苏州泰华商城有限公司与北京华联综合超市股份有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

苏州市姑苏区人民法院

民 事 判 决 书

（2013）姑苏民五初字第0071号

原告苏州泰华商城有限公司。

法定代表人苏海峰，董事长。

委托代理人刘雁萍，江苏盛乾律师事务所律师。

委托代理人陈丽丽，江苏盛乾律师事务所律师。

被告北京华联综合超市股份有限公司。

法定代表人彭小海，董事长。

委托代理人习卫红，北京市中瑞律师事务所律师。

原告苏州泰华商城有限公司（以下简称泰华商城）与被告北京华联综合超市股份有限公司（以下简称北京华联）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年3月18日立案受理后，依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2013年4月24日公开开庭进行了审理。后本院依法组成合议庭，于2013年11月14日公开开庭进行了审理。原告泰华商城的委托代理人刘雁萍、陈丽丽、被告北京华联的委托代理人习卫红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告泰华商城诉称：原、被告于2011年4月30日签订了为期15年的房屋租赁合同及补充协议，原告将位于原告住址处的面积2393平方米商业用房出租给被告经营，以被告销售额提点为租金收取方式。被告对房屋作了特殊要求，原告实施并满足其条件。双方对于提前解约等均作了约定，其中约定，“乙方商业项目开业后，连续亏损24个月（以审计机构提供的报表为准），乙方可提出书面通知对方解除合同。”合同及协议签订后，原告按被告要求对房屋进行了专项改造，并将符合约定的房屋于2011年6月交付被告，被告进行装修后于2012年3月开张。令原告未想到的是，2012年11月30日、2013年2月1日，被告以经营亏损为由提出提前解除合同。原告认为被告提出解约不符合约定条件，故随即回绝。但被告仍然坚持，且在未达成解约共识时便不正常经营。被告的行为给原告经济、商业信誉等造成巨大损失，无奈之下，原告被迫同意解约并配合被告撤场，但被告却无任何赔付方案。被告违约解约应当承担原告的损失包括：原告为房屋特殊要求进行了工程花费310万元；被告占用原告房屋25个月，双方签约以前以提点获利的年租金是455万元，退一步原告以最低使用租金计算为每平方米月租金100元，年损失租金为280万元，22个月为526万元，招商期6个月为143万元，合计669万元。被告的行为导致原告重大损失，故请求法院判令被告赔偿原告上述损失979万元。诉讼中，原告变更工程费损失310万元为2910826元。

被告北京华联辩称：双方的合同已经协议解除，但就赔偿损失未达成一致意见，原告提出的损失过高，没有合同和法律依据，也没有提出损失的计算方式。

被告北京华联反诉称：2011年4月30日，反诉原告与反诉被告签署房屋租赁合同，反诉原告承租反诉被告的房屋从事超市经营。之后，双方又签署了补充协议，就反诉原告接受消费者使用反诉被告发行的商品卡形式的支付以及该商品卡的结算等事宜达成一致意见。根据该补充协议，在房屋租赁合同履行期间，反诉被告根据反诉原告提供的增值税发票，按月将上月收入扣除相关费用后返还给反诉原告。协议履行后，反诉被告在2012年度结算时无故扣留10万元费用未支付给反诉原告，2013年的卡费也一直未进行结算。2013年3月，双方协商解除房屋租赁合同，补充协议也一并解除。为此，截至2013年3月20日反诉被告共欠付未结算的费用596431.56元。现反诉被告以房屋租赁合同为依据，提起赔偿损失之诉，却丝毫未涉及该部分其拖欠的费用，故提起反诉，要求反诉被告向反诉原告按照约定支付未结算的费用596431.56元。

针对反诉，泰华商城辩称：被告反诉状中的结欠货款属实，但原告已将该部分作为2011年4月、5月原告的损失，即使本诉被告有货款在本诉原告处，本诉被告可以作为抗辩理由主张权利，并且可以将该部分的数额在本诉中予以抵扣，不构成反诉的理由，反诉原告以此提出反诉请求，为此多发生的诉讼成本是完全没有必要的，请法庭予以充分考虑。

