延边兴达建设有限责任公司、***等房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）吉24民终767号

上诉人（原审原告）：延边兴达建设有限责任公司，住所地吉林省延吉市铁南路98号。

法定代表人：万博文，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：朱成暾，吉林孚达律师事务所律师。

委托诉讼代理人：金丽娜，吉林孚达律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：***，女，1983年4月22日出生，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。

委托诉讼代理人：朱虎，吉林常春（延边）律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：孙振宇，男，1981年3月19日出生，汉族，自由职业者，住吉林省延吉市。

委托诉讼代理人：朱虎，吉林常春（延边）律师事务所律师。

上诉人延边兴达建设有限责任公司（以下简称“兴达公司”）与上诉人***、孙振宇之间房屋租赁合同纠纷一案，各方均不服吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初1622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年5月16日立案后，依法组成合议庭，因各方当事人在二审中均无新证据提供，不开庭进行了审理。上诉人兴达公司的委托诉讼代理人朱成暾、金丽娜，上诉人***、孙振宇的委托诉讼代理人朱虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

兴达公司上诉请求：1.请求撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初1622号民事判决书，依法予以改判；2.请求支持上诉人的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.一审认定“被告于2015年8月停业，停业半年后于2016年春天向原告交还钥匙要求提前解除合同。”“被告交还房屋钥匙后长期不与原告联系，应视为双方的合同已经解除。”缺乏证据支持。事实上，被上诉人从未要求提前解除合同，也未交还钥匙。根据一审中上诉人提交的录音证据能证明,交付钥匙并不是被上诉人交付的，而是被上诉人雇佣的门卫因被上诉人不支付工资且该门卫无法联系被上诉人而将钥匙交给上诉人，交付时未表示终止合同，亦未表示交还房屋，即，被上诉人从未要求解除合同。而且根据交易习惯，解除合同应以搬离房屋物品为基准处理，但至今被上诉人的经营设备及物品一直存放于涉案房屋，上诉人无法对被上诉人的物品强行处理，涉案房屋一直由被上诉人占有，故房屋处于租赁状态，该合同从未被解除。2.一审认定“原告在明知被告已解除合同的情况下，应采取措施另行出租房屋，以减少损失。被告认可原告采取防止损失扩大的合理期限为三个月或四个月，对此本院予以确认。”也是错误的。被上诉人停止营业后，上诉人一直无法与被上诉人取得联系，被上诉人自己雇佣的门卫也无法与被上诉人取得联系，上诉人不是未采取措施，而是无法采取措施，因上诉人无权对房屋内的物品强行处理，该房屋一直由被上诉人物品占有，应视为被上诉人占有使用,故租赁合同仍在持续,无法认定上诉人“明知解除合同”。上诉人在一审中提交的录音证据也能证明，上诉人曾尝试过多种渠道寻找被上诉人，但一直未果，对此，被上诉人也承认更换手机号等使上诉人无法与被上诉人取得联系的事实，故上诉人根本不能采取任何措施减少损失。3.上诉人不存在违约在先的行为。一审认定，因上诉人未缴纳2013年至2014年的取暖费而违约在先的事实认定错误。合同约定的2013年至2014年的取暖费用是指2013年10月份-2014年4月份期间取暖费用，租赁合同于2014年3月1日签订，上诉人承担的是签约合同之前的取暖费，被上诉人经营期间的取暖费用即2014年-2015年的取暖费用应按合同约定由被上诉人承担。而上诉人自2011年开始永久报停供暖，不产生任何取暖费用，不存在任何拖欠费用问题，被上诉人如欲采暖，申请开通即可。综上，上诉人与被上诉人之间的租赁关系从未解除，且被上诉人一直占有着涉案房屋,应当支付所有逾期租金,故请求二审法院撤销一审判决,依法予以改判。

