苏州泰华商城有限公司、上海某某公司管理有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2022）苏0508民初2726号 原告：苏州泰华商城有限公司，住所地江苏省苏州市人民路383号。 法定代表人：**，董事长。 委托诉讼代理人：**，江苏百年英豪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，江苏百年英豪律师事务所律师。 被告：上海**公司管理有限公司，住所地上海市静安区共和新路4718弄9号1层K07。 法定代表人：***。 委托诉讼代理人：**，万***（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：***，万***（上海）律师事务所律师。 原告苏州泰华商城有限公司（以下简称泰华公司）与被告上海**公司管理有限公司（以下简称**公司）租赁合同纠纷一案，本院于2022年4月25日立案受理，依法适用简易程序审理，于2022年7月1日公开开庭进行了审理。后本案依法转为独任制普通程序，并于2022年8月23日公开开庭进行了审理。原告泰华公司的委托诉讼代理人***，被告**公司的委托诉讼代理人**、***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告泰华公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付综合管理费、广告费、电费等合计712699.43元及逾期付款违约金43566.67元（暂计算至2021年12月23日，此后以712699.43元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85的1.95倍继续计算至款项结清之日止）；2.被告返还原告装修补贴1633620元及逾期付款违约金（自2022年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率年利率3.85的1.95倍计算至款项结清之日止）；3.被告向原告支付房屋使用费（自2022年1月1日起按照49068元/月的标准计算至房屋实际交付原告之日止）；4.被告向原告支付违约金84256元（以2021年销售额高的三个月的销售额之和为标准）；5.被告将租赁场地恢复原状并立即交还原告。原告泰华公司在审理中变更第5项诉讼请求的恢复原状为：判令被告支付原告场地拆除恢复原状的费用160252.6元。事实和理由：2018年4月2日，原告与被告签订两份《合同书》，约定由被告承租原告位于泰华商城西一楼和***房屋部位，用于经营其品牌专柜，租赁期自2018年7月15日至2023年7月14日，原告每月按照被告实际销售额的18%收取销售额提成。原告每月收取固定管理费7308元、41760元，租赁房屋内发生的水费、电费等由被告承担，另有店庆费、团购手续费等约定。合同约定，原告承担被告的装修补贴，合同期内，如因被告违约导致合同提前解除的，被告应向原告支付装修补贴的装修费用中未摊销的违约金。合同约定，被告违约时还需承担当年度销售额最高三个月的平均值三倍的违约金。后因被告未按时交纳综合管理费及水电费等，原告多次发函催款，但被告仍未支付上述欠款，被告的行为，已经严重违反了合同的约定。原告根据法律规定与合同约定，向被告发函明确于2021年12月31日解除双方签订的《合同书》，并要求被告于合同解除当日立即将场地归还并支付拖欠款项。但被告至今仍未办理交接手续，也未支付拖欠的费用。原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告**公司辩称，一、关于原、被告联营合同的解除。原、被告于2018年签订联营合同，原告收取管理费、物业费以外另提取销售额的18%，被告取得营业额的82%，合同签订后双方按约履行。2020年，疫情影响致使商场经营惨淡，双方因此就费用问题协商能否迟延支付。2021年12月，原告向被告发函建议2021年12月31日解除合同，被告答复称与原告继续协商，后双方决定继续履行合同。原告根据联营合同约定继续收取销售提成、广告费、综合管理费等，联营合同继续履行直至2022年7月31日原告收回经营场地为止，故双方合同解除的时间应该认定为2022年7月31日。二、关于装修补贴返还的问题。2018年，原、被告与案外第三方建筑装饰公司签订三方协议书，约定由第三方建筑装饰公司负责被告在原告商场内的店铺装修工程，原告向第三方建筑装饰公司支付工程款的事宜。首先，根据原告第一次庭审后提交的装修发票、银行支付水单可以看到原告支付金额与发票金额完全不相符，无法判断原告支付的就是装修协议中约定的装修款。