延吉市力象建筑安装有限公司与延边江洋房地产开发有限公司等合同纠纷一审民事判决书

吉林省延吉市人民法院

民 事 判 决 书

（2020）吉2401民初7318号

原告：延吉市力象建筑安装有限公司，住所吉林省延吉市朝阳街。

法定代表人：金成虎，经理。

委托诉讼代理人：申龙辉，副经理。

委托诉讼代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。

被告：延边江洋房地产开发有限公司，住所吉林省延吉市。

法定代表人：赵国江，经理。

委托诉讼代理人：田丰，吉林延大律师事务所律师。

被告：***，男，汉族，住吉林省延吉市新兴街。

延吉市力象建筑安装有限公司（以下简称力象公司）诉延边江洋房地产开发有限公司（以下简称江洋公司）、***合同纠纷一案，本院于2020年4月9日依法作出（2019）吉2401民初3209号民事判决书。力象公司、江洋公司均不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。2020年8月26日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2020）吉24民终839号民事裁定书，裁定将本案发回本院重审。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭，于2020年12月21日、12月24日公开开庭进行了审理。本案原告力象公司的委托诉讼代理人申龙辉、朴承春，本案被告江洋公司的法定代表人赵国江及其委托诉讼代理人田丰，本案被告***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

力象公司向本院提出诉讼请求：1.被告江洋公司和***立即按合同约定向力象公司连带给付补偿款800万元，并交付江洋公司开发的江北水韵小区160平方米至200平方米房屋一套（价值100万元）；2.诉讼费由江洋公司、***承担。事实与理由：2012年是延边朝鲜族自治州成立60周年，州委、州政府为了在政府前面建设阿里郎广场进行动迁，土地动迁价格为每平米1500元。当时，力象公司与北京一家开发商协商力象公司将其名下的阿里郎广场以西、布尔哈通河北岸、新建供电局办公楼东侧，面积19300平方米左右的土地使用权以该地段的土地动迁价（每平米为1500元）为参考转让给北京开发商，经协商最终成交价定为2700万元。力象公司和北京开发商准备办理手续时，本案的两位见证人要求力象公司以同一价格转让给汪清江洋房地产开发有限公司（即本案被告江洋公司）。2012年7月9日，力象公司与江洋公司、***签订土地使用权转让合同时，江洋公司为了达到减税、自己开发、自己施工进而节约成本的目的，约定转让企业资质（法人代表需要更名）及公司土地，转让总价为1800万元。为了满足既减税，又满足剩余900万元转让款，虽然没有具体写明土地总价为2700万元，但约定由江洋公司再赠予力象公司其在原地开发的房屋（150-200平米），并将原地开发项目中3万平方米左右的建设工程承包给力象公司施工。合同落款处由赵国江作为江洋公司的法定代表人签字并加盖公章，由***作为共同购买人签字。2014年4月25日，***作为甲方，与乙方力象公司法定代表人金成虎签订协议书约定：“甲方和政府置换土地，继续履行甲乙双方的合同。第一条：甲方所欠乙方50万元，三天内给付。同时乙方给付甲方两千平方米土地使用证；第二条：新的建筑房屋中，给乙方房屋160-200平方米；第三条：原合同中新建工程同等条件下由乙方施工。如有违约，给乙方补偿800万元”。落款处由甲乙双方签字捺印，还有两位见证人签字。合同签订之后，江洋公司支付给力象公司50万元，其法定代表人赵国江从力象公司处取走了两千平方米土地使用权证。后江洋公司、***与延吉市人民政府签订《土地置换合同》（合同落款处没有记载合同签订日期）。2014年10月21日，江洋公司根据《土地置换合同》从延吉市人民政府得到置换后的延国用（2014）第2972号国有土地使用证并开发建设。而江洋公司违背诚实信用于2017年7月9日与吉林筑源建设有限公司签订施工合同，既未按第二份合同约定让力象公司施工，也不同意给付价值为100万元的房屋（面积160-200平方米的房屋）。因此，江洋公司、***尚欠力象公司900万元土地使用权转让款。因为，转让总价1800万元确定之后，江洋公司无需作出给力象公司面积160-200平方米房屋及江洋公司开发的工程或不给工程就给力象公司补偿800万元的承诺。结合证人证言、两位见证人的见证能够证明合同约定的土地使用权转让总价不是1800万元，而是2700万元。现二被告违约的事实清楚。合同明确约定如被告违约，向力象公司补偿800万元。