***、孙振宇上诉请求：1.依法撤销吉林省延吉市人民法院(2019)吉2401民初1622号民事判决书;2.判令驳回被上诉人对两上诉人的一审诉讼请求;3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:1.一审法院事实认定存在错误，应依法予以撤销。首先，2015年8月，二上诉人与被上诉人原执行董事万巨义口头协商提前解除租赁合同，经双方协商一致后，二上诉人于2015年8月末才关闭饭店并搬离了租赁房屋。事实上万巨义与二上诉人于2015年8月同意提前解除合同后,2016年3月从饭店门卫王生处收回了饭店的钥匙，并不是二上诉人于2016年3月交还钥匙要求提前解除合同。所以二上诉人要求被上诉人提前解除租赁合同的时间应当为2015年8月，而不是原审法院认定的2016年3月。其次，二上诉人在原审中提到，是被上诉人在2014年签订房屋租赁合同时隐瞒了自2011年报停供暖及从未缴纳过物业费及卫生费的事实，从而证明被上诉人存在诸多违约行为，故二上诉人提前解除房屋租赁合同,不应单单视为二上诉人根本违约。双方都有违约行为的情形下，被上诉人应自行承担相应的责任。第三，原审法院判决金额过高。二上诉人与被上诉人提前解除合同的时间为2015年8月，而不是原审认定的2016年3月。故二上诉人拖欠被上诉人的房租期限应为2015年6月至2015年8月止,为期3个月。从而二上诉人应支付的房租及违约金应当计算为自2015年6月到2015年12月，共7个月。综上所述，一审判决基本事实认定不清,适用法律错误，为了依法维护法律尊严，维护上诉人的合法权益，请二审法院查明事实依法主持正义，支持上诉人的上诉请求。

兴达公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的房屋租赁合同;2.判令二被告立即支付40万元租金及利息43913元(第2年租金利息自2015年6月2日至2019年2月26日，以10万元为本金,按中国人民银行同期贷款利率计算的利息为18338元;第3年租金利息自2016年6月2日至2019年2月26日，以10万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息为13425元;第4年租金利息自2017年6月2日至2019年2月26日，以10万元为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息为8525元;第5年租金利息自2017年6月2日至2019年2月26日止，以10万元为本金,按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息为3625元;上述利息合计43913元。自2019年2月27日至全部给付之日止利息按上述标准计算);3.判令二被告支付电费1000元;上述标的共计:444913元;4.由二被告承担本案诉讼费用。事实与理由:二被告系夫妻。2014年3月1日,原告与***签订房屋租赁合同,约定原告将其所有的位于延吉市××公寓，房屋产权证号为吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号，建筑面积230.54平方米，以及二楼，房屋产权证号为吉（2016）延吉市不动产权第XXXX号,建筑面积714.49平方米(实际面积为719.78平方米)的房屋出租给二被告经营饭店。租赁期为5年,自2014年3月1日起至2019年6月1日止，每年租金为10万元，一次性缴纳一年的租金。双方还约定了水电费、取暖费、卫生费等费用由二被告承担等事项。二被告租赁上述房屋后，仅交纳了第一年的租金10万元，其余租金一直未交。另外，被告经营的饭店已停业，并拖欠电费1000元，因电业部门多次向原告催缴，原告替被告交纳了1000元的电费。根据《合同法》第227条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，原告多次向二被告催要上述租金、拖欠的1000元电费未果，故诉至法院。

一审法院认定事实：2014年3月1日，原告与二被告签订房屋租赁合同，约定将原告所有的位于延吉市××公寓、建筑面积为230.54平方米以及二楼、建筑面积为719.78平方米的房屋出租给二被告用于经营饭店，租赁期为五年，自2014年3月1日起至2019年6月1日止,每年租金为10万元，一次性交一年租金。双方还约定经营期间的水电费、取暖费、卫生费等费用由二被告承担，2013年-2014年的取暖费由原告承担。二被告租赁上述房屋后交纳了第一年的租金10万元。经原告同意,二被告对房屋进行了装修，配置了音响设备、对讲机、桌面、椅子、冰柜、工艺品等。原告自2011年开始报停了供暖,也未交纳2013年-2014年的取暖费。2015年8月二被告经营的饭店停业，二被告向原告提出要提前解除合同，并于2016年春天(2016年3月)将房屋钥匙交还原告,但房屋内的音响设备、对讲机、桌面、椅子、《冰柜、工艺品等物品未进行处理一直放在房屋里。原告多次打电话与二被告联系要求腾房，但因***更换了号码,孙振宇不接电话,导致原告联系不上二被告。原告替二被告交纳了电费1062.27元。认定上述事实的证据有:房屋租赁合同及房屋所有权证、谈话录音、电费收据复印件、供暖费、电费、水费查询单、电话录音及双方当事人的陈述。

