建德市玖成建设有限公司、杭州金爵房地产开发有限公司建设工程合同纠纷执行审查类执行裁定书

浙江省建德市人民法院

执 行 裁 定 书

（2020）浙0182执异27号

案外人吴国军，男，1982年6月3日出生，汉族，住建德市。

案外人刘芳，女，1985年7月25日出生，汉族，住建德市。

申请人建德市玖成建设有限公司，住所地建德市新安江街道白沙路119号。

委托代理人朱红泉（特别授权），浙江宪梓律师事务所律师。

被申请人杭州金爵房地产开发有限公司，住所地建德市新安江街道溪头社区洋富潭路50号。

法定代表人陆卫星，执行董事兼总经理。

委托代理人詹梅根（特别授权），浙江人民联合（建德）律师事务所律师。

本院在执行申请人建德市玖成建设有限公司（以下简称玖成公司）与被申请人杭州金爵房地产开发有限公司（以下简称金爵公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人吴国军、刘芳对本院查封登记在被申请人金爵公司名下位于建德市××街道××路××幢××室房产的执行标的提出书面异议。本院于2020年7月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了听证审查，案外人吴国军、刘芳，申请人玖成公司的委托代理人朱红泉，被申请人金爵公司的委托代理人詹梅根到庭参加了听证，本案现已审查终结。

案外人刘芳、吴国军称，2019年5月9日，案外人与被申请人金爵公司签订一份商品房买卖合同，约定购买该公司位于建德市××街道××路××幢××室涉案房产，购房款215万元。当日案外人支付首付款115万元，剩余款项采用商业银行贷款和公积金组合贷款方式支付。同年8月17日交房验收，2020年3月29日案外人支付了物业费等费用，期间案外人多次要求被申请人金爵公司办理房产过户手续未果，现涉案房产因财产保全被执行法院查封，故请求予以解除查封。

案外人为证明其异议理由成立，向本院提供如下证据材料：

1、结婚证，拟证明刘芳、吴国军系夫妻关系；

2、浙江省商品房买卖合同，拟证明案外人购买涉案房产的事实；

3、杭州个人住房公积金个人担保合同、个人购房担保借款合同，拟证明购房余款采用商业贷款和公积金贷款方式支付的事实；

4、付款凭据、浙江增值税普通发票，公积金个人贷款凭证、银行还款凭证，拟证明支付购房款的情况；

5、物业收款收据，拟证明案外人缴纳物业费、装修保证金等相关费用的事实；

申请人玖成公司称，案外人对诉讼保全的裁判文书提出异议的，应当向审判庭提出复议，而不应当提起执行异议。退一步讲，案外人对保全标的提出的异议，其异议理由也不符合执行异议复议第二十九条的规定，为此请求驳回案外人异议。

被申请人金爵公司称，案外人有权对保全标的提出执行异议。案外人已合法取得涉案房产并支付了购房款，其异议请求应当得到支持。

被申请人向本院提供了商品房买卖合同、进账单、浙江增值税普通发票一组，拟证明案外人于2019年12月13日付清了全部购房款。

闭庭后本院调取了建德市房产管理处出具的涉案房产预售备案信息，该信息显示购房人为案外人吴国军、刘芳，房屋状态：转移+抵押预告；建德市规划和自然资源局出具的不动产登记信息，信息显示涉案房产的权利人为案外人吴国军、刘芳，登记日期：2019年5月22日，权利状态为预告登记。

上述证据，经到庭当事人质证，本院分析认证如下：

对案外人提供的证据，申请人及被申请人均无异议，本院予以确认。

对被申请人提供的证据，案外人及申请人无异议，本院予以确认。

经审查，本院认定案件事实如下：

申请人玖成公司与被申请人金爵公司建设工程施工合同纠纷一案，本院依申请人玖成公司的财产保全申请，于2020年7月8日作出（2020）浙0182民初1832号民事裁定书，裁定查封、冻结被申请人金爵公司所有的价值750万元的财产。同年7月14日，本院查封了登记在被申请人名下的涉案房产，案外人遂向本院提出上述执行异议。

另查明：2019年5月9日，案外人吴国军、刘芳与被申请人金爵公司签订一份商品房买卖合同，该合同约定案外人购买被申请人金爵公司开发的位于建德市××街道××路××幢××室房产，购房款215万元。当日案外人支付首付款115万元，余款采用商业贷款和公积金贷款方式支付。同年5月22日，双方当事人就涉案房产办理了商品房预告登记。2019年8月17日案外人缴纳了物业费等相关费用，完成房产交接。

本院认为，本案争议焦点有二点，一是案外人异议是否属于本案审查范围的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条的规定，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，对诉讼争议标的以外的被保全财产主张实体权利而提出书面异议的，执行机构依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。本案查封的涉案房产系诉讼争议标的以外的财产，故案外人异议应当纳入执行异议的审查范围。二是案外人异议能否阻却本案执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定：金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。预告登记期间，预告登记权利人的不动产物权期待权，虽然尚处在债权状态，但已经具备对抗所有权人和第三人的物权效力，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。本案中，涉案房产已办理了预告登记，其登记权利人为案外人，现案外人已支付了房款并取得涉案房产，该房产亦符合物权登记条件，案外人请求解除对涉案房产的查封具有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条的规定，裁定如下：

中止本院（2020）浙0182民初1832号民事裁定项下对建德市××街道××路××幢××室房产的查封。

如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理，与原判决、裁定无关的，可以在裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。

本裁定送达后即发生法律效力。

审　判　长　鲁　军

人民陪审员　金　霞

人民陪审员　卢慧玲

二〇二〇年八月六日

书　记　员　王　毅