某某、某某等与武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

湖北省武汉市江岸区人民法院

民 事 判 决 书

(2017)鄂0102民初3280号

原告：***，男，1973年10月25日出生，汉族，住武汉市江岸区，

委托代理人：曹刚（特别授权代理），湖北楚天法律服务所法律工作者。

原告：司羽，女，1982年1月18日出生，汉族，住武汉市江岸区，

委托代理人：曹刚（特别授权代理），湖北楚天法律服务所法律工作者。

被告：武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司，住所地武汉市江岸区后湖乡塔子湖村、跃进村康乐园·尚都一品A3栋1-2层4室。

法定代表人：高作程，总经理。

委托代理人：潘程（一般授权代理），湖北佳哲律师事务所律师。

委托代理人：高勇（一般授权代理），男，1987年2月1日出生，汉族，住武汉市江岸区，

原告***、司羽诉被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曾明亮独任审判，于2017年6月14日公开开庭进行了审理。因本案较复杂、双方当事人争议较大，本院依法裁定本案转为普通程序，由审判员曾明亮担任审判长，与人民陪审员余贵莲、胡月组成合议庭，于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告***、司羽的共同委托代理人曹刚，被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司的委托代理人潘程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***、司羽诉称：2015年1月20日，原、被告签订《房屋租赁合同》，租赁合同生效并履行后，被告未按合同约定向原告支付2017年租金，原告向其催收时才发现被告已未使用租赁房屋，而且被告未取得原告及物业管理单位的同意擅自改变了租赁房屋的建筑结构、破坏了租赁房屋的内装修，并拖欠2016年1月1日至2017年1月31日的物业管理费及水费。原告要求被告履行合同义务，但被告予以拒绝，双方协商无果，现原告依法提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、被告向原告支付原告垫付的2015年12月1日至2017年3月31日的物业管理费4324元；3、被告向原告支付2017年2月1日至租赁合同解除合同之日止的租金7800元（暂计算至2017年4月30日）；4、被告向原告支付恢复租赁房屋原状的费用32671.64元；5、被告向原告支付其垫付的2016年1月1日至2017年1月31日的水费及卫生费566元；6、被告向原告支付2017年2月1日起至付清拖欠租金之日止的违约金694.2元（暂计算至2017年4月30日）；7、被告负担本案诉讼等费用。

被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司辩称：被告在2016年12月23日已经通知原告解除房屋租赁合同，并且征得了原告的同意被告才搬走，物业也同意被告搬走；被告仅拖欠原告一年的物业费2690元；原告没有退还被告租房押金3000元，此费用抵扣物业费；被告并不拖欠租金，被告已经支付2016年2月1至2017年2月1日的房屋租金，在被告提前一个月通知原告解除租赁合同的前提下不存在被告拖欠原告房租的事实；被告在房屋使用中没有改变房屋结构或者扩建装修，不存在恢复原状的费用；卫生费、水费原告提供相应票据的话被告愿意支付；被告不存在违约，不应当支付违约金。

经审理查明：2015年1月20日，原告与被告签订房屋租赁合同，双方约定原告将位于江岸区望湖路8号尚都一品5栋2单元7楼703室房屋（房屋建筑面积135.99平方米）出租给被告用于办公；每月租金2600元，物业费每年2690元，押金3000元；租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止；租金和物业费按年结算，被告应于租赁期内每年2月1日前向原告支付租金，物业费由被告按时直接向物业管理部门支付；被告于合同签订日支付原告押金，租赁期限结束由原告一次性无息退还给被告；原告负责对房屋及设施和附属物进行经常性检查，被告给予协助和支持，被告不得擅自改变房屋主体结构或对房屋进行改建、增添设施和进行影响房屋使用安全的装修，由此给原告或第三人造成财产损失或者人身伤害的，由被告承担修复责任；被告如需要提交返还承租房屋及附属设施需提前1个月通知原告，因此给原告造成损失的，由被告承担；被告逾期支付租金的，除补交欠付租金外，并按每逾期一日，由被告按月租金额的千分之三向原告支付违约金。被告支付原告租金至2017年1月31日。2016年12月23日，被告从租赁房屋搬离，原告给小区物业公司发短信：“5栋703搬家，请放行。”物业公司与原告电话确认之后，将被告放行。被告搬离租赁房屋后未再使用该房屋。2017年3月4日，原告交付了2015年12月1日至2017年3月31日的物业费共计4324元，原告交付了2016年1月至2017年1月的水费及垃圾费566元。租赁房屋内有三堵墙被拆除，经小区物业公司员工确认，该被拆除的三堵墙均非承重墙。原告为维护自身权益，诉至法院，请求依法判如所请。本院于2017年4月11日将民事起诉状副本等材料送达给被告。审理中，因一方当事人未到庭，故调解未成。

以上事实有原告提交的房屋租赁合同、原告垫付物业管理费的发票、预算表、收据（两张），被告提交的网银转账单、短信记录、房屋装修资料及双方当事人的当庭陈述记录在案佐证。

本院认为：原告与被告2015年1月20日签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。2016年12月23日，被告从租赁房屋搬离，原告给小区物业公司发短信：“5栋703搬家，请放行。”该行为不足以说明双方当事人的租赁合同已解除，原告起诉至法院要求解除该合同，本院于2017年4月11日将民事起诉状副本等材料送达给被告，双方租赁合同于该日解除。原告交付了2015年12月1日至2017年3月31日期间的物业费4324元，原告交付了2016年1月至2017年1月的水费及垃圾费566元，根据双方当事人合同的约定，该费用应当由被告缴纳，故被告应当将该费用支付给原告。原告要求被告支付2017年2月1日至2017年4月30日期间的租金7800元，因双方的租赁合同于2017年4月11日解除，故被告应当支付原告2017年2月1日至2017年4月11日期间的租金5983.56元（2600元/月×12个月÷365天×70天），原告该项诉讼请求超出部分本院不予支持。原告要求被告支付恢复租赁房屋原状的费用32671.64元，原告提交的证据不足以证明被告改动了租赁房屋的主体结构，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付2017年2月1日起至付清拖欠租金之日止的违约金694.2元，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，因双方均未举证证明原告的损失，本院认为原告的损失为逾期付款期间欠付租金的利息损失，故双方合同约定的违约金过分高于因被告违约所造成的原告的损失。本院依法将违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金5983.56元为本金，自2017年2月1日起计算至被告实际支付5983.56元止。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：

一、解除原告***、司羽与被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司于2015年1月20日签订的房屋租赁合同；

二、被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告***、司羽物业费4324元；

三、被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告***、司羽水费及垃圾费566元；

四、被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告***、司羽2017年2月1日至2017年4月11日期间的租金5983.56及违约金（违约金调整为按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，以欠付租金5983.56元为本金，自2017年2月1日起计算至被告实际支付5983.56元止）；

五、驳回原告***、司羽的其他诉讼请求。

案件受理费951元、邮寄费20元、合计971元，由被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司负担，因该款已由***、司羽立案时预交本院，故被告武汉华夏银龙建筑装饰集团有限公司应于本判决生效之日起三日内将其负担的971元支付给***、司羽。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。

审　判　长　　曾明亮

人民陪审员　　余贵莲

人民陪审员　　胡　月

二〇一七年九月二十八日

书　记　员　　周　郴