上饶市扶贫工作服务中心、上饶百花洲实业有限公司租赁合同纠纷民事一审民事判决书

江西省上饶市广信区人民法院

民 事 判 决 书

（2021）赣1104民初3374号

原告：上饶市扶贫工作服务中心，住所地上饶市信州区锦绣路2号广信大厦A栋8楼，统一社会信用代码12360900F38820126L。

法定代表人：张丽萍，该中心主任。

委托代理人：占俊，江西时空律师事务所律师，特别授权。

委托代理人：余魏宸，江西时空律师事务所律师，特别授权。

被告：上饶百花洲实业有限公司，住所地江西省上饶市信州区广信大道106号外商国际商务中心附5楼，统一社会信用代码91361121746083092F。

法定代表人：李小玲，该公司执行董事。

委托代理人：周潮平，该公司法务，一般代理。

原告上饶市扶贫工作服务中心与被告上饶百花洲实业有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2021年6月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上饶市扶贫工作服务中心的委托代理人占俊、余魏宸到庭，被告上饶百花洲实业有限公司的委托代理人周潮平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上饶市扶贫工作服务中心向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付拖欠的租金（从2004年11月15日至2013年11月15日）人民币1328000元（以下至判决主文前币种为人民币）；2、请求依法判令被告按照现状返还位于广信区及科技示范区相关设施设备；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、依法判令被告支付拖欠的租金及违约金共计5069880元（从2004年11月15日至2021年6月15日）；2、请求依法判令被告按照现状返还位于广信区及科技示范区相关设施设备；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2003年10月20日原告（原单位名称上饶市扶贫开发培训中心）与被告签订租赁协议，在原告保留科技示范园固定资产产权及区内设施的基础上，将三个温控连栋大棚、103个标准单棚、植物组培工作室租赁给被告，协议约定租赁期限为十年（2003年11月15日至2013年11月15日），前五年每年租金14.2万元，第六年开始每年增加壹万元。租赁期内，被告仅支付2003年11月15日至2004年11月14日的租金即14.2万元。2006年原、被告重新签订了一份租赁合同，期限为2006年5月1日至2016年5月1日。此后被告未按协议约定内容如期支付租金，并占用使用相关设施至今，期间原告多次向被告催取租金并要求其返还设施设备均未果。经核算，直至2021年6月15日，被告欠原告租金、违约金合计5069880元（其中2004年11月15日至2013年11月15日租金合计1328000元，以协议约定每月1%计算违约金，截止2013年11月15日违约金合计751320元；自2013年11月16日至2021年6月15日，协议期内未按时交付的租金所产生违约金合计1208480元；协议到期后，被告未与原告续约却一直占有使用租赁物，参照原协议约定，从2013年11月16日至2021年6月15日，应交租金1216000元、违约金566080元，合计1782080元）。

原告为支持其诉讼主张，向本院提供证据如下：1、事业单位登记证书复印件、法人身份证明复印件，拟证明原告主体资格；2、公章证明，拟证明原告的主体名称变化；3、被告工商登记信息复印件，拟证明被告主体资格；4、租赁协议书复印件，拟证明双方租赁关系的成立及约定租赁区域的管理和维护为被告的责任；5、租赁物现状照片复印件，拟证明租赁物的使用情况及侵害的行为还在发生；6、原告微信聊天截图复印件，拟证明原告主张权利合法有效；7、编办文件四页复印件，拟证明原告名称的变化；8、违约金计算明细表，拟证明租金金额和违约金金额；9、租赁合同（2006年至2016年）手机截屏，拟证明原、被告关于大棚另签了租赁合同。