江洋公司辩称：1.***不能代表江洋公司，2014年4月25日***与金成虎签订的协议书与江洋公司无关。2012年7月9日，江洋公司与力象公司签订的协议书及江洋公司与延吉市人民政府签订的土地置换协议书中，合同相对人是江洋公司并均有江洋公司的公章及法定代表人赵国江的签名，而且按照2012年7月11日至2014年4月29日止，江洋公司将企业资质和土地转让款共计1800万元全部支付给了力象公司，2014年10月21日延吉市人民政府向江洋公司颁发了延国用（2014）第2972号国有土地使用权证，进一步说明了上述两份协议书的合同相对人是江洋公司，合同权利义务主体均是江洋公司；***不是江洋公司的员工，也不是其代表人，2014年4月25日，***与金成虎签订的协议书系***与金成虎的自然人行为，不是江洋公司与力象公司的法人行为，江洋公司不认可该份协议书的内容，该协议书的内容对江洋公司没有约束力，力象公司以***与金成虎签订的协议书为由，声称江洋公司存在违约行为，应给付800万元及价值100万元房屋共计900万元的要求无理、荒唐。江洋公司与力象公司签订合同后，江洋公司作为合同相对人按照合同约定全面履行了应尽的义务，***未经江洋公司授权对外签订协议书与江洋公司无关，不能将***的个人行为视为代表江洋公司的行为，力象公司不能以***和金成虎签订的协议书要求江洋公司承担责任。2.力象公司要求江洋公司、***连带给付800万元及价值100万元房屋共计900万元，没有事实和法律依据。江洋公司不认可***与金成虎签订的协议书，与江洋公司没有任何关联性。2017年11月6日，江洋公司与吉林筑源建设公司签订建设工程施工合同书，由吉林筑源建设公司承建江北水韵一期工程（4号楼、7号楼、9号楼）。力象公司知道江洋公司还有近6万平方米的江北水韵三期工程。只要力象公司符合招投标和资质条件，可以将3万元平方米的工程发包给力象公司。2012年7月9日协议书约定由力象公司向江洋公司转让企业资质及土地，签订协议后，江洋公司自2012年7月11日至2014年4月29日，将企业资质及土地转让款共计1800万元支付给了力象公司，但被法院确认转让企业资质系无效行为，协议书中企业资质转让无效，导致力象公司无法全面履行协议书，并且存在向江洋公司返还企业资质转让款。在此情形下，江洋公司有权撤销对力象公司房屋的赠与，力象公司无权要求江洋公司继续履行赠与。3.力象公司与江洋公司于2012年7月9日签订的协议书第六条系无效条款。涉案工程作为社会公共利益、民众安全的居民住房项目，根据《必须招标的工程项目规定》第五条第一项之规定，涉案工程为必须招投标的工程项目，但力象公司与江洋公司在协议书第六条中的约定是违反法律强制性规定，应无效。4.原告企业资质等级为三级，按延吉市建设局要求，3级资质的建筑企业只能承包12层以下的建筑，江洋公司开发的工程均为15-17层，需要二级以上资质，原告没有签订合同的原因在于原告，而不在于被告，而且置换后的土地中有延吉市煤气公司占有大部分土地，待其拆迁后才能开发，该土地建设规模为6.2万平方米，超出了合同承诺的3万平方米建筑规模，而且一期工程只有2.8万平方米，不能满足合同约定的承包面积，考虑到原告承包要求，江洋公司同意在二期工程中同等条件、同等承诺、同等资质条件下将剩余工程发包给原告。现因原告并未按合同约定将公司更名，因此原告要求依据合同约定要求承包合同不符合约定，基于以上原因，请求法院驳回力象公司的诉讼请求。

