延吉市力象建筑安装有限公司与延边江洋房地产开发有限公司、某某合同纠纷一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民事判决书

（2019）吉2401民初3209号

原告：延吉市力象建筑安装有限公司，住所吉林省延吉市朝阳街太平街202号。

法定代表人：金成虎，经理。

委托诉讼代理人：申龙辉，公司员工。

委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。

被告：延边江洋房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市兴区路182号。

法定代表人：赵国江，经理。

委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。

委托诉讼代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。

被告：***，男，1971年1月18日生，汉族，住吉林省延吉市。

延吉市力象建筑安装有限公司（以下简称力象公司）诉延边江洋房地产开发有限公司（以下简称延边江洋公司）、***合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案受理后，依法公开开庭进行了审理。本院于2019年7月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告力象公司的委托诉讼代理人申龙辉、朴永春，被告延边江洋公司的委托诉讼代理人杨胜宪、田丰到庭参加了诉讼。被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院于2020年1月13日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告力象公司的委托诉讼代理人申龙辉、朴永春，被告延边江洋公司的委托诉讼代理人杨胜宪、田丰到庭参加了诉讼。被告***经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。

延吉市力象建筑安装有限公司向本院提出诉讼请求：1.延边江洋公司和***立即按合同约定向力象公司连带给付补偿费800万元，并交付延边江洋公司开发的江北水韵小区160平方米至200平方米房屋一套（价值100万元）；2.诉讼费由延边江洋公司、***承担。事实与理由：2012年，因建设阿里郎广场进行动迁，土地动迁价格为每平米1500元。当时，力象公司与北京的一家开发商协商力象公司将其名下的阿里郎广场以西、布尔哈通河北岸新建供电局办公楼东侧，面积为19300平方米左右的土地使用权以该地段的土地动迁价（每平米为1500元）为参考转让给北京的开发商，经协商最终成交价定为2700万元。力象公司和北京开发商准备办理手续时，本案的两位见证人要求力象公司以同一价格转让给汪清江洋房地产开发有限公司（即本案的被告延边江洋公司）。2012年7月9日，力象公司与延边江洋公司、***签订土地使用权转让合同时，延边江洋公司为了达到减税、自己开发、自己施工进而节约成本的目的，约定转让企业资质（法人代表需要更名）及公司的土地，转让总价为1800万元。为了满足既减税，又满足剩余900万元转让款，虽然没有具体写明土地总价为2700万元，但约定由延边江洋公司再赠予力象公司其在原地开发的房屋（150-200平米），并将原地开发项目中3万平方米左右的建设工程承包给力象公司施工。合同落款处由赵国江作为延边江洋公司的法定代表人签字并加盖公章，由***作为共同购买人签字。2014年4月25日，***作为甲方，与乙方力象公司法定代表人金成虎签订协议书约定：“甲方和政府置换土地，继续履行甲乙双方的合同。第一条：甲方所欠乙方50万元，三天内给付。同时乙方给付甲方两千平方米土地使用证；第二条：新的建筑房屋中，给乙方房屋160-200平方米；第三条：原合同中新建工程同等条件下由乙方施工。如有违约，给乙方补偿800万元”。落款处由甲乙双方签字捺印，还有两位见证人的签字。该合同签订之后，延边江洋公司支付给力象公司50万元，其法定代表人赵国江从力象公司处取走了两千平方米土地使用证。后延边江洋公司、***与延吉市人民政府签订《土地置换合同》（合同落款处没有记载合同签订日期）。2014年10月21日，延边江洋公司根据《土地置换合同》从延吉市人民政府得到置换后的延国用（2014）第2972号国有土地使用证并开发建设。而延边江洋公司违背诚实信用于2017年7月9日与吉林筑源建设有限公司签订施工合同，既未按第二份合同约定让力象公司施工，也不同意给付价值为100万元的房屋（面积160-200平方米的房屋）。因此，延边江洋公司、***尚欠力象公司900万元土地使用权转让款。因为，转让总价1800万元确定之后，延边江洋公司无需作出给力象公司面积160-200平方米房屋及延边江洋公司开发的工程或不给工程就给力象公司补偿800万元的承诺。结合证人证言、两位见证人的见证能够证明合同约定的土地使用权转让总价不是1800万元，而是2700万元。现二被告违约的事实清楚。合同明确约定如被告违约，向力象公司补偿800万元。