经审理查明：苏州市人民路383号（原公安编号为人民路23-29号）28680.66平方米房屋，属泰华商城所有。2011年4月30日，泰华商城（甲方）与北京华联（乙方）签订房屋租赁合同1份，乙方向甲方承租苏州市人民路383号“泰华商城”项目地下一层的部分商业用房，总租赁面积2393平方米，其中经营区域1782.50平方米，辅助区域610.50平方米；乙方租赁房屋设立BHG超市和BHG厨房及相关业务；租赁期限为15年，自双方签订房屋交接协议之次日起算，甲方给予乙方6个月的免租期，以便乙方对房屋进行装修筹备开业等，免租期期限届满之次日为起租日。合同第七条约定，房屋租金为按照商品销售额提成租金，第一至第三计租年度月租金标准按照乙方标的房屋内自营和联营区域内月销售的3%计提，商品销售额以承租人每月向出租人提供的月度报表为准，以上租金标准包括租金、物业管理费、空调使用费，自起租日开始租金每月按10万元预付，于每月25日支付下月租金，提成租金每3个月清算一次。第八条约定，合同签订生效后20天内乙方向甲方支付30万元定金，作为乙方按合同约定条件接收标的房屋的担保；如因乙方原因导致合同解除或无法履行的，乙方无权要求甲方返回其已付定金，如因甲方原因导致合同解除或无法履行的，甲方要双倍返还乙方已付定金；合同依约履行后，乙方已付定金将在乙方依合同约定最早应付甲方的租金中等额抵扣。第九条约定，甲方应在2011年5月15日前向乙方交房，交付条件见附件四的约定，如房屋已具备合同约定的交付条件，双方应签署房屋交接协议或房屋交接现状确认单。第十七条约定，经双方协商一致，可变更或解除合同；乙方商业项目开业以后，如商业项目严重亏损超过12个月的，双方可协商调整租金、标的房屋面积等条款，以便在互利共赢的基础上继续履行合同，双方也可解除合同，并协商解决相关善后事宜。第十八条约定，租赁期届满及本合同因乙方原因而提前解约的，乙方将其拥有所有权的装修无偿转让给甲方，乙方不得拆除或毁坏，甲方、产权人也不得要求乙方拆除。

合同附件关于租赁房屋交付条件明确：一、按乙方提供的商业布局平面方案完成标的房屋土建和结构的调整、改造和完善工程并验收合格，特别是标的房屋内的防火分区必须符合乙方商业布局的需求。二、土建和结构工程：其中，1.完成全部土建工程；2.房屋天、地、墙完成至规定界面；3.房屋公共区域的土建和装修工程；4.经甲方同意乙方可在其需要位置的楼板或墙面开洞，以利管道、新风、冷链及排气口通过。三、房屋安装工程（包括相关设备、设施的购置）：强电系统、弱电系统、给水系统、排水排污系统、燃气系统、消防系统、空调系统、电梯系统、排（油）烟系统、新风系统。四、辅助系统按约定条件交付乙方或具备正常使用功能：包括招牌、卸货、垃圾处理、室外机组安放、停车场。五、房屋室内结构布局和相关技术指标符合约定。六、双方商定，经乙方同意的未完工程或甩项工程，在乙方装修期间穿插施工的，一并纳入乙方发包的装饰总包项目管理工程。七、甲方向乙方提交房屋总平面布置竣工图及建筑、结构、给排水、电气、空调、通讯、燃气、消防、供暖等各专业工程竣工图。

4月30日，双方签订补充协议，原合同第十七条第六款修改为“乙方商业项目开业以后，如商业项目严重亏损超过24个月的（以专业审计机构提供的报表为准），乙方有权书面通知对方解除本合同，并不负任何违约和赔偿责任，但乙方应交清营业期间应付而未支付的租金及其它费用；双方也可协商调整租金、标的房屋面积等条款，以便在互利共赢的基础上继续履行本合同。”双方还就新增商品卡使用相关事项，达成补充协议，约定乙方接受消费者使用泰华商场发行的商品卡的支付形式并由甲方的电子收银系统代为收取，甲方收取含税销售额1%手续费；甲方在收到乙方开具的增值税发票后，7日内将前月代收的销售总收入扣除费用后的余额返还给乙方。

