***与安徽兴湃至美生活服务股份有限公司、安徽**房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

安徽省桐城市人民法院

民 事 判 决 书

(2019)皖0881民初4189号

原告：***，女，1965年3月5日出生，汉族，户籍登记地安徽省桐城市，现住安徽省桐城市。

委托诉讼代理人：张明生，1963年3月18日出生，住址同上，系原告丈夫。

委托诉讼代理人：金小虎，北京京师（合肥）律师事务所律师。

被告：安徽兴湃至美生活服务股份有限公司，住所地安徽省桐城市龙眠街道太阳城明珠广场****，统一社会信用代码913408816789134954。

法定代表人：王小中，该公司经理。

委托诉讼代理人：耿仁飞，安徽同合律师事务所律师。

委托诉讼代理人：程丽媛，安徽同合律师事务所律师（实习）。

被告：安徽**房地产开发有限公司，住所，住所地安徽省合肥市高新区铭磐动漫产业园**楼**社会信用代码91340000750412674。

法定代表人：杨永平，该公司经理。

委托诉讼代理人：林国发，该公司工程部经理。

第三人：安徽省腾辰建设发展有限公司，住所地安，住所地安徽省桐城市开发区龙腾路龙达大厦信用代码913408815518322337。

法定代表人：黄长兵，该公司经理。

委托诉讼代理人：张成，该公司经营部部长。

第三人：桐城市阅城建筑安装工程有限公司，住所地安，住所地安徽省桐城市经济技术开发区双新产业园松鹤大道**信用代码91340881670922143N。

法定代表人：汪耀东，该公司经理。

委托诉讼代理人：苏亚辉，该公司员工。

原告***与被告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司（以下简称兴湃至美公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年4月4日作出（2019）皖0881民初849号民事判决，被告兴湃至美公司不服本判决即提起上诉，安庆市中级人民法院于同年8月12日作出（2019）皖08民终1309号民事裁定，发回重审，本院重新立案，并另行组成合议庭再次审理此案。案在审理中，原告申请追加安徽**房地产开发有限公司（以下简称**房地产公司）为被告，**房地产公司申请本院追加安徽省腾辰建设发展有限公司（以下简称腾辰公司）、桐城市阅城建筑安装工程有限公司（以下简称阅城公司）为第三人，本院通知被告及第三人参与诉讼，并于2020年6月1日在本院大法庭公开开庭进行了审理。原告***的委托诉讼代理人张明生、金小虎，被告兴湃至美公司委托诉讼代理人耿仁飞、程丽媛，被告**房地产公司的委托诉讼代理人林国发，第三人腾辰公司的委托诉讼代理人张成，第三人阅城公司的委托诉讼代理人苏亚辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告***向本院提出诉讼请求：1、判决上列被告赔偿因下水道堵塞污水反流给原告的**大都会16#楼217室造成损失共计89335元，具体如下：装潢修复费用78646.2元、房租12000元（因装潢修复及消毒需要租房一年，12个月×1000元/月）、鉴定费3000元；2、由上列被告承担诉讼费。事实与理由：**大都会系被告**公司在桐城市开发的楼盘，原告2012年购买该楼盘16#楼217室，2013年底交房，2014年初，原告将该房装修后居住。物业管理系被告兴湃至美公司。2019年新年将至，原告随家人回乡下老家过年。2月9日（正月初五）下午，原告接到物业公司电话，说原告房屋大门里有污水流出，原告的两个儿子及其丈夫先后匆忙赶回，打开门一看，家里污水遍地横流，木地板、家具、墙壁均被泡坏，气味刺鼻，仔细查看，污水从卫生间马桶等处反流出来。原告随即与物业公司交涉，下午6点，物业公司请来下水道专业人士疏通，判断是该单元主下水道末端出口堵塞，污水反流至原告室内，疏通后得以缓解。2月11日（正月初七），污水再一次反流，疏通师傅再一次赶到，无法疏通，只好将主下水道末端口挖开，发现末端弯头脱落，污物无法正常排放，污物在此堆积堵塞排水，疏通不能解决问题。次日（正月初八）师傅更换了管道，解决了堵塞问题。据疏通师傅介绍，这是因为当时施工不合理造成主下水管道末端弯头脱落，从而形成堵塞。原告因此损失惨重，诉至法院，请求判决支持原告的诉讼请求。