延边江洋公司辩称：1.力象公司与延边江洋公司于2012年7月9日签订合同后，延边江洋公司按照合同约定全面履行了应尽的义务。***不是购买土地的合伙人，也不是开发项目的合伙人，是中间联系人，该土地已经开发项目与***无任何关系，***对协议书中的权利义务不具有处分权。2014年4月25日，***未经延边江洋公司的授权下与力象公司法定代表人金成虎签订的协议书与延边江洋公司无关；2.2017年11月6日，延边江洋公司与吉林筑源建设公司签订建设工程施工合同书，由吉林筑源建设公司承建江北水韵以其工程（4号楼、7号楼、9号楼）。力象公司企业资质等级为3级，按延吉市建设局要求3级资质的建筑企业只能承包12层以下的建筑，延边江洋公司的工程均为15-17层，需要2级以上的资质，所以力象公司不能签订承包合同的原因在于力象公司。延边江洋公司开发的土地是经政府置换的土地，并非原来的土地。因置换后的土地中有延吉市煤气公司占用了大部分土地等待其迁出后才能开发，且依据延吉市政府的规划，该地块建设规模的为6.2万平方米，超过了合同中承诺的3万平方米建筑规模，而一期工程只有2.8万平方米，不能满足合同约定的承包面积，考虑到力象公司承包要求，延边江洋公司同意在二期工程中在同等条件下将剩余工程承包给力象公司施工。另外，依据合同约定力象公司将公司与土地一并转让，全部转让内容完成后甲方无偿使用原企业的公章及资质承包3万平方米工程，现因力象公司并未按合同约定将公司法定代表人更名，所以力象公司依据合同约定要求承包工程不符合合同约定。基于以上原因，力象公司主张800万元违约金因条件尚未成就，力象公司无权主张违约责任；3.关于赠与房屋问题。依据合同约定力象公司将公司与土地一并转让给延边江洋公司，因力象公司未履行转让公司义务，无权要求江洋公司履行赠与义务。另外，赠与是实践合同，双方没有履行时不具有法律效力。土地尚未开发完毕，赠与条件没有成就；4.关于合同中公司资质转让是否违法问题。因力象公司转让土地收到政府限制，无法直接过户，故双方约定以公司与土地一并转让的方式转让土地，该转让方式是市场普遍采用的一种土地转让形式，并不违反法律规定。合同中所称的资质转让实为公司收购，这在力象公司收到800万元首付款后给延边江洋公司出具的收据可以证明，该收据明确注明：“收到汪清江洋房地产开发有限公司并购力象建筑公司预付款”的字样，说明身份对公司于土地一并收购的事实是确认的。而法律禁止转让的企业资质是指在建筑施工合同中借用转让资质情形，与本合同约定并不是一回事，所以合同中的资质转让指示收购土地的一种方式，并不违反法律规定。综上，请求法院驳回力象公司的诉讼请求。

***未答辩。

经审理查明：2012年7月9日，乙方汪清江洋房地产开发有限公司（于2018年4月19日更名为延边江洋房地产开发有限公司即本案被告，以下统称为“延边江洋公司”）与甲方力象公司签订《协议书》，约定：一、转让内容：转让甲方的企业资质（法人代表需要更名）及公司的土地，土地位于布尔哈通河北岸新建州供电局办公楼东侧，土地面积19300平方米左右；二、转让总价定为1800万元，1800万元以现金形式支付。乙方再赠与甲方在原地开发的房屋（150-200平方米，5000元/平方米）。楼号和楼层甲方可任意选择；三、支付方式为现金支付，于2012年7月30日前支付800万元，将力象公司的企业法人代表更名后，开发项目动工前一次性付清剩余款1000万元，并且在2013年3月18日前支付完毕；四、企业资质转让过程中和土地转让及开发过程中所发生的全部费用和税金由乙方承担；五、转让后土地上的项目开发由乙方完全独立运作，自负盈亏；六、乙方将原地开发项目中3万平方米左右的建设工程承包给甲方施工，甲方可以无偿使用原企业的施工资质及原企业的所有公章。甲方由金成虎签字并加盖其名章及力象公司公章，乙方由赵国江、***签字并加盖延边江洋公司名章。