***的答辩意见同江洋公司答辩意见一致。

经审理查明：2012年7月9日，乙方汪清江洋房地产开发有限公司（于2018年4月19日更名为延边江洋房地产开发有限公司即本案被告，以下统称为江洋公司）与甲方力象公司签订《协议书》，约定：一、转让内容：转让甲方的企业资质（法人代表需要更名）及公司的土地，土地位于布尔哈通河北岸新建州供电局办公楼东侧，土地面积19300平方米左右；二、转让总价定为1800万元，1800万元以现金形式支付。乙方再赠与甲方在原地开发的房屋（150-200平方米，5000元/平方米）。楼号和楼层甲方可任意选择；三、支付方式为现金支付，于2012年7月30日前支付800万元，将力象公司的企业法人代表更名后，开发项目动工前一次性付清剩余款1000万元，并且在2013年3月18日前支付完毕；四、企业资质转让过程中和土地转让及开发过程中所发生的全部费用和税金由乙方承担；五、转让后土地上的项目开发由乙方完全独立运作，自负盈亏；六、乙方将原地开发项目中3万平方米左右的建设工程承包给甲方施工，甲方可以无偿使用原企业的施工资质及原企业的所有公章。甲方由金成虎签字并加盖其名章及力象公司公章，乙方由赵国江、***签字并加盖江洋公司名章。

2014年4月25日，***作为甲方，力象公司法定代表人金成虎作为乙方，双方签订《协议书》，约定：甲方与政府置换土地，继续履行甲乙双方的合同，甲方3日内向乙方支付欠款50万元，乙方向甲方交付2000平方米土地使用证；新建房屋中，给乙方160～200平方米房屋；原合同中新建工程在同等条件下交给乙方施工，如有违约，给乙方补偿800万元。此合同由力象公司法定代表人金成虎和***及见证人签名。

2014年4月29日，江洋公司法定代表人赵国江出具收条，内容为：“今收到力象公司交给的张雷的土地使用证（面积987.22㎡）权豪土地使用证（1003.82㎡）此本已办理完变更出证书。”

合同签订后，力象公司将公司名下的土地使用权证交付给江洋公司，江洋公司向力象公司支付土地转让费1800万元。

后江洋公司作为甲方，与延吉市人民政府签订《土地置换协议书》，约定江洋公司以位于延吉市延河路以北，梨花路以南，延边州供电局新址以东，春雷药业以西，共计21035.79平方米土地置换延吉市人民政府位于延吉市盛世光华燃气有限公司以西9020平方米及延吉世盛世光华燃气有限公司12015.79平方米的收储用地。《土地置换协议书》由江洋公司和延吉市人民政府加盖公章，并由双方法定代表人和***签名。

2014年10月21日，延吉市人民政府向江洋公司颁发延国用（2014）第2972号国有土地使用证。

2016年5月17日，江洋公司以力象公司未按合同约定将力象公司法定代表人金成虎的股份和其法定代表人身份变更到江洋公司名下为由，向本院提起诉讼，本院于2016年11月16日作出（2016）吉2401民初3606号民事判决书，驳回江洋公司的诉讼请求。