被告兴湃至美公司未提交书面答辩，但在庭审中辩称：被答辩人***因其居住的房屋发生严重的渗水、漏水而起诉答辩人，认为是答辩人失于管理造成其经济损失，要求答辩人作出相关赔偿。然而答辩人认为本案的事实情况与***所称并不一致，适用法律上***也有所不当，具体理由为：一、答辩人已尽到告知和维护义务，没有任何失职的过错。答辩人作为物业公司按照《桐城市物业管理三星标准》对涉案小区内所有公共设施（包含排水管道）每年安排资金及人员疏通、维护。2019年2月9日下午，当时是答辩人的值班人员在小区公共区域巡视检查中发现***户内有水溢出，答辩人还在第一时间以电话形式通知业主，并全程协助业主并安排维修师傅即时疏通处理户内积水及进行事故调查并更换了管道。因此，本案事故的发生及损害结果，答辩人不存在任何过错，更不存在民事法律责任的前因后果联系，答辩人无论从法律上，还是从人情关怀上都履行了通知、管理义务。二、被答辩人***阻止并延误了污水的清理时间，造成房屋财产受损的责任系被答辩人***造成的，与答辩人无关。下午六点多答辩人安排维修师傅第一次疏通后，发现***住户房屋室内有积水，但***却拒绝维修师傅进入室内进行清理，后***锁门返回乡下，答辩人又再次电话、短信通知前来开门清理室内污水，但***仍不配合清理，造成污水在室内浸泡三天以致室内财产损失扩大，其原因系被答辩人***自行造成的。因此损失应由其个人承担。三、被答辩人***因管道堵塞而造成污水进屋引起财产损失的形成原因不明确。2019年2月12日答辩人安排维修师傅与被答辩人***一道在现场将污水主管道开挖，现场发现管道内有大量污物堆积，以致造成堵塞。但原告方并没有证据证明，也没有鉴定机构确认堵塞的形成原因是楼上住户装修时造成的，还是被答辩人自己装修中、生活中排放到管道中杂物堵塞形成，还是开发单位、建设单位因排水管道设计上缺陷弯头脱落而形成。依据“谁主张、谁举证”原则，原告应当向法庭提交该堵塞的形成原因是否是物业公司管理不善造成的证据，才能认定物业公司责任。依据《住宅室内装饰装修管理办法》第三十三条明确规定：“因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等，装修人应当负责修复或赔偿;属于装饰装修企业责任的，装修人可以向装饰装修企业追偿。”规定，如果是楼上住户或***自己装修时不慎造成的，其损失责任均与答辩人无关。四、被答辩人的损失应由使用主管道的各住户共同承担赔偿责任。依据答辩人与开发商签订的《前期物业服务合同》中，并没有约定具体管道的维修事项，物业公司给住户提供物业服务，但是被答辩人***并没有缴纳2019年的物业费，同时被答辩人***及该住户楼上邻居，共同使用同一污水主管道排放生活污水，应共同维护管道的通畅，保证公共设施的正常使用。楼下位于污水管道的底端，因下水道被污物堵塞，污水从卫生间外溢，造成其财产受损。虽非各方当事人所希望，但与某些住户的使用不当存在因果关系。鉴于无法确认堵塞下水道公共部分污物的直接来源，考虑到案件具体情况，从维护公共利益角度出发，在无免责事由情况下，应由使用主管道的各住户共同承担赔偿责任。五、开发商答辩认为已过保修期2年，不承担赔偿责任，并不能构成免责事由。国家虽有法律规定“给排水管道”的保修期限规定，但本案中主管道中有可能存在建设时设计上的不合理和缺陷，如最终鉴定为设计上缺陷，开发商应承担相应的赔偿责任。六、桐城市人民法院对此类案件有明确的案例判决（2012桐民一初字第01621号《民事判决书》），也是住户因管道堵塞造成损失起诉答辩人和开发商安徽鸿润房地产开发有限公司，该案件的判决结果是物业公司不承担任何赔偿责任。七、根据桐城市物业管理条例中物业的使用规定，公共部位的维修费用由专项维修资金支付，但桐城市政府部门至目前为止，一直没有启用专项维修资金。故被答辩人的财产损失应上报给住建部、房产部门申请专项维修资金。综上，答辩人已严格按照《物业服务合同》及物业管理规范的规定履行物业管理服务，应驳回对答辩人的诉讼请求。