其次，原告主张被告应返还的装修补贴为租期5年（60个月）减去41个月，剩余的19个月的未摊销部分，但原、被告双方对“未摊销”部分的定义及其计算方法并未明确约定，原告主张的计算方式、计算结果于法无据。三、关于拆除和恢复原状的费用。原告要求被告向原告支付租赁场地恢复原状的拆除费用160252元。2022年6月7日原告单方与案外第三方签订专柜拆除合同，被告无法确认拆除合同的真实性、无法确认被告是否实际支付了拆除费用。被告专柜的装修是经过原告审核符合原告商场的统一要求的，原告本可以与被告协商对专柜残值加以利用，也可以与被告协商拆除、恢复原状事宜，但原告单方决定拆除，所造成的损失扩大，应该由原告承担不利后果。四、关于原告主张的综合管理费、广告费、电费及违约金。被告对2020和2021年的应付综合管理费无异议，但广告费、电费如何计算的有异议，原告对广告的内容、电费使用度数等未向被告说明。原告要求被告按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算逾期付款违约金，双方并无该项约定，该主张于法无据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告泰华公司提供了合同书、联营结算通知单、催款函件、解除联营合同函及邮寄凭证、微信聊天记录、拆除合同、工商银行电子回单及发票、场地收回通知函及电子邮件等证据，被告**公司提交了关于解除联营的回复函、邮寄凭证、微信聊天记录、照片等证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年4月2日，泰华公司（甲方）与**公司（乙方）签订《合同书》两份，约定：1.甲方将位于XX商场一层的126平方米、二层的720平方米专柜场地交予乙方经营GINKO&IFFGLALED意大利设计师品牌集合店，合同期限为5年，自2018年7月15日至2023年7月14日，甲方交场日为2018年5月15日。双方于合同期届满前60天协商是否续约以及续约的具体条款。2.费用的收缴数额及方式。甲方每月按乙方实际销售额的18%收取销售额提成，乙方承担的其他费用包括：专柜水电费甲方以实际用水、用电量抄表计算，并逐月扣除；管理费为一层每月7308元、二层每月41760元，甲方提供给乙方相关税务规定的发票；其他费用包括信用卡服务费、VIP消费奖励积分费用、e卡通管理费、店庆费、特别促销费、广告费等。3.货款结算。乙方每月货款结算金额，由甲方统一上传到泰华商城供应商结算查询平台www.sz-tower.com，乙方自行登录到平台的供应商专区进行结算单的查询、打印对账工作，若有异议需在5天内书面提出，否则视为双方认可结算金额。4.违约处置。双方均不得违反本合同的任何约定，若违反则视为违约，违约金双方约定为取当年度销售额高的三个月的平均值的三倍计算，若系定额租金，则以三个月的定额租金计，且守约方有权终止合同。5.乙方违约撤柜处理方法。合同期内，未经甲方书面同意，乙方不得擅自撤柜，不得以任何形式将乙方权利义务转让给第三者，不得损害甲方权益，合同期内乙方如遇特殊情况，需中途撤柜的，应提前三个月书面告知甲方撤柜原因，经甲方书面同意并处理完善后事项方可实施，撤柜后必须恢复到甲方交场时的原样状态，并经甲方验收确认。6.关于装修补贴的补充。甲方同意承担乙方装修补贴，一层金额982800元、二层金额4176000元，具体装修补贴事宜由甲乙双方及装修公司另行签订三方协议予以约定，合同期内，若由于乙方原因致使本合同无法履行或提前终止的，乙方需向甲方补贴给乙方的装修费用未摊销的违约金。 上述合同签订后，泰华公司将案涉场地交由**公司经营。泰华公司提供2020年1月至2021年12月期间的联营结算单，拟证明该期间**公司拖欠综合管理费、物业管理费、广告费、店庆费、银行手续费、物耗费、团购手续费等合计740546.52元（其中2020年1月至2021年11月份两层欠费合计712699.43元，即泰华公司主张的金额，2021年12月份欠费合计27874.09元未计入）。泰华公司陈述，**公司的营业款打入泰华公司的收银系统，泰华公司经结算后每月将联营结算单通过系统发送给**公司。**公司对该操作模式无异议，但认为泰华公司主张的广告费、店庆费、银行手续费、物耗费、团购手续费等没有依据。 自2020年9月起，因**公司拖延支付相应款项，泰华公司通过电子邮件向**公司催款并要求支付滞纳金，**公司未足额支付相应款项。2021年12月13日，泰华公司向**公司邮寄解除联营合同函，主要内容为，因**公司拖欠费用及滞纳金未付，泰华公司决定于2021年12月31日解除合同，并要求**公司交还场地。