合同签订后，北京华联于2011年5月25日向泰华商城支付了定金30万元。2011年6月3日，泰华商城与北京华联就2011年6月1日场地交接事宜形成会议纪要，明确：一、交接情况详情见北京华联泰华商城项目租赁房屋现状查验表；二、双方明确甲方尚未完成的工程、待解决事项及计划完成时间；三、双方明确租赁房屋的交接日期为乙方施工队正式进场当日。2011年6月3日，双方在苏州泰华商城项目场地查验情况表中，就土建结构工程、强、弱电系统、给、排水系统、消防系统、空调系统、排油烟系统、新风系统等工程，明确了现场存在的问题、出现问题的原因、整改时间和完成时间。之后，北京华联即进场装修。2012年3月16日，北京华联在泰华商城的BHG超市开业。

2012年3月至2013年3月期间，北京华联按约共应支付泰华商城租金292839.69元，泰华商城向北京华联开具了租金发票12张，北京华联无实际支付行为。

2012年11月30日，北京华联向泰华商城发出关于终止项目合作的函，称其开业以来一直业绩不佳，亏损额已经累计达445万元，严重影响了苏州地区公司的整体运营，虽经多次调整，业绩仍然严重下滑，亏损将更加惨重，为避免双方蒙受更大的损失，建议终止双方合作的泰华商城项目，决定于2012年12月31日前从商场搬出，向泰华商城交还租赁场地。2013年1月31日，泰华商城回函给北京华联称，北京华联高级管理人员到泰华商城，双方达成共识：搁置之前提出的解除合同的要求，积极努力履行合同及补充协议；在未解除合同期间，北京华联会按合同要求以正常的市场经营方式做好经营、履行好合同，承诺对出现的异常现象进行整改；但北京华联消极履行合同的状态未有改善，造成泰华商城经营管理的困难及经济损失，北京华联的行为是严重的违约行为。2月1日，北京华联回复称，决定关闭BHG苏州泰华店，终止双方的合作，已于2012年11月16日正式通知泰华商城；12月15日与泰华商城沟通是为协调善后，妥善处理解约事宜；决定推迟至2013年2月28日正式闭店，并正式解除房屋租赁合同。

2013年4月1日，泰华商城与北京华联进行场地移交，同时签署场地移交备忘录，明确因北京华联要求提前解除合同，经双方协商一致，北京华联于2013年4月1日将合作场地移交给泰华商城，就移交事项双方确认：1、乙方将BHG超市设备及装饰照明灯具全部撤离；2、乙方未将顶、地、墙等装修拆除撤离；3、乙方应甲方要求，未将属于乙方所有的卡式盘管风机共计15台拆除；4、甲方要求乙方保留第三条盘管风机的原因是因乙方BHG超市开业装修前要求甲方拆除原属于甲方的立柜式空调共计20台；5、乙方未将消防设备及相应系统拆除撤离；6、水电表计数抄具情况按双方签字确认为准；7、自移交之日起，场地大门钥匙及门卫管理责任移交甲方与乙方无关，撤场工作告终。本案第二次庭审中，双方确认，涉案房屋已由泰华商城另行出租。

审理中，本院根据泰华商城的财产保全申请，于2013年3月18日依法裁定查封、扣押、冻结北京华联财产1000万元。

上述事实，由泰华商城提交的房屋租赁合同及平面图、补充协议及图纸、交房场地查勘情况表、往来函、北京华联提交的房屋租赁合同及其附件1-6、定金支付凭证、会议纪要、租金发票、场地移交备忘录、2013年3月14日苏州泰华商城公司的回函、撤场计划、补充协议、本院民事裁定书以及当事人陈述在案证实。