被告上饶百花洲实业有限公司辩称，1、原告的诉请已远远超过法定诉讼时效，请求依法驳回原告全部诉讼请求。案涉租赁合同租期为2003年11月15日至2013年11月15日，合同到期后无续约意思表示，被告只支付了租期第一年的租金，之后被告未支付租金，原告也从未催取，且不存在诉讼时效中断、中止、延长的情形与事由。原告租给被告的大棚是搭建在被告从农户租来的土地上，合同期满后原告理应自动拆除大棚残留材料；2、原告主张的合同期满后形成不定期租赁合同关系不成立。合同期满后，被告继续与农户租赁土地用于种植苗木，并未使用原告原来的大棚，况且原告租给被告的大棚已过使用寿命。从目前现场来看，原告的大棚只残留锈迹斑斑钢铁架、已无法作为大棚使用、对被告种植苗木无益；3、原告诉请的租金远远超出约定的租金标准。根据原、被告2003年12月24日签订的补充协议约定，被告为大棚前期功能性建设代原告投资的设施设备款20万元应分三至五年冲抵租金；4、原告因为办公用房紧缺，在租赁合同期间长期租用被告的二层楼房作为办公场所，约合面积500余平米，双方口头约定租金相互抵消；5、原、被告曾约定，被告如在租赁期间申请农业扶贫项目，所得款项双方各得一半，并可用于抵扣租金。原告曾用被告的名义向上级部门申请并获取项目款30万元，至少其中15万元应当由被告获得并可以用于抵扣租金；6、被告租用的大棚早已超过使用年限和寿命，按照行业习惯普通钢架结构大棚的折旧时间为6年，案涉大棚始建于2001年，最晚建成于2003年。大棚建成交付被告使用时，被告与有土地使用权的“三鼎农庄”签订了土地租赁协议。

被告上饶百花洲实业有限公司为证明其主张，向本院提供证据如下：1、统一社会信用代码和法人身份证明，拟证明被告的主体适格；2、协议书和补充协议，拟证明双方租赁关系自2003年11月16日至2013年11月15日，原告同意并承诺被告支出的人民币20万元垫资款用于抵扣租金，分三到五年冲抵租金；3、土地租赁合同两份，证明被告租用原告大棚的土地使用权属于上饶三鼎农庄，被告以每亩600斤稻谷的市场价支付地租，共租赁100亩，租赁期限20年，从2003年11月15日至2023年11月15日；4、销售合同复印件、付款票据，拟证明2003年11月被告为了代原告投资大棚设备与浙江省丽水市农科所农业智能化快繁中心签订了销售合同，并支付购销款53,060元；5、住建部关于大棚的建设标准（2016年2月1日实施），拟证明大棚使用期限。

针对原告提供的第一、二、三、四、七组证据，经质证被告对该五组证据均无异议。本院经审查认为，原告提供的第一、二、三、四、七组证据符合证据三性予以确认；对于原告提供的第五组证据，经质证被告对该组证据的三性均有异议，认为现场的照片复印件不能达到证明的目的，同时也不能证明照片中所反映的内容和物件属于原告租赁物。本院经审查认为，结合现场查看情况，应以双方现场查看为准；对于原告提供的第六组证据，经质证被告对该组证据的三性均有异议，认为聊天记录作为电子证据应当提供原始载体，聊天的内容也与本案不具有关联性，更不能证明租金缴纳的事实，从时间来看也超出了主张租金的诉讼时效。本院经审查认为，从原告提供的微信聊天截屏反映内容来看，主要反映受灾情况，与原告拟证明内容无关，本院不予采信；对于原告提供的第八组证据，经质证被告对该组证据的合法性有异议，认为违约金约定过高，计算方式和金额需要和被告公司财务核对。本院经审查认为，该组证据系原告单方制作，且对方不予认可，故不应作为证据使用；针对原告提供的第九组证据，被告质证不予认可，认为原告应提供原件。本院审查认为，原告只提供合同手机截屏，不符合证据形式，无法审查采信。