2014年4月25日，***与力象公司法定代表人金成虎签订《协议书》，约定：***与政府置换土地，继续履行原合同，***3日内向金成虎支付欠款50万元，金成虎向***交付2000平方米土地使用证；新建房屋中，给金成虎160～200平方米房屋；原合同中新建工程在同等条件下交给金成虎施工，如有违约，给金成虎补偿800万元。此合同由力象公司法定代表人金成虎和***及证人签名。

2014年4月29日，延边江洋公司法定代表人赵国江出具收条，内容为：“今收到力象公司交给的张雷的土地使用证（面积987.22㎡）权豪土地使用证（1003.82㎡）此本已办理完变更出证书。”

合同签订后，力象公司将公司名下的土地使用权证交付给延边江洋公司，延边江洋公司向力象公司支付土地转让费1800万元。延边江洋公司与延吉市人民政府签订《土地置换协议书》，互换21035.79平方米的土地。2014年10月21日，延吉市人民政府向延边江洋公司颁发延国用（2014）第2972号国有土地使用证。《土地置换协议书》由延边江洋公司和延吉市人民政府加盖公章，并由双方法定代表人和***签名。

2016年5月17日，延边江洋公司以力象公司未按合同约定将力象公司法定代表人金成虎的股份和其法定代表人身份变更到延边江洋公司名下为由，向本院提起诉讼，本院于2016年11月16日作出（2016）吉2401民初3606号民事判决，驳回延边江洋公司的诉讼请求。该判决已生效。

2017年5月11日，延吉市地方税务局作出延市地税税通（2017）24131号税务事项通知书，主要内容为：“补缴各税合计2487817.67元，现提请你（单位）于2017年5月19日前自行改正并于改正后十五日内提交自行改正的书面说明”，该通知书于2017年5月15日向力象公司送达。力象公司截止2018年12月17日已向延吉市税务局补缴全部税金本金2324051.91元及滞纳金2129139.48元，总计4453191.39元。

2017年6月3日，力象公司将延边江洋公司、***诉至本院，要求继续履行土地转让协议书中约定的缴纳税费、发包建筑工程、给付房屋一套（价值90万元）的义务。2017年8月18日，本院作出（2017）吉2401民初3520号民事判决，判决延边江洋公司与***连带向力象公司支付税金2487817.67元。延边江洋公司不服，上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）吉24民终1642号民事判决，判决延边江洋公司与***连带向力象公司支付补缴税金2324051.91元及滞纳金（按税务部门实际确定的补缴数额计算）。后延边江洋公司向吉林省人民检察院申诉。吉林省人民检察院向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院作出（2019）吉民抗17号民事裁定，指令延边朝鲜族自治州中级人民法院再审（2017）吉24民终1642号案件。2019年10月25日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民再30号民事判决，对（2017）吉2401民初3520号民事判决及（2017）吉24民终1642号民事判决认定的事实予以确认，并判决撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1642号民事判决和延吉市人民法院（2017）吉2401民初3520号民事判决；延边江洋公司与***连带支付力象公司补缴的税金本金及滞纳金总计3601535.60元（税金本金2324051.91元、滞纳金1277483.69元）。

另查明，2013年3月4日，延边江洋公司以力象公司欠其290万元为由，向本院提起诉讼。2013年3月5日，本院作出（2013）延民初字第1067号民事调解书，内容为：力象公司于2013年3月7日之前向延边江洋公司偿还借款本金290万元。后该案件进入执行程序。2013年3月28日，经本院委托，延边天池土地评估有限公司作出延天2013[估]字FY第013号评估报告，案涉土地17323.14平方米，单位面积地价为578元每平方米，总地价10012775元。2013年4月3日，本院作出执行裁定书，将案涉土地以946250元的价格抵债给延边江洋公司，并向延吉市国土资源局发送了协助执行通知书。2013年5月23日，力象公司向税务局缴纳税款135786.86元，税务机关开具完税凭证。2013年5月27日，案涉17323.14平方米的土地变更登记至延边江洋公司名下。2013年7月30日，赵国江出具收条，收到17323.14平方米土地使用证。案涉土地建设工程于2017年由延边江洋公司发包给吉林筑源建设有限公司。2018年7月2日，延边朝鲜族自治州人民检察院以（2013）延民初字第1067号案件存在虚假诉讼为由，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提出抗诉，延边朝鲜族自治州中级人民法院指定本院再审该案，本院于2019年2月27日作出（2018）吉2401民再25号民事判决，撤销（2013）延民初字第1067号民事调解书，驳回延边江洋公司的诉讼请求。同年3月12日，本院作出（2019）吉2401司惩1号决定书，决定对延边江洋公司和力象公司各罚款100万元。