本案当事人对于合同解除责任在于北京华联均无异议，双方争议的焦点是合同解除后本诉原告泰华商城的损失认定问题。

泰华商城主张的损失包括：1.出租给北京华联之前，房屋由其他商户经营，泰华商城针对北京华联的特殊要求，对房屋进行了拆、装、改等专项改造工程，合计损失为2910826元，包括拆除工程30万元、改造工程2367826元、载货电梯购买和安装24.30万元。2.北京华联占用房屋25个月，双方签约以前以提点获利的年租金是455万元，泰华商城退一步以最低使用租金计算为每平方米月租金100元，年损失租金为280万元，现主张2011年6月至2013年3月共22个月租金526万元，另有招商期6个月租金143万元，合计669万元。

针对泰华商城主张的工程费用2910826元，本院要求其提供与施工单位签订的工程施工合同及施工图纸、工程预决算书、竣工验收资料、工程款付款凭证，同时对于其根据北京华联要求进行专项改造的项目一一列举予以说明，证明该部分工程系针对北京华联的特殊要求而进行的专项改造工程。泰华商城主张，其所作工程全部针对北京华联的特殊需要。为证明其主张的损失，泰华商城向本院提出对上述装修改造工程的损失和北京华联占用房屋22个月的租金损失进行评估鉴定，并提交了以下证据：

1.泰华商城与苏州华骏建筑装饰工程有限公司签订的建筑装饰工程施工合同（合同价款30万元）、苏州新天地工程造价咨询事务所有限公司2013年10月17日的工程造价咨询报告书（泰华负一楼改造工程审定价为302397.62元）、中国民生银行转帐记帐凭证复印件2份（支付工程款27万元），证明拆除（原装修）工程应付工程款30万元，已付27万元；

2.2011年5月17日泰华商城西-1楼拆顶地项目立项申报表、泰华商城与中国江苏国际经济技术合作公司苏州新区建设分公司于2011年12月12日签订的建设工程施工合同（消防土建、合同价款1405140元）及泰华商城-1F改造工程补充协议（加固工程）、2012年2月1日苏州新天地工程造价咨询事务所有限公司关于泰华商城-1F楼改造工程结算的审核报告（审定造价2367825.83元）、2013年1月31日工程结算审核定单（包括-1F改造零星工程、消防通风安装、改造加固工程，审定为2367826元）、苏州新天地工程造价咨询事务所工程结算审核汇总表、支付工程款凭证复印件5份（已付工程款1462000元），证明改造工程应付2367826元，已付1462000元；

3.泰华商城与苏州巨立电梯有限公司于2011年6月3日签订的电梯设备买卖合同（购载货电梯1台，价值207000元）、电梯设备安装合同（安装费36000元），证明为购置载货电梯及安装产生费用241000元。

北京华联主张，泰华商城主张的上述证据1、2、3所涉装修工程损失非实际损失，其仅要求泰华商城向其交付的租赁场地符合法律规定的商业用房的基本使用条件，不属于北京华联对房屋的特殊要求，而是商业用房投入使用应具备的法定条件，尤其是消防系统如未经消防验收合格则属违法使用；场地交付北京华联时，并未完全满足合同约定的交付条件，如加固工程未实施、消防系统存在质量问题；泰华商城支付工程费用的证据不充分；北京华联承租房屋后对租赁场地进行了重新装修，全部装修均留给泰华商城使用，泰华商城不存在任何损失。对于泰华商城提交的上述证据1、2、3的真实性、合法性、关联性，北京华联均不予认可，认为其中苏州新天地工程造价咨询事务所有限公司关于泰华商城-1F楼改造工程结算的审核报告所称施工工期为2011年9月26日至2011年10月30日，当时房屋已经交付给北京华联使用，交付后泰华商城没有进行过现场施工，合同不真实；北京华联从未要求单独安装电梯，电梯的设计安装在建筑物设计时已经确定，不可能超出设计另行安装，合同所涉电梯安装部位原来就有电梯，泰华商城只是对原有电梯设备进行了更新改造，且更新改造的电梯设备也是供应整栋楼使用的。同时，基于上述理由，不同意进行工程造价鉴定，并认为北京华联撤场后，泰华商城为了对外再出租，立即进场对部分场地进行了一系列的拆除和改造，对于泰华商城在场地交付给北京华联前进行过何种工作，现场难以确认，鉴定也不具有可行性。