2021年12月21日，**公司以关于解除联营的回复函答复泰华公司，主要内容为，因受疫情影响商场业绩遭受巨大滑坡，不同意于12月31日闭店，双方应该共同朝着良性发展，以商场改造前的各种促销动机，多创收支付欠费，商场重新改造后将缩小经营店铺的面积，创造更大的现金流。此后，双方工作人员在微信群内进一步协商，泰华公司员工曾在微信群中发送短期经营协议模板，主要内容为就泰华东楼场地签订短期协议（2022年6月1日至9月30日）。泰华公司对此陈述，双方协商的目的是为解决合同解除后的后续问题，比如提供泰华商城东楼部分场地给**公司临时清理库存使用，但双方最终未达成协议，泰华公司也没有同意继续履行合同。 2022年7月6日，泰华公司向**公司发送场地收回通知函，告知**公司最迟于2022年7月31日将场地交还，并对场地拆成毛坯、恢复原状。泰华公司与**公司确认，2022年7月31日，泰华公司收回了案涉租赁场地。泰华公司陈述，**公司交还场地时以道具等物品折抵管理费14910元。 2022年1月1日至7月31日期间，**公司在案涉租赁场地经营。泰华公司提供2022年联营结算单，载明2022年1至7月，**公司结欠管理费及各项费用一层54719.39元、二层191121.09元，合计245912.48元（物品折抵费用14910元已经进行了相应抵扣）。 关于装修补贴问题。2018年3月26日，泰华公司（甲方）与**公司（乙方）、上海钦恬建筑装饰工程有限公司（丙方，以下简称钦恬公司）签订三方协议书两份，约定：甲、乙双方就GINKO&IFFGLALED意大利设计师品牌集合店合作于2018年3月26日签订《合同书》，甲方同意向乙方提供装修补贴不超过一层982800元、二层4176000元，乙方同意由丙方负责店铺的装修工程，鉴于此前提，甲方同意承担乙方店铺的装修费并将该费用支付丙方，合同期内，若由于乙方原因致使本合同无法履行或提前终止的，乙方需向甲方支付甲方补贴给乙方的装修费用未摊销的违约金。2018年4月至8月期间，泰华公司向钦恬公司转账支付合计5130407.58元。钦恬公司向泰华公司开具了发票。泰华公司陈述称，为了吸引奢侈品品牌进入商场，商场给予经营者一定的装修补偿，本案中装修公司是**公司找的，至于**公司如何与钦恬公司进行结算，其不清楚。**公司陈述称，泰华公司需要对商场统一装修，所以由泰华公司安排的装修，装修公司不是**公司找的。 关于拆除费用。泰华公司提供拆除合同、拆除报价书，拟证明其委托苏州**装饰工程有限公司对案涉经营场地进行拆除、恢复原状，费用为160252.6元。2022年9月29日，泰华公司向该公司支付160252.6元。**公司对上述费用不认可。 本院认为，泰华公司与**公司于2018年4月2日签订的《合同书》约定，泰华公司向**公司提供商铺经营，**公司负有支付销售提成和管理费等费用的义务，该合同书系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，双方均应按约履行各自的权利义务。**公司自2020年起持续拖延支付管理费及相关费用，经泰华公司催告亦没有足额支付费用，泰华公司根据合同约定有权主张解除合同。2021年12月13日，泰华公司向**公司发函明确双方签订的合同于2021年12月31日解除，其解除合同的意思表示明确，其解除合同的理由符合法律规定及合同约定，本院确认该合同于2021年12月31日解除。虽然**公司此后与泰华公司进行过沟通和协商，并占有使用经营场地，但泰华公司在后续协商的过程中未作出同意继续履行的意思表示，其陈述称协商的目的是为了解决撤场和清理库存等问题，符合双方协商的本意，故**公司辩称至2022年7月31日搬离时合同才解除的意见，不予采纳。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施；合同因一方违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任。双方确认**公司于2022年7月31日搬离经营场地并返还给泰华公司，泰华公司该诉讼请求已经实现，本院不再另行判决。合同解除以后，泰华公司有权要求**公司支付欠付的费用，并有权要求**公司承担违约责任，对其各项诉讼请求，本院逐一分析认定如下： 1.管理费及其他费用。双方签订的合同书约定了管理费、物业费、广告费、店庆费、银行手续费、物耗费、团购手续费等由**公司负担，泰华公司每月将联营结算单通过系统发送给**公司，并多次向**公司催款，**公司未提出异议，本院对泰华公司主张的管理费及其他费用合计712699.43元（2020年1月至2021年11月期间，已扣除通过销售款抵扣的部分），予以支持。 2.占有使用费。