某某与苏通建设集团有限公司、河南万汇城实业有限公司案外人执行异议之诉一审民事判决书

河南省汝州市人民法院 民事判决书 （2023）豫0482民初9760号 原告（案外人）：***，女，1990年7月15日生，汉族，住河南省宝丰县。 委托诉讼代理人：***，河南碧野律师事务所律师。 被告（申请执行人）：苏通建设集团有限公司，住所地江苏省南通市海门区光华大厦A号楼13层，统一社会信用代码：91320684750503512L。 法定代表人：***，董事长。 被告（被执行人）：河南万汇城实业有限公司，住所地河南省平顶山市汝州市朝阳路万汇城22号楼一楼，统一社会信用代码：91410482MA3X44KD9H。 法定代表人：***，公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，河南星灿律师事务所律师。 原告***诉被告苏通建设集团有限公司（以下简称：苏通公司）、第三人河南万汇城实业有限公司（以下简称：万汇城公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2023年12月4日立案后，依法适用普通程序于2023年12月26日公开开庭进行了审理，原告***的委托诉讼代理人***、第三人万汇城公司的委托诉讼代理人***到庭参加诉讼，被告苏通公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 ***向本院提出诉讼请求，判令不得执行原告所有的位于汝州市风穴办事处城北居委会汝州万汇城小区××号楼××-803号房产；（房产价值44万元）。事实与理由：贵院在执行苏通建设集团有限公司与河南万汇城实业有限公司建设工程施工合同纠纷一案中，于2023年9月21日作出（2023）豫0482执3689号执行裁定书，将原告购买的位于汝州市风穴办事处城北居委会汝州万汇城小区××号楼××-803号房产予以查封。原告得知后，于2023年11月10日向贵院提出案外人执行异议申请，贵院受理后，于2023年11月28日作出（2023）豫0482执异303号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，原告作为上述房产的业主，已于2021年7月14日向汝州市房产管理中心房屋维修资金管理办公室缴纳了上述房产的专项维修资金。原告系上述房产的所有权人，原告对上述房产享有足以排除强制执行的民事权益,贵院查封上述房产错误贵院驳回原告异议请求错误，应不得执行上述房产.故提起诉讼。 苏通公司未到庭应诉、质证、答辩，亦未向法庭提交证据。 万汇城公司述称，我公司于2017年8月10日将我公司开发的汝州万汇城小区××号楼××房产（该房产在规划审批时编号为××号楼××-803）全款出售给了**。之后**将该房产转让给了***。***也多次找到我公司，要求对案涉房产进行备案登记并过户，但因2019年以来我公司税务端口异常，无法开具购房发票，因此导致***无法办理过户登记。该房产确实是出售给了***，苏通公司查封该房产错误，应当解除该房产的查封。 ***为证明自己陈述的事实和主张，向本院提交证据如下出示证据：1、身份证复印件，证明原告的身份情况。2、执行裁定书，证明原告的执行异议申请已被驳回。3、**身份证复印件、户口本复印件，证明***系**弟弟、***系**母亲。4、**通过其弟弟***账户向万汇城公司支付购房款时的银行交易明细、万汇城公司向**出具的收到案涉购房款的收据，证明**于2017年8月10日以392454元的价格购买了河南万汇城实业有限公司开发的位于汝州市风穴办事处城北居委会汝州万汇城小区××号楼××的房产。5、房屋出售转让协议，证明**于2019年6月13日以44万元的价格将其购买的位于汝州市风穴办事处城北居委会汝州万汇城小区××号楼××的房产转让给了***。6、业务凭证、律师调查令回执、个人业务申请证明***将购房款支付给了**指定的其母亲***的账户。7、证明，证明汝州市朝阳东路万汇城小区××号楼××房产在房管部门规划时的编号为××号楼××-803。8、河南省住房专项维修资金专用票据，证明***于2021年7月14日向汝州市房产管理中心房屋维修资金管理办公室缴纳了其所购买的万汇城小区××号楼××-803房产的房屋维修资金，***系案涉房屋所有权人。9、营业执照，证明***因在汝州市经营饭店，为居住购买的案涉房产。10、执行裁定书，证明案涉房屋是在2023年9月21日被查封的，原告购买房屋在前，被告查封房屋在后。 万汇城公司质证称，对证据1,2,3，4,5,6,7,8无异议，对证据9，与我公司无关，不发表意见，对证据10无异议。对证据11无异议。 万汇城公司提交商品房买卖合同（预售），证实**在2019已经与万汇城公司签订合同。 ***质证称，对上述合同没有异议，该合同可以证明万汇城与**签订了合法有效的商品房买卖合同，并且**也支付了相应的价款，万汇城已经向**交房。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，有其他证据证实且与本案相关的部分本院予以采信，没有其他证据证实且与本案没有关联性的部分本院不予采信。 根据当事人提交证据及各方陈述，本院认定如下事实：苏通公司与万汇城公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2023年4月28日作出(2022)豫0482民初4138号民事判决书，判决：一、被告（反诉原告）河南万汇城实业有限公司于判决生效后十日内支付原告(反诉被告）苏通建设集团有限公司16903241.74元及利息，利息以14568302.32元为基数，自2021年6月1日起按2021年6月1日一年期市场报价利率计算至清偿完毕之日止；以2334939.42元为基数，自2022年10月2日起按2022年10月2日一年期市场报价利率计算至清偿完毕之日止；二、原告（反诉被告)苏通建设集团有限公司在被告（反诉原告）河南万汇城实业有限公司所欠工程款16903241.74元范围内，对河南万汇城实业有限公司开发建设的汝州万汇城商业一期1#、2#、3#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、13#、16#楼商业和12#、15#楼住宅折价或拍卖后所得价款享有优先受偿权；三、原告（反诉被告）苏通建设集团有限公司于判决生效后十日内向被告（反诉原告）河南万汇城实业有限公司交付金额为15687753.70元的增值税普通发票；四、驳回原告（反诉被告)苏通建设集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）河南万汇城实业有限公司的其他反诉请求。