4.价格鉴证结论书，系根据泰华商城的评估申请、由本院委托苏州市价格认证中心对涉案房屋在2011年6月至2013年3月间（共22个月）的市场租金进行评估，苏州市价格认证中心于2013年9月2日出具报告书，鉴定结论为：若鉴证标的为整体租赁，鉴定标的的价格为3948450元（75元／月?m2×22个月×2393m2），若鉴证标的为分散租赁，鉴证标的为6317520元（120元／月?m2×22个月×2393m2）。泰华商城认为，评估结论的价格平均后可以支持其主张的租金请求。

北京华联对价格鉴证结论书的真实性、合法性无异议，对关联性持异议，认为合同期内的租金应当以合同约定的租金为标准，其已经支付完毕，即使参考鉴定结论，也应当按整体租赁的租金标准。

除以上争议外，双方对于北京华联已经支付给泰华商城的定金30万元是由泰华商城予以没收还是直接抵扣应付租金亦存在争议。泰华商城主张，合同解除系北京华联违约所致，故定金应予没收；北京华联主张，定金已经在履行合同的过程中直接抵扣租金，泰华商城也已经向北京华联开具了租金发票。

本院认为：泰华商城与北京华联于2011年4月30日签订的房屋租赁合同、补充协议以及双方就商品卡使用相关事项达成的补充协议均成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。北京华联单方解除合同，系违约行为，在北京华联的坚持下，泰华商城同意解除合同，系不得已而采取的符合减轻损失原则的行为，但北京华联仍应承担债务不履行的损害赔偿责任。

关于泰华商城主张的2011年6月至2013年3月共22个月的租金损失，因双方在租赁合同中对租金标准已有约定，而租赁合同属连续性合同，其解除并不溯及既往，故合同履行期限内的租金仍应按约定标准支付。泰华商城所主张的合同履行期内的租金损失属于应由泰华商城自行承担的商业风险，并非因北京华联违约行为而造成，故对此项诉讼请求，本院不予支持。

关于改造工程费2367826元、载货电梯购买和安装费24.30万元，其中改造工程主要系泰华商城按照北京华联提供的商业布局平面方案完成房屋土建和结构的调整、改造和完善工程，北京华联即在此工程的基础上自行装修。此部分工程费用本应作为泰华商城收取租金的成本摊销入15年的租赁期限内，如由北京华联全部赔偿，则理论上北京华联有权拆除上述工程后恢复原状，而根据租赁合同第十八条的约定，现租赁合同因北京华联的原因提前解除，北京华联对房屋所作装修无偿归并给泰华商城，因此，泰华商城所作工程由北京华联拆除既不现实也无必要。如果泰华商城能够证明工程是为北京华联特别需要、泰华商城无法利用，则其可以主张相关项目的赔偿。现泰华商城仅笼统地陈述所作工程全部为北京华联之特殊需要，而未能具体说明哪些项目其无法利用、更未能说明所涉项目的具体费用。事实上，就其土建结构、强、弱电系统、给、排水系统、消防系统、空调系统、排油烟系统、新风系统工程以及载货电梯，多数是属于可以利用的。