被告**房地产公司提交的答辩状称：原告购买的**大都会16号楼（原告居住的217室）于2012年8月10日依照国家建设工程竣工验收的要求进行工程竣工验收，验收合格。桐城市建设工程质量监督站对验收过程依法实行了监督，符合竣工验收条件，同意竣工验收。同年8月22日正式交付业主使用。根据国务院发布实施的《建设工程质量管理条例》第四十条规定，建设工程实行质量保修制度，规定了最低保修期限。“电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年”。“建设工程的保修日期，自竣工验收合格之日起计算。”涉案工程交付使用已超过6年6个月，业主使用给排水管道期限已超过2年规定的保险期限，答辩人与此的相关法律责任已免除，故原告要求答辩人因排水管道相关问题承担相关法律责任，无法律依据。从实际生活中看，下水管道末端弯头堵塞损坏往往是同楼业主使用不当所致，特别是将石子、水泥块、小件物品等冲入排水管，均易造成堵塞。如果是施工原因造成的问题，在使用一、二年内会暴露，原告推测6-7年前施工问题所致未免过于武断。另外污水反流发生后，物业公司及时通知并帮助业主清除，减少损失，但遭到原告拒绝，原告的损失原告本人有不可推卸责任。故被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人腾辰公司在庭审中辩称：1.**大都会16#楼给排水工程不是我司合同承包内容，是开发公司直接单独发包项目。给排水安装工程施工质量是否合格，给原告造成财产损失与我司无关；2.我司承建是土建工程，在施工过程中严格按照规范和图纸施工，各部分项目与隐蔽工程按规定程序验收合格，整个工程于2012年8月通过竣工验收，评定为合格工程；3.我司对承建土建工程按规定实行保修服务，该工程除主体结构合理使用年限外，其他项目均早已超过保修期。

第三人阅城公司在庭审中辩称：**大都会16#楼给排水工程是我公司安装的，2012年安装工程全部结束，质保期为2年，现早已超过质保期。质保期内没有出现故障，质保期后与我司无关。原告居住的217室下水道反水，下水管道弯头脱落可能与地基下沉有关，与我司无关。

经审理查明：原告***系桐城市**大都会16#楼217室业主，房屋所属楼栋为11层小高层建筑，所在小区由**公司开发建造。2019年农历春节期间，原告随家人回乡下老家过年。2月9日（正月初五）下午，原告接到物业公司电话，说原告房屋大门里有污水流出，原告的两个儿子及其丈夫先后赶回，发现家里存有污水，经与物业公司工作人员共同查看，发现污水从卫生间马桶等处反流出来。原告随即与物业交涉，该日下午6点多，物业雇佣疏通下水道的专业人士使用专业工具及时进行疏通，反流情况消失，但到了2月11日（正月初七），污水再次反流，疏通师傅再次赶到，无法疏通，只好将主下水道排污口处挖开，发现排水管道附近地面下沉，竖向排水管道和横向排水管道连接末端弯头脱落，污物无法正常排放，污物在此堆积，从而造成堵塞。2月12日（正月初八）更换了脱落弯头和管道，污水、污物顺着排水管道流进污水井，至今未出现污水反流情况。案在审理过程中，本院根据原告的申请对涉案房屋的损失进行鉴定，安徽百友工程造价咨询有限公司于2019年3月14日出具的皖百友工鉴字（2019）01号工程造价鉴定意见书，确定16#217室装潢修复费用为74335元。同时原告亦向本院申请要求对其居住的217室下水管道反水原因进行鉴定，本院遂指定委托安徽省建筑工程质量第二监督检测站进行鉴定。2020年4月10日，该检测站函告本院：我站派员现场勘察发现该户下水道反流部位已经修复，由于间隔时间太久、现场已修复，仅根据现有图片资料无法对反流原因进行鉴定。

