张某某;山东盛宇建设集团有限公司;山东瑞华房地产开发有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

山东省高级人民法院 民事判决书 （2025）鲁民终1131号 上诉人（原审原告、案外人）：张某，女，汉族，1976年8月12日出生，住山东省曹县。 委托诉讼代理人：***，山东信舆法律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：山东某乙有限公司，住所地山东省菏泽市。 法定代表人：***，董事兼总经理。 委托诉讼代理人：***，女，该公司员工。 第三人（被执行人）：山东某甲有限公司，住所地山东省菏泽市开发区。 法定代表人：***，执行董事兼总经理。 上诉人张某因与被上诉人山东某乙有限公司（以下简称某甲公司）、原审第三人山东某甲有限公司（以下简称某乙公司)案外人执行异议之诉一案，不服山东省菏泽市中级人民法院（2025）鲁17民初1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2025年7月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张某上诉请求：1.撤销山东省菏泽市中级人民法院（2025）鲁17民初1号民事判决书，依法改判支持张某的一审诉讼请求；2.一审、二审案件诉讼费均由某甲公司承担。事实与理由：原审判决认定事实、适用法律错误，张某的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，应当具有排除执行的权利。一、张某在法院查封案涉房产之前已与第三人签订合法有效的书面买卖合同。1、合同形式瑕疵不影响效力。原审法院以合同“无封面、无编号、日期涂改”为由否定其效力，显属错误。合同系由第三人提供，且合同当事人双方均无异议，法律并未明确规定签订的合同必须是正式的商品房买卖合同，只要合同内容真实、意思表示一致，即应认定为合法有效。该合同具备买卖双方、房屋信息、价款、付款方式等核心条款，且某乙公司盖章确认，符合《中华人民共和国民法典》关于合同成立有效的规定。2、合同签订日期早于查封日期。张某与某乙公司2019年4月26日签订《商品房买卖合同》，而涉案房屋于2019年9月23日首次被查封，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款的规定。二、所购商品房系用于居住且张某名下无其他用于居住的房屋。1、张某购买案涉房屋系用于居住，张某家庭共4人，农村住房无法满足需求，购买市区公寓系用于居住及生活便利。2、张某无其他用于居住的房屋。张某现居住的曹县农村老家房屋系张某的婆婆所有，并非其家庭财产。原审判决将“居住事实”等同于“名下房产”，混淆了法律概念。张某家庭在菏泽市区并无其他用于居住的房屋。此外，根据（2021）鲁民终35号案例，即便张某有宅基地房屋，为了改善生活条件、为了满足其与子女共同居住的需要而购买房屋亦符合唯一房屋的要求。因此，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第二款的规定。三、张某已支付全部购房款且符合交易常理。1、付款凭证完整有效。张某通过支付宝、微信、POS机刷卡等方式支付31万元（合同价29万元+2万元转让费)，并持有某乙公司出具的29万元房款收据及销售人员何某的31万元收款声明。2、付款路径符合开发商要求，符合常理。款项支付至销售人员***及某甲、某乙，系按某乙公司指示操作，且第三人某丙已出具收据认可收到该款项。房款并非小金额，一个月内支付完毕全部购房款是符合常理的。某乙公司不仅于2019年出具收条，还当庭已经认可收到房款，原审判决却要求张某证明“资金进入开发商账户”，加重了普通购房者的举证责任，违背公平原则。因此，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第三款的规定。 某甲公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张某的上诉请求。 某乙公司未陈述意见。 张某向一审法院起诉请求：1.依法确认位于菏泽市房屋归张某所有；2.依法判令停止对菏泽市紫金国际广场BO710号房屋的执行；3．本案诉讼费由某甲公司承担。 一审法院认定事实：2019年4月30日，一审法院作出（2019）鲁17民初173号民事调解书,确认某乙公司欠某甲公司保证金及利息共计3940万元，并分期偿还。