吉林省东地置业有限公司、***等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

吉林省长春市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2021）吉01民终5173号

上诉人（原审被告）：吉林省东地置业有限公司，住所地长春市高新区东地华庭（东地天澜）小区2-1号楼103门市。

法定代表人：王志刚，经理。

委托诉讼代理人：郑蕊,吉林理悦律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：***，男，汉族，1969年9月30日生,住长春市朝阳区省。

委托诉讼代理人：杜树，女，汉族，2003年，10月14日生，住：长春市朝阳区省。系原告***女儿。

原审第三人：吉林四海建筑有限公司，住所地长春市二道区通安小区4栋2门601室。

法定代表人：贺振吉，经理。

上诉人吉林省东地置业有限公司（以下简称东地公司）因与被上诉人***、原审第三人吉林四海建筑有限公司（以下简称四海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春新区人民法院（2021）吉0193民初1559号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

***原审提出诉讼请求：1.确认***、东地公司及四海公司于2016年1月27日签订的《以房抵工程款确认书》有效，并判令东地公司将坐落于长春市高新区创意路与超强街交汇处的东地天澜小区4号楼1单元1802室，建筑面积为106.19平米的房屋交付***，同时协助***办理房屋产权登记手续。2.本案诉讼费由东地公司承担。事实与理由：东地公司为坐落于长春市高新区创意路与超强街交汇处的东地天澜小区的开发商，四海公司为东地天澜小区的施工单位，四海公司在施工过程中因垫付工程款缺乏资金向***借款，借款期限届满后因四海公司无资金偿还，于是与东地公司和***共同协商以东地天澜小区4号楼1单元1802室建筑面积为106.19平米的房屋通过东地公司抵顶给四海公司，四海公司再抵顶给***的方式结清三方之间的部分债权债务。于是，三方于2016年1月27日根据三方协商一致的内容签订了一份《以房抵工程款确认书》，确认东地公司将东地天澜小区4号楼1单元1802室建筑面积为106.19平米的房屋抵顶给***。确认书签订后，***及四海公司曾多次找到东地公司要求东地公司履行确认书确定的义务，及时为***办理进户入住手续以及产权登记手续，但东地公司以种种理由推脱，拒不履行房屋交付义务故诉至人民法院，请求人民法院判如所请。

东地公司原审辩称：一、***的诉讼请求没有事实和法律依据。1.本案涉案房屋不是商品房买卖合同，《以房抵工程款确认书》是东地公司与四海公司在债务履行期届满前达成以楼房抵工程款的约定，其本质是为了担保工程价款的实现，参照《中华人民共和国担保法》第四十条及《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流押的规定，以楼房抵工程款的约定无效。另九民会议纪要第四十五条，当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第七十一条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。2.涉案房屋作为争议房屋，因东地公司与四海公司的工程款纠纷，在长春市中级人民法院一审审理程序中，东地公司与四海公司尚未结算、债务清偿期认定、是否存在欠付情况等事宜尚在审理过程中，本案不应脱离建筑施工合同关系，而按照房屋买卖合同关系进行审理。东地公司认为根据民事诉讼法的相关规定应中止本案审理，以另案的审理结果作为本案的依据。3.《以房抵工程款确认书》是两方签署，***不是合同一方，东地公司认为杜红斌是四海公司在抵账房屋上记载的产权登记人，而非所有人。根据合同的相对性，***不应作为合同一方向东地公司主张权利。4.本案中的事实中：四海公司没有加盖公章、没有履行《施工合同补充协议》中抵账房屋实现的前提条件即给付东地公司工程款发票，东地公司认为四海公司以其行为表明不再履行《以房抵工程款确认书》。现涉案房屋尚未通过竣工验收，没有交付使用，没有结算。涉案房屋的当事人均未履行房屋所有权的变更登记手续，东地公司认为如果该房屋抵工程款属于代物清偿，生效要件应以实际履行，且在清偿期届满后签署为条件。5.***在起诉状中陈述东地公司与***共同协商，此处陈述与事实不符，***应提供相关证据证明共同协商存在。二、本案请法庭在查清事实的基础上给予公正的判决。三、不承担本案诉讼费用。

