某某、司羽租赁合同纠纷二审民事判决书

湖北省武汉市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）鄂01民终7879号

上诉人（原审原告）：***，男，1973年10月25日出生，汉族，住武汉市江岸区，

委托诉讼代理人：曹刚，湖北省楚天法律服务所法律工作者。

上诉人（原审原告）：司羽，女，1982年1月18日出生，汉族，住武汉市江岸区，

委托诉讼代理人：曹刚，湖北省楚天法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）：武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡塔子湖村、跃进村康乐园·尚都一品A3栋1-2层4室。

法定代表人：梁新年，该公司董事长。

委托诉讼代理人：高勇，该公司员工。

上诉人***、司羽因与被上诉人武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司（以下简称华夏公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初3280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

***、司羽上诉请求：1、撤销一审判决第四项，判决华夏公司支付2017年2月1日至2018年1月31日期间的房屋租金31200元；2、判决华夏公司支付逾期支付租金的违约金9360元（2017年2月1日至2018年1月31日，按逾期支付租金总额的30%计算）；3、判决华夏公司支付恢复租赁房屋原状或承担相关费用32671.64元；4、本案一、二审诉讼费由华夏公司承担。事实与理由：一、双方租赁合同约定房屋租金按年缴纳，华夏公司应于2017年2月1日前缴纳次年的房屋租金，现华夏公司未按合同约定支付房屋租金，华夏公司应按合同约定一次性支付全年房屋租金31200元。二、合同约定了违约金的计算方式，一审法院对于违约金的认定其基数及方式均错误，应当予以纠正。三、华夏公司未经***、司羽或物业管理单位同意拆除了房屋内的三堵墙壁并对房屋内墙造成了损坏，该行为已改变了房屋的构造且违反了双方的约定，对***、司羽造成了实际损失，华夏公司应恢复原状或承担相应的费用。

华夏公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

***、司羽向一审法院起诉请求：1、解除***、司羽与华夏公司之间签订的《房屋租赁合同》；2、华夏公司向***、司羽支付***、司羽垫付的2015年12月1日至2017年3月31日的物业管理费4324元；3、华夏公司向***、司羽支付2017年2月1日至租赁合同解除合同之日止的租金7800元（暂计算至2017年4月30日）；4、华夏公司向***、司羽支付恢复租赁房屋原状的费用32671.64元；5、华夏公司向***、司羽支付其垫付的2016年1月1日至2017年1月31日的水费及卫生费566元；6、华夏公司向***、司羽支付2017年2月1日起至付清拖欠租金之日止的违约金694.2元（暂计算至2017年4月30日）；7、华夏公司负担本案诉讼费用。

一审法院认定事实：2015年1月20日，***、司羽与华夏公司签订房屋租赁合同，双方约定***、司羽将位于江岸区望湖路8号尚都一品5栋2单元7楼703室房屋（房屋建筑面积135.99平方米）出租给华夏公司用于办公；每月租金2600元，物业费每年2690元，押金3000元；租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止；租金和物业费按年结算，华夏公司应于租赁期内每年2月1日前向***、司羽支付租金，物业费由华夏公司按时直接向物业管理部门支付；华夏公司于合同签订日支付***、司羽押金，租赁期限结束由***、司羽一次性无息退还给华夏公司；***、司羽负责对房屋及设施和附属物进行经常性检查，华夏公司给予协助和支持，华夏公司不得擅自改变房屋主体结构或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修，由此给***、司羽或第三人造成财产损失或者人身伤害的，由华夏公司承担修复责任；华夏公司如需要提前返还承租房屋及附属设施需提前1个月通知***、司羽，因此给***、司羽造成损失的，由华夏公司承担；华夏公司逾期支付租金的，除补交欠付租金外，并按每逾期一日，由华夏公司按月租金额的千分之三向***、司羽支付违约金。华夏公司支付***、司羽租金至2017年1月31日。2016年12月23日，华夏公司从租赁房屋搬离，***、司羽给小区物业公司发短信：“5栋703搬家，请放行。”物业公司与***、司羽电话确认之后，将华夏公司放行。华夏公司搬离租赁房屋后未再使用该房屋。2017年3月4日，***、司羽交付了2015年12月1日至2017年3月31日的物业费共计4324元，***、司羽交付了2016年1月至2017年1月的水费及垃圾费566元。租赁房屋内有三堵墙被拆除，经小区物业公司员工确认，该被拆除的三堵墙均非承重墙。***、司羽为维护自身权益，诉至法院，请求依法判如所请。一审法院于2017年4月11日将民事起诉状副本等材料送达给华夏公司。一审审理中，因双方当事人意见不一致，故调解未成。