一审法院认为:原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告于2015年8月停业，停业半年后2016年春天向原告交还钥匙要求提前解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行;（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;（三)债权人在合理期限内未要求履行。”被告交还房屋钥匙后长期不与原告联系，应视为双方的合同已经解除。被告提前解除租赁合同，已构成根本违约的情况下,未与原告达成以饭店中的设备抵销房租金的协议，却不将设备搬走,未给原告腾空房屋，又继续给原告造成了损失，应向原告承担赔偿损失的违约责任。原告主张被告支付合同期内剩余四年的房屋租金及利息，对此《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。”因此原告在明知被告已解除合同的情况下,应采取措施另行出租房屋以减少损失。被告认可原告采取防止损失扩大的合理期限为三个月或四个月，对此本院予以确认。庭审中双方认可被告腾空房屋需一个月时间，不长于被告认可的合理期间。故本院酌定被告向原告支付交还房屋钥匙后第四个月为止的房租及利息（2015年6月到2016年7月，共13个月),以赔偿原告的合理损失,具体为10万元÷12个月x13个月=108333元。原告主张的利息的计算标准符合实际，本院予以支持。2015年6月1日中国人民银行执行的三至五年的贷款利率为5.5%;2016年6月1日中国人民银行执行的三至五年的贷款利率为4.75%。故原告2015年6月1日至2019年2月28日的租金利息应为10万元×5.5%÷12个月×45个月=20625元,2016年6月1日至2019年2月28日的租金利息应为8333元×4.75%÷12个月×33个月=1088元，利息合计21713元。2019年3月1日起至二被告实际支付租金之日的利息，仍应按上述标准计算。原告为二被告垫付的电费，二被告应予支付。庭审中被告并未提出是因原告未交纳2013年-2014年的取暖费及物业费，导致二被告经营不下去，从而提前解除合同。根据二被告陈述，其是自行购买了空调进行取暖，而不是向原告提出异议。故原告的违约行为不是导致本案发生的原因。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十九条、第二百一十二条之规定，判决:一、被告***、孙振宇于本判决书发生法律效力后立即向原告延边兴达建设有限责任公司支付2015年6月到2016年7月的房屋租金108333元、2019年2月28日止的租金利息21713元、电费1000元，共计131046元。二、被告***、孙振宇支付2019年3月1日起至实际支付租金108333之日的利息,10万元部分,按年利率为5.5%计算;8333元部分，按年利率为4.75%计算。三、驳回原告延边兴达建设有限责任公司的其他诉讼请求。如被告***、孙振宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条,《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定，以日万分之一点七五的标准支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7974元(原告延边兴达建设有限责任公司已预交),减半收取3987元，由原告延边兴达建设有限责任公司负担2813元,被告***、孙振宇负担1174元

本院二审期间，当事人没有向本院提交新证据。

本院对一审法院认定的事实予以确认。

另查明，双方签订房屋租赁合同后，***未向供热公司申请恢复供热，而是自行购置了取暖设施解决供暖。本案一审判决后，***、孙振宇于2019年5月6日将租赁房屋内的相关财物搬走。