2017年6月3日，力象公司将江洋公司、***诉至本院，要求继续履行土地转让协议书中约定的缴纳税费、发包建筑工程、给付房屋一套（价值90万元）的义务。本案在审理过程中，力象公司放弃给付房屋的诉讼请求。2017年8月18日，本院作出（2017）吉2401民初3520号民事判决书，判决江洋公司与***连带向力象公司支付税金2487817.67元。江洋公司不服，上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2017年11月27日作出（2017）吉24民终1642号民事判决书，判决江洋公司与***连带向力象公司支付补缴税金2324051.91元及滞纳金（按税务部门实际确定的补缴数额计算）。后江洋公司向吉林省人民检察院申诉。吉林省人民检察院向吉林省高级人民法院提出抗诉。吉林省高级人民法院作出（2019）吉民抗17号民事裁定书，指令延边朝鲜族自治州中级人民法院再审（2017）吉24民终1642号案件。2019年10月25日，延边朝鲜族自治州中级人民法院作出（2019）吉24民再30号民事判决书，对（2017）吉2401民初3520号民事判决书及（2017）吉24民终1642号民事判决书认定的事实予以确认，并判决撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2017）吉24民终1642号民事判决书和本院（2017）吉2401民初3520号民事判决书；江洋公司与***连带支付力象公司补缴的税金本金及滞纳金总计3601535.60元（税金本金2324051.91元、滞纳金1277483.69元）。

2018年4月17日，江洋公司、***起诉力象公司，要求力象公司返还转让企业资质价款500万元。力象公司向江洋公司、***提起反诉，要求江洋公司、***连带给付补偿费800万元及价值100万元的房屋一套。本院于2018年12月29日作出（2018）吉2401民初2401号民事判决书，判决驳回江洋公司的诉讼请求；反诉被告江洋公司、***连带向力象公司支付900万元。后江洋公司上诉至延边朝鲜族自治州中级人民法院，延边朝鲜族自治州中级人民法院于2019年4月19日作出（2019）吉24民终131号民事裁定书，撤销本院（2018）吉2401民初2401号民事判决，发回本院审理。本院于2019年5月8日立案后，力象公司于2019年5月10日撤回反诉请求，本院予以准许。本院于2019年12月13日作出（2019）吉2401民初2682号民事判决书，判决驳回江洋公司的诉讼请求。江洋公司不服，向延边朝鲜族自治州中级人民法院提起上诉。延边朝鲜族自治州中级人民法院于2020年4月13日作出（2020）吉24民终234号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。

另查明，案涉土地建设工程于2017年由江洋公司发包给吉林筑源建设有限公司。

认定上述事实的证据有双方当事人的陈述及协议书两份、2014年4月29日收条、土地置换协议书、本院（2016）吉2401民初3606号民事判决书、本院（2017）吉2401民初3520号民事判决书、本院（2018）吉2401民初2401号民事判决书、本院（2019）吉2401民初2682号民事判决书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2020）吉24民终234号民事判决书、延边朝鲜族自治州中级人民法院（2019）吉24民再30号民事判决书、民事抗诉书两份、（2019）吉民抗17号民事裁定书、2013年7月30日收条、合同协议书及施工公告、付款凭证、收据、土地使用证书、完税收据及土地登记审批表等证据证明，本院予以确认。

对力象公司提交的力象公司与江洋公司在土地转让过程中的相关事件汇总表、付款证明，江洋公司对《向力象公司付款情况》真实性无异议，故本院对其真实性予以采信，对《相关时间汇总表》，因该汇总表系力象公司单方自制，故本院未予采信；对力象公司提交的对郭明俊作的调查笔录，因无法核实其真实性，本院未予采信。对力象公司提交的图们市建设局和图们市华源市政公司的预售合同书，以证明原告的19300平方米土地使用权价格为2700万元是有合理依据的，因与本案无关联性，本院未予采信。对力象公司提交的远达小区建设工程施工合同，以证明原告可以承建高层楼房，因与本案无关联性，本院未予采信。对江洋公司提交的图纸，因无法核实其真实性，故本院未予采信。对江洋提交的土地估价报告书、建筑业企业资质证书，因与本案无关联性，本院未予采信。