对于被告提供的第一组证据，经质证原告对该组证据的三性无异议。本院经审查认为，该组证据符合证据三性予以确认；对于被告提供的第二组证据，经质证原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为补充协议中约定的垫资款20万元是否抵扣租赁费是有条件的，补充协议第二条约定，对是否有其他方式扶持已经抵扣了该笔款项不得而知，所以不能抵扣。协议书恰恰证明了被告欠缴租金和违约金的事实，同时证明被告管理科技园区所有设备的义务。本院经审查认为，该组证据符合证据三性应予以确认；对于被告提供的第三组证据，经质证原告对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为该份租赁合同为被告与案外人所签订，与本案并非同一法律关系，同时该租赁协议明确指出租赁物为大棚责任田，与本案租赁物无关，该合同约定的租金价值低于案涉协议书的价值，并不涉及本案争议租赁物。本院经审查认为，该组证据符合证据三性应予以确认；对于被告提供的第四组证据，经质证原告对该组证据中销售合同的真实性、关联性有异议，认为不是原件且是被告与案外人签订的，看不出购买的设备是什么。对收款收据的真实性无异议，对关联性有异议，认为即使购买的设备确实投入租赁大棚，根据协议书约定，其设备的购置费也应由被告承担，不应当冲抵。本院经审查认为，该组证据系复印件不符合证据形式，且复印字迹模糊，无法确认是否与本案有关。收款收据字迹模糊，不是正式税务发票，无法确认是否与本案有关，为此对该组证据不予确认；对于原告提供的第五组证据，原告质证认为住建部的标准生效时间是2016年2月1日与本案无关。本院审查认为，该组证据不符合证据三性不予确认。

诉讼过程中，本院与“三鼎农庄”的经营者蔡福伟谈话并形成笔录，蔡福伟反映“据其了解，原、被告是2003年签订的租赁合同，刚开始被告计划是用于种蔬菜的。在租赁给被告之前，大棚等租赁物以及全部建好了，建设时间应该是2001年。大棚所在位置的土地是以三鼎农庄的名义向老百姓租来的，租期是30年，到2027年到期。2003年12月其经营的三鼎农庄作为农民的代表和被告就大棚所在的土地签订了租赁合同，租期十年。2013年12月又续签了一次，租期也是十年。到目前为止土地租金每年都支付了。被告租赁大棚之后，有一年时间是种植蔬菜的，好像是亏损了。2004年有一场风灾，原告租给被告的大棚薄膜已经全部风化了，大棚的钢架结构就全部裸露出来了，被告从2004年开始就在租赁的土地上种植苗木到现在为止，种植苗木是不需要大棚的。之后据其了解，原告也没有去维护也没有继续投入。”。

庭审后，原告通过手机微信向本庭工作人员补充提交其与被告于2006年4月28日签订的协议书，该协议书主要反映“原告将位于上饶市内的三个温控连栋大棚、103个标准单棚、植物组培器皿租赁给被告使用管理（不含土地）。租期2006年5月1日至2016年5月1日，租金按每年5万元计算，每年一次性支付即每年的4月30日支付，如不能按时支付租金，则每月向原告另付所欠租金1%的滞纳金，直到交清为止。”。被告法人李小玲庭后核对了该份协议，不认可该份协议。

经审理本院认定事实如下：2012年6月18日，上饶市扶贫开发培训中心更名为上饶市扶贫和移民培训中心；2021年1月31日上饶市扶贫和移民培训中心更名为上饶市扶贫工作服务中心，诉讼中仍使用上饶市扶贫和移民培训中心印章。

