.港岸鑫城10号楼10号网点，建筑面积269.36平方米；7.港岸鑫城8号楼6号网点，建筑面积473.98平方米；8.港岸鑫城5号楼1708号住宅，建筑面积64.18平方米；9.港岸鑫城6号楼1701号住宅，建筑面积63.13平方米；10.港岸鑫城6号楼1704号住宅，建筑面积63.13平方米；11.港岸鑫城6号楼1705号住宅，建筑面积63.13平方米；12.港岸鑫城9号楼1802号住宅，建筑面积56.26平方米；13.港岸鑫城9号楼1803号住宅，建筑面积71.12平方米；14.港岸鑫城9号楼1804号住宅，建筑面积70.66平方米；15.港岸鑫城9号楼1805号住宅，建筑面积56.26平方米；16.港岸鑫城6号楼3号车库，建筑面积23.08平方米；17.港岸鑫城7号楼12号车库，建筑面积21.63平方米；18.港岸鑫城8号楼1号车库，建筑面积23.50平方米；19.港岸鑫城9号楼7号车库，建筑面积23.24平方米；20.港岸鑫城11号楼2号车库，建筑面积40.44平方米；21.港岸鑫城11号楼3号车库，建筑面积22.99平方米；22.港岸鑫城11号楼4号车库，建筑面积36.02平方米；23.港岸鑫城11号楼5号车库，建筑面积24.14平方米；24.港岸鑫城11号楼6号车库，建筑面积26.96平方米；25.港岸鑫城11号楼9号车库，建筑面积38.51平方米。查封期限三年，自2020年3月12日起至2023年3月11日止。

另查明，在本院听证过程中，案外人瑞鑫公司与被执行人城铁公司均承认城铁公司在瑞鑫公司购买了部分房屋（包含本案涉案的7个网点和10个车库），房屋价款1.3亿余元，城铁公司已支付9000余万元，并在不动产部门办理了合同登记备案，但均表示涉案网点和车库城铁公司并未实际占有。本案申请执行人亦不同意在将来处置上述网点和车库时将剩余房款优先支付给瑞鑫公司。

本院认为，关于本案涉案的8套住宅，由于案外人并未与被执行人签订房屋买卖合同，且涉案房产登记在案外人名下，被执行人亦未实际占有使用涉案房屋，故本院对该8套住宅进行查封实为不当，应予纠正。关于本案涉案的7个网点和10个车库，包含在被执行人城铁公司从案外人瑞鑫公司处购买的房屋中，城铁公司为此已支付了大部分房款，并办理了合同登记备案，但因该房产未被实际占有，申请执行人亦不同意在处置上述网点和车库时将剩余房款优先支付给案外人瑞鑫公司，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”规定中关于实际占有涉案财产和同意财产变价款中优先支付的要求，故本院对该7个网点和10个车库继续采取查封措施实为不当，应予纠正。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条之规定，裁定如下：

中止对港岸鑫城12号楼4号网点（建筑面积236.17平方米）、港岸鑫城12号楼5号网点（建筑面积253.45平方米）、港岸鑫城12号楼6号网点（建筑面积255.67平方米）、港岸鑫城12号楼7号网点（建筑面积293.79平方米）、港岸鑫城10号楼9号网点（建筑面积292.04平方米）、港岸鑫城10号楼10号网点（建筑面积269.36平方米）、港岸鑫城8号楼6号网点（建筑面积473.98平方米）、港岸鑫城5号楼1708号住宅（建筑面积64.18平方米）、港岸鑫城6号楼1701号住宅（建筑面积63.13平方米）、港岸鑫城6号楼1704号住宅（建筑面积63.13平方米）、港岸鑫城6号楼1705号住宅（建筑面积63.13平方米）、港岸鑫城9号楼1802号住宅（建筑面积56.26平方米）、港岸鑫城9号楼1803号住宅（建筑面积71.12平方米）、港岸鑫城9号楼1804号住宅（建筑面积70.66平方米）、港岸鑫城9号楼1805号住宅（建筑面积56.26平方米）、港岸鑫城6号楼3号车库（建筑面积23.08平方米）、港岸鑫城7号楼12号车库（建筑面积21.63平方米）、港岸鑫城8号楼1号车库（建筑面积23.50平方米）、港岸鑫城9号楼7号车库（建筑面积23.24平方米）、港岸鑫城11号楼2号车库（建筑面积40.44平方米）、港岸鑫城11号楼3号车库（建筑面积22.99平方米）、港岸鑫城11号楼4号车库（建筑面积36.02平方米）、港岸鑫城11号楼5号车库（建筑面积24.14平方米）、港岸鑫城11号楼6号车库（建筑面积26.96平方米）、港岸鑫城11号楼9号车库（建筑面积38.51平方米）的执行；

如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。

审判长　　徐爱忠

审判员　　刘任成

审判员　　季海滨

二〇二〇年四月十七日

书记员　　任　好