另查明：**大都会16#楼由第三人腾辰公司承包了土建工程，由第三人阅城公司承包了给排水安装工程，并签订承包合同，约定：**大都会2#楼、15#楼、16#楼、18#楼全部给排水安装排水管、雨水管分别接入室外污水井和雨水井等。给排水工程使用后，自验收之日起，在无误操作的情况下，属乙方（阅城公司）材料或者其他原因，保修24个月，并负责无偿修理，保修期满，自然无效。地下排水。地下排水工程是在土建工程回填工程结束后安装v>

本院认为，本案有以下争议的问题。

一、**大都会16#楼217室下水道堵塞反流原因问题。

2019年2月9日（正月初五），原告居住的217室内下水管道反流被疏通，2月11日再次反流后，疏通师傅现场判断需要开挖排污口确定原因。次日，疏通师傅在原告方、物流公司工作人员现场见证下，从外排污井顺着污水管道一直挖到污水管道直角转弯处(墙壁内下面隐蔽处)，发现回填土下沉，竖向主排水管道连结横向排水管道的弯头脱落，污水管道污物长年日积月累，致主排水管道堵塞，造成原告居住的217室下水管道反水。此事实有现场施工的工人、物业公司工作人员和原告的陈述及现场照片，可以判定。虽然有关鉴定机构认为下水管道反流部位已经修复，因间隔时间太久、现场已修复，仅根据现有图片资料无法对反流原因进行鉴定，但不影响下水管道反流原因的综合推定。从现场挖开情况下看，并没有影响下水管道堵塞的非生活垃圾等污物，再者，公共下水管道使用已有五、六年，如果是装潢垃圾等异物不至于现在才反水，有悖生活常理。

二、阅城公司给排水安装是否符合规范，使用超过保修期是否应承担责任问题。

原告居住的217室主下水管道连结的弯头脱落，可能存在以下原因：1.管道连结缺少胶水，连接不牢固；2.地基下沉，管道受内污物重力影响，失去支撑。《建筑给排水及采暖工程建筑施工规范》(GB50242-2002)9.4.6规定：“管沟的沟底应原土层，或是坚实的回填土。沟底应平整、坡度应顺畅，不得有坚硬的物体、块石等。”**大都会16#楼污水管道安装在回填土层，阅城公司在回填土层处安装应当对安装横向污水管道回填土层进行夯实、防止下沉。在物业公司安排他人挖开的污水管道时已查明横向污水管道附近回填土层已经下沉，横向污水管道失去支撑，致连接竖向管道的弯头受重力影响脱落，污水、污物不能从管道及时排出，直接堆积在回填土层，在用户排水、排污量加大时，直接从二楼217室排水管道反流溢出。回填土下沉是排水管道弯头脱落的根本原因。因此阅城公司给排水安装出现瑕疵，不影响其超过保修期24个月的约定，造成原告财产损失应承担相应的民事责任。

三、物业公司是否尽到了管理责任问题。

物业服务企业不履行或者不完全履行约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，法院应予支持。本案事发系涉案16#楼回填土层下沉，导致排水管道弯头脱落，致污水、污物长年堆积造成。被告兴湃至美公司对公共楼房地基下沉等公共事务平时疏于检查，即使检查亦不够全面、细致、对公共下水管路、排污井疏通不及时、维护不力。虽然事发时采取了积极的措施疏通、重新安装管道，但不能消除被告存在部分过错，应对原告合理损失承担适当相应的民事赔偿责任。

