长春市二次供水有限责任公司、***返还原物纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉01民终2476号

上诉人（原审被告）：长春市二次供水有限责任公司，住所地吉林省长春市南关区平泉路1017号。

法定代表人：霍宏伟，该公司总经理。

委托诉讼代理人：马可，吉林新锐律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，女，1965年11月8日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。

上诉人长春市二次供水有限责任公司因与被上诉人***返还原物纠纷一案，不服吉林省长春市宽城区人民法院（2020）吉0103民初3841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人长春市二次供水有限责任公司的委托诉讼代理人马可、被上诉人***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

长春市二次供水有限责任公司上诉请求：一、依法撤销原审法院判决，发回重审或依法改判二、本案一、二审的诉讼费用由***承担。事实和理由：一、一审判决认为“原告作为购买人已履行了合同义务，并于2005年9月5日办理了入住手续，原告即已取得了案涉房屋的占有、使用、收益的权利”，这没有事实及法律依据。理由如下：1.***并未提供证据证明其已履行了商品房买卖合同项下的义务。***并未支付购房款，而是主张以房抵债，但未提供证据证明其与中山公司之间存在债权债务关系，未提供以房抵债协议，不能证明其履行了交付购房款的主要合同义务。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法（2019）254号）第44条“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生”之规定，长春市二次供水有限责任公司请求法庭对***和中山公司之间的原始债权债务及以房抵债协议进行审查，以避免虚假诉讼的发生。2.中山公司并未完成向***交房的手续，***并未实际占有案涉房屋。***在庭审中只提供了一份交钥匙的证明文件，即使证明文件是真实的，但是交钥匙并不等于交房。刊登在《人民司法·案例》2017年第5期上的福建省龙岩市中级人民法院（2015）岩民二终字第671号案例，即罗剑挥、项丽华诉连城恒益房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案的案例要旨表明：“商品房买卖中，开发商的交房义务不仅仅局限于交钥匙，还需出示相应的证明文件，并签署房屋交接单等。”而中山公司除了交钥匙以外，并未履行其他交房手续，因此中山公司交房义务并未完成，***并未实际占有案涉房屋。关于沈阳市于洪区北陵街道包道村村民委员会与李斌、辽宁东川房地产开发有限公司申请执行人执行异议之诉一案，最高人民法院作出的（2019）最高法民申2261号民事裁定书中“本院经审查认为”部分第（二）项中“本院认为，东川公司已于2010年10月8日向李斌出具了《准住通知》，表示交付房屋；李斌又与物业公司签订了《服务协议》、《装饰装修管理协议》、《住宅小区管理规定》等书面协议，表示其接受物业公司提供的服务，且在对案涉房屋进行管理和使用时将遵守相关管理规定。能够说明李斌在2010年已经对案涉房屋进行了实际控制和管理，而房屋的合法占有，应以实际控制为标准。”根据上述最高院生效法律文书的认定，中山公司应为***办理房屋入住手续，***还应与物业公司签订相关的服务协议，表示接受物业公司提供的服务，遵守相关管理规定。履行上述程序后，中山公司与***方完成案涉房屋交付，***对案涉房屋进行实际控制和管理，在此情形下***才实际占有房屋。而一审程序中，***只提供了交钥匙的证明，并未提供当时办理的房屋交付手续，因此***并未实际占有案涉房屋。综上，***并未提供支付购房款的证据，中山公司也未完成交房手续，***没有取得案涉房屋占有、使用、收益的相关物权权利，因此无权基于占有人的身份要求长春市二次供水有限责任公司向其交付案涉房屋。***只能基于商品房买卖合同的约定主张债权，即要求中山公司履行交房义务。二、一审判决认为“被告以物权法第二百四十三条解读案涉房屋的占有，是对法律适用错误的理解，不予采信”，这不符合法律规定。理由如下：首先，一审判决引用法律条文错误。《中华人民共和国物权法》第243条内容为：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”上诉人并未依据第243条解读案涉房屋的占有，而是依据《中华人民共和国物权法》第245条第二款“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”之规定，主张占有人返还原物请求权的除斥期间是一年。其次，退一步讲，即使***在2005年已实际占有案涉房屋，由于长春市二次供水有限责任公司自2009年9月起占有使用案涉房屋作为二次供水泵站，根据《中华人民共和国物权法》第245条第二款之规定，***返还案涉房屋的请求权在长春市二次供水有限责任公司占有使用一年后即2010年9月已消灭，无权要求二次供水公司返还案涉房屋。再次，长春市二次供水有限责任公司在一审程序中引用了法学家的观点对《中华人民共和国物权法》第245条第二款进行解读，而一审判决中却没有根据法官的理解对该条文给予相应解读。原载于《法学家》2016年第4期，第156-174页，中国政法大学副教授吴香香“《中华人民共和国物权法》第245条（占有保护）评注”一文中论述：“第245条第2款文义明确显示，此处所规定的期间，发生请求权消灭的效果。