一审法院认为，***、司羽与华夏公司2015年1月20日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。2016年12月23日，华夏公司从租赁房屋搬离，***、司羽给小区物业公司发短信：“5栋703搬家，请放行。”该行为不足以说明双方当事人的租赁合同已解除，***、司羽起诉至法院要求解除该合同，一审法院于2017年4月11日将民事起诉状副本等材料送达给华夏公司，双方租赁合同于该日解除。***、司羽交付了2015年12月1日至2017年3月31日期间的物业费4324元，***、司羽交付了2016年1月至2017年1月的水费及垃圾费566元，根据双方当事人合同的约定，该费用应当由华夏公司缴纳，故华夏公司应当将该费用支付给***、司羽。***、司羽要求华夏公司支付2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金7800元，因双方的租赁合同于2017年4月11日解除，故华夏公司应当支付***、司羽2017年2月1日至2017年4月11日期间的租金5983.56元（2600元/月×12个月÷365天×70天），***、司羽该项诉讼请求超出部分一审法院不予支持。***、司羽要求华夏公司支付恢复租赁房屋原状的费用32671.64元，***、司羽提交的证据不足以证明华夏公司改动了租赁房屋的主体结构，故对***、司羽的该项诉讼请求，一审法院不予支持。***、司羽要求华夏公司支付2017年2月1日起至付清拖欠租金之日止的违约金694.2元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明***、司羽的损失，一审法院认为***、司羽的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，故双方合同约定的违约金过分高于因华夏公司违约所造成的***、司羽的损失。一审法院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金5983.56元为本金，自2017年2月1日起计算至华夏公司实际支付5983.56元止。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、解除***、司羽与武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司于2015年1月20日签订的房屋租赁合同；二、武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司于一审判决生效之日起三日内一次性支付***、司羽物业费4324元；三、武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司于一审判决生效之日起三日内一次性支付***、司羽水费及垃圾费566元；四、武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司于一审判决生效之日起三日内一次性支付***、司羽2017年2月1日至2017年4月11日期间的租金5983.56元及违约金（违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金5983.56元为本金，自2017年2月1日起计算至实际支付5983.56元止）；五、驳回***、司羽的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费951元、邮寄费20元、合计971元，由武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司负担，因该款已由***、司羽立案时预交一审法院，故武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司应于一审判决生效之日起三日内将其负担的971元支付给***、司羽。

二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。

本院认为，***、司羽与华夏公司签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定享有权利和履行义务。华夏公司于2016年12月23日从租赁房屋搬离后，双方并未就解除合同达成一致意见，现***、司羽起诉至法院要求解除合同，一审法院认定民事起诉状副本送达给华夏公司的时间为租赁合同解除的时间并无不当。租赁合同于2017年4月11日解除，华夏公司应向***、司羽支付2017年2月1日至2017年4月11日期间的租金，***、司羽要求华夏公司支付全年房屋租金31200元的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。华夏公司逾期支付租金构成违约，应当承担违约责任，但***、司羽的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，一审法院认为合同约定的违约金过分高于因华夏公司违约给***、司羽造成的损失，并将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算并无不当。关于***、司羽要求华夏公司恢复原状的上诉请求，因其在一审中并未提出该项诉讼请求，其在二审中增加诉讼请求未获得华夏公司的认可，对该项诉讼请求，***、司羽可另行起诉。关于***、司羽要求华夏公司承担相关费用32671.64元的上诉请求，因其提供的证据并不足以证明其主张的事实，本院不予支持。

综上所述，***、司羽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费951元，由***、司羽负担。

本判决为终审判决。

审 判 长　　王　薇

审 判 员　　李　瑜

审 判 员　　胡丹丹

二〇一七年十二月十八日

法官助理　　赖瑞文

书 记 员　　肖宇晴