本院认为：依法成立并生效的合同对合同当事人具有约束力，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”***作为房屋承租人在房屋租赁合同期限届满前，因自身原因无法继续经营欲提前终止合同的履行，必须征得兴达公司的同意并协商一致后,双方租赁合同的权利义务方能终止。***现有的证据能够证明其向兴达公司提出过终止履行合同的要求，但没有证据能够证明兴达公司同意了该要求，因此，***单方向兴达公司提出解除合同的要求或通知均不能引起租赁合同解除的法律后果。兴达公司主张租赁合同在起诉之前未解除的上诉理由成立，***、孙振宇主张租赁合同于2015年8月已经解除的上诉理由不能成立，一审判决认为双方租赁合同应于2016年7月解除适用法律错误，本院应予纠正。***在合同履行期限届满之前以其行为表明不履行支付租金的义务，兴达公司有权依法行使解除权，故兴达公司提出解除与***之间房屋租赁合同的诉讼请求成立，本院应予支持。关于租金的支付时间点，双方当事人约定租金支付方式为一年一次性支付，但并未约定具体的支付时间，应属对租金支付时间约定不明确，对此《合同法》第二百二十六条规定“承租人约定按照约定的期限支付租金。对支付租金期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，约应当在租金期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”故***应当支付租金的期限应当为每一年租期届满之日，即每年的5月31日前，超过该期限的，应当按照中国人民银行发布的同期贷款利率承担逾期利息期间的债务利息。关于兴达公司是否存在未采取减损措施问题，由于出租人租赁的房屋是用于经营餐饮行业，在经营之前已对承租的房屋进行了大量装饰装修，且停业期间仍然有大量的物品存留在房屋内，致使兴达公司在未与***对相关问题达成一致意见并交接之前，既不能对装饰物进行拆除，也不能擅自决定将房屋另行出租，其“过错”是在已经意识到***的行为表明不履行租赁合同主要义务的情况下，未积极的行使解除权导致了损失的扩大。《合同法》第一百一十九条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用,由违约方承担。”因此，兴达公司对合理期限以外的租金损失应当自行承担。具体的租金计算方式为：因租赁合同对具体的租金支付时间约定不明，因此，第二年（2015年6月1日至2016年5月31日）租金的支付期限为2016年5月31日，此时间点为***违约之日，兴达公司理应在此时间点之后合理时间内及时采取措施，该时间段应以解除权一般行使期限一年为宜，此时间后，***因单方终止履行合同应承担6个月租金的补偿责任，此后直至兴达公司起诉之日止发生的租金损失，系兴达公司未及时采取措施导致损失扩大的部分，应当由兴达公司自行承担。关于孙振宇是否应当对***的债务承担连带清偿责任问题，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”孙振宇没有证据证明兴达公司与***明确约定该债务为***个人债务，也没有证据证明该笔债务属于《婚姻法》第十九条第三款规定的情形，因此，孙振宇与***应对上述债务承担共同清偿责任。

综上所述，兴达公司的上诉请求部分成立，本院应予支持；***、孙振宇的上诉请求部分成立，本院应予支持：不能成立，本院应予驳回。本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条，《中华人民共和国民事诉法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销吉林省延吉市人民法院（2019）吉2401民初1622号民事判决；

二、解除延边兴达建设有限责任公司与***于2014年3月1日签订的房屋租赁合同；

三、***、孙振宇共同向延边兴达建设有限责任公司支付房屋租金250000元及电费1000元；并对其中200000元承担债务利息（具体利息的承担及起算时间为：分别自2016年6月1日至实际支付之日止，以100000元本金为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率承担债务利息；自2017年6月1日至实际支付之日止，以100000元本金为基数按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率承担债务利息）；

四、驳回延边兴达建设有限责任公司的其他诉讼请求；

五、驳回***、孙振宇的上诉请求。

如***、孙振宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条,《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条之规定。

一审案件受理费3987元，二审案件受理费4815元，合计8802元，由***、孙振宇负担5868元，由延边兴达建设有限责任公司负担2934元。

本判决为终审判决。

审判长　　全智光

审判员　　朴美兰

审判员　　秦承兰

二〇一九年六月二十日

书记员　　段崇鹏