这属于除斥期间而非诉讼时效的效力特点。该请求权因时间经过而消灭的正当性则在于：占有状态并不属于终局的权利归属，因此，在特定期间经过后，丧失占有的前占有人即不值得享有独立于占有本权的保护。被侵害的暂时的占有状态，在一定时间经过后，保护必要性即让位于新的占有状态。换言之，该期间限制的正当性在于占有保护的暂时性。因此，应将此时间限制视为除斥期间，否则将导致法律关系长期的不稳定。不过，占有保护请求权罹于除斥期间，并不妨碍享有本权的占有人继续行使基于本权的请求权。”根据上述法学教授意见，***即使曾经占有过案涉房屋，但其占有状态并不是终局的权利归属，在长春市二次供水有限责任公司2009年起占有使用案涉房屋后，经过一年的除斥期间，***对案涉房屋占有保护的必要性就让位于长春市二次供水有限责任公司新的占有状态。也就是说，法律对占有的保护具有暂时性，***超过一年的除斥期间没有行使原物返还请求权，则该请求权不应得到法律保护，否则，将导致法律关系的长期不稳定。但是，如果***取得案涉房屋所有权，则其随时可以要求长春市二次供水有限责任公司向其返还案涉房屋。三、一审判决认为“被告未能举证证明其合法使用案涉房屋，不能对抗原告因购买房屋所享有的占有、使用、收益的物权属性”，这没有事实和法律依据。理由如下：一是长春市二次供水有限责任公司代替中岳小区开发商中山公司履行小区二次供水义务，中山公司有义务提供案涉房屋作为二次供水设备的安置场所和值守人员的办公场所。2009年，中岳小区的二次供水泵站及设备设施管理维护工作交由长春市二次供水有限责任公司承担，根据当时适用的《长春市城市供水条例》第十一条第三款“在未建立区域供水加压泵站的地区，城市公共供水管网正常压力不能满足用户用水需要的，应当由建设单位投资建设相应的二次供水设施”和第十三条第二款“二次供水设施产权单位或者其委托的管理服务单位应当对其管理的贮水箱（池）、水塔、加压设备、管网等定期检查维修，确保安全运行”之规定，中岳小区二次供水泵站及设备设施应由开发商中山公司投资建设并委托小区物业公司管理运行。由于当时的物业公司弃管，小区二次供水设施处于无人管理状态，二次供水泵站内部供水设备老化、损坏，小区内二次供水管网漏水严重，造成4楼以上居民家中无水，且出现水质不达标的问题。长春市二次供水有限责任公司作为供水企业，接管了中岳小区的二次供水泵站和运行工作，并对泵站进行了改造，保证小区正常二次供水，代替中山公司履行为中岳小区二次供水的义务，因此，向长春市二次供水有限责任公司提供案涉房屋作为二次供水设备的安置场所和办公用房，是中山公司的附随义务。二是根据为中岳小区业主提供二次供水的需要，二次供水公司有必要使用案涉房屋。中岳小区的二次供水水池和水泵在案涉房屋的地下，水池口和电气控制设备在案涉房屋内，泵站的值守人员在案涉房屋内办公、休息。根据《中国工程建设协会标准——二次供水运行维护及安全技术规程》第4.5.1款“泵房内的电气控制设备应具备相应的防水、防潮等级，并应采取有效的防护措施，宜设置独立的控制室与其他供水设施隔离”之规定，中岳小区地下二次供水泵站阴暗潮湿，电气控制柜只能放置在地上一层的案涉房屋内。二次供水水池是封闭的，只有案涉房屋内有水池口，用于对水池进行观测和检查。此外，二次供水泵站有值守人员24小时监测泵站运行情况，也需要案涉房屋作为办公场所和休息场所。因此，出于为中岳小区提供二次供水的现实需要，长春市二次供水有限责任公司也应占有使用案涉房屋作为设备设施安放及值守人员办公、休息场所。综上，长春市二次供水有限责任公司代替开发商中山公司履行小区二次供水义务，中山公司有义务提供案涉房屋作为二次供水设备的安置场所和值守人员的办公场所。且根据为小区居民供水的公共利益需要，长春市二次供水有限责任公司确有必要使用案涉房屋。四、一审法院判决长春市二次供水有限责任公司向被上诉人***支付8栋15号房自2010年1月1日至2012年10月12日期间的房屋占用费442195元，没有权利基础和法律依据。理由如下：首先，***并非案涉房屋物权人。***作为债权人只有向中山公司主张交付房屋的权利，无权要求二次供水公司交房。中山公司没有完成案涉房屋交付手续，***并非案涉房屋占有人。退一步讲，即使***为案涉房屋占有人，其返还房屋请求权也早已过了一年的行使期限。因此，***无权要求二次供水公司向其返还或交付案涉房屋，***要求长春市二次供水有限责任公司支付案涉房屋占用费，没有权利基础和法律依据。其次，长春市二次供水有限责任公司是合法占有案涉房屋，长春市二次供水有限责任公司代替开发商中山公司履行小区二次供水义务，中山公司有义务提供案涉房屋作为二次供水设备的安置场所和值守人员的办公场所。且为小区业主供水的公共利益需要，长春市二次供水有限责任公司也有必要占有案涉房屋，因此，无需支付房屋占用费。再次，《中华人民共和国物权法》第二百四十三条规定：“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”上述条文中提到的孳息是指由原物所产生的额外收益，孳息分为天然孳息和法定孳息。而本案中被***主张的房屋使用费并非案涉房屋产生的额外收益，不属于孳息范围。退一步讲，即使有权要求长春市二次供水有限责任公司返还案涉房屋的权利人，也无权要求长春市二次供水有限责任公司支付占房期间的房屋使用费。综上，***要求长春市二次供水有限责任公司支付案涉房屋占用费，没有权利基础和法律依据。长春市二次供水有限责任公司是合法使用案涉房屋，无需支付房屋占用费。且房屋占用费并非法定的孳息范围，权利人无权要求占有人向其支付。综上所述，长春市二次供水有限责任公司认为本案一审法院的判决认定事实不清，适用法律错误，为维护长春市二次供水有限责任公司的合法权益，特提起上诉，请求依法判决。

***辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

***向一审法院起诉请求：一、请求判令长春市二次供水有限责任公司立即迁出，向***原状返还中岳小区8-13、8-15两套房屋。二、判令长春市二次供水有限责任公司支付占用期间的房屋使用费80.5万元。（自2009年10月非法占用房屋之日起至实际迁出之日止，按平均年占使用费7万元计算，暂计算到起诉之日总额为80.5万元，实际履行时要求按实际占有房屋时间据实计算。）

一审法院认定事实：***于2005年9月2日与案外人长春市中山房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同两份，一份为中岳花园小区8幢1单元13号商业用房，建筑面积131.42平方米，套内面积91.05平方米，另一份为中岳花园小区8幢1单元15号商业用房，建筑面积141.55平方米，套内面积98.07平方米。长春市中山房地产开发有限责任公司于2006年4月20日为***出具8栋13室131.42平方米不动产发票，发票载明单价每平方米2500元，金额328550元，于2006年12月28日为***出具8栋15室134.55平方米不动产发票，发票载明单价每平方米2500元，金额353875元。***与长春市中山物业管理有限公司于2005年9月5日办理了案涉房屋13号、15号房的交房手续，并签订楼宇交接书。2020年5月8日长春市中山房地产开发有限责任公司出具说明两份：其一，2005年9月5日与***办理8栋13号、15号房交付手续，其二，2005年9月2日将8栋13号、15号两套房出售给***，2009年9月起两套房被长春市二次供水有限责任公司占用。2020年6月5日长春市中山物业管理有限公司出具说明一份，证明2005年9月5日其为***办理8栋13号、15号两套房屋入住手续，双方进行了验房交房，向***交付房屋钥匙5把。长春市二次供水有限责任公司自述：“2009年7月左右因中岳花园小区供水设施老化管网漏水等问题一直得不到解决，由长春市二次供水有限责任公司接管该小区的二次供水业务，该小区业委会将案涉80平方米左右房屋交由长春市二次供水有限责任公司永久性无偿使用，并与业委会签订合同……”。长春市二次供水有限责任公司针对以上自述未提交任何证据。庭审中，***出具自行委托吉林省慧丰房地产评估有限公司做出的案涉房屋2010年1月1日至2020年10月12日期间的房屋租金评估报告，评估报告文号为吉慧丰评咨询字［2020］第351号。长春市二次供水有限责任公司对该评估报告不予认可，但未提出重新鉴定申请。本案在审理过程中，一审法院到现场进行踏查：案涉15号房由长春市二次供水有限责任公司安装了二次供水控制设备，地下为小区供水设施，案涉13号房长春市二次供水有限责任公司只占有部分面积，为空置状态。长春市二次供水有限责任公司自行委托吉林省一成房地产测绘咨询有限公司对其占有的房屋使用面积进行了测绘，结论为：泵房1的套内建筑面积96.45平方米，泵房2的套内面积29.03平方米。庭审中，长春市二次供水有限责任公司提供吉林省吉建建筑设计院设计的中岳花园小区建筑总平面图复制件一份，载明8号楼含有会所面积1207平方米，长春市二次供水有限责任公司不能明确该图纸的合法来源（仅自述在物业公司获取），该图纸亦未标明案涉房屋为会所面积，且未标注该会所为小区公共用房。另外，由于案涉房屋已由长春市二次供水有限责任公司占有使用，涉及小区业主的公共利益，因该小区并未全部完成所售房屋权属登记，现案涉房屋尚未进行不动产权属登记，不能完全排除权属争议。在此种情况下，因长春市二次供水有限责任公司占用案涉房屋涉及公共利益，***主张返还房屋存在相应障碍，只能待***进行不动产登记后主张房屋不能返还的损失。由于本案在审理过程中一审法院实地踏查长春市二次供水有限责任公司占用13号房部分建筑面积，无法确认占有的具体面积，故经法院释明，***放弃要求长春市二次供水有限责任公司迁出案涉13号、15号房以及13号房占用期间使用费的诉讼请求，待补充证据后另行主张权利。