本院认为，合同双方应当按照诚实信用原则履行合同。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第一款第（五）项规定：“已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证。”至今为止，针对2012年7月9日江洋公司与力象公司签订的《协议书》以及双方在履行该《协议书》过程中发生的纠纷，终审裁判文书为（2019）吉24民再30号民事判决书。根据该判决认定的事实以及确认的法律关系性质，2012年7月9日《协议书》约定转让的是企业资质和土地使用权，转让过程中所发生的全部费用和税金由江洋公司承担。其中，转让企业资质的约定，因违反有关法律的禁止性规定应属无效，但转让土地使用权及相关税费承担，以及其他约定，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。

关于2012年7月9日、2014年4月25日协议书中***的签字效力问题，（2019）吉24民再30号民事判决已经认定2012年7月9日协议书、2014年4月25日协议书中***的签字效力，并判决江洋公司、***向力象公司支付补缴的税款本金、滞纳金共计3601535.60元，故本院认定两份协议书中***的签字有效，对力象公司、江洋公司、***均有约束力。

本案中，力象公司已按双方合同约定将涉案土地的使用权转让给江洋公司，江洋公司取得涉案土地的使用权后，通过与延吉市人民政府签订土地置换协议书进行土地置换的形式，已取得了延国用（2014）第2972号国有土地使用证项下的土地使用权，合同双方应当严格按照合同约定履行合同义务。力象公司以江洋公司未按约定全部工程发包给力象公司属于违约为由，要求其支付违约金800万元的诉讼请求，力象公司依据的是2014年4月25日签订的协议书，认为应当将全部工程发包给力象公司，本院认为，2014年4月25日协议书中首先明确甲、乙双方继续履行双方合同，在2014年4月25日协议书中第三条约定：“原合同中新建工程同等条件下由乙方施工。结算按国家预算有关规定结算。如有违约，给乙方补偿800万元。”并未明确江洋公司须将全部工程发包给力象公司，力象公司亦未举证证明，而2012年7月9日协议书第六条明确约定江洋公司将原地开发项目中3万平方米左右的建筑工程承包给甲方施工，在涉案土地前期未全部开发、尚有6万平方米左右土地待开发，且双方在合同中并未明确约定具体的承包地块、承包期限，江洋公司也同意在二期工程中同等条件下发包工程给力象公司，合同尚有可履行性，其主张于法无据，故本院不予支持力象公司的该项诉讼请求。力象公司要求江洋公司按2014年4月25日协议书的约定给付价值100万元的房屋，因2012年7月9日协议书约定了乙方再赠与甲方在原地开发的房屋，该约定为合同内容之一，对合同双方均有约束力，江洋公司应予交付，但因江洋公司明确表示不交付房屋，力象公司提出的100万元房屋价格在延吉市房屋市场价格合理范围内，且江洋公司与***对力象公司提出的房屋价值未提出异议，故力象公司要求给付100万元的诉讼请求本院予以支持。

关于江洋公司、***提出的***不能代表江洋公司，2014年4月25日协议书与江洋无关的抗辩意见，因2012年7月9日、4月25日协议书及与延吉市人民政府签订的土地置换协议书，均有***签字，江洋公司、***均未举证证明与其无关，本院不予采信。江洋公司、***关于房屋为附条件的赠与未提交证据证明，本院不予采信。江洋公司、***关于2012年7月9日协议书第六条的约定无效的抗辩意见，未提交证据证明，本院不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项之规定，判决如下：

一、被告延边江洋房地产开发有限公司、***于本判决生效后立即向原告延吉市力象建筑安装有限公司支付100万元；

二、驳回原告延吉市力象建筑安装有限公司的其他诉讼请求。

如被告延边江洋房地产开发有限公司与***未按本判决指定时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费74800元（原告已预交），由原告延吉市力象建筑安装有限公司负担61000元，由被告延边江洋房地产开发有限公司与***共同负担13800元。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。

审　判　长　　王　静

人民陪审员　　刘春利

人民陪审员　　孙艳梅

二〇二一年一月二十日

书　记　员　　蔡军哲