后某乙公司未能履行和解协议,2019年9月19日，某甲公司申请强制执行。2019年9月23日，一审法院作出（2019）鲁17执892号执行裁定书，查封某乙公司所有的涉案紫金国际广场房产197套。后申请执行人与被执行人达成执行和解协议，约定双方确认欠款为4649.2万元，违约金394万元，共计5043.2万元；某乙公司保证在2019年11月30日之前偿还3000万元，剩余款项在2020年1月10日前偿还完毕。某乙公司同意将部分房产网签到***名下作为欠付款项的保证，***不享有处置权；某乙公司按期偿还欠款，***将网签的房产返还给某乙公司;某乙公司如不能履行还款协议，则某乙公司同意将网签到***名下的房产以4500元一平方的价格网签到某甲公司以抵偿欠款；签订本协议后，现已查封某乙公司房产的解除措施与办理网签到***名下的网签手续同时进行。2019年10月14日,一审法院解除了涉案197套房产的查封,2019年10月15日***网签涉案房产108套。2019年10月23日终结本次执行程序。后因被执行人未能按期付款，某有限公司申请恢复强制执行。一审法院于2020年5月19日立案执行，案号为（2020）鲁17执恢22号。2020年4月17日，一审法院重新查封了涉案紫金国际广场房产213套。 原告张某提交无封面页、无正式编号的《商品房买卖合同》一份，该合同显示张某购买紫金国际广场第0003栋01单元BO710号公寓，建筑面积共53.31平方米，总房款为29万元，一次性付款，出卖人应在2018年5月1日前交付房屋。商品房预售的,买受人委托出卖人向菏泽市住房和城乡建设局申请登记备案。合同落款时间为2019年4月26日，日期中日处有涂改，涂改前日期无法准确辨认，大致能看出6处原为“9”。原告张某持有2019年4月28日山东某甲有限公司29万元收据一份，收款事项为“BO710房款”。2019年4月26日何某《声明》一份，内容为：“张某在紫金国际广场购买公寓BO710，总房款29万元整，转让费2万元整，收款共计31万元整。特此声明”。 张某提供的31万元房款支付证据显示：1、2019年4月4日16：18：15的7万元收款人为菏泽市牡丹区某有限公司，与之对应的是2019年4月4日张某尾号为5925的工商银行卡显示POS交易7万元，未显示对方户名。2、2019年4月23日向***支付宝转账5万元，转账摘要为“紫金广场房款”。3、2019年4月24日向***支付宝转账4万元，转账摘要为“紫金广场房款”。4、2019年4月26日向***支付宝转账2.5万元，转账摘要为“紫金国际广场房款”。5、2019年4月24日向邓某乙信转账1万元。6、2019年4月26日向邓某乙信转账5000元，转账说明为“紫金国际广场房款”。7、POS机刷卡签购单显示2019年4月26日17:34:36的2万元，收款人为菏泽市牡丹区某银饰。8、同日17:33:31的2万元收款人也为菏泽市牡丹区某银饰。9、2019年4月26日17:03:53的4万元收款人为菏泽市牡丹区某有限公司。 某乙公司认可何某是公司紫金国际项目的销售人员。经一审法院释明，某乙公司在限定的时间内未向法庭提交张某支付的款项是否实际进入某乙公司账户的情况。 原告陈述案涉房屋购买过程如下：原告2019年去紫金某买房，工作人员***及何某接待，说用于居住就剩BO710这一套了，之前有人买了但是现在不要了，价格31万元，原告决定购买这一套，分多笔向工作人员转账、刷POS机、支付现金等方式支付完所有购房款。原告在签合同时发现合同金额是29万元，工作人员说之前合同签的是29万元，现在只能签29万元的合同，但现在房子涨价了，出售价格是31万元，原告要求签31万元合同，工作人员不同意，协商无果的情况下原告就签订29万元合同，第三人向其出具收到29万元的收据，但工作人员出具了收到31万元的声明。工作人员说明天就能办网签，但至今未能给原告办网签。房屋至今没有实际交付，某乙公司没有出具购房发票，某乙公司称案涉房屋现在网签在***名下，不清楚是否可以给原告出具购房发票。 张某称家庭成员共4人，分别是张某、张某配偶、张某儿子、张某婆婆。张某称现居住于曹县老家农村房子。 一审法院认为，本案争议焦点为：张某对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益；张某请求确认涉案房产归其所有是否应支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。原告张某依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条请求排除对案涉房屋的执行，应同时满足第二十九条规定的三个条件。