四、**房地产公司是否应当承担连带责任问题。

《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十条规定：“消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。---消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿---”原告从被告处购买商品房，而该商品房公共下水管道出现安装质量缺陷瑕疵，致原告财产遭受损失，被告**房地产公司作为销售者应当与承包安装阅城公司连带承担赔偿责任。虽然该商品房交付已经超过保修期，但商品安装质量缺陷瑕疵不能免除其赔偿责任。

五、承包土建工程的腾辰公司是否应当承担责任问题。

腾辰公司系**大都会16#楼土建工程承包方，负责该楼的主体工程建设，该公司在基础工程结束后进行土方回填并承建主体结构工程，而阅城公司是在土方回填后再进行地下排水管安装，因此排水管安装夯实回填土、确保横向排水管受支撑力支撑不脱落是阅城公司责任和义务，无证据证明是回填层下沉致一楼地面下沉致排水管弯头脱落，故该公司不应承担责任。

六、原告是否存在对室内污水反流造成损失扩大及其财产损失认定问题。

原告***及其亲属阻止被告兴湃至美公司指派他人进行清理。春节期间家里污水二次横流，受害人亲属情绪激动，偶有对抗或许存在，但无证据证明原告方延误了污水的清理时间，造成房屋财产受损扩大。在鉴定时，原告亲属情绪亢奋自行毁损的部分财产不在鉴定范围内，因此，安徽百友工程造价咨询有限公司对涉案的**大都会16#楼217室内财产损失确定为74335元，该鉴定机构系受法院指定委托，鉴定程序合法，鉴定内容无不当之处，可以作为定案依据。

原告居住的房屋财产虽然造成了损失，至今未重新装潢和居住，但原告方居住在乡下和子女家，并无实际在外租房居住。原告提供关于租赁房屋的证据与事实不符，本院不予采信。故要求被告赔偿房屋租赁费12000元的间接损失，本院不予支持。

综上所述，原告居住的**大都会16#楼217室下水管道反水，系第三人阅城公司施工安装下水管道时未充分夯实回填土垫层，回填土下沉横向排水管道失去支撑力致连接弯头脱落，污物长年堆积所致，该推理认定具有高度的盖然性，根据过错的大小，本院认定该公司应当承担原告损失的70%责任即52034.50元（74335×70%）。被告**房地产公司为商品房销售者，提供商品房下水管道工程安装存在安装质量缺陷，应当与该公司承担连带侵权赔偿责任。被告兴湃至美公司在服务管理工作中，疏于细致、全面的安全检查，虽然在发现污水反流时，及时联系原告，积极安排工作人员清理、排除、重新安装，但不能免除其管理服务瑕疵责任，应承担原告损失的30%责任即22300.50元（74335×30%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：

一、第三人桐城市阅城建筑安装工程有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告***财产损失52034.50元。被告安徽**房地产开发有限公司对此承担连带赔偿责任。

二、被告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司于本判决生效之日起十五内赔偿原告***财产损失22300.50元。

三、驳回原告***其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2030元，鉴定费3000元，合计5030元，原告***负担130元，第三人桐城市阅城建筑安装工程有限公司负担3430元，被告安徽兴湃至美生活服务股份有限公司负担1470元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省安庆市中级人民法院。

审判长　　朱松涛

审判员　　徐向军

审判员　　钱　坤

二〇二〇年七月八日

书记员　　曹　红

附相关法条：

《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

《中华人民共和国消费者权益保护法》

第四十条消费者在购买、使用商品时，其合法权益受到损害的，可以向销售者要求赔偿。销售者赔偿后，属于生产者的责任或者属于向销售者提供商品的其他销售者的责任的，销售者有权向生产者或者其他销售者追偿。

消费者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、财产损害的，可以向销售者要求赔偿，也可以向生产者要求赔偿。属于生产者责任的，销售者赔偿后，有权向生产者追偿。属于销售者责任的，生产者赔偿后，有权向销售者追偿。

消费者在接受服务时，其合法权益受到损害的，可以向服务者要求赔偿。

《中华人民共和国侵权责任法》

第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。

根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。

物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。

当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。

人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。