一审法院认为，***在案外人长春市中山房地产开发有限责任公司购买案涉两套商业用房，签订商品房买卖合同，长春市中山房地产开发有限责任公司为***出具所购房屋不动产发票，***做为购买人已履行了合同义务，并于2005年9月5日办理了入住手续，***即已取得了案涉房屋的占有、使用、收益的权利，长春市二次供水有限责任公司在未能提供任何占有使用案涉房屋依据的情况下，侵犯了***对案涉房屋的占有、使用、收益的权利，故***要求长春市二次供水有限责任公司支付8栋15号房占有期间的使用费用应予支持；长春市二次供水有限责任公司在2009年7月起即占有该房屋，故***从2010年1月1日起主张占有使用费用的起始点并无不当；该房屋面积与长春市二次供水有限责任公司自行委托测绘面积不存在较大误差，故应按商品房买卖合同确定的面积计算占用使用费用；***提供自行委托的评估报告计算案涉房屋占有费用，该评估报告虽然系***自行委托评估，但该评估单位具备评估资质，且长春市二次供水有限责任公司并未提出重新鉴定申请，该鉴定结论亦较符合该地段房屋租金的客观实际，故占有使用费可依***提供的评估报告进行计算；评估报告截止日2012年10月12日之后的占用费用，因市场价格变化，不宜一并计算，***应另行主张权利；***经法院释明当庭放弃返还案涉房屋以及8栋13号房的占用期间的房屋使用费的诉请，不违反法律规定，法院予以准许。长春市二次供水有限责任公司未能举证证明其合法使用案涉房屋，不能对抗***因购买房屋所享有的占有、使用、收益的物权属性；长春市二次供水有限责任公司以物权法第二百四十三条解读案涉房屋的占有，是对法律适用错误的理解，不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告长春市二次供水有限责任公司向原告***支付长春市中岳花园小区8幢15号商业用房占用期间的房屋使用费442195元；驳回原告***的其他诉讼请求。上述款项于判决生效后十日内给付。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9095元，由被告长春市二次供水有限责任公司负担3966元，由原告***自行负担5129元。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对一审查明的相关事实予以确认。

本院认为，一审法院根据***举证及现场踏查情况认定***为长春市二次供水有限责任公司向原告***支付长春市中岳花园小区8幢15号商业用房的合法占有人，依据充分。长春市二次供水有限责任公司上诉称其系合法占有案涉房屋，未提供证据证明，其主张不能成立。关于长春市二次供水有限责任公司主张***的请求已经超过《中华人民共和国物权法》第二百五十四条第二款规定的出斥期间一节，根据《中华人民共和国物权法》第二百五十四条第二款“占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭”之规定，该期间仅适用于占有人请求返还原物请求权，***请求长春市二次供水有限责任公司支付占用房屋期间的房屋使用费，不受该期限的限制。长春市二次供水有限责任公司无权占有案涉房屋，必然给***占有使用收益造成损害，一审法院判决长春市二次供水有限责任公司向***支付2010年1月1日至2020年10月12日期间的房屋使用费442195元，符合法律规定。

综上所述，长春市二次供水有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7933元，由长春市二次供水有限责任公司负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长　　高云燕

审判员　　张　聪

审判员　　齐小媛

二〇二二年二月十七日

书记员　　李明霖