2003年10月20日原告（原单位名称上饶市扶贫开发培训中心）与被告签订租赁协议，协议约定“甲方：上饶市扶贫开发培训中心。乙方：上饶百花洲实业有限公司。……一、科技示范园区内所有设施及固定资产产权归甲方所有（土地除外），甲方所建温控大棚及单棚设施完好，由甲方租给乙方管理，乙方享有自主经营权。二、甲方租给乙方财产为三个温控连栋大棚、103个标准单棚、植物组培工作室。三、乙方每年上交甲方租金壹拾肆万贰千元整。分两期支付，即每年11月15日支付捌万元整、5月15日支付陆万元贰仟元整。如不能按时交付租金，则每月向甲方另支付租金1%的滞纳金，直到交清为止。四、甲方负责支付上饶县三鼎农庄植物组培工作室房屋租金每年五千元整，土地租金由乙方直接与三鼎农庄结算，水、电等费用由乙方自行支付。五、本协议期限暂定十年，即2003年11月15日至2013年11月15日，前五年租金均为壹拾肆万贰千元整，从第六年开始，每年增加壹万元。六、科技园设施由甲方保险。乙方必须妥善管理科技园区所有设施，协议期内，如遇不可抗拒自然灾害所造成的设施损坏由甲方负责维修，其他情况下造成的损坏概由乙方负责维修，设施经营性和期限性的损耗，其维修和更新由乙方负责。……八、本协议一式三份，甲乙双方及上饶市扶贫办各一份，2003年11月15日生效。”，租赁期内，被告仅支付2003年11月15日至2004年11月14日的租金即人民币14.2万元。2003年12月24日原、被告签订补充协议，协议约定“甲方：上饶市扶贫开发培训中心。乙方：上饶百花洲实业有限公司。……一、甲方租给乙方所有财产应当在2004年2月29日前全部交付完毕，其中41个标准单棚应当在2003年12月31日前交付给乙方。反之，乙方将视情况而定，有权要求甲方减免租金或者承担经济损失赔偿责任。二、由乙方先行垫资对园区大棚的排风设备和湿帘进行改造、添设。甲方承诺用乙方的租金冲抵，在3至5年内分期逐次付清乙方的垫资款20万元；或者甲方在3至5年内以其他方式对乙方进行扶持。超出20万元部分的垫资款由乙方另行解决。三、甲方须协助乙方处理好与上饶县三鼎农庄、上饶现代农业管理委员会部门之间的协作关系，确保乙方在园区内生产经营秩序正常。……六、原协议内容如与本补充协议有出入，均以本协议内容为准。……”。2003年12月24日，被告与江西省上饶县三鼎农庄签订土地租赁合同，租赁期限为2003年11月15日至2013年11月15日。2013年12月6日，被告与江西省上饶县三鼎农庄签订土地租赁合同，租赁期限为2013年11月16日至2023年11月15日。大棚租赁期满后，原、被告未续签合同，现原告租给被告大棚等设施只残留钢铁架在土地上，被告现在该土地上种植苗木多年。

诉讼中，被告同意返还并由原告自行拆除残留在被告现租赁土地上的原原告租赁给被告大棚等钢铁架。

本院认为，本案争议的主要焦点是：一、案涉大棚租赁期满后是否形成不定期租赁合同。首先，本案中原告是将已建好的大棚租给被告，而原告建大棚的土地是被告租赁的，被告续租土地并不直接导致大棚租赁形成不定期租赁。其次，原告无证据证明合同期满后被告使用原告原租给被告的大棚等，也无证据证明被告从中获得利益，也无证据证明被告有续租大棚的意思表示。再次，从现场来看，大棚所在地已种植苗木多年，与使用大棚无关。所以案涉大棚租赁期满后未形成不定期租赁合同。二、原告要求被告支付案涉租金及违约金的主张是否已经超过诉讼时效。首先，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务抗辩。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算。原、被告签订的租赁合同期限为2003年11月15日至2013年11月15日，即使按原告陈述另签订的租赁合同期限（期限为2006年5月1日至2016年5月1日），至今均满三年以上。其次，原告也未提供产生诉讼时效中断的相应证据。综上，原告主张案涉租金已过诉讼时效，而滞纳金或违约金计算的依据是租金，故关于违约金主张也已过诉讼时效。为此本院对原告向被告主张大棚租赁合同期内以及合同期满后的租金及违约金不予支持；原告要求被告按照现状返还位于广信区及科技示范区相关设施设备，不违反法律规定，且诉讼中被告也表示同意，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百九十二条、第七百三十三条、第七百三十四条的规定，判决如下：

一、被告上饶百花洲实业有限公司于本判决生效后十日内按照现状返还原告上饶市扶贫工作服务中心位于上饶市广信区及科技示范区相关设施设备，同时该返还的相关设施设备由原告上饶市扶贫工作服务中心自行组织拆除；

二、驳回原告上饶市扶贫工作服务中心其他诉讼请求。

案件受理费47,290元，减半收取23,645元，由原告上饶市扶贫工作服务中心负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。

审判员　　徐先荣

二〇二一年十月二十二日

书记员　　翁　涛

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