本案中，原告张某提交的商品房买卖合同中没有封面页，也没有合同编号，签署时间上有涂改，且出卖人一栏仅有某乙公司的合同章并无法人签章，该合同存在多处瑕疵，并非正式的商品房买卖合同。原告张某主张已交清全部购房款，经查，虽然其持有某乙公司开具的收据，但其将房款5万元、1万元、5000元、4万元、2.5万元在不同日期分多次转账给案外人***，并且其提交的POS机刷卡签购单显示2019年4月26日17:34:36的2万元收款人为菏泽市牡丹区某银饰,同日17:33:31的2万元收款人也为菏泽市牡丹区某银饰，2019年4月26日17:03:53的4万元收款人为菏泽市牡丹区某有限公司，2019年4月4日16:18:15的7万元收款人为菏泽市牡丹区某有限公司，上述款项均没有直接转入第三人某乙公司账户，而且2019年4月4日POS机刷卡7万元距张某向***4月26日微信转账5000元已20余天，有违常理及日常生活经验法则，张某现有证据不能证明其所支出的房款实际进入某乙公司。第三人某乙公司称案涉房屋BO710没有交付给任何人，还在公司，张某也认可该房屋未向其实际交付，第三人某乙公司称该房屋现在网签在***名下，原告张某亦认可至今未能办理网签。本案中，案涉房屋已经网签在***名下，并非登记在被执行的房地产开发企业名下。张某虽然主张其名下没有其他房产，但认可其居住于曹县老家农村的房子里，在菏泽市范围内有可以居住的房屋。综上，现有证据不足以证明原告张某已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，故本院对原告张某要求排除对案涉房屋执行的诉讼请求并确认归其所有的诉讼请求不予支持。原告张某为购买案涉房屋支付的款项，可另循法律途径解决。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条、第一百三十七条、第二百三十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：驳回原告张某的全部诉讼请求。案件受理费5650元，由张某负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 张某提交：证据一、房屋租赁合同1份、房租缴纳记录1份、水电费缴纳记录1份。证明张某在购买案涉房屋后，因案涉房屋未交房，张某家庭以租赁房屋的方式居住生活，证明张某无其他住房。证据二、曹县王集镇季集行政村村民委员会出具的证明1份。证明张某目前在菏泽曹县老家所居住的自建房屋系其婆婆田某所有，现由田某及其子***、儿媳张某、孙子***共同居住，该房屋并非张某所有，也并非张某的家庭财产。 某甲公司质证：对张某提交证据的真实性不清楚。 本院认证：对证据一，因租赁关系涉及案外人，其真实性尚无法确认；对证据二，因证据形式不符合《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条的规定，其真实性尚无法确认。对证据一、证据二的关联性，在本院认为中一并予以阐述。 本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，张某主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，具有排除执行案涉房屋的权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他可用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，根据查明的事实，张某分9笔支付的款项，均未直接转入某乙公司账户，且经一审法院释明某乙公司未提交张某支付款项实际进入某乙公司账户的情况，另外，案涉房屋网签在***名下，并非登记在某乙公司名下，张某与某乙公司之间签订的购房合同存在多处瑕疵，故一审法院认定张某现有证据不足以证明其已满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的三个条件，并无不当。关于张某二审程序中提交的证据，仅与上述司法解释规定的第二个要件相关，不能证明同时符合上述司法解释规定的三个要件。 综上所述，张某的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5650元，由张某负担。 本判决为终审判决。 审判长*** 审判员*** 审判员*** 二〇二五年十月二十七日 法官助理*** 书记员***