四海公司原审未出庭亦未答辩。

原审法院审理查明：2016年1月27日，冯星富以四海公司项目负责人的身份与东地公司签订《以房抵工程款确认书》，该确认书上记载：“抵账房为1套4#1802室，建筑面积106.19㎡，价格4800元/㎡。总价人民币伍拾万玖仟柒佰壹拾贰元整（小写￥509,712.00元）。双方同意以上述房屋抵工程款人民币伍拾万玖仟柒佰壹拾贰元整（小写￥509,712.00元）。乙方指定上述房屋的产权登记人如下：4#楼1802室，产权登记人***。”东地公司与冯星富在该确认书上签字盖章。合同签订后，东地公司为***出具收据一枚，记载：“交款单位***，人民币伍拾万玖仟柒佰壹拾贰元整（小写￥509,712.00元），收款事由房款106.19㎡、4800元/㎡。”

另查明，案外人冯星富系东地华庭10#、11#的实际施工人。

原审法院认为：东地公司与四海公司及***于2016年1月27日签订的《以房抵工程款确认书》系各方当事人的真实意思表示，内容未违反相关法律法规的规定，合法有效。各方当事人应严格按照合同约定履行各自义务。东地公司抗辩认为本案不是商品房买卖合同，该《以房抵工程款确认书》是为了担保工程价款的实现，故该确认书无效的意见，本院认为，***已经明确本案系冯星富欠其款项，而东地公司加盖公章的行为足以认定其认可各方之间签订的以物抵债协议的意思表示，故对其认为《以房抵工程款确认书》无效的意见本院不予采纳。关于东地公司抗辩该《以房抵工程款确认书》中四海公司并未加盖公章，***不是合同一方，主体不适格的意见，《以房抵工程款确认书》中***已经签字确认，且冯星富为四海公司的实际施工人身份参与东地公司建设，其有权代表四海公司形成上述《以房抵工程款确认书》，故对东地置业公司此项意见不予采纳。关于东地公司抗辩认为现涉案房屋尚未通过竣工验收，没有交付使用，没有结算，但其并未举证证实其主张，故本院对***的交付房屋的诉讼请求予以支持。关于***所主张的东地公司协助其办理房屋产权登记手续一项，因案涉房屋已经符合办理产权的条件，东地公司作为该房屋的开发商，应协助***对案涉房屋办理产权登记手续。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,判决如下：一、被告吉林省东地置业有限公司与第三人吉林四海建筑有限公司及原告***于2016年1月27日签订的《以房抵工程款确认书》合法有效；二、被告吉林省东地置业有限公司于本判决生效后立即将坐落于长春高新开发区乙四路以南，丙二十五街以东东地华庭4号楼1单元1802室，建筑面积以房产机关备案为准的房屋交付原告***，并协助原告***办理该房屋产权登记手续。案件受理费11,800元减半收取计5900元由被告吉林省东地置业有限公司负担。

宣判后，东地公司不服，上诉至本院，其上诉理由主要为：一、涉案房屋未产生物权变动的效力，一审法院认定有效，是事实认定错误。1.涉案房屋是东地公司与四海公司拟进行工程款支付的房屋，现涉案工程尚未进行结算（东地公司与四海公司的工程款纠纷尚在长春市中级人民法院审理过程中，该房屋属于东地公司与四海公司争议的房屋），属于履行期限届满前达成的以物抵债行为，抵债房屋也未交付（因交付条件未达到，结算未进行），权利人请求交付的，应当根据原债权债务关系提起诉讼。2.本案涉案房屋，尚未竣工验收，不具备办理入住条件，***在购买时已明知，其购买行为也不符合法律有关房屋买卖的相关规定，不能发生物权效力。3.本案中，***无证据证明与四海公司存在债权债务关系，故抵账的事实无法核实真实性。二、原审法院适用法律错误。本案诉讼是工程款纠纷，***主张权利的依据也是《以房抵工程款协议书》。应适用特别法律，建设工程类的法律进行调整。综上，请求依法撤销长春新区人民法院（2021）吉0193民初1559号民事判决书。依法改判驳回***的诉讼请求或发回重审。二、不承担本案诉讼费用。

***二审答辩称：原审判决正确，应予维持。

原审第三人四海公司二审未发表陈述意见。

本院二审查明的案件事实与一审审理查明的事实相同。

另查明：案涉小区于2016年开始陆续交付业主使用，并为业主办理了入住手续。

本院认为：东地公司与工程的实际施工人冯星富已就案涉房屋抵顶工程款达成一致意见，以房屋抵顶工程款法律行为的效力不受双方结算是否最终完成影响，东地公司以其与四海公司正在诉讼为由否认该以物抵债的效力，无事实及法律依据，本院不予支持。2.因案涉小区已实际投入使用多年，且为业主办理了入住手续，故原审判令东地公司向***交付房屋并无不当。

综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费8897元，由上诉人东地公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　张新华

审判员　　张磊鑫

审判员　　于佳鑫

二〇二一年十二月三日

书记员　　赵宇晴