同时，上述改造工程和载货电梯泰华商城虽然可以利用，但与泰华商城完全根据自身需要所作工程相比存在不同需求，如餐饮区、超市生鲜区部分楼层荷载不低于800公斤／平方米的要求可能超出泰华商城实际所需，诸如此类，泰华商城不可能100%地尽为所用。对于不能利用的程度，作为守约方的泰华商城在举证上存在一定难度。从民法公平原则出发，违约方不应当因守约方无法充分举证而逃避违约责任；从保护守约方在订立合同后对对方当事人适当全面履行合同的最基本期待出发，违约方应当赔偿守约方的全部损失。联系到本案，北京华联从2012年3月16日开业至2013年2月28日闭店，经营未满24个月，其不待合同第十七条第六款的约定解除条件成就而选择提前解除合同，必然进行过成本核算，系基于继续履行合同所投入的财力、物力超过其勉强维持租赁关系所投入的财力、物力，作为违约方的北京华联不应当从违约行为中获利，故本案可参照北京华联行使约定解除权情形下泰华商城所能够得到的履行利益，由北京华联赔偿泰华商城剩余经营期限内的租金以补偿泰华商城的装修损失，租金标准则参照苏州市价格认证中心对涉案房屋租金市场价格按整体租赁标准评估所作的鉴证结论，即每月每平方米75元，认定为2243437.50元（75元／月?m2×12.5个月×2393m2）。北京华联赔偿泰华商城上述租金损失后，泰华商城为工程所支付的费用中未能利用的部分完全可以在上述损失中得到弥补，故对于泰华商城要求赔偿其改造工程费2367826元、载货电梯购买和安装费24.30万元的请求，本院不再支持。

关于泰华商城主张的工程拆除费用30万元，其提交了其与苏州华骏建筑装饰工程有限公司签订的建筑装饰工程施工合同、苏州新天地工程造价咨询事务所有限公司2013年10月17日的工程造价咨询报告书，对证据的真实性、合法性本院予以认定，上述证据可以证明泰华商城为拆除原工程花费30万元。该拆除费用系泰华商城为履行租赁合同而付出，本应作为成本摊销入15年的租赁期限内，现因合同提前解除，故应由北京华联根据未履行合同年限赔偿相应的损失，至于泰华商城是否已经支付完毕此项工程款则与损失无关联性。因此，本院参照约定解除条件成就时（最早为2014年3月16日）的剩余租赁年限计算损失，认定为254167元（租赁期限至2026年11月30日止，自2014年3月16日至2026年11月30日止的剩余租赁期限为152.5个月，30万元÷15年÷12个月×152.5个月）。

因本案非因行使约定解除权而解除合同，而属于北京华联严重违约解除合同，故可由北京华联赔偿泰华商城6个月空租期的租金损失，租金标准仍按每月每平方米75元计算，认定为1076850元。

关于定金30万元的争议，根据合同第八条的文义，首先该定金系北京华联按合同约定条件接收房屋的担保；其次，虽然该条第二款的字面意思为违约定金，但根据第三款，合同履行后，该定金在北京华联最早应付的租金中等额抵扣，故只要双方的合同开始履行，定金就直接抵扣租金，故该定金应认定为成约定金，第二款的内容只在合同成立但尚未履行情况下适用。因此，北京华联已支付的租金30万元应当认定为已经抵扣其按约应支付的租金292839.69元，泰华商城主张应予没收的意见，本院不予采纳。

上述北京华联应赔偿的损失，扣除定金30万元抵扣租金后剩余7160.31元，北京华联还应赔偿泰华商城损失3567294.19元（2243437.50元＋254167元＋1076850元-7160.31元）。

关于北京华联反诉要求泰华商城按照约定支付未结算费用596431.56元的请求，泰华商城对金额并无异议，对该反诉请求，本院予以支持。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条的规定，判决如下：

一、本诉被告北京华联综合超市股份有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿本诉原告苏州泰华商城有限公司损失3567294.19元。

二、反诉被告苏州泰华商城有限公司于本判决生效之日起10日内支付反诉原告北京华联综合超市股份有限公司商品卡未结算的费用596431.56元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费79005元，财产保全费5000元，合计84005元，由苏州泰华商城有限公司负担52792元，北京华联综合超市股份有限公司负担31213元；反诉案件受理费减半收取4882元，由苏州泰华商城有限公司负担。本项于本判决生效之日起10日内由双方自行结算。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10-550101040009599。

审　判　长　　毛萍萍

人民审判员　　裘安华

人民陪审员　　顾梅芬

二〇一四年一月二日

书　记　员　　蒋志芳