合同解除后，**公司继续占用使用房屋至2022年7月31日，其应该向泰华公司支付占有使用费，该使用费包括管理费、物业费及其他费用，泰华公司在该期间收取的营业款也应用于抵扣上述费用，故泰华公司主张按照管理费与物业费计算，不予支持，本院根据泰华公司提供的联营结算单确认**公司应支付的使用费为245912.48元。 3.装修补贴违约金。根据泰华公司、**公司与钦恬公司签订的三方协议及泰华公司与**公司签订的合同书，由于**公司的原因致使合同无法履行或提前终止的，**公司需承担泰华公司支付补贴给钦恬公司的装修费用未摊销的违约金，泰华公司据此主张装修补贴违约金按照剩余租期与合同约定租期的比例计算，符合上述约定，该合同内容并无歧义，**公司主张该约定事项不明的意见，不予采纳。**公司实际经营至2022年7月31日，双方就合同解除后的库存清理等问题进行过协商，也就临时租赁泰华东楼进行过协商，**公司有一定理由相信泰华公司允许其继续经营一段时间，本院已经按照双方既有的模式计算泰华公司可得的占有使用费至2022年7月31日，故认定装修补贴的剩余租期按照11.5月计算（2022年8月1日至2023年7月14日）。装修补贴的基数应该按照泰华公司实际支付的5130407.58元计算，故本院认定装修补贴违约金计算为元983328元（5130407.58元×11.5月÷60月）。装修补贴违约金的性质为违约赔偿，泰华公司在此基础上再主张违约金的逾期违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算，不予支持。 4.三个月销售金额的违约金。双方合同约定**公司违约时应该承担当年销售额最高三个月的销售额的违约金，**公司违约致使合同解除应承担违约责任，泰华公司按照合同约定主张2021年销售额最高三个月的销售额84256元主张违约金，**公司主张其在经营期间受疫情影响导致经营不善，本院认为自2020年以来的新冠肺炎疫情确实对**公司的经营产生一定的影响，该影响虽不至于达到**公司有权解除合同的后果，但本院对其承担的违约责任给予适当调整，虑及泰华公司并未主张2021年12月结欠的费用，相当于给予**公司一定的费用减免，本院酌情认定违约金为5万元。泰华公司同时主张各项费用的逾期付款违约金，双方虽在沟通时提到过滞纳金问题，但合同未对滞纳金的计算方式进行约定，鉴于泰华公司确有利息损失，本院调整逾期付款违约金按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2022年1月1日起计算。 5.恢复原状费用。泰华公司主张**公司向其支付恢复原状费用160252.6元，本院对此认为，双方约定了装修补贴违约金，该违约金的约定表明当时双方有继续利用原有装修的意思表示，现泰华公司已经主张装修补贴违约金，又将房屋装修拆除，两者实际系重复主张，双方在解除合同时就场地迁移问题已经开始协商，案涉经营场地的拆除是否系因**公司违约导致难以确定，该拆除费用的发生缺乏必要性和合理性，不应支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款之规定，判决如下： 一、被告上海**公司管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州泰华商城有限公司管理费、物业费、其他费用（至2021年12月31日）合计712699.43元，并支付逾期付款违约金（以712699.43元为基数，自2022年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.3倍的计算至实际给付之日止）。 二、被告上海**公司管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州泰华商城有限公司管理费、物业费、其他费用（2022年1月1日至2022年7月31日）合计245912.48元。 三、被告上海**公司管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告苏州泰华商城有限公司装修补贴违约金983328元、违约金50000元，合计1033328元。 四、驳回原告苏州泰华商城有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费26593元，由原告苏州泰华商城有限公司负担5184元，被告上海**公司管理有限公司负担21409元，被告负担部分于本判决生效之日起十日内履行。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审判员　　*** 二〇二二年十月二十一日 书记员　　***