认定上述事实的证据有双方当事人的陈述及协议书两份、2014年4月29日收条、土地置换协议书、（2017）吉2401民初3520号民事判决书、2013年7月30日收条、合同协议书及施工公告、付款凭证、收据、土地使用证书、完税收据及土地登记审批表、土地估价报告书、民事抗诉书两份、（2019）吉民抗17号民事裁定书、建筑业企业资质证书、（2019）吉24民再30号民事判决书等证据证明，本院予以确认。

对力象公司提交的力象公司与江洋公司在土地转让过程中的相关事件汇总表、付款证明，延边江洋公司对《向力象公司付款情况》真实性无异议，故本院对其真实性予以采信，对《相关时间汇总表》，因该汇总表系力象公司单方自制，故本院未予采信；对力象公司提交的对郭明俊、李克做的调查笔录，因无法核实其真实性，故本院未予采信。对延边江洋公司提交的图纸，因无法核实其真实性，故本院未予采信。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。”至今为止，针对2012年7月9日延边江洋公司与力象公司签订的《协议书》以及双方在履行该《协议书》过程中发生的纠纷，终审裁判文书为（2019）吉24民再30号民事判决。根据该判决认定的事实以及确认的法律关系性质，2012年7月9日《协议书》约定转让的是企业资质和土地使用权，转让过程中所发生的全部费用和税金由延边江洋公司承担。其中，转让企业资质的约定，因违反有关法律的禁止性规定应属无效，但转让土地使用权及相关税费承担的约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

本案中，力象公司以延边江洋公司未按约定将3万平方米的工程发包给力象公司属于违约为由，要求其支付违约金800万元的诉讼请求，因涉案土地尚有未开发的部分，且双方在合同中并未明确约定具体的承包地块，延边江洋公司也同意在二期工程中同等条件下发包工程给力象公司，合同尚有可履行性，其主张于法无据，故本院不予支持力象公司的该项诉讼请求。力象公司要求延边江洋公司按2014年4月25日协议书的约定给付价值100万元的房屋，因审理中延边江洋公司明确表示不交付房屋，且延边江洋公司与***对房屋价值未提出异议，故力象公司要求给付100万元的诉讼请求本院予以支持，延边江洋公司与***支付给力象公司100万元。

关于延边江洋公司提出的本案判决***承担共同责任没有任何依据的主张，因2012年7月9日《协议书》乙方落款处由***签名，2014年4月25日，为继续履行前述合同，***作为甲方与力象公司法定代表人金成虎再次签订《协议书》，后用涉案土地与政府置换土地所签订的《土地置换协议书》的甲方落款处亦由***签字，而延边江洋公司认为***只是中间联系人，与合同权利义务没有任何关系，但未能提出证据予以证明，故延边江洋公司该主张不成立。***未到庭参加诉讼，视为其放弃对原告诉讼请求进行答辩和对原告证据进行质证的权利，由此引起的对其不利后果自负。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

一、被告延边江洋房地产开发有限公司与***于本判决生效后立即向原告延吉市力象建筑安装有限公司支付100万元；

二、驳回原告延吉市力象建筑安装有限公司的其他诉讼请求。

如被告延边江洋房地产开发有限公司与***未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费74800元（原告已预交），由原告延吉市力象建筑安装有限公司负担61000元，由被告延边江洋房地产开发有限公司与***共同负担13800元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审判长 崔海兰

审判员 李美兰

人民陪审员 王惠琴

二〇二〇年四月九日

书记员 尹　雪