后万汇城公司提起上诉，平顶山市中级人民法院于2023年7月24日作出(2023)豫04民终2082民事判决，驳回上诉，维持原判。上述生效判决未确定苏通公司对案涉房产享有建设工程价款优先受偿权。 2023年8月28日，苏通公司申请强制执行，执行案号为（2023）豫0482执3689号，本院于2023年9月21日作出（2023）豫0482执3689号执行裁定书，裁定：对被执行人河南万汇城实业有限公司在汝州市风穴办事处城北居委会汝州万汇城的不动产：万汇城商业一期22号楼K1014号予以查封，查封期限三年。 另查明，2017年10月9日，**与万汇城公司签订《商品房买卖合同》（预售），以392454元的价格购买××号楼××**××层××室××商品房，并通过其弟***的账号支付了全部购房款。2019年6月13日，**与***签订房屋出售转让协议，约定将位于汝州市朝阳××路××号楼××层××室的房屋转让给***，房屋建筑面积为102.5平方米，转让价款440000元，协议上载明***已于2019年6月11日一次性向**支付完毕。2019年6月11日，***在中国农业银行通过无卡现金存款，向**母亲***账号为6228********的账户存款430000元。***主张另外10000元购房款系通过现金支付。2021年7月14日***向汝州市房产管理中心房屋维修资金管理办公室缴纳房屋维修资金。***提交了2017年8月10日万汇城向**开具的收据一份，收据上载明收到住宅房款（房号8-803）392454元，以此主张**已从万汇城公司购买了案涉房产。 再查明，万汇城公司开发的汝州市朝阳东路万汇城小区××号楼××-803号房产，最初万汇城公司对该房产的编号是××号楼××，在规划审批时该房产编号变更为××号楼××-803，两个编号系同一处房产。 本院认为，本案的争议焦点为案外人***对案涉房产是否享有足以排除执行的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。上述司法解释规定了不动产买受人就执行标的提起的执行异议能够排除强制执行的具体条件。本案中，苏通公司申请强制执行万汇城公司的债权为普通金钱债权，***作为案涉不动产的买受人提起执行异议，需适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定进行审查。 关于***是否在人民法院查封前签订合法有效的书面买卖合同的问题。本案中，2017年10月9日，**与万汇城公司签订《商品房买卖合同》(预售），2019年6月13日，**与***签订《房屋出售转让协议》。上述合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的。法院查封案涉房产的时间为2023年9月21日，故***在人民法院查封案涉房产之前已签订合法有效的书面买卖合同。 关于***是否在人民法院查封之前已经合法占有案涉房产的问题。占有是指权利人对物的事实上的管理支配力。法律上关于对房产的实际占有并非限定于实际使用，只要房产处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”。本案中，***提交了2021年7月14日其向汝州市房产管理中心房屋维修资金管理办公室缴纳的房屋维修资金专用票据，可以证明***于2021年7月14日之前已经实际占有涉案房产。案涉房产查封的时间为2023年9月21日，故***在人民法院查封之前已合法占有涉案房产。 关于***是否已支付全部购房款，本案中，***与**签订《房屋转让协议》，该协议上载明***已于2019年6月11日一次性向**支付完毕。2019年6月11日，***在中国农业银行通过无卡现金存款，向**母亲***账号为6228********的账户存款430000元。以上证据可以证实证明***在法院查封案涉房产前已经支付了全部的购房款。 关于是否因***的原因未办理过户登记手续的问题，***已经履行《商品房买卖合同》项下的全部义务，万汇城公司应当为其办理产权转移登记手续，而案涉房产未能办理产权登记手续系因万汇城公司未向***开具发票导致的，万汇城公司亦对上述事实认可，并非因***自身原因所致。 综上，***对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零九条、第三百一十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下： 不得执行河南省汝州市万汇城小区××号楼××-803号房屋。 案件受理费7900元，由第三人河南万汇城实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审判长*** 审判员*** 人民陪审员*** 二〇二四年一月三十日 书记